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#51 10/05/2019 22h21

Membre
Réputation :   49  

Adrien a écrit :

Bonjour,
Je me suis posé la même question. Les pourcentages sont calculés sur les revenus nets.
Adrien

J’avais vérifié et cela tombait juste pour fr/all/it et pays bas (95.7 et 4.3). Je viens de voir que all et it pris séparément ne tombent pas juste…

Pour immorente, ça fonctionnait avec les revenus nets.

Mystère a élucider.

Adrien

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#52 19/05/2019 12h26

Membre
Réputation :   49  

Franck059 a écrit :

En effet, bien vu.

Aussi je m’étais étonné de voir apparaître dans leur relevé d’information la dernière colonne mentionnant le montant d’impôt déjà acquitté.

Ce montant a-t-il déjà été retiré pour obtenir le revenu net ? Et dans ce cas là, ces impôts sont-ils incorporés aux frais et charges ?

Je ne le pense pas et pour deux raisons :

1. Les impôts sont mentionnés à part et surtout APRES le revenu net

2. En regardant les revenus en provenance d’Allemagne (qui eux doivent être déclarés avant impôt) on comprend qu’il y a bien une coquille.

Et voilà.
Document récapitulatif reçu de Sofidy indiquant une mise à jour sur les revenus après déductions (2047, rubrique 8). La colonne 4 était donc bien erronée car ils avaient oublié de déduire les impôts déjà acquittés.

En outre, ils proposent de déclarer 2 immeubles comme dans leur guide ce qui n’est pas nécessaire d’après les discussions précédentes.

J’espère que ce sera plus clair l’an prochain,
Adrien

Adrien

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#53 19/05/2019 13h17

Membre
Réputation :   69  

Merci pour l’information.

Je n’ai pour ma part encore rien reçu.

Mais j’avais de toute manière procédé moi-même à la rectification.

Et l’année prochaine, ne disposant que de scpi (non défiscalisantes) je vais me simplifier la vie en ne déclarant plus mes revenus fonciers que sur la notice 2042 (ensembles des revenus nets imposables en France dont ceux de source étrangère faisant l’objet d’un crédit d’impôt) et non plus sur la notice 2044.

Dernière modification par Franck059 (19/05/2019 13h17)

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#54 07/06/2019 15h56

Membre
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Bonjour,

Je cherche à savoir à quel point l’investissement dans des SCPI "européennes" est intéressant par rapport à un investissement dans des SCPI "françaises" en fonction de ma situation (revenus, nb part, …). Mais je ne trouve aucun simulateur me permettant d’évaluer le montant d’impôts pour des loyers d’origine étrangère.
Même le simulateur du site des impôts ne permet pas de le savoir (si les cases 8TI ou 8TK sont renseignés, aucun résultat ne peut être affiché).
Est-ce par l’un d’entre vous connaîtrait un simulateur de ce genre ou en aurait développé un ?

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#55 07/06/2019 18h22

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Pas a ma connaissance mais je serais intéressé aussi.

Ceci dit une petite technique dont je ne peux pas encore affirmer à 100% la fiabilité et qui ne concerne que les 8 TI :
Sur le simulateur des impôts, au lieu d’indiquer des revenus fonciers exonérés retenus pour le calcul du taux effectif, vous indiquez des salaires exonérés retenus pour le calcul du taux effectif.
Là il n’y a pas de blocage et le retraitement semble se faire.
Il faut cependant à faire attention:
- à retraiter votre montant de revenus foncier car l’abattement de 10% ne s’appliquera pas (en gros diviser par 0.9 le montant que vous pensiez mettre)
- qu’il faut déclarer en 8TI à la base les montants bruts AVANT déduction de l’impôt étranger.

La question est de savoir est-ce que le retraitement des salaires est exactement le même que celui des RF ?
Cela ne résout pas non plus la question du 8 TK.

Sans encore trop m’avancer, car, comme indiqué plus haut, je ne suis pas encore à 100% certain que cela soit exactement pareil, mais il me semble déjà être sûr que l’équation : "revenus 8TI = pas d’impôts, pas de prélèvements" que certains (beaucoup) sous-entendent ne soit pas du tout juste.
A suivre…


Parrain ING : ASMYFZA

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[+1]    #56 08/06/2019 09h00

Membre
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Si vous ne disposez d’aucun revenu français, les revenus 8TI n’augmenteront que votre revenu fiscal de référence.

En effet, après avoir pris en compte au barème le revenu total et déterminé le montant de l’impôt théorique, la règle du taux effectif donnera "montant de l’impôt x 0 / Revenu total = 0".

Par contre, si vous disposez de revenus français, les revenus 8TI impacteront votre impôt dans la mesure où votre taux moyen d’imposition va augmenter.

En effet, ces revenus 8TI sont ajoutés à l’ensemble de vos revenus pour former le revenu total (ou mondial). Et c’est sur la base de ce revenu total que le fisc détermine le montant théorique de l’impôt en appliquant la règle du barème (ceci afin de préserver la progressivité de l’impôt). Ensuite, le montant de l’impôt théorique déterminé est multiplié par le rapport "Revenu net imposable en France / Revenu Total."

En espérant avoir été clair car la fiscalité française est loin de l’être ha ha !

Dernière modification par Franck059 (09/06/2019 16h58)

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#57 20/06/2019 11h07

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Bonjour

J’essaye de faire un modeste "simulateur" excel de calcul à partir des calculs de Stéphane (voir début de ce fil de discussion).

J’arrive à reproduire les chiffres de Stéphane pour un couple gagnant 130k€ et 280k€.

Cependant lorsque j’applique le raisonnement à un foyer d’une personne gagant 50k€ au TMI de 30% j’obtiens un frottement fiscal élevé : 362€. Du coup, d’après mes calculs (erronés!?) les dividendes de SCPI Allemagne sont plus imposés que pour un couple à 280k€ avec un TMI de 40%..

Est ce que quelqu’un peut m’indiquer où je me trompe ? Lien vers le fichier simulation_calcul_impots_scpi_allemagnev2.xls

Le but de tout ça est ensuite de faire un comparatif d’achat à crédit de "SCPI étrangères" vs "SCPI à l’IS" sachant que les montants serait autour de 100k€ max. (100k€ étant un est un montant faible pour une SCI à l’IS, la question de son intérêt se pose)

Dernière modification par OnclePicsou (20/06/2019 11h08)

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#58 20/06/2019 11h17

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Je survole votre fichier : à la louche l’imposition correspond à (taux marginal - taux moyen) et dans votre fichier cette différence est effectivement plus importante pour la personne seule donc rien de surprenant.

(C’est quoi un TMI à 40%, pour moi c’était 41% puis 45%…)

Bien à vous,
cat

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#59 20/06/2019 11h46

Membre
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Oups.. 41% au lieu de 40% effectivement

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#60 27/07/2019 00h23

Membre
Réputation :   1  

Bonjour,

Je recherche un simulateur/comparateur pour voir l’impact fiscal d’une SCPI internationnale comparé à une SCPI française.

Mes chiffres:

Investissement de 100 000€
Revenu net 60 000€
1 Part célibataire

Par exemple quel serait le rendement net de Corum XL comparé à Primopierre avec ces hypotheses si on considère qu’elles ont le même rendement de 5% avant imposition.

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#61 31/08/2019 11h42

Membre
Réputation :   2  

Bonjour,

Par rapport à la fiscalité des SCPI européenne, si on prend l’exemple d’immeuble en Allemagne, ça se passe comment par contre, pour la fiscalité des plus values de parts lors de la cession?

D’après ce que j’ai compris, en cherchant un moment sur le net, par rapport à une loi de janvier 2016, on paie (sans prendre en compte pour le moment les différents abattements qu’on peut avoir) exactement comme en France au final :

Cad Impôt à l’IS en Allemagne (15,825%) + impôt/prélèvements sociaux en France avec crédit d’impôt qui couvre entièrement l’impôt allemand (15,825% + (19% + 17,2%) - 15,825 % => 36,2%)

Est-ce bien cela?

Dernière modification par thierryb1803880 (31/08/2019 12h16)

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#62 02/09/2019 10h54

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Effectivement le traitement en cas de cession est celui appliqué pour des biens situés en France, tout comme la donation.(selon mon CGPI).

Pour revenir au sujet des impôts et autre CS, quid de la situation suivante :
- non-résident FR (mais EU)
- SCPI totalement investies en Europe (hors-France)

Selon le CGPI que j’ai contacté les impôts FR ne devraient pas prendre en compte ces revenus , est-ce exact ?

Merci

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[+2]    #63 24/10/2019 18h27

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Dans un contexte d’européanisation des SCPI je souhaitais partager avec vous cette image, issue de la recherche BNP REIM sur les volumes d’investissement en Europe.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1550_cre_investment_volume_q32019.jpg

A noter, d’un point de vue macro :

- le regain d’intérêt pour l’Italie et l’Espagne
- le fort recul des Pays-bas
- Le maintien du trio UK / All / Fce parmi les marchés les plus attractifs (et de fait les plus liquides)
- la faiblesse des volumes d’investissement en Europe de l’est.

Au niveau global, on a un léger tassement des volumes investis, -3% sur 1 an comparé au T3 2018.


Parrain ING : ASMYFZA

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[-1]    #64 29/11/2019 21h37

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Bonjour

Je suis en cours de création d’une sci à l’is .

Dans cette sci je pense acheter des scpi de source française en pp et d’autres en us en calculant peu ou prou que l’amortissement de l’us + frais experts comptable efface le bénéfice donc aucun ou peu de benef imposé à 15% d’is.

Je voulais aussi acheter des scpi étrangères (genre pierval, corum, eurovalys….) qui paye donc l’impôt à l’étranger (15,825% en allemagne par ex) .

Comment est traitée cette imposition allemande au sein de la sci?

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#65 29/11/2019 22h59

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La réponse à votre question figure dans le  1er message de cette discussion  (c’est au point B, au cas où  vous auriez dû mal à la trouver), et dans de nombreuses autres discussions sur l’investissement en SCPI au sein de SCI IS (certaines avec même des détails sur les traitements comptables et fiscaux associées, certaines dans lesquelles vous avez déjà posé le même genre de question).


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#66 30/11/2019 15h05

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Bonjour à tous,

Merci de me corriger si je me trompe. Voici ce que j’ai compris.
Si SCPI avec activité en Allemagne alors :
- 15,825% d’impôts en Allemagne puis crédit d’impôt en France
- dispense des 17,2% de PS par le souscripteur
- pas de taxe d’habitation (c’est bien le gérant qui doit le payer normalement ou au prorata le détenteur du titre ?)
- frais de notaire et taxe foncière plus faible qu’en France
- indicateurs allemands solides

En contrepartie, les frais de souscriptions semblent plus élevés…. (Novapierre Allemagne 2 à 12%)

1/ Y a-t-il à votre connaissance, d’autres inconvénient vs SCPI française ?

2/ la dispense des PS par le souscripteur est-elle bien au prorata du lieu des implantations immobilières de la SCPI ? (Donc si 100% Allemands 0%, 50% = 50%…) ?

3/ Parmi la dizaine de SCPI qui interviennent en Allemagne comment savoir lesquelles sont à quel ratio d’implantation et donc de dispense de PS ?

4/ S’il n’y en avait qu’une seule en direct (pas dans AV), selon vous ce serait laquelle ? (Perso attiré par Novapierre Allemagne en raison du succès passé de la version 1 mais 12M% de frais de gestion ET de souscription (qui me parait bcp), 5 mois de délais de jouissance…

5/ Y a-t-il d’autres pays avec des accords aussi intéressants fiscalement et donc qui mécaniquement produiraient de meilleurs rendements ?

Gratitude pour vos éclairages

Dernière modification par Charlito (30/11/2019 15h06)

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#67 30/11/2019 18h13

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Ceci :

Charlito a écrit :

Si SCPI avec activité en Allemagne alors :
- 15,825% d’impôts en Allemagne puis crédit d’impôt en France
- dispense des 17,2% de PS par le souscripteur

ne concerne que les associés personne physique (ou société fiscalement transparente).
C’est détaillé dans le 1er message de cette discussion   (à quoi bon écrire des synthèses, si c’est pour ensuite avoir de multiples questions dont les réponses y figurent déjà ?)

La "taxe d’habitation" est un impôt (bientôt supprimé) concernant les biens immobiliers en France (ailleurs ça fonctionne différemment selon le pays) payé par l’occupant si c’est une personne physique. Même en France une société ne la paie pas (mais paie d’autres taxes sur les locaux qu’elle occupe/exploite : CFE, etc.)

Les autres caractérisques, avantages et inconvénients (vs SCPI française) figurent aussi dans ce 1er message (et dans le document qui y est référencé), et pas que pour les investissements réalisés en Allemagne : lisez le !

Une SCPI est FISCALEMENT TRANSPARENTE, donc chaque associé est imposé comme s’il possédait lui-même sa quote-part des biens que la SCPI possède. Tout est au pro-rata. Chaque SCPI publie des informations sur la répartition de son patrimoine (qui peut changer dans le temps), par exemple le % de revenus qu’elle tire de biens situés en Allemagne : il suffit de lire ces documents.


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#68 01/12/2019 23h01

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Goodbylenine

Je me suis donc reporté au 1er message de la discussion et au point b:

"Les revenus fonciers de source étrangère sont déduits de celui-ci avant application du barème de l’impôt sur les sociétés"
les revenus de source étrangère ne participent donc pas au calcul de taxation de la sci à l’is (puisqu’ils ont déjà acquitté leur impôt dans le pays de situation des immeubles donc de 15,825 en Allemagne dans mon exemple)
Dans mon précédent message je disais que pour les scpi de source françaises " je pense acheter des scpi de source française en pp et d’autres en us en calculant peu ou prou que l’amortissement de l’us + frais experts comptable efface le bénéfice donc aucun ou peu de bénef imposé à 15% d’is."

Résultat de l’investissement :

1/ pour les scpi de source française il n’y aura aucun ou peu d’is a régler car amortissement de l’us des scpi
2/ Pour les scpi de source étrangère et bien qu’elle ne soient pas a prendre en compte dans le calcul de l’is en france, l’impôt aura déjà été prélevé en amont en Allemagne donc impossible d’y échapper .

Résultat impôt à payer:

- scpi de sources étrangères impôt payé dans le pays d’origine incompressible.
- scpi de sources française : aucun impôt d’is à payer en faisant jouer le mécanisme de l’amortissement de l’us

Au final autant acheter les scpi de source étrangère en direct, le seul inconvénient étant que ces sommes vont être prises en compte dans le calcul du TMI (taux marginal d’imposition)

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#69 02/12/2019 02h16

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Pas exactement. La SCI détenant tout ceci calculera son résultat imposable sur l’ensemble de son activité (et pas type de SCPI par type de SCPI), comme la différence entre ses produits (en particulier produits de locations de biens, ou produit de participations ou financiers (ividendes)) et ses charges (dont amortissements des US, frais financier, frais de fonctionnement), en retirant le produits de location de biens à l’étranger du résultat.

Ce n’est pas la SCI qui payera l’impôt à l’étranger (qui n’a pas partout la même assiette, cf les charges (de la SCPI) déductibles des produits), mais la SCPI directement (mais ceci diminuera de toute façon ce que la SCPI distribuera ensuite à ses associés, certaines SCPI affichant un % de rendement en ajoutat cet impôt à leur distribution, d’autre pas).

Vous devriez passser à la pratique, car en restant dans la théorie, il y aura sans doute toujours certains aspects qui vous échapperont.


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#70 02/12/2019 03h14

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Oui c’est bien ce que j’ai dit, c’est la SCPI étrangère qui acquitera son impôt à l’étranger mais bien que ces revenus ne soient pas fiscalisés dans la SCI l’impôt aura quand même été payé alors qu’avec l’amortissement des SCPI francaises grâce a l’US, l’impôt IS arrive a être diminué voire effacé.
Donc acheter de la SCPI étrangère dans une SCI a l’IS n’ est pas forcément le meilleur plan pour optimiser la fiscalité.

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Favoris 7   [+8]    #71 02/12/2019 04h00

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Je vais clore ces échanges avec un exemple concret, avec des chiffres plausibles  (j’ai une SCI de ce type depuis 10 ans), en espérant que ça vous aidera à comprendre mieux (entre autres pourquoi acheter de la SCPI étrangère dans une SCI a l’IS peut être un très bon plan pour optimiser la fiscalité, les montants associés aux revenus d’immeubles à l’étranger sont en gras) :

Hypothèses (pour une année donnée) :
  - la SCI a investi 100k dans de l’US 10 ans de SCPI générant 15k de recettes à l’étranger (quote part des recettes de la SCPI correspondant aux parts detenues par la SCI) cette année, et distribuant 14k à la SCI.
  - la SCI a investi 200k dans de l’US 10 ans de SCPI générant 28k de recettes en France (quote part des recettes de la SCPI correspondant aux parts detenues par la SCI) dans l’année, et distribuant 29k à la SCI (on suppose qu’un peu de RAN ou de plus value est distribué).
  - la SCI a investi 100k dans des foncières ou d’autres actions générant cette année des dividendes de 7k.
  - durant l’exercice dont on étudie la comptabilité, la SCI a revendu une partie de ces foncières ou autres actions, qui avaient un prix de revient de 10k, pour un total de 16k (dont une plus-value de 6k), et par ailleurs a acheté pour 17k d’autres titres.
  - durant l’exercice dont on étudie la comptabilité, la SCI a des charges diverses (frais de fonctionnement, etc.) de 3k, et des charges financières (intérêts d’emprunts, etc.) de 9k.

Voici ce que comportera le Compte de résultat (simplifié) de la SCI pour cet exercice :
    Produits comptables = 15k + 28k + 7k + 6k = 56k
    Charges comptables = 10k + 20k + 3k + 9k = 42k  (10k et 20k sont les amortissements)
    Evolution de la trésorerie = 14k + 29k + 7k + 16k -17k - 3k -9k = 37k 
        (…dont il faut retirer la part de capital des éventuelles échéances d’emprunt ou remboursements de CCA)
        (Notez que ce ne sont pas toujours les mêmes montants que ceux des Produits et Charges !)   
    Résultat comptable = 56k - 42k = 14k
    Résultat fiscal = 14k - 15k = -1k   (sur lequel il faudrait payer de l’IS s’il était positif)
         (Ce résultat fiscal négatif sera reporté, sans limite de temps, sur les exercices ultérieurs.)
    IS = 0
    Résultat distribuable de l’exercice = 14k

On pourrait ajouter des SCPI détenues en pleine proprité (ça augmenterait les Produits, et sans doute les Résultats), mais je pense que ça n’aiderait pas à comprendre mieux comment tout ceci est comptabilisé.

Note: Ce message serait peut-être mieux à sa place dans Gestion d’une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… ou Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : cas pratique ou SCI à l’IS pour acheter des SCPI en usufruit ? (autant de discussions que je vous invite à lire attentivement).


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#72 02/12/2019 14h25

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Petite remarque sur l’exemple pris par GBL :

- la SCI a investi 100k dans des foncières ou d’autres actions générant cette année des dividendes de 7k.
[…]
Résultat fiscal = 14k - 15k = -1k   (sur lequel il faudrait payer de l’IS s’il était positif)
      (Ce résultat fiscal négatif sera reporté, sans limite de temps, sur les exercices ultérieurs.)
IS = 0

Fiscalement parlant, il vaudrait mieux que les dividendes soient des dividendes de sociétés françaises car les crédits d’impôts correspondant aux retenues à la source sur les dividendes de sociétés étrangères seront perdus s’il n’y a pas d’IS à payer (et ces crédits ne sont imputables que l’année où les dividendes correspondants sont déclarés).

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#73 02/12/2019 16h10

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goodbylenine

Pour résumé votre propos l’avantage de détenir de l’us de scpi étrangère réside dans le fait que:

au niveau comptable : les recettes à l’étranger sont prises en compte mais la sci peut amortir comptablement cet usufruit .

Au niveau fiscal on déduit la partie des recettes des scpi  étrangères car la fiscalité dans le pays de situation des immeubles a déjà été payé .

Merci pour cet exemple fourni et détaillé qui m’a permis de comprendre mon erreur, je m’arrêtai au résultat comptable et effectivement avec l’étape supplémentaire que constitue le calcul du résultat fiscal cela change complètement les choses.

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#74 03/12/2019 11h40

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Merci pour ces explications détaillées.

J’ai une remarque : pour moi, les produits comptables correspondent aux montants des revenus distribués. Par exemple pour la première SCPI en US, je ne vois pas comment comptabiliser 15K de revenus avec seulement 14K reçus en banque. Ou vont les  1K qui manquent en compta / quelle contrepartie au produit ?

J’aurai spontanément comptabiliser les revenus reçus en produits (+14K) puis ajouter fiscalement la quote-part de résultat de la SCPI non encore comptabilisée (15K -14K= 1 K) puis déduit fiscalement sur une autre rubrique la partie correspondante aux revenus étrangers exonérés d’IS (-15 K)

Résultat comptable : +14K -10K amort US = +4K
Résultat fiscal : +4K +1K revenus complémentaires -15K revenus étrangers = 0 sur cette seule SCPI

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#75 03/12/2019 11h59

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On a déjà discuté de ceci en détail [*1]. Les SCPI sont des sociétés fiscalement transparentes, et il faut comptabiliser (au moins pour tout ce qui conduit à l’élaboration du résultat fiscal) la quote part de résultat de ces sociétés (que ce soit des revenus fonciers, des revenus mobiliers, des plus-values, ou d’autres), et non le montant des flux qu’elles distribuent.

A défaut, il serait très facile d’échapper pendant très longtemps à tout imposition, en logeant une activité (ici des biens immobiliers loués) dans une société fiscalement transparente, qui serait détenue par une société à l’IS, et ne distriburait pas de dividende. Je doute que le fisc apprécie…

[*1] cf discussions citées dans mon message #71. Dans le cas de mon exemple simplifié, les comptes 46xxxxxx contiendront les 1k qui vous semblent manquer en comptabilité.


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