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Forums des investisseurs heureux

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#1 25/10/2018 17h01 → Nakor26 [26] : étude de cas immobilier (T2 et studio, 9% brut, cash flow légèrement négatif) (immobilier, studio, t2)

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Bonjour,

j’ai trouvé un lot de deux appartements (T2 33m2+studio 26m2) à un prix abordable (100k€ FAI+9k€ notaire), assez bien placé en centre-ville de bourg les valences (mais pas hyper loin d’une voie de chemin de fer à voir pour la nuisance sonore), rénové, avec deux places de parking, un petit jardin pour le studio, pas d’extérieur pour le T2. Avec des charges raisonnables (240€/an pour les 2 appartements), une taxe foncière correcte (600€)

Il y a un locataire en place dans chaque bien, qui restent. Depuis 10 ans pour le studio, plus récemment pour le T2.

Les deux appartements sont dans une maison des années 50, bien rénové. A l’étage, 3 propriétaires occupants, dont les parents du vendeur. Au RdC, 3 appartements locatif, studio, 2 T2, dont un mal positionné niveau prix. Je veux faire une offre pour le studio + le T2.
Le T2 qui resterait est plus grand, mais plus cher (93000) pour un loyer de 530€ ce qui ferait un rendement brut de 6.8%.

CASH FLOW

Loyer-impot-prel soc -TF/12-charges/12-PNO-emprunt
800-0,7*0,3*800-0,7*0,15*800-600/12-240/12-240/12-553=-95€
800-168-84-600/12-240/12-240/12-553=-95€

Emprunt > j’ai eu une proposition de ma banque à 1.5% sur 20 ans. Ca ne semble pas fou mais c’est du 110% frais de notaire compris.

100k€+ frais de notaire 9k€ sur 20 ans à 1.5+0.3 assurance > 553€
Il y a 26€ à gagner sur l’emprunt si on se positionne au taux moyen (1.35%) de meilleurtaux.com.

Les impôts et prélèvement sociaux me plombent pas mal en location nue, en régime simplifié (70% imposé à 30%). Passer au réel donne le même résultat sans travaux, pas nécessaire avant un changement de locataire.

Merci de votre avis !
Romain

Informations complémentaires :

VOTRE PROFIL

- Célibataire, 30 ans, TMI 30%, revenus net fiscal 40k€, endetté à 21% pour la construction de ma maison

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables > basique

- Fiscales > basique

- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) > pas mal de petits travaux pour la construction de ma maison (plomberie / Electricité)

- Sociales > basique

- Temps disponible > assez disponible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartements dans une maison coupée en 6 lots

- Année de construction ~1950, rénové

- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur >
RdC, un étage
Assez bien rénové, place de parking privative pour le studio et le T2.
26m2+jardin+place parking privative
33m2 + place parking privative

- Déjà occupé ? Inhabité ?
T2 Loué à 430€+5€ de charge
Studio loué depuis 10 ans à 372€ +5€ de charge

- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ?
> syndic bénévole, 3 propriétaires occupants, 3 locatif (un seul propriétaire pour le locatif)

- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ?
>individuel électrique

- Volets isolants ou persiennes ?
>TBC

- Espaces verts dans la copropriété ?
>non

- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ?
>à vérifier

- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes)
> syndic bénévole, 3 propriétaires occupants, 3 locatif

- Concierge  ?
>Non

- Décoration : antique / vieillotte / moderne
> moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville >drome, bourg les valences

- Centre-ville, périphérie >centre ville

- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? >correct

- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Compliqué à dire

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 100000€ FAI, 9000€ de frais de notaire

- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 430 + 370 = 800e hors charges

- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) 4%

- Frais de gestion locative envisagé si délégation non

- Travaux immédiats non, rénové récemment

- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. A priori aucun, à vérifier lors de la visite

- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) à vérifier lors de la visite, à priori très bien entretenu

- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) à vérifier lors de la visite

- Taxe foncière 600€

- Assurance PNO (propriétaire non occupant)        240

- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés 106€ GLI ? Je ne pensais pas y souscrire

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 12*403/(56000+5021) 9,6%

- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-4)-TF – charges –assurances PNO / coût du bien avec frais de notaire = 7.0%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 0 offre par ma banque à 1.5%

- Type de crédit : amortissable

- Taux du crédit avec assurance à voir avec banque idéalement 1.5 sur 20 ans

- Durée du crédit 20 ans

- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) 0 ?

- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) 25k€

- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier)  micro foncier

- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) > idéalement oui au départ d’un locataire un passage en meublée pourrait être intéressant.

Dernière modification par Nakor26 (26/10/2018 12h35)

Mots-clés : immobilier, studio, t2

Hors ligne

 

#2 26/10/2018 11h17 → Nakor26 [26] : étude de cas immobilier (T2 et studio, 9% brut, cash flow légèrement négatif) (immobilier, studio, t2)

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Réputation :   10 

Bonjour,

Votre projet a quelques bons points mais aussi quelques défauts importants selon moi :
- cashflow négatif : je n’ai pas contrôlé vos calculs mais un cashflow négatif n’est jamais positif. De plus, cela veut dire que vous continuez a vous endetter et que cela pourra vous «nuire» pour vos prochains achats si vous l’envisagiez.
- statut lmnp non possible pour le studio : je n’ai pas étudié le cas et je ne sais pas si c’est possible de récupérer ces avantages plus tard mais pour le coup vous perdez plein d’avantages dès l’achat (frais notaire, agence, amortissements, intérêts etc…).
De plus si le studio est loué depuis 10ans a la même personne, il paraît improbable de compter sur son départ.

Selon vous, avez vous une marge de négociation pour le prix? Ce qui vous permettrait peut être de retomber sur un cashflow positif…

Bonne continuation,

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