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#1 07/09/2017 16h42 → Investisseur36 : étude de cas immobilier (retour d'expérience pour un immeuble de rapport) (expérience, immeuble, immobilier, rendement, travaux)

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Bonjour,

comme je suis preneur toujours de partage et d’expérience je vais partager mon dernier investissement immobilier.

Il s’agit d’un immeuble de rapport dans une petite ville de province de 50000 habitants.
Composé de 8 logements, 5 f2 et 3 studio.

J’ai découpé 4 F2 en 8 studio ce qui fait au total 12 appartements dont un F2 et 11 studio.

J’ai meublé l’ensemble des studios et conventionné "cosse" le F2.

La vente a été longue et a pris 1 an quasiment parce qu’il y avait un problème de limite de propriété.

Coté budget :
Prix d’achat : 222000€
Frais de notaire : 15600€
Frais de dossier + garanti : 4135.46€
Travaux : 101587€
Taxe foncière : 2900€
Meuble : 7840,77
Prêt à 110% à 1,45% sur 20 ans avec différé partiel de 18 mois soit une mensualité de 1700€.

revenu locatif : 3240€ par mois

Les travaux ont commencé le 20 avril et se terminent.

J’ai posé les cuisines, monté les meubles, poser les vasques, rideau de douches et décoration.

Coté travaux pour 217m2 habitable l’électricité a été refaite, peinture, sol, plomberie.
A cela il faut ajouter que les commun sont refait (peinture).

Il me reste à aménager un comble devis de 25000€ environ tous compris pour un loyer de 275€ par mois.

Ce qu’il faut retenir :
J’aurais pu gagner plus en faisant les travaux moi même surtout de peinture.
Attention à la trésorerie, taxe foncière plus les meubles on est à plus de 10000€.
Les appartements sont tous loué sauf un que je termine demain.
Bien demander une date de fin de travaux aux artisans pour moi c’est ce qui a été compliqué et pourtant je travail avec eu depuis quelque temps déjà.

Mots-clés : expérience, immeuble, immobilier, rendement, travaux

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#2 07/09/2017 18h21 → Investisseur36 : étude de cas immobilier (retour d'expérience pour un immeuble de rapport) (expérience, immeuble, immobilier, rendement, travaux)

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Il s’agit d’un taux 1,45% sur 20 ans avec assurance?

Vous faites la gestion en direct?

Dernière modification par Kiem (07/09/2017 18h25)

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#3 07/09/2017 18h55 → Investisseur36 : étude de cas immobilier (retour d'expérience pour un immeuble de rapport) (expérience, immeuble, immobilier, rendement, travaux)

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gestion par agence parce que au total j’ai 32 lots.

Les 1,45% sont hors assurance, l’assurance représentant 0,13%

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#4 07/09/2017 21h07 → Investisseur36 : étude de cas immobilier (retour d'expérience pour un immeuble de rapport) (expérience, immeuble, immobilier, rendement, travaux)

Administrateur
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Personnellement je n’arrive tout simplement pas à comprendre comme vous ou d’autres arrivent à obtenir de telles conditions de financement sur des immeubles de rapport a fortiori avec de tels travaux.

Le partage d’expérience qui m’intéresse, c’est plutôt ça. :-) Quelle banque vous propose cela et comment avez-vous obtenu la confiance de votre banquier.

Sincèrement c’est vraiment le point que je ne comprends pas. Toute ma vie les banquiers m’ont fait ch###. Que ce soit pour gérer les comptes de mes sociétés, pour avoir une caution bancaire, pour financer des achats de SCPI, pour financer l’achat d’une RP. Et pourtant à chaque fois le risque pour la banque était quasi-nul. Mais à chaque fois je ressortais avec l’envie d’étrangler le banquier.

Et vous et d’autres, sur des projets ultra-risqués, vous obtenez des financement à 110%, avec des taux juste hallucinants et en plus sur 20 ans et avec différé partiel et une assurance à 0,13% ?!!

Franchement je ne comprends pas juste pas !

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#5 07/09/2017 22h07 → Investisseur36 : étude de cas immobilier (retour d'expérience pour un immeuble de rapport) (expérience, immeuble, immobilier, rendement, travaux)

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C’est un prêt au crédit agricole avec un taux de septembre 2016, le moment ou il était très bas.

Pour expliquer le taux qui n’etait pas le plus bas à l’époque, il faut expliquer la situation financiere globale.

Il nous restait 95000€ d’encours pour notre résidence principale.
Un prêt d’investissement locatif démarré 9 mois avant en différé partiel de 150000€
Un prêt d’un investissement locatif de 18 mois avec 300000€ d’encours.

Nous avions a ce moment là environ 100000€ d’épargne tout compris.

Nous travaillons avec mon épouse dans des secteurs protégé par le chômage.

Je pense qu’il faut très bien monter son dossier et faire preuve d’arguments.
Pour ce dossier là, j’ai fait refaire par 2 agences l’estimation de mon patrimoine immobilier + une estimation de l’immeuble une fois rénovée.
J’ai présenté mes comptes sur 5 ans avec l’évolution de notre épargne.
J’ai fait une copie, pour l’assurance à 50% sur les 2 têtes, de la prévoyance de  madame et moi  en cas de décès avec 5 ans de salaires.
J’ai présenté le bilan avec taux d’occupation financier et taux d’occupation réel des propriétés.
J’avais fait faire une estimation des montant de loyers par une agence.
J’ai fait des projections avec des loyers minorés et taux d’occupation minorés.
J’ai produit une simulation de l’ADIL pour appuyer mes dires.

J’ai une conseillère et un directeur d’une grosse agence qui connaissent très bien le marché local.

Pour le différé partiel c’est même pas une négociation, c’est moi qui décide, je leur ai juste montré qu’il fallait une trésorerie abondante qui serait placé chez eux.

Au troisième immeuble je pense qu’il faut leur présenté un business plan comme une entreprise.
La banque sait de toute manière quelle pourra saisir les biens au besoin et les vendrent, quand l’estimation des agences est 30% supérieur au montant emprunté elle sait quelle ne perdra pas.

En fait on prend le risque et elle assure sur notre patrimoine.

Je rajoute que les banques n’aimes pas financer les parts de SCPI parce que c’est de l’immobilier commercial avec un risque de décote.
Et pour la résidence principale le problème c’est l’expulsion, même si vous ne remboursez pas il ne peuvent pas vous expulser et vendre le bien comme cela.
Quand au 110%, c’est eux qui le propose il préfère que vous ayez de l’argent sur votre livret que de le mettre en apport. la banque maximise l’effet levier, a une garanti de trésorerie et respecte ses critères de fond propre.

Dernière modification par investisseur36 (07/09/2017 22h40)

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#6 07/09/2017 22h26 → Investisseur36 : étude de cas immobilier (retour d'expérience pour un immeuble de rapport) (expérience, immeuble, immobilier, rendement, travaux)

Administrateur
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Effectivement, c’est plus clair comme cela.

Un grand m-erci d’avoir pris la peine d’apporter ces précisions circonstanciées, qui éclairent le retour d’expérience de cette superbe opération immobilière.

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#7 08/09/2017 11h43 → Investisseur36 : étude de cas immobilier (retour d'expérience pour un immeuble de rapport) (expérience, immeuble, immobilier, rendement, travaux)

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Et sans indiscrétion, quelle banque vous accompagne en ayant si bien compris votre démarche?

Vous parvenez à avoir des interlocuteurs directement décisionnaire (conseiller et directeur…) ou y a-t-il des allers-retours avec un service de décision en back-office?

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#8 08/09/2017 11h46 → Investisseur36 : étude de cas immobilier (retour d'expérience pour un immeuble de rapport) (expérience, immeuble, immobilier, rendement, travaux)

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Le Crédit agricole ou l’avantage c’est que le directeur d’agence a une forte influence.
Bien sur c’est validé au siège mais si le directeur donne un avis positif ça passera.

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#9 12/09/2017 12h34 → Investisseur36 : étude de cas immobilier (retour d'expérience pour un immeuble de rapport) (expérience, immeuble, immobilier, rendement, travaux)

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Bonjour
et merci de ces retours toujours très intéressants. Nous sommes sur l’achat d’un premier immeuble après une petite maison que nous n’avons pas trop mal réussie.
Il y quelques questions qui me viennent et j’aimerais savoir comment vous y avez répondu.
- Division, comment avez-vous géré la création de nouvelles habitations avec les contraintes de parkings inhérents ?
- Éclairage des communs et caves, y a-t-il un compteur spécifique ?
- Portes palières , sont elles spécifiques ( coupe feu 30 minutes) ou pas .
- y a-t-il eu une surprise particulière ?
Je confirme pour les dates/ délais avec les artisans malgré le fait que nous avions aussi travaillé avec eux sur notre résidence principale. Nous avons aussi subi des retards malgré des promesses.

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#10 12/09/2017 14h11 → Investisseur36 : étude de cas immobilier (retour d'expérience pour un immeuble de rapport) (expérience, immeuble, immobilier, rendement, travaux)

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Pas de problème avec la taxe parking, la mairie l’a supprimé de son PLU, et en plus j’avais suffisamment de place sur un terrain à l’arriérè.
Pour les caves et les commun ils y avaient déjà un compteur électrique.
Pour les porte palières j’ai laissé l’entrepreneur géré en sachant qu’il a bien mis porte palière sur le devis. En fait elles sont sécurisé et sont 30 min coupe feu.
Pour les surprises :
- Du retard pour les entreprises surtout l’électricien.
- L’interphone qui coute un bras.
- Un ballon d’eau chaude que j’avais prévu de récupéré et qui a claqué.
- Adapter les cuisines au mur pas tout à fait droit.

Je conseil d’ailleurs au delà des devis de prendre une marge de plus pour les travaux, comme une fenêtre, ou un meuble de cuisine ou n’importe quoi d’autres cela évite de le prendre en trésorerie.

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#11 12/09/2017 18h23 → Investisseur36 : étude de cas immobilier (retour d'expérience pour un immeuble de rapport) (expérience, immeuble, immobilier, rendement, travaux)

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Merci de votre précisions,

et chapeau pour la qualité de votre présentation financière du projet ( et aussi visblement de votre gestion des travaux)

Je confirme le caractère souvent fantasque des électriciens, c’est bizarre  mais je l’ai déjà vérifié sur 3 différents.
Pour le ballon d’eau chaude , c’est toujours un peu la roulette car ils peuvent durer plus ou moins longtemps selon la marque mais aussi d’autres critères comme la présence ou non d’un réducteur de pression ( conseillé).
Je sors du montage d’une cuisine IKEA dans de l’ancien pas très droit , et c’est vrai qu’il faut ruser un peu partout.

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#12 15/09/2017 06h19 → Investisseur36 : étude de cas immobilier (retour d'expérience pour un immeuble de rapport) (expérience, immeuble, immobilier, rendement, travaux)

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Quand vous dites demander une date aux artisans que voulez vous dire exactement?
Car avec ma rp j’ai eu beau leur dire à telle date il faut que ça soit finit car tel corps de métier arrive à tel date etc (en fait je suis parti de la pose de la cuisine pour déterminer la date max du carrelage, avant ça la date max du placo, avant ça la date max de la plomberie..) et au final bon en gros ils ont respecté mais si ils n’avaient pas respecté c’était à moi de me débrouiller..l’avez-vous fait marquer quelque part? Indemnités de retard?
Merci

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#13 15/09/2017 08h30 → Investisseur36 : étude de cas immobilier (retour d'expérience pour un immeuble de rapport) (expérience, immeuble, immobilier, rendement, travaux)

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Il faut l’indiquer au moment du devis et le contractualisé avec pénalité de retard au besoin.

Comme dans un contrat de construction.

En contrepartie les artisans vous demanderont de payer rapidement.

C’est une partie vraiment complexe.

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#14 15/09/2017 08h39 → Investisseur36 : étude de cas immobilier (retour d'expérience pour un immeuble de rapport) (expérience, immeuble, immobilier, rendement, travaux)

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Je me permets d’intervenir sur ce fil au sujet de la gestion du planning de chantier.
Après m’être fait balader copieusement par les artisans pour ma résidence principale, j’ai sensiblement mieux cadré les chantiers qui ont suivi.
Avec le cahier des charges et la demande de devis je joignais un contrat bien ficelé.
Aucun artisan ne l’a lu en détail, ils l’ont signé, ont ensuite accusé réception du planning de chantier… et réagi dans les 48h lors de mes relances avec explication de texte, comme prévu au contrat.
Maison complète livrée finie avec finitions des extérieures en moins de 6 mois…

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