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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 19/02/2020 23h04

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(rentabilité faible? mauvais emplacement (hors hyper-centre)? marché risqué (compte-tenu des nouveaux logements prévus prochainement)? )

Bonjour à tous smile

Ci-dessous notre projet sur Arras (mix commercial + habitation). Nous nous posons la question du bien fondé de cet investissement.

Notre objectif est plutôt d’investir notre épargne dans un projet palpable. Nous ne sommes pas fans des autres types d’investissements.

Cependant nous aimerions quand même avoir quelque chose de rentable et ne pas passer notre temps à gérer un bien qui ne rapporte pas. Sinon autant faire de la SCPI (même si nous ne sommes pas pour).

Qu’en pensez-vous ?
Merci pour vos lumières. smile

-------------------------

VOTRE PROFIL

-Couple : Entrepreneurs + cadre
-35 ans
-TMI 30%
-Revenus nets variables : 70000 à 125000 / an

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : 7/10
- Fiscales : 2/10
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : 7/10
- Sociales : 0/10
- Temps disponible : soir après 20h + WE + possibilité de se libérer 1h en journée de temps en temps. Bien à 10min à pied de notre domicile.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Immeuble
-1960
-3 niveaux (2 étages)
-275m2
-cour + terrasse + garage double

-électricité : 3 compteurs (rdc, 1er, second)
-gaz : 1er et second
- eau : général puis sous-compteur pour le second

-décoration année 2000

LOCALISATION DU BIEN

- 62, Arras
- à 13 minutes à pied de la gare, arrière gare, près de l’université (5 min à pied), en dehors de l’hyper-centre

Arras en 2020/2021
+450 studios/T1bis meublés en cours de construction hyper-centre
+500 logements neufs (T2 à T4) / an sur le marché locatif
40000 habitants
4400 étudiants dont 16% hors Nord (donc 704 étudiants à la recherche d’un hébergment)
2/3 des étudiants veulent être en hyper centre donc pas là où est localisé le bien

RENTABILITÉ DU BIEN

Grille de loyers envisagés hors charges + vacance envisagé :
   
                                       Loyer     Mois  Total
Studio (meublé)                    310    8    2480
T1 bis (meublé)                    330    8    2640
T2 (meublé)                    405    8    3240
T3                                    580    11    6380
T4                                    665    11    7315
chambre coloc (meublé)    260    8    2080
chambre sdb coloc (meublé) 290    8    2320
magasin                            750    12    9000
garage                             50    11    550

- Coût du bien avec frais de notaire + frais d’agence : 381000€
- Plusieurs options possibles (car l’immeuble peut être configuré de différentes manières). L’une d’entre elle :
•    T3 (+ cour + garage) 580+50 hors charges
•    T1 bis meublé : 330 hors charges (charges fixes eau, électricité, internet 40€)
•    T2 (+terrasse) meublé : 405 hors charges (charges fixes eau, électricité (internet) 55€)
•    Coloc de 3 meublé : 3x260 hors charges (charges fixes eau, électricité, internet 40€)
•    Magasin : 750 hors charges
Annexes accessibles : Salle de sport à la cave / buanderie au rdc
= 2895 € / mois
Soit 34740€ / an hors charges
Soit 28050€ / an hors charges sur 8/11 mois (prise en compte vacance locative)

Pourquoi 8/11 mois ? 8 mois quand il s’agit d’un étudiant. Arras n’est pas une grande ville étudiante. Peu d’étudiant viennent hors région. Ils libèrent souvent leur logement en avril / mai. 11 mois pour les locations nus. Enfin 12 mois pour le magasin qui sera en bail 3/6/9.

NB : on pourrait faire aussi 3 T3, moins de travaux pour un même CA. Mais nous aimerions répartir le risque. 


- Travaux immédiats : création de deux nouveaux appartements T3 + T1bis. Mise à jour de l’électricité. Création de 2 salles de bain + toilettes. Mise au goût du jour de l’ensemble. Budget alloué : 68000€.

- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : extensions au RDC et 1er qui sont énergivores. Mais toiture ok.
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : façade ok / toiture à revoir à terme (amiante) : 20K

- Taxe foncière: 3900
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : ?
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : ?

- Rentabilité brute (loyers / coût du bien avec frais de notaire) : 9.12%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 6.24%

- Rentabilité nette <4.49% (sur rendement locatif). Difficulté à calculer précisément car mix meublé/non meublé

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 170000€
- Type de crédit : amortissable, in fine : à étudier
- Taux du crédit avec assurance : à étudier
- Durée du crédit : 15 ans idéalement (ou sur 20 ans avec la possibilité de remboursement anticipé sans frais

NB : Notre souhait n’est pas de cumuler les immeubles pour « s’enrichir » mais plutôt de préserver le fruit de notre travail dans un contexte incertain. D’où le gros apport et la durée de crédit qui va, je l’accorde, à l’encontre des principes de base en investissement locatif.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue foncier réel (à priori au dessus du plafond pour micro foncier)
- location meublée LMNP
Nous avons lu qu’il était possible de faire du LMNP pour un local commercial. Avez-vous plus d’infos ?

CASH FLOW

- Cash flow proche de 0 (-22€/mois) en cas d’emprunt sur 15 ans.

Mots-clés : immobilier, rentabilité, risque

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[+1]    #2 19/02/2020 23h19

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Bonjour,

Juste quelque remarques vous parlez de créer deux appartements .
- avez vous intégrer le prix de la création de 2 nouveaux compteurs auprès d’ENEDIS ?
- est ce que le PLU n’impose pas la création de place de parking pour toute création de lot.

Dernière modification par Fred03 (20/02/2020 08h26)

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#3 20/02/2020 00h12

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Merci pour vos remarques.
*En effet pour le PLU, il faut créer 1.25 place de parking. Nous avons un double garage donc ok.
*Oui, il faut ouvrir un nouveau compteur. D’ailleurs à ce sujet, avez-vous une idée des tarifs ? Nous avons vu 2500€. Pouvez-vous nous le confirmer ?

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#4 20/02/2020 18h57

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C’est votre 1er achat? C’est très ambitieux.

Pour la vacance, je trouve que 4 mois c’est excessif pour des étudiants. Aucun examen terminal en avril à ma connaissance.

Vous pouvez mixer location nue et lmnp si besoin.

Vérifiez le prix au m2, et négociez le prix si besoin. Avec des travaux à faire, c’est facile car ça effraie les acheteurs.

Dans le pas de Calais, il faut viser une rentabilité de 10% minimum.

Si vous revenus sont suffisants, essayez d’emprunter plus. Les loyers financeront le crédit et les travaux.

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#5 20/02/2020 23h23

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Merci pour votre retour.

Ce n’est pas tout à fait notre premier achat. On avait acheté il y a quelques années un appart pour nous, que l’on a mis en location par la suite lorsque nous sommes partis à l’étranger. J’ai déjà fait du airbnb dans un appartement de la famille. Et ces dernières années, nous avions loué le dernier étage de notre maison à des étudiants (d’où les 8 mois en moyenne, mais ok peut-être que l’on peut faire mieux). Bref, nous avons déjà un peu d’expérience en loc, ce qui nous permet d’être un peu plus confiant sur ce projet. wink

Trahcoh a écrit :

"Dans le pas de Calais, il faut viser une rentabilité de 10% minimum."]

Merci pour l’info des 10% brut minimum. Mais qu’est-ce que la renta brute pour vous ?

Loyers / prix achat + travaux ? + notaire ? + Frais d’agence ?
sur 12 mois ? ou sur une vision réaliste ?

Merci
Sandrine

Dernière modification par sandrine (20/02/2020 23h26)

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[+1]    #6 21/02/2020 08h53

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Rentabilité brute = Loyers / (prix achat + travaux + notaire + Frais d’agence) sur 12 mois.

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[+1]    #7 21/02/2020 09h08

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Bonjour,

20 000 euro pour la toiture d’un immeuble avec retrait de l’amiante , are you sure ? A valider sérieusement.
Il serait utile pour vous de faire tourner cet investissement sur le site rendement locatif.com .Je n’ai pas d’action chez eux mais le très gros intérêt de ce site est de vous donner les situations financières et cashflow sur une très longue période .Avec les années les situations de cash flow nul ou positif peuvent fortement se modifier.

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#8 21/02/2020 09h50

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20 000 euro pour la toiture d’un immeuble avec retrait de l’amiante , are you sure ? A valider sérieusement. a écrit :

Oui, je suis d’accord avec vous pour les 20K. En fait, il y aurait une technique où l’on ne retirerait pas les plaques mais l’on viendrait ajouter par dessus un bac alu.

Il serait utile pour vous de faire tourner cet investissement sur le site rendement locatif.com .Je n’ai pas d’action chez eux mais le très gros intérêt de ce site est de vous donner les situations financières et cashflow sur une très longue période .Avec les années les situations de cash flow nul ou positif peuvent fortement se modifier. a écrit :

Je suis déjà sur rendement locatif. La seule critique que je peux faire et qu’il est impossible de mixer du meublé et non meublé dans une seule et même simulation.

Dernière modification par sandrine (21/02/2020 09h51)

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[+1]    #9 21/02/2020 10h23

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Bonjour,

A mon humble avis ce n’est pas une affaire à moins que vous arriviez à négocier d’avantage.

J’ai prospecté moi-même pour Arras et j’ai laissé tomber car le marché locatif n’est pas suffisamment dynamique selon moi. En plus vous constatez vous-même que l’emplacement n’est pas un emplacement de choix- tout le monde veut le centre et pas l’arrière-gare. Vous aurez bcp de turnover ou bien les dossiers les moins bons. Surtout qu’à Arras à priori les locataires n’ont pas bcp de mal à trouver les locations (le retour que j’ai eu de la part d’un couple qu’on a ramené en blablacar).

La rentabilité brute que vous avez est la même que j’avais pour des studios étudiant. Pour un immeuble je trouve ça pas beaucoup. Dans le contexte du marché d’Arras à mon avis il faut viser quelques points de renta en plus - peut être 15 pour être confortable.

En effet, même avec votre apport qui couvre 45% du coût du bien (c’est énorme pour de l’investissement locatif), vous n’arrivez pas à dégager un cash-flow positif. Faites un calcul sans l’apport -ça vous donnera une vraie rentabilité de ce bien.

sans parler des surprises des travaux parce qu’il semble en avoir une bonne peloté.

Dernière modification par Monceau (21/02/2020 10h54)

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#10 21/02/2020 11h52

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Merci pour votre retour. Vous confirmez un peu mon sentiment.

Je trouve qu’il est cependant compliqué de trouver quelque chose de très intéressant sans y passer toutes ses journées. Nous (particuliers) sommes en concurrence directe avec de nombreux "professionnels" parisiens et autres qui ne se déplacent même plus pour faire les visites et qui pondent une offre dans la 1/2h. Les agents immobiliers ne prennent même plus la peine d’envoyer le bien à leur fichier clients. Il convient de les appeler tous les jours (j’exagère un peu mais c’est l’idée) pour qu’ils pensent à vous (et encore). On m’a déjà dit "pourquoi se fatiguer à envoyer un email ou téléphoner à plusieurs personnes alors que si j’appelle untel je suis sûr qu’il me le prend dans la minute…". neutral

Du coup, je me demande si dans ce contexte, il ne faut quand même pas se rabattre sur un bien à 8% brut de renta, dans l’idée de gagner quand même un peu. C’est toujours mieux que rien, non ?

Dernière modification par sandrine (21/02/2020 11h53)

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[+1]    #11 21/02/2020 12h09

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Personnellement je préfère "rien" qu’un bien peu ou pas rentable car déjà eu l’expérience par le passé des investissements immos foireux. le problème est quand on se rend compte, il est trop tard - il est déjà payé, pas moyen ou difficile de récupérer ne serait-ce que le prix payé (parlons même pas de plus value). c’est beaucoup de prise de tete/prise de risque (et oui, l’immobilier c’est risqué, peut être même plus que la bourse) pour pas grand chose, voir pour un résultat négatif à l’arrivée.

si vous voulez "gagner quand même un peu", beaucoup ici vous conseilleront de mettre votre apport sur une assurance vie - pas de prise de tete, l’argent disponible qui rapporte un peu.

Dernière modification par Monceau (21/02/2020 12h13)

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#12 21/02/2020 12h27

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Merci pour votre retour. Je comprends en effet que cela ne sert à rien de se fatiguer pour rien ou si peu. Mais dans le doute, il reste de la pierre à la fin (éventuellement transmissible à une autre génération). 

Oui pour l’assurance vie mais certains placements sont sur des fonds euros par exemple. Nous ne sommes pas convaincus que cela soit si sûr que cela à terme (dans le contexte actuel).

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#13 21/02/2020 19h28

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Je viens de trouver les liens de ces biens pour vous donner une idée en photos smile (c’est toujours mieux) Bien entendu, ils se sont abstenus de présenter les parties à rénover big_smile
www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1735339355.htm/
www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1735503235.htm/

A noter qu’au rdc, ce ne sont pas 3 chambres, mais bien 1 chambre et 2 bureaux de 8m2.

Les 2 lots sont vendus en même temps.

Dernière modification par sandrine (21/02/2020 19h31)

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[+1]    #14 21/02/2020 22h01

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On ne retrouve pas les lots décrits dans le 1er message. Vous allez faire de la division sauvage?

Éviter de donner trop d’informations sur les biens que vous ciblez sur ce forum. Vous pourriez vous faire prendre de vitesse. Pas trop de risque ici à mon avis.

Dernière modification par Trahcoh (21/02/2020 22h03)

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#15 25/02/2020 11h02

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Non. L’idée est de découper proprement en créant des lots.
smile

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[+3]    #16 27/02/2020 10h00

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Bonjour,

Ayant 2 studios meublés (~ 20m2) sur Arras, et situés également proche de la fac, je me permets d’apporter ma petite contribution,

Les 2 studios, rénovés avec une déco sympa, sont très faciles à louer, même si l’offre en studios parait abondante, la qualité moyenne des studios meublés sur Arras laisse à désirer (kitchnette 1er prix, meubles de papi-mami.., salle d’eau vieillissante.. bref).

Avec des travaux de 2500€ par studios, on refait quelque chose de très propre, qui sort du lot et ça se loue très facilement. J’ai pu ainsi augmenter le loyer de 60€ par studio, soit un "rendement travaux" de ~ 30%..

En quelques chiffres pour avoir une idée, les 2 sont loués 365€ HC, au-dessus du prix moyen sur Arras (env 300€ je dirais), mais la déco crée un "coup de coeur" chez les étudiants, ainsi que chez les parents.

Les cursus étant de 2 voir 3 ans, pour moi la vacance moyenne est pour l’instant inférieure à 1 mois/an. (au cumul, 3 mois de vacances sur 5 années de location, dont 1 mois car j’ai trainé à faire qqles améliorations ). 4 mois/an me semblent excessifs, il me semble que 2 mois c’est très raisonnable pour un studio meublé.

Je confirme le rendement brut de 10% à viser, j’arrive à 9,4% et 10,1% pour ces 2 studios, ça s’autofinance net net sur 11 mois/an (20 ans).

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#17 27/02/2020 13h24

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bastlebast : pour les 2500 € de travaux par studios, qu’avez-vous fait pour ce prix-là ? Avez-vous fait des travaux vous-même ?

Je vous félicite pour ce budget contenu, mais ce n’est pas forcément reproductible par tout le monde.

Je confirme l’intérêt de se différencier.  L’intérêt d’une offre est toujours en différentiel, par rapport à la concurrence. Dans un coin où les bailleurs font peu de dépenses, si on a l’un des rares studios vraiment refait à neuf, alors on est bien placé par rapport à la concurrence et on va louer, même s’il y a globalement un excès d’offre.

Si on ne se démarque pas par la qualité du bien proposé, il va falloir se démarquer par autre chose : prix bas, acceptation de locataires douteux… et c’est le début des ennuis.

Cette question de différentiel peut aussi jouer contre vous. Par exemple, dans des villes où il y a pléthore d’offre, il devient très difficile de louer un logement situé en RDC puisque les gens préfèrent, pour quasiment le même prix, avoir un logement en étage (plus lumineux, moins de risque de cambriolage, pas de problème de vue des passants…).

Dernière modification par Bernard2K (27/02/2020 13h29)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#18 27/02/2020 18h40

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bastlebast a écrit :

Les 2 studios, rénovés avec une déco sympa, sont très faciles à louer, même si l’offre en studios parait abondante, la qualité moyenne des studios meublés sur Arras laisse à désirer (kitchnette 1er prix, meubles de papi-mami.., salle d’eau vieillissante.. bref).

Merci pour votre retour. En effet, les agents immobiliers nous ont tenu le même discours. Mais il va y avoir courant 2020/2021, 450 nouveaux studios / T1 bis (base camp) sur le marché arrageois (près de la piscine, en face de l’école des compagnons). Je vois sur Internet un certain affolement. J’ai l’impression que les investisseurs vendent en ce moment leurs studios (il est possible que mon analyse soit incorrecte). N’êtes-vous pas inquiet ?

Ces logements seront à 15/20min à pied de l’université, un peu loin peut-être je vous l’accorde. Mais à 5min du centre-ville. Est-ce que cette offre de neuf n’est pas plus sexy ? Sachant qu’en plus selon les retours de certains étudiants, 75% d’entre eux préfèrent habiter dans le centre-ville que du côté de l’université.

Voici le lien du projet : Base Camp à ARRAS - Découvrez un nouveau concept résidentiel

Perso, je pense que le marché du studio est mort… Mais peut-être suis-je négative.

Hâte d’avoir votre avis. wink

Dernière modification par sandrine (27/02/2020 18h43)

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[+1]    #19 27/02/2020 22h17

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Effectivement Bernard2K, j’ai effectué les travaux moi même, quasiment tout refait (sauf electricité et plomberie, car immeuble récent).
Parquet stratifié, peinture murs et plafond, refait intégralement une vrai petite cuisine : plan de travail bois + évier rond encastré + plaques 2 vitros (j’ai horreur du tout en un Inox évier+plaques électriques, qui équipe 9 studios sur 10 à la louche..), crédence carrelage moderne, Vrai meuble salle de bain avec lavabo posé, juste nouvelle robinetterie des douches (car en très bon état et sympa). + 1 vrai radiateur dans la salle principale.

En comptant les travaux, l’ameublement et une touche de déco, j’ai compté environ 3800€ par studio, sans chercher le 1er prix.
Le + gros budget étant la cuisine, et aussi le clic-clac de bonne qualité..

Après faut un peu de temps et être un peu bricoleur ! Mais 20m2 on avance assez vite quand même ^^

Concernant le marché studios sur Arras, le suivant de près depuis 2015, j’ai jamais vu si peu de studios à acheter (Lbc), je me rappelle il y a 2,3 ans, il y en avait plusieurs dizaines, et j’en voyais régulièrement sous les 30k (tout à refaire). Aujourd’hui (27/02 à 22h), il y en a 11 seulement à vendre (sous 25m2) et un seul sous les 45k. Même ceux à >50k mériteraient des travaux…

Celui à 49k avec le papier peint jaune
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … 45401.htm/

(www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1674345401.htm/) est très moche, et loué 270 HC. J’ai acheté dans la même résidence, en juin 2018, un 19m2, qui m’est revenu à 43500€ achat+FN+travaux+ameublement, loué 365 HC. Je trouve cela aberrant, et n’explique pas cette variation en 2 ans..

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#20 28/02/2020 09h02

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Comme je disais : bravo pour le budget contenu, mais c’est difficilement reproductible si l’on ne fait pas tout soi-même. Des entreprises vont prendre au moins le double, si ce n’est le triple ou le quadruple, ce qui est bien normal, puisqu’elles doivent payer les ouvriers, les charges etc.

L’évolution du marché que vous indiquez est très intéressante. Si ce qui était à 30 est désormais à 45 k€, on peut dire que ça augmenté de 33 % environ ? En tout cas c’est quelque part entre 25 et 50 % d’augmentation.
Notez bien que 33 % d’augmentation en 5 ans, ça ne fait "que" 5,9 % par an. C’est une augmentation notable mais ce n’est pas énorme non plus.

Une explication possible est que les acheteurs ne sont plus seulement les Arrageois. L’arrivée d’investisseurs à fort pouvoir d’achat (les "Parisiens" pour caricaturer), ça fait monter les prix. C’est très probablement un effet de la mode actuelle en faveur de l’investissement locatif.


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[+2]    #21 28/02/2020 09h44

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Je confirme la remarque de Bernard, il y a une mode ou plutôt un mouvement fort en faveur de l’investissement locatif d’origine multifactorielle (taux bas, peur de l’avenir, réforme des retraites, envie d’arrêter de travailler pour les plus jeunes avant d’avoir commencé wink etc).
Je n’avais jamais vu les prix monter dans mon secteur et c’est bel et bien le cas depuis quelques années avec effectivement des acheteurs lointains qui achètent souvent sans même se déplacer.
Cet effet de "mode" aura son revers : dans un premier temps, si tout le monde devient bailleur, ça va devenir raidouille pour trouver des locataires… J’ai déjà connu ça, en arbitrant et s’adaptant vite, ça le fait… mais tout le monde ne sait pas faire.
Dans un second temps, certains vont souffrir de leur amateurisme (gestion totalement déléguée, logements crades, relationnel douteux ) et après s’être fait plumer par les multiples intermédiaires, le fisc voire leurs locataires se débarrasseront de leurs biens à bon compte pour les acheteurs comme c’est déjà le cas dans le récent. Phénomène cyclique, un coup la bourse, un coup l’immobilier et au son du canon la débandade générale.

Dernière modification par Range19 (29/02/2020 08h52)

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#22 28/02/2020 11h26

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Merci pour cet échange fort intéressant. smile Nous sommes d’accord @Range19, d’où notre questionnement…

En effet, l’arrivée des Parisiens sur le marché arrageois est sans doute une explication. Vous confirmez aussi ma pensée. Il était encore possible de faire "facilement" 10% il y a 3 ans, maintenant c’est très compliqué. Et je vais être honnête avec vous, je n’ai pas la capacité mentale d’acheter un bien en 1/2h, comme le font ces investisseurs. Il ne reste donc que les miettes.

Ou alors il faut faire comme la plupart d’entre vous ici, y passer des heures et des heures, faire une multitude d’offres pour 1 réussite. Mais j’avoue ne pas avoir l’énergie, ni le temps d’y passer 20h/semaine.

Maintenant il ne reste plus qu’une réflexion à avoir : ne rien faire ou accepter du 7% brut et surtout prévoir de faire un maximum de travaux nous-même… On a l’avantage d’être de bons bricoleurs, au moins c’est toujours ça de gagné ! big_smile

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#23 29/02/2020 05h09

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Range19 a écrit :

il y a une mode ou plutôt un mouvement fort en faveur de l’investissement locatif d’origine multifactorielle (taux bas, peut de l’avenir, réforme des retraites, envie d’arrêter de travailler pour les plus jeunes avant d’avoir commencé wink etc).

Et le crédit facile, qui, conjugué avec les taux bas, donne l’impression que c’est de l’argent "gratuit", que "c’est pas grave parce que c’est pas mon argent, c’est l’argent de la banque".

Et le manque de rendement des alternatives. Le rendement de l’AV en fonds euros à 1,4 % (en moyenne en 2019) a sans doute fait beaucoup pour l’investissement immobilier locatif. wink

Dernière modification par Bernard2K (29/02/2020 05h12)


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#24 29/02/2020 08h51

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Le crédit facile est lui aussi cyclique, la grande nouveauté tenant dans les taux bas que je n’avais jamais connus depuis 30 ans.

Sandrine, il vous appartient de définir votre stratégie en n’omettant pas les freins que peuvent être les biais d’ancrage (anciens prix, anciens rendements, anciens emplacements à la mode etc).
Cogiter sur la base de prix d’il y a même 2 ans est bloquant.
Si les biens qui vous intéressent se vendent vite et rapportent moins qu’avant, que vous avez peu de temps à consacrer aux recherches, il faut aller vite et vous orienter vers des biens "faciles" qui fatalement offrent un moindre rendement -du moins sur le papier- et vous poser la question du temps que vous aurez à consacrer à la gestion en cas de pépins et aux travaux, ça peut aller bien au delà de 20h par semaine.

Acheter en moins d’une demi heure ? J’ai - je ne suis pas le seul- toujours ou presque fait comme ça. Pourquoi tourner en rond lorsque vous savez ce que vous voulez et ne voulez pas ?

Pour améliorer le rendement vous pouvez suivre les conseils de Julien Delagrandanne* sur le rendement entrepreneurial, par exemple en optimisant la fiscalité selon la zone, notamment :
- à partir de zone B1 en Cosse intermédiaire ou social
- en LMNP
Et optimiser ses coûts en faisant les travaux soit même, la gestion, le suivi etc
ça permet de compenser un moindre rendement brut.

* Livre de Julien : L’investissement immobilier locatif intelligent.

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[+1]    #25 29/02/2020 09h47

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Oui, enfin quand on achète dans le nord pas-de-calais on réfléchit quand-même avant de se jeter sur un logement. La démographie n’est pas celle de l’aquitaine ou des charente-maritime. Quasiment toutes les villes sauf Lille stagnent ou perdent en population, beaucoup de villes et certains quartiers ont un tel niveau de pauvreté que l’environnent s’en ressent, d’autres villes ont des terres infestées de dioxyne, d’autres des lignes haute-tension, d’autre enfin sont des bassins de leucémies sans que la raison en soit identifiée.

Si les biens en dessous de mes objectifs de rentabilité partent en 1 journée, je renonce à faire une mauvaise affaire, et la laisse à d’autres.

La stratégie d’acheter des biens premiums en centre-ville à faible rendement mais forte présomption de plus-value peut effectivement être une alternative d’intérêt.

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