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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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[+1]    #26 29/02/2020 12h22

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Je dis bien se dépêcher lorsque le bien qui correspond à la stratégie apparaît. Effectivement, acheter n’importe quoi dans la demi heure est hors norme.
L’étape qui consiste à définir sa stratégie reste primordiale et mieux vaut se dépêcher lorsque la visite confirme que ça colle.
J’ai fait une offre sur un bien sans le voir dans une résidence connue histoire de ne pas me faire damer le pion : je n’aurai simplement pas signé le compromis si la visite avait été décevante, ce qui n’a pas été le cas.

Notons que je ne considère pas que 6.5 à 8.5 % de renta avant optimisation sur des biens premium de centre ville soit réellement un rendement bas. En Limousin le dynamisme économique n’a jamais été glorieux mais les moeurs + la démographie ont évolué : "embourgeoisement" de la demande (en faveur des T1 T1 bis T2, au détriment des studios), problématique de stationnement*, couples décomposés/recomposés, vieillissement de la population, étudiants du baby boom + les jeunes plus ou moins étudiants et longtemps (licences pro, master etc qui prolongent les études des filières courtes) sont en faveur d’un maintien de la demande. On peut imaginer que la fin de la taxe d’habitation va favoriser les surfaces plus grandes ou encore la double location de nouveaux couples incertains (j’ai des locataires qui pratiquent déjà).

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#27 01/03/2020 16h26

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Qu’est-ce la double location de couple incertain?

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[+1]    #28 01/03/2020 16h43

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Un couple préférant faire "appartement à part" de façon à ce qu’en cas de rupture, chacun rentre chez soi et tout va pour le mieux. Ca fait 2 appartements loués au lieu d’un.

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#29 01/03/2020 18h31

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Je constate également une augmentation dans mon secteur (studio à 50k versus 30k-40k il y a 2 ans).

Dans ce contexte de forte demande, quelle est la meilleure stratégie ?
- attendre de trouver la pépite (ce qui peut prendre plusieurs mois/année)?
- prendre acte de cette augmentation et s’aligner sur les nouveaux prix du marché et perdre 2 points de renta ? (et potentiellement un cash-flow négatif)
- laisser passer l’euphorie en espérant que les prix baissent ? (avec le risque que les prix continuent d’augmenter)

Range19 a écrit :

Je confirme la remarque de Bernard, il y a une mode ou plutôt un mouvement fort en faveur de l’investissement locatif d’origine multifactorielle (taux bas, peur de l’avenir, réforme des retraites, envie d’arrêter de travailler pour les plus jeunes avant d’avoir commencé wink etc).
Je n’avais jamais vu les prix monter dans mon secteur et c’est bel et bien le cas depuis quelques années avec effectivement des acheteurs lointains qui achètent souvent sans même se déplacer.
Cet effet de "mode" aura son revers : dans un premier temps, si tout le monde devient bailleur, ça va devenir raidouille pour trouver des locataires… J’ai déjà connu ça, en arbitrant et s’adaptant vite, ça le fait… mais tout le monde ne sait pas faire.
Dans un second temps, certains vont souffrir de leur amateurisme (gestion totalement déléguée, logements crades, relationnel douteux ) et après s’être fait plumer par les multiples intermédiaires, le fisc voire leurs locataires se débarrasseront de leurs biens à bon compte pour les acheteurs comme c’est déjà le cas dans le récent. Phénomène cyclique, un coup la bourse, un coup l’immobilier et au son du canon la débandade générale.

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#30 01/03/2020 20h16

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Livre acheté. wink Merci
On repense tout le projet en fonction de vos remarques.
Je vous tiens au courant de la suite des aventures. wink

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[+1]    #31 01/03/2020 20h45

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Bonsoir Sandrine, je me permets d’apporter ma pierre a l’édifice de vos reflexions. J’étais dans la même situation que vous il y a 4 ans et les forumeurs m’ont aidé à réfréner mes " pulsions d’investissement" en me faisant poser les bonnes questions et en définissant de bons objectifs.

Il vous faut être plus ambitieux sur le premier achat d’un immeuble sur la rentabilité nette. Il vous faut viser 10% minima sur un mode financement a 110% sur 20 ans.

On est tous pareil, et les premiers biens visités correspondant à nos critères nous aveuglent un peu. Soyez plus froids et calculateurs et imposez vous une limite plus haute.
Et oui après 10 ou 40 visites et modélisations, vous saurez toper un bien en 1 visite de 15 minutes au nez et a la barbe du parigot ou du marchand de bien !

Tenez nous au courant.

PS : C’est marrant mais sur Avignon j’ai vu la meme évolution des prix sur les petites surfaces depuis 6 mois…des prix qui sont passés au dela des 50-70k€ pour des studios intra muros alors qu’on arrivait à les toucher a 50k€ il y a moins d’un an. Mes amis marchands de bien et agents immo me parlent tous de l’investissement locatif autour des 100k€ facilité par les taux bas et la démocratisation de ce mode d’investissement auprès de ménages entre 35 et 40 ans.

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#32 02/03/2020 20h06

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Range19 a écrit :

Notons que je ne considère pas que 6.5 à 8.5 % de renta avant optimisation sur des biens premium de centre ville soit réellement un rendement bas.

Merci pour ces précisions. Qu’entendez-vous par "avant optimisation" ? (déficit foncier, LMNP…?). Dans ce cas, pourquoi continuons-nous à parler de brut. Ne faudrait-il pas parler de net net plutôt ?

Quel serait le net net à atteindre ? Ou le net avant impôt (si cela est plus simple).

Par ailleurs qu’est-ce que signifie "biens premium" pour vous ? Neuf ? Ou ancien correctement rénové avec belle déco ? Bien correctement localisé (hyper-centre) ? …

Asmfan13 a écrit :

Il vous faut être plus ambitieux sur le premier achat d’un immeuble sur la rentabilité nette. Il vous faut viser 10% minima sur un mode financement a 110% sur 20 ans.

10% net ? Wahou. Cela me parait trèès ambitieux. Arrivez-vous à faire cela dans des villes de taille moyenne (40000 habitants et plus) ?

Personnellement je préfère 10% brut en ville que 20% à la campagne. Le risque n’est pas le même à mon sens. Mais peut-être que je me trompe…

Merci par avance pour vos retours.
Sandrine

Dernière modification par sandrine (02/03/2020 20h17)

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#33 04/03/2020 11h49

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Bonjour Sandrine,
Oui, j’entends par optimisation l’exploitation fiscale (LMNP, Cosse, LMNP…).

Premium pour moi signifie de bon à très bon standing et confort, avec parking/garage, parties communes de qualité et emplacement* souvent récent.
ça existe dans l’ancien mais d’expérience rare dans mon secteur car très souvent "bricolé" et à faibles performances acoustiques. Il semble que les gens s’en accommodent faute de choix, mais lorsque le choix existe c’est en faveur du récent de qualité.

* L’emplacement idéal n’est pas systématiquement le centre ville : certains quartiers résidentiels proches du centre peuvent être beaucoup plus recherchés, variable selon les villes.

Sur le net net, je n’ai pas d’avis ça dépend trop fortement de l’imposition et des prix du secteur, du profil d’investisseur. Ces choix sont très personnels, l’idéal étant le maximum de rendement brut possible pour un type de bien donné.
Dans ce qui m’intéresse, les 10% bruts étaient assez aisé il y a quelques années ; aujourd’hui j’accepte moins mais pour des biens qui répondent à mes critères notamment d’emplacement.
Le résultat est largement meilleur que les contrats de capitalisation que remplissent avec constance des amis pour un rendement et une rente médiocres.
Un bémol toutefois : je perds mes certitudes sur le futur, l’engouement de l’immobilier locatif laisse imaginer une concurrence forte peu propice à une gestion "passive" au sens un minimum tranquille comme je l’ai connu.

Dernière modification par Range19 (05/03/2020 08h59)

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