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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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[+4]    #1 28/09/2017 21h30 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Bonjour,

Dans le prolongement de cette file de discussion https://www.devenir-rentier.fr/t6502, je me suis penché sur les différentes phases de capitalisation en montant un scénario fictif permettant d’atteindre un patrimoine de 2 M€ en 20 ans, en partant de 0, afin de mettre en lumière les relations entre l’exponentielle de revenus générée par l’investissement et un effort d’épargne linéaire.

[EDIT] Suite aux polémiques sur la question du niveau de "performance sur investissements", qui n’était d’ailleurs pas le point principal, ce message montrera a minima la difficulté d’atteindre l’objectif en 20 ans en partant de 0.

L’hypothèse de la performance sur investissements de 15 % / an après impôts est certes très élevée mais pas non plus irréalisable, par exemple, en utilisant, en période non déflationniste et en période de taux faible, le levier du crédit pour acheter de l’immobilier résidentiel locatif avec rendement brut > 10 %, venant s’ajouter à la performance des investissements en actions. À titre personnel et de manière anecdotique, sur le volet actions, j’ai une performance hors dividendes (excepté ceux versés en actions) et annualisée en utilisant une moyenne géométrique entre 14 % et 15 % après impôts sur les 10 dernières années donc depuis le pic des marchés de 2007, avant le krach. Cette performance a été obtenue sans levier (hormis le levier indirect de la dette des entreprises), sur des positions longues, dans une optique long terme (se transformant parfois en des ventes à court/moyen terme en fonction de l’évolution de la divergence prix / valeur) et diversifiée. Je ne prétends pas nécessairement cette performance reproductible dans la durée (les marchés actions sont actuellement à des niveaux qui me semblent élevés, de manière générale). Bien que ne l’ayant pas mesurée, ma performance en (fonds) actions a été mauvaise sur la période 2000-2002 (de manière absolue et non relativement aux indices de référence), sans que cela n’ait été catastrophique (l’effort d’épargne et l’amélioration de ma situation professionnelle pour augmenter encore le fort différentiel initial entre revenus et dépenses étaient d’ailleurs pour moi plus déterminants que la performance de mes placements en actions, sur cette période, puisqu’il s’agissait de la période initiale, et l’apprentissage fonds actions/krach m’a été utile pour la suite: j’ai décidé de gérer mes investissements directement sans passer par des tiers, ce qui, à ce jour, m’a été plutôt profitable - à confirmer au prochain krach), mais bonne sur la période 2002-2007. Sur le volet immobilier résidentiel locatif, j’ai une performance brute (loyers annuels hors charges / prix d’acquisition hors frais de notaire) de 12 % (avec une vacance locative négligeable). Cela dit, je ne vise pas une performance de 15 % / an sur mon patrimoine net après impôts dans la durée, pour ma part. Mes objectifs a minima sont bien plus conservateurs. Si, à ce stade, j’atteins par exemple une performance de 6 % / an après impôts, cela me suffira pour atteindre mon objectif dans un horizon temps acceptable et 3 % / an après impôts et inflation me semblent suffisants, passé l’échelon 20. C’est d’ailleurs ce que j’ai écrit dès mes premiers messages postés sur ce forum, par exemple dans ma présentation et les messages suivants. Mais je n’exclue pas non plus a priori la possibilité de faire une performance supérieure, et pourquoi pas de 15 % / an après impôts, sans en faire ni une religion ni une maladie si ce niveau de performance n’est pas atteint.

Par ailleurs, la performance prise en hypothèse ci-dessous n’a bien évidemment ni une régularité métronomique ni un caractère constant: elle est à considérer comme une moyenne géométrique d’une performance plus volatile.

L’hypothèse de l’effort d’épargne est également possible en pratique: j’ai par exemple épargné en moyenne plus de 2 K€ / mois, dès le début de mon activité professionnelle et durant les 10 années qui ont suivi, en particulier.

Enfin, chacun peut adapter à sa situation personnelle les hypothèses de performance, de durée, de montants cibles, d’effort d’épargne ainsi que définir les moyens à mettre en œuvre pour atteindre ses objectifs.

Phase 1: Allumage des moteurs - Décollage avec poussée maximale

Épargne: 2 K€ / mois
Performance sur investissements: 15 %

1    24000
2    51600
3    83340
4    119841
5    161817
6    210090
7    265604
8    329445
9    402862
10    487291

Note: J’ai considéré pour simplifier le calcul que l’épargne d’une année n’était investie que l’année suivante.

Phase 2: Décrochage des boosters auxiliaires

Épargne: 0 K€ / mois
Performance sur investissements: 15 %

11    560385
12    644443
13    741109
14    852275
15    980116
16    1127133
17    1296203
18    1490633
19    1714228
20    1971362

Note: Si l’effort d’épargne avait été de 2 K€ / mois dans cette phase, l’investisseur aurait atteint 2,1 M€ à la 19ème année. L’effort d’épargne peut donc être abandonné durant cette phase pour se focaliser sur la performance.

Phase 3: Objectif mars

Dépenses: 10 K€ / mois
Performance sur investissements: 15 %

21    2129066
22    2310426
23    2518990
24    2758839
25    3034665
26    3351865
27    3716645
28    4136142
29    4618563
30    5173347

Notes:
* J’ai considéré pour simplifier le calcul que les dépenses d’une année étaient retirées dès le début de l’année (et donc non investies durant cette période).
* Si les dépenses avaient été de 5 K€ / mois en phase 3, le patrimoine à la 30ème année aurait été de 6,6 M€. L’arbitrage me semble donc en faveur d’une dépense de 10 K€ / mois, si la performance se maintient à son niveau (mais si l’on arrête son activité professionnelle et/ou que l’on change de support d’investissements en phase de rente, mieux vaux viser une ponction de 5 K€ / mois par sécurité, au départ, quitte à l’augmenter par la suite, avec l’augmentation du capital et il s’agit bien évidemment d’une moyenne géométrique sur une performance avec une variabilité importante et non d’une performance métronomique et constante).

Conclusions

Après avoir mis les bouchées doubles durant la première phase de décollage, en cumulant un effort d’épargne important et une performance élevée, la séparation des boosters auxiliaires permet de s’affranchir de l’effort d’épargne pour se focaliser sur la performance en phase 2. En phase 3, il est alors possible de combiner ponctions importantes et poursuite de la capitalisation.

Bien sûr, il ne s’agit que d’un scénario fictif que chacun peut adapter à son cas particulier.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (18/11/2017 22h19)

Mots-clés : actions, intérêts composés, épargne


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[+2]    #2 29/09/2017 00h16 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Ce qui est "marrant" c’est que beaucoup interprète en fonction de son vécu et ne cherche pas à voir plus loin que son nez.

Celui qui vit à Paris et qui ne comprends pas comment on peut investir avec un rendement supérieur à 10%.
Celui qui ne comprends pas comment on fait 10% en bourse mais qui ne sait pas lire un rapport financier.
Celui qui procrastiné et qui préfère dire que "c’est pas possible parsque" …

Celui qui veut reussir trouve un moyen, celui qui veut rien faire trouve une excuse.
Nos doute sont des traîtres et nous privent de ce que nous pourrions souvent gagner de bon car nous avons peur d’essayer.


Maintenant je profite !!!

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[+2]    #3 29/09/2017 12h46 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Pour moi beaucoup de chose sont possible du moment qu’il y a la volonté.
Il y a tellement d’actif et de possibilité…

Le problème c’est la fameuse phrase : " j’ai pas le temps " ou autre excuse.
Alors que c’est possible de passer facilement 20h hebdo en plus d’un travail classique à 35h sur la gestion de son patrimoine ( immobilier : fiscalité , visite, travaux ect ect / bourse : étude d’un bilan , formation diverse ect.. )

Franchement 20h hebdo ça fait 3h/jours … on enlève Facebook , une partie de la tv , une bonne gestion du temp ( pendant les transports , entre 12h et 14h ect … )

Pour ma part cela a été beaucoup plus rentable que de travailler pour un patron.

Pour répondre à ce qui dise que c’est compliqué d’emprunter.

Un smic en CDI peut emprunter beaucoup avec des placement immobilier à 15% brut.
15% nécessité beaucoup de travail et d’imagination.
On peut cumuler des emplois pour avoir plus de capacité d’emprunt.

C’est bien de mettre en garde autrui , mais c’est encore mieux de faire les choses, d’ouvrir plusieurs porte et de faire un choix en conséquence.
Cela procure de l’expérience , du savoir faire et du savoir être , on développé des compétences pour atteindre un objectif.

Dans ce sujet , c’est d’être rentier rapidement.
C’est pas en suivant les croyances populaires ainsi que de se laisser vivre qu’on y arrive.
Cela demande des sacrifices, on parle d’arreter de bosser quand même , c’est pas donné à tout le monde.

Dernière modification par cricri77700 (29/09/2017 12h47)


Maintenant je profite !!!

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[+2]    #4 29/09/2017 14h02 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Je suis du même avis que cricri : beaucoup de choses sont possibles et 2 millions en 20 ans, c’est possible puisque je l’ai fait. Mais Excel n’explique et ne permet pas tout, il faut être à l’affût des opportunités qui se présentent et il y en a tous les jours.
Le salaire, c’est très bien (surtout s’il est gros ) mais il est forcément capé et un gros salaire est souvent synonyme d’emploi du temps surchargé, de travail dans des secteurs où le coût de la vie est élevé et surtout hyper taxé.
L’investissement dans sa propre entreprise,achat revente de la RP, le déficit foncier, LMNP, investissement dans un PEA, PEA PME, forestier donnent d’excellents rendements net d’impôts mais il faut mettre la main à la pâte et se passer d’intermédiaires. Donc il faut avoir du temps de libre et ne pas tout sacrifier à son patron.

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[+5 / -1]    #5 01/10/2017 01h08 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Bonjour,

Mon positionnement sur l’échelle

Suite aux polémiques (d’ailleurs générées bien malgré moi) qui ont suivi la création de cette file, j’ai regardé où je me situais personnellement sur l’échelle.

J’ai commencé à travailler il y a 17 ans et suis actuellement situé au 17ème échelon à 50 K€ près. Il s’agit d’une coïncidence:
1/ Ma performance a été inférieure à celle indiquée notamment en début de phase 1.
2/ Mon épargne a été supérieure à celle indiquée en phase 1 et ne s’est pas arrêtée en phase 2.
3/ J’ai commencé à acheter de l’immobilier (résidentiel locatif) en 2013 donc tardivement par rapport à ce que j’aurais pu faire et avec un levier (très) modéré.
4/ Côté investissement en actions, j’ai commencé par acheter des fonds actions en 2000, dont on ne peut pas dire qu’ils m’ont été immédiatement profitables bien que les leçons que j’ai tirées de ces "investissements" m’ont été utiles pour la suite.
5/ Héritage de parts de maisons (ne générant pas de revenus) à hauteur de 250 K€.
6/ J’ai bénéficié en sus d’héritages sous forme de liquidités à hauteur de 200 K€. Oh, j’entends déjà les polémiques que ce point va générer. Tout le calcul est biaisé: avec 450 K€ d’héritage, pas étonnant qu’il en soit à ce stade. La réalité me semble assez différente: 250 K€ sont improductifs et les 200 K€ de liquidités ont été hérités à des moments (relativement récents) où ces héritages ne représentaient qu’une fraction mineure de mon patrimoine.
7/ J’ai pris la bonne décision de ne pas acheter de résidence principale (dans mon cas, l’arbitrage était défavorable à l’achat vs la location).
8/ Je n’ai pas emprunté la voie entrepreneuriale, qui peut générer une performance supérieure à celle d’une activité salariée (en cas de décorrélation entre temps de travail et revenus).
9/ J’ai utilisé un effet de levier inattendu et qui me semble original: mes "ascendants" ont utilisé, à leur initiative et après discussions, en se les appropriant plutôt qu’en les copiant "bêtement", mes idées d’investissement en actions depuis fin 2008 avec une performance similaire à la mienne (dont il est probable que je bénéficie pour partie dans le futur).
10/ Je suis entré sur le marché du travail à un mauvais moment pour l’investissement en actions.

Retard sur le plan

Au final, hors héritage, je reconnais volontiers que j’ai plusieurs années de "retard" par rapport au "plan" (qui n’en a est d’ailleurs devenu un pour moi qu’assez tardivement, lorsque mon patrimoine net s’est approché des 7 chiffres, ce que je n’avais pas envisagé quand j’ai commencé à travailler et le plan en lui-même consiste d’ailleurs simplement à atteindre 2 M€ tôt ou tard, sans contrainte de durée). Cela dit, je suis convaincu que si mon moi - 17 avait lu et intégré l’ensemble des messages que j’ai postés sur ce forum, j’aurais dépassé, sur la période, sans héritage et sans épargne supplémentaire, celle indiquée. Argument un peu facile me direz-vous: il est aisé de modifier/manipuler le passé à sa convenance ? C’est aussi oublier un peu vite que l’information et la formation initiale à l’investissement (dont je n’ai pas vraiment bénéficié puisque je me suis auto-formé sur le tas à la fois pour les actions et sur l’immobilier) peuvent avoir un impact décisif.

Est-ce un problème que je sois en retard sur ce "plan" (ou plus exactement sur mon objectif), hors héritage ? Rater un objectif ambitieux est-il nécessairement un problème ? Et si le plan s’étirait simplement des années nécessaires à la réalisation de l’objectif, plutôt que de tout arrêter ? C’est d’ailleurs ce que j’anticipe actuellement pour mon cas: fin 2013 je pensais atteindre l’objectif de 2 M€ en 10 ans mais comme mon patrimoine net actuel n’est "que" de 1,25 M€, que 250 K€ ne sont pas productifs, que les marchés actions sont à des niveaux élevés et que j’ai des difficultés à trouver un deuxième bien immobilier équivalent au premier dont j’ai fait l’acquisition, j’anticipe une prolongation de quelques années de la période d’activité, ce qui ne me pose d’ailleurs pas de problème particulier: je ne considère pas mon travail comme une maladie mortelle ! Et peut-être sur le chemin aurais-je d’autres idées potentiellement rémunératrices qui me feront gagner du temps et atteindre l’objectif plus rapidement: Projet Kick starter ? Activité entrepreneuriale ? Business Angel ? Augmentation de mon niveau d’épargne (très probable puisque je "m’impose" un niveau de dépenses mensuelles maximum et que mes revenus vont augmenter à 8 K€ / mois à très court terme et plafonner ensuite vers 10 K€ à moyen terme) ? Je suis pour ma part ouvert aux opportunités potentielles.

Un peu de créativité

À ceux qui se plaignent de l’impossibilité, du non réalisme de l’approche, je répondrais qu’il existe des voies alternatives et/ou complémentaires, par exemple:
* Levier par le crédit immobilier et pourquoi ne pas dépasser ma préconisation (patrimoine net >= endettement) dans une logique entrepreneuriale, prenant un risque supplémentaire pour une période limitée dans le temps (par exemple < 10 ans) avant de revenir à un niveau de risque plus raisonnable
* Création / Reprise d’entreprise (ou activités ayant un coût en temps fixe dissocié des revenus correspondant)
* Épargne plus forte (ce qui a été mon cas, même si cela est considéré impossible ou non reproductible, ce qui me semble erroné)
* Optimiser sa fiscalité
* Levier éventuel via le capital des ascendants qui peut éventuellement être optimisé (pour peu que les nouvelles idées développées correspondent à leurs attentes et qu’ils les intègrent réellement plutôt que de les copier "bêtement"): actions / immobilier à crédit
* Formation/Investissement dans ses descendants pour qu’ils soient opérationnels le jour J
* Concentration de la richesse en ayant un unique descendant
* Choix de ne pas avoir de descendants
* Levier sur ses compétences: faire bénéficier des tiers de ses compétences moyennant finance
* Héritages
* Pas d’achat de résidence principale si l’arbitrage achat vs location est défavorable à la première
* Formation poussée à l’investissement en actions en amont de la vie professionnelle pour être pleinement opérationnel le jour J
* Bénéficier de l’opportunité de change
* Levier modéré et raisonnable sur supports à faible volatilité
* Bénéficier des taux d’intérêt bas
* Expatriation
* Se former pour trouver un travail plus rémunérateur
* Bitcoin (mauvaise plaisanterie)
* Arbitrage rationnel résidence principale vs location
* Frugalité
* Faire des études permettant d’atteindre des hauts revenus
* Arrêter ses études tôt et réussir dans l’entrepreneuriat
* Objectif de rente moins ambitieux que 2 M€ (ce que je ne recommande pas à titre personnel, du point de vue du risque): accepter de consommer le patrimoine en période de rente; stabiliser le patrimoine; dépenser moins en période de rente; viser une rentabilité plus élevée en période de rente
* Stock options
* Kick-starter, Etsy, etc…
* Investir dans des startups comme business angel
* Etc…

Comme dirait Napoléon, que je reprends à mon compte puisqu’il a déjà été cité plus haut: je veux des généraux qui ont de la chance.

J’ai pour l’anecdote (en rien significative) acheté des actions lundi dernier qui ont fait un bond de 55 % dans la semaine. Il s’agit bien entendu d’un heureux hasard (que je n’estime en rien reproductible): https://www.devenir-rentier.fr/p261926#p261926

L’indépendance financière donnée à tous ?

Par ailleurs, il me semble que le fait de parvenir à l’indépendance financière n’est pas donnée à tous (énergie, tempérament, formation initiale, niveau de salaire et d’épargne, santé, moment dans la vie où l’on choisit cet objectif, performance, conditions de marché, procrastination vs actions, ouverture d’esprit, comprendre et apprendre de ses erreurs, accidents de la vie, etc…) et surtout pas à ceux qui concluent à l’impossibilité d’un point sans faire appel à leur créativité pour trouver des alternatives quant aux moyens de parvenir à l’objectif et se mettant des œillères: je prédis qu’eux n’auront pas de chance. Si vous ne pouvez pas épargner 2 K€ / mois, peut-être pouvez-vous faire autre chose pour compenser ? Si vous ne capitalisez pas à 15 % / an sur vos investissements, peut-être pouvez-vous trouver des alternatives pour parvenir à une performance de ce type par une autre voie ? Si vous ratez l’objectif et que la carte est différente du territoire, peut-être qu’allonger la durée du plan n’est pas un drame qui vous ferait tout arrêter et vous plongerait dans un échec irrémédiable ?

Performance à 15 %/an sur une période de 30 ans

À ceux qui font une fixation sur l’impossibilité d’une performance à 15 % sur une période de 30 ans en évoquant toutes les calamités du monde qui pourraient potentiellement survenir (sans évoquer d’ailleurs, de manière symétrique, tous les heureux hasards qui pourraient permettre de dépasser cet objectif), je répondrais que le niveau de performance peut décroître plus on s’approche de l’objectif et également après l’avoir dépassé. Par exemple, passé l’échelon 15 de l’échelle, il "suffit" de multiplier son patrimoine par 2 pour parvenir à 2 M€, ce qui est accessible, si l’on s’est hissé à ce niveau. Qu’on le fasse en 5 ans ou en 10 ans, quelle importance ? Quant à une rentabilité de 15 % une fois l’objectif de 2 M€ atteint, ce n’est en rien nécessaire: une rentabilité de 3 % net après impôt et inflation est nécessaire pour maintenir le capital au départ en consommant 5 K€ / mois (et rien n’empêche de réduire temporairement son train de vie pour éviter d’entamer le capital en cas de performance moindre…). Mais on ne peut pas non plus exclure une performance supérieure à 3 % net, comme le général aura déjà eu la "chance" d’arriver à l’échelon 20 de l’échelle.

Je ne promets par ailleurs une performance de 15 % / an après impôts à personne (et n’ai pas moi-même actuellement ce chiffre comme objectif car mes plans sont bien plus conservateurs, étant flexible sur la durée de 20 ans, bien que je n’exclue pas a priori pouvoir l’atteindre comme ma performance uniquement sur les actions est de 14,8 % / an hors dividendes réglés en espèce sur les 10 dernières années).

Finalement, je me pense assez malin pour ne pas oublier de faire le plein de crédit immobilier (dans des conditions raisonnables: patrimoine net >= crédit) avant de démissionner, avant le niveau 21, si cela correspond à mes envies, pour augmenter ma performance ou bénéficier de l’effet de l’inflation.

Exercice de style sur mon cas personnel

Performance: Hypothèse pas impossible de 15 % par an après impôts sur les investissements pour un montant à hauteur de mon patrimoine net (avant inflation puisque c’était mon hypothèse de départ) sur mon patrimoine net et envisageable y compris par Zirk qui me gratifie de sa bénédiction, d’ailleurs non sollicitée, pour cette durée, même si je suis pour ma part bien moins pressé pour la réalisation de mes plans personnels, comme je l’expliquais précédemment puisque je m’approche de l’objectif et que la poussée nécessaire par l’effet conjugué de la performance et de l’épargne est désormais mécaniquement réduite.
Épargne: 3 K€ / mois d’épargne jusqu’à 2 M€ (différentiel revenus / dépenses que j’aurai à très court terme).
Dépenses: 5 K€ / mois à partir de 2 M€.

40    1250000
41    1473500
42    1730525
43    2026104
44    2261020
45    2531173
46    2841849
47    3199126
48    3609995
49    4082494
50    4625868
51    5250748

J’atteindrai alors hypothétiquement à l’âge de 51 ans, bien entendu choisi au hasard, un patrimoine, que je qualifierais de parisien, malgré l’effet de l’inflation, dont je n’ai d’ailleurs nul besoin et qui ne correspond en rien à un objectif personnel que je me serais fixé. Espérons que je n’aurai pas alors sa condescendance bien que je m’y entraîne chaque jour par la lecture de ses messages hors charte, en guise de coaching, effort qui semble malheureusement déjà porter quelques fruits.

Privations

Enfin, pour ceux qui se font du soucis pour toutes les contraintes insoutenables et privations que j’ai dû endurer pendant tant d’années, je tiens à les rassurer: je n’ai pas eu l’impression pour ma part de me priver bien que mes racines judéo-chrétiennes me prédisposaient à la souffrance, et mes sources principales de joie et de bonheur ne peuvent de toute façon pas être achetées ou ont un prix modique (famille, amis, littérature, musique, informatique, jeux de société, marche en montagne, sport, etc…). Acheter une voiture, fut-elle un cabriolet (ou tout autre objet n’ayant pas un ratio prix / valeur avantageux), n’a que rarement été pour moi source de plaisir. Ce que j’ai fait, c’était plutôt de la rationalisation notamment de surplus et de l’optimisation (pas ultime mais correcte) sans d’ailleurs avoir initialement l’objectif de devenir financièrement indépendant. Mon objectif initial était d’assurer la sécurité financière de mon foyer, ce qui est chose faite. Maintenant, la dernière chose que peut m’apporter l’argent, c’est du temps pour réaliser des projets personnels et je travaille à cet objectif d’une façon qui me laisse penser que j’y parviendrai dans quelques années.

Plan irréaliste ou surréaliste ?

Au final, le plan indiqué (et dont la durée peut être adaptée), même s’il est plus difficile à atteindre, me semble bien moins risqué, moins aberrant et moins irréaliste de ce point de vue que celui consistant à quitter son activité professionnelle avec 400 K€ ou 600 K€ de patrimoine au milieu de la trentaine par exemple, ce que je ne recommanderais pas pour ma part.

Conclusions

Au final, je constate que mes calculs ont suscité plus d’intérêt que ce que ne pressentaient certains, sans vouloir être condescendant, bien entendu. N’est-il d’ailleurs pas un peu paradoxal de répondre à une file pour indiquer que le sujet a peu d’intérêt ? Mais sommes-nous à un paradoxe près ?

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (20/11/2017 22h00)


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[+2]    #6 01/10/2017 11h05 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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vauban a écrit :

J’ai commencé à travailler il y a 17 ans et suis actuellement situé au 17ème échelon [b]à 50 K€ près. […]
5/ Héritage de parts de maisons (ne générant par de revenus) à hauteur de 250 K€.
6/ J’ai bénéficié en sus d’héritages sous forme de liquidités à hauteur de 200 K€. Oh, j’entends déjà les polémiques que ce point va générer. Tout le calcul est biaisé: avec 450 K€ d’héritage, pas étonnant qu’il en soit à ce stade. La réalité me semble assez différente: 250 K€ sont improductifs et les 200 K€ de liquidités ont été hérités à des moments (relativement récents) où ces héritages ne représentaient qu’une fraction mineure de mon patrimoine.

Productifs ou non ces héritages représentent tout de même bien 450k€ qui sont venus s’ajouter à votre patrimoine.
Au 17ème échelon le capital visé est de 1,3M€. Vous dites y être à 50k€ près. Soit. Mais hors héritage vous y êtes à 500k€ près. Une marge d’erreur de près de 40% wink

Mais vous avez raison, avec du travail et de la volonté on arrive à tout.

C’est d’ailleurs la morale de cette petite histoire du capitalisme, écoutez le patron de General Motors raconter sa réussite :

"- Je ne possédais rien, j’étais en bas de l’échelle. En errant sur le marché, je trouve une pomme par terre. Ma première idée était de la manger. Et puis non, je l’ai frottée sur mes loques. Je l’ai frottée pendant des heures jusqu’à ce qu’elle brille de mille feux. Puis je l’ai vendue.
Je l’ai vendue si cher que j’ai pu acheter 10 autres pommes. Ces 10 pommes, je les ai briquées si fort qu’on pouvait presque se voir dedans. Puis je les ai vendues sur le marché.
Grâce à ces 10 pommes, j’ai pu en acheter 20 la semaine suivante.
Au bout d’un mois, j’ai pu acheter une brouette pour vendre mes pommes sur les marchés.
Un an plus tard, je vendais des centaines de pommes sur le marché.
Et puis mon oncle est mort, j’ai hérité de ces parts de General Motors."

Dernière modification par dangarcia (01/10/2017 11h09)

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[+2]    #7 01/10/2017 11h41 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Un détail car Vauban a suffisamment détaillé son parcours et ma remarque ne s’applique pas à son exemple en particulier.

-

Mais un héritage ou des parents derrière qui peuvent aider changent bcp de choses, car ils permettent une plus grande prise de risque.

Par exemple, quelqu’un qui hérite d’une RP, peut se permettre d’avoir rapidement un patrimoine 100% actions.

Quelqu’un qui a des parents aisés peut se permettre de monter sa boîte très tôt.

Si vous êtes sans ascendant, avec famille à charge, vous hésiterez à deux fois avant de vous lancer dans une création d’entreprise ou dans des placements risqués, même si les probabilités de réussite sont en votre faveur.

Ne serait-ce que pour acheter une RP, vous devez accumuler un apport : l’apport + une épargne de précaution, c’est déjà autant d’argent "immobilisé" que vous ne pouvez pas placer à forte rentabilité, et donc autant d’années "perdues" dans votre boule de neige patrimoniale.

C’est pour cela que la méritocratie [pour la construction d’un patrimoine ou une carrière professionnelle] des personnes bien nées (et tant mieux pour eux), avec une excellente éducation et des parents pour aider aux grandes étapes de la vie, est toute relative, car ils bénéficient d’un énorme vent dans le dos : ils ont "juste" à travailler et tout s’ouvre devant eux.

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[+4]    #8 01/10/2017 14h03 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Bonjour,

Perte de temps

parisien a écrit :

ceux qui vous lisent perdent leur temps, hélas

Il est remarquable que vous gâchiez vous-même votre temps si précieux sur cette file non seulement pour y lire mes messages mais également pour y intervenir. Si j’ai un conseil à vous donner, vous devriez peut-être vous appliquer à vous-même vos propres conseils avant de les dispenser à des tiers, avec la bonté et l’honnêteté intellectuelle qui vous caractérisent, et simplement ignorer mes interventions sans interférer. Je suis sûr qu’en évitant tout contact, nous serons bientôt les meilleurs amis du monde et que la paix reviendra entre nous plus vite que nous ne pourrions à présent l’imaginer. En attendant, vous pouvez compter sur moi pour être aussi pénible que vous.

Une personne qui, comme vous, écrit une page aussi synthétique que celles que j’ai l’habitude d’écrire, pour décrire son portefeuille (je parle de l’ancienne page et non de la nouvelle qui se trouve actuellement liée à votre pseudo, qui est d’ailleurs hors sujet et dont je note avec une délectation mesquine mêlée de jouissance qu’elle s’intitule désormais: "Portefeuille mobilier et immobilier d’une personne handicapée mentale") dont le seul "contenu" tangible et substantiel est la liste de toutes les bonnes raisons qu’il a de ne pas divulguer les lignes de son portefeuille, a toute l’autorité nécessaire pour dispenser des conseils de lecture efficace aux autres membres du forum ! Peut-être devriez-vous inclure un disclaimer en entête de votre portefeuille, pour éviter au lecteur de perdre son temps et pour être consistant. En matière de messages vides de sens m’est avis que vous n’êtes pas le premier venu. Je vous reconnais même volontiers pour ma part dans ce domaine une expertise hors du commun. Et comme si cette qualité n’était pas en elle-même déjà suffisante, vous lui adjoignez encore avantageusement une tendance à la répétition ad nauseam des mêmes mantras, dans un soucis bien senti de légèreté et de finesse.

parisien a écrit :

Et si j’étais très brièvement intervenu pour le dire, c’est pour modestement faire profiter de mon avis les lecteurs débutants et leur éviter de se tromper.

Et voilà encore un bel exemple de condescendance mêlée de paternalisme, qui vous caractérisent si bien. Je reconnais que vous êtes un excellent coach en la matière et je bénéficie actuellement à plein de cet enseignement que je me propose d’appliquer à votre cas en pratique.

Ne pensez-vous pas les lecteurs débutants suffisamment intelligents pour se faire leur propre opinion ? Combien d’erreurs du "lecteur débutant" pensez-vous au juste avoir évitées ? Combien de personnes pensez-vous avoir tirées des griffes de la désinformation perfide de Vauban ? En somme, vous êtes un héros qui délivre le faible de tout mal en le protégeant de votre bouclier ?

parisien a écrit :

C’est le rare - et d’ailleurs le seul - point vraiment intéressant de votre long post (imprudence de s’arrêter avec 400 ou 600 K€ seulement), reprenant ce que moi et d’autres ne cessons de répéter depuis des années.

Oui, vous voilà encore juge et gardien de la pertinence, étant entendu qu’étant dépourvu d’intelligence, mes propos intéressants ne peuvent originellement venir que de vous et n’en constituent qu’une pâle copie, comme, sous l’influence de votre biais égocentrique, vous pensez que vous êtes pour moi ou d’autres une source d’inspiration. Peut-être devriez-vous songer à envoyer votre candidature au poste de modérateur pour pouvoir mieux nous faire bénéficier de votre sagesse ?

Pour être factuel, si je compare nos ratios de messages réputés (47% vs 26 %), je n’ai rien à vous envier en matière de pertinence.

Finalement, quand vous aurez enfin été banni de ce forum (et vu le nombre de vos messages hors charte, il est bien surprenant que cet évènement cosmique ne soit pas encore survenu, au motif un peu trouble de votre ancienneté et d’une aide au démarrage de ce forum qui semblent avoir eu pour conséquence néfaste de vous donner carte blanche dans les débordements et l’insolence alors que d’autres membres n’ont pas bénéficié du traitement de faveur lié à cet héritage), je regretterai alors votre départ car l’absence d’un adversaire sans doute à tort, vu la faiblesse ou le caractère fallacieux de ses arguments, jugé puissant par certains me privera des délices de la confrontation. En attendant, vous constituez pour moi un divertissement parmi d’autres et une curiosité dont je compte bien encore jouir tant que j’en ai l’occasion.

Les gens bien nés

Il est vrai qu’ayant grandi dans un coin obscur de France avec une mère institutrice, un père technicien qui a arrêté ses études à 14 ans, des beaux-parents profs de collège et des grands-parents ouvriers, je suis né avec une cuillère en or dans la bouche et suis totalement détaché de la réalité laborieuse et méritante que connaît la plupart des autres membres du forum.

Je n’ai donc d’autre mérite que celui d’être bien né, ce que je vous concède d’ailleurs volontiers mais pas pour la raison initialement identifiée (héritage d’un patrimoine) car je pense plutôt avoir bénéficié à plein de l’éducation et de la vision long terme de mes ascendants. Avec une mère infirmière, si travailleuse qu’elle s’en est cassé le dos, qui lui a sans aucun doute également donné une excellente éducation dans le sens où je l’entends et dont j’ai moi-même bénéficié, IH fait probablement partie de la même classe de nantis et est aussi bien né que moi en prenant un ticket gagnant à la loterie ovarienne.

IH a écrit :

Ma remarque ne s’applique pas à son exemple en particulier

Je n’ai pas compris si vouliez dire que votre remarque ne s’applique pas à mon exemple ou si votre remarque générale s’appliquait à moi en particulier ?

De mon côté, j’ai vu des gens "bien nés" qui n’ont pas bénéficié d’une éducation suffisante et qui ont dilapidé leur patrimoine ou qui ont visiblement des tares rédhibitoires, par exemple de nature comportementale, qui les dépassent et s’imposent à eux. Au final, la méritocratie fonctionne-t-elle si mal ?

Retard sur le plan et influence de l’héritage

La démonstration de dangarcia révèle un décalage de 40 % par rapport à l’échelle pour mon cas du fait de la part d’héritage de mon patrimoine, ce que je reconnais volontiers. Cela signifie en pratique un retard de 3,5 ans sur 17 ans, par rapport à l’échelle, ce que j’assume parfaitement.

parisien a écrit :

mais d’autant plus ridicule qu’elle émane de quelqu’un comme vous, qui de son propre aveu, a obtenu  des rendements très inférieurs à 15%/an et sousperformants le marché (seuls vos deux héritages ont réellement permis à votre patrimoine de progresser).

Vous me portez là un coup fatal dont je ne saurais, par définition et tautologiquement, me relever. Vous m’avez maintenant convaincu, par un éclairage fort à propos, que j’ai jusque-là complètement échoué dans le domaine de l’investissement et que je me situe à des années lumière d’une performance de 15 % / an, sous-performant de manière structurelle le marché, mon objectif de devenir indépendant financièrement étant désormais hors de portée.

Et oui, sous l’aiguillon de l’inquisition parisienne, je suis enfin passé aux aveux, tel un criminel, en indiquant qu’une partie assumée de mon patrimoine provient d’héritages, et il s’agissait d’une tare honteuse à masquer à tout prix car elle retire toute crédibilité en matière d’investissements à celui qui la subit, en le projetant dans la classe médiocre et un peu obscure des nantis s’opposant de manière radicale à celle, convoitée, des self made men, travailleurs et méritants, parvenant à l’objectif par leurs seuls efforts, bien sûr sans lien avec l’éducation dont ils ont bénéficié ni à la chance.

Qui est ridicule, je vous le demande ?

Base du calcul

@Julien: Pour mon objectif d’indépendance financière à 2M€ de patrimoine (sans RP) et un niveau de dépenses de 5K€ / mois correspondant à un niveau peu risqué de performance de 3 % net après impôts et inflation, pour faire plaisir à parisien, je parle d’une cellule familiale de 3 personnes (qui se réduira à long terme à 2 personnes), comme indiqué dans ma présentation. Mes investissements en actions et en immobilier, me permettront sans doute d’atteindre cet objectif de performance passé le cap des 2 M€.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (02/10/2017 17h37)


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[+2]    #9 02/10/2017 12h59 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Je pense qu’on est tous d’accord sur les points suivants :
- oui, la chance, le milieu social, jouent beaucoup, notamment au début du parcours scolaire
- oui, les classes sociales moyennes supérieures sont sur-représentées dans les grandes écoles
- oui, il y a un certain degré de reproduction sociale dans la formation des élites en France

Mais la vraie question n’est pas de savoir si les enfants de bourgeois sont sur-représentés dans les grandes écoles. La vraie question est de savoir si le système classes prépa / grandes écoles amplifie ou bien réduit la reproduction sociale ?

Mon expérience (mais pas que mon expérience personnelle, aussi ce que j’ai pu observer autour de moi dans mes promos) indique très clairement que les classes prépa / grandes écoles réduisent la reproduction sociale, en permettant chaque année l’ascension sociale de dizaines de milliers d’enfants méritants des classes moyennes, par le jeu du concours égalitaire et anonyme. Sans ce système ces jeunes gens n’auraient JAMAIS eu cette opportunité.

C’est très bien de critiquer ce système, mais imaginons un peu la situation sans ce système méritocratique (ça, c’est un raisonnement rigoureux…) : pour le coup, la reproduction sociale fonctionnerait à 100% : les élites seraient formées uniquement par cooptation, copinage et népotisme, dans les salons de thé à Neuilly et sur les terrains de golf.

Personnellement, je préfère de très loin le système actuel, où nos élites ont fait au moins la preuve de capacités intellectuelles et d’un certain mérite (ensuite, on peut toujours légitimement leur reprocher leur éloignement des réalités du terrain…). Je certifie qu’il est absolument impossible d’entrer à l’X sans gros travail et/ou un certain talent - tout l’argent de Papa ne pourra jamais remplacer cela.

Le système méritocratique et démocratique des classes prépa / grandes écoles est précieux pour la France, même s’il y a évidemment beaucoup de choses à changer :
- l’ouvrir bien davantage aux catégories populaires, en diffusant l’information dès l’adolescence, voire par l’ouverture de filières spéciales (par exemple : voie bacs / prépas technos pour les écoles d’ingénieur, filière spéciale pour élèves des zones défavorisées pour Sciences Po)
- améliorer la visibilité internationale des grandes écoles, effectivement réduite (comme souligné plus haut) en raison de la trop petite taille de leurs promotions

Enfin, il s’agit de savoir quelles valeurs on veut léguer nos enfants (ou neveux, pour moi) : personnellement, je préfère leur expliquer l’importance du travail, du mérite, de l’ambition saine (vouloir s’améliorer, pas vouloir l’échec du voisin), plutôt que de leur expliquer que de toute façon les places dans l’élite sont réservées à la naissance, et qu’il vaut mieux prier les dieux de la chance et du hasard que de travailler dur.

Désolé pour le nouveau hors-sujet - mais je n’ai pas ouvert cette boîte de Pandore :-)

Dernière modification par Scipion8 (02/10/2017 13h01)

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[+2]    #10 02/10/2017 21h09 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Merci Nor pour votre intérêt, même si je pense que ma réponse risque de ne pas intéresser grand’ monde (c’est un peu du hors-sujet dans du hors-sujet : désolé donc pour les autres).

Mes principaux facteurs de motivation ont été :

1) Foi dans le travail comme facteur de réussite (le mérite) : Essentiellement inculquée par mes parents (enfants de paysans pauvres devenus profs, un peu sur le modèle des anciens "hussards noirs de la République"). Clairement un facteur essentiel de motivation, notamment au début du parcours scolaire.

2) Esprit de compétition : Etre meilleur que ma soeur aînée (bonne élève), être premier de la classe, être sélectionné par un bon lycée, etc. Un facteur important notamment pendant l’adolescence (beaucoup moins à partir de la prépa, qui m’a permis de réaliser que j’étais moins brillant que je ne le pensais jusqu’alors).

3) Curiosité intellectuelle : ça me semble difficile d’investir beaucoup d’efforts dans un domaine si on n’y est pas intéressé intellectuellement (au-delà des enjeux académiques immédiats). Quelques très bons profs ont bien sûr joué un rôle. C’est devenu mon moteur essentiel depuis les grandes écoles, qui m’ont permis d’étudier des matières qui m’intéressaient vraiment (alors que la prépa, bien que très formatrice, laisse peu de place au choix) ; ça reste ma motivation essentielle dans ma vie professionnelle, mes investissements, mes loisirs.

4) Volonté de revanche (blessures narcissiques, injustices ressenties) : Cela a pu être un moteur très fort pour moi, notamment après de grosses blessures narcissiques (passer de 1er de mon lycée au bac à dernier de la classe en prépa), ou gros échecs ressentis (à tort ou à raison) comme des injustices (oral de l’ENA…). Un moteur moins régulier que la curiosité intellectuelle mais occasionnellement plus puissant.

Au-delà de mon cas personnel, je pense que ces moteurs peuvent jouer pour la plupart des gens, enfants comme adultes (on peut le lire parfois sur ce forum quand les gens expliquent leur parcours et leur ambition patrimoniale).

Quand je donne des cours de soutien scolaire (comme bénévole d’une association, pour des enfants de 6 à 18 ans), je joue surtout sur les moteurs 1 et 3. (C’est pour ça que je n’aime pas le déterminisme social, qui tue d’emblée le moteur 1, alors qu’il est essentiel dans toute réussite.)

Quand je fais de l’assistance technique dans des pays en voie de développement, je joue surtout sur les moteurs 2 ("le pays voisin a réussi ceci, pourquoi pas vous ?"), 3, voire 4 à l’occasion ("vous n’avez pas besoin de l’aide du pays X [ancien colonisateur] ou de l’organisation Y, vous pouvez réussir par vous même").

Cela dit, je n’ai pas (encore) d’enfants, donc beaucoup ici ont sans doute une expérience plus pertinente de la pédagogie efficace pour motiver un enfant.

Dernière modification par Scipion8 (02/10/2017 21h29)

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[+4]    #11 04/10/2017 13h59 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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On peut parler d’experience , pas de probleme Vous savez , j’ai toujours galèré dans les études , j’ai eu péniblement mon bac SMS en 2006 à 18 ans.

J’ai travaillé au mac Donald’s puis en intérim dans des travails que personnes ne veut faire pendant 2 ans.
A 20 ans , je me suis financé mes diplômes de sécurité incendie car j’avais compris qu’on faisait des vacations de 12h et que je pouvais compléter avec les pompiers volontaires.
J’ai trouvé des vacations de 24h qui m’a permit de cumuler des emplois.
je commençais à me former sur l’immobilier en parallèle.
A 23 ans j’en avait marre , j’avais fait le tour de la sécurité et j’ai passé mon concours infirmier diplôme obtenue en 2014. L’année où j’ai commencé à investir dans l’immobilier.
J’avais un salaire de 1650 euros avec 2 week-end , j’ai pas fais d’école upée , j’ai jamais eu un gros salaire en travaillant 35 ou 40h hebdo.
MAIS JE ME SUIS FORME SUR UNE ÉDUCATION FINANCIÈRE QU’ON NOUS APPREND PAS À L’ÉCOLE.

Le sujet à dévier sur les écoles, les hauts salaires ect.
je n’y crois pas mais pas du tout afin de devenir indépendant financièrement, pour moi il faut se former soit même.
je n’ai pas fait de grosse école , j’ai jamais eu de gros salaires.
Mais j’ai su créé de la richesse autrement et je suis loin d’être plus intelligent que la moyenne.

Le problème de nos jours c’est que chacun regarde sa vie et trouve des excuses sur tout et pense ne plus pouvoir avancer ou se cherche des excuses sur leurs passés.
Avec cette état d’esprit , il faudra plus d’une vie pour être indépendant financièrement.

Dernière modification par cricri77700 (04/10/2017 14h02)


Maintenant je profite !!!

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[+7]    #12 05/10/2017 02h05 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Pour moi le meilleur conseiller d’orientation, et peut-être aussi le meilleur conseiller en gestion de patrimoine (vers les fameux 15% de son contemporain Vauban !), reste Jean de La Fontaine. La première fable que je lirai à mes enfants, si j’en ai un jour :

Travaillez, prenez de la peine :
C’est le fonds qui manque le moins.
Un riche Laboureur, sentant sa mort prochaine,
Fit venir ses enfants, leur parla sans témoins.
Gardez-vous, leur dit-il, de vendre l’héritage
Que nous ont laissé nos parents.
Un trésor est caché dedans.
Je ne sais pas l’endroit ; mais un peu de courage
Vous le fera trouver, vous en viendrez à bout.
Remuez votre champ dès qu’on aura fait l’Oût.
Creusez, fouillez, bêchez ; ne laissez nulle place
Où la main ne passe et repasse.
Le père mort, les fils vous retournent le champ
Deçà, delà, partout ; si bien qu’au bout de l’an
Il en rapporta davantage.
D’argent, point de caché. Mais le père fut sage
De leur montrer avant sa mort
Que le travail est un trésor.

Dernière modification par Scipion8 (05/10/2017 02h10)

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[+3]    #13 08/10/2017 14h04 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Je reviens sur le sujet inital initié par Vauban.

J’ai modifié l’un de mes tableaux Excel pour coller au mieux à son hypothèse de départ.
Il est possible de renseigner pour la simulation.
- le rendement,
- la durée de la phase 1,
- la durée de la phase 2 ,
- la somme investie,
- la somme prélevée en phase 3.
- possibilité de tenir compte d’un capital initial.
Ainsi tout le monde trouvera son bonheur car pourra adapter la simulation à son cas.

forumih3.xls

Variantes vs Vauban et biais
Pour simplifier, même si c’est un versement mensuel, je considère que la somme a été versée une seule fois en début d’année. Au bout de la phase 2, la somme prélevée l’est en une seule fois en début d’année. Les calculs sont donc faussées mais permettent d’avoir une idée générale.

La page de calcul Excel est simple. Il est même possible de changer dans les colonnes le rendement pour simuler un krach boursier, le montant déposé chaque année, etc.

J’ai mis un champ pour renseigner sa date de naissance pour connaître son âge au moment de la rente.

Pour celles et ceux qui ont lu le livre d’Olivier Seban "tout le monde mérite d’être riche". L’auteur cite un exemple avec 2 frères (chapître Procrastination). L’un entre trés tôt dans la vie active car il n’est pas attiré par les études. Il place tout de suite tous les mois puis s’arrête au bout de 10 ans. Le second fait des études longes et commence à épargner avec un retard de 10 ans sur son frère. Dans la simulation le capital de "l’érudit" ne rattrape jamais celui de son frère.

Vauban par sa simulation montre l’importance du facteur temps. En 20 ans , il est possible d’obtenir une rente conséquente. J’ai été parmi ceux qui ont critiqué le rendement de 15% par an (parce que je n’arrive pas à obtenir de tel rendement) néanmoins je pense qu’il faut tendre vers cet objectif pour répondre à son hypothèse de départ (2000 euros de versement par mois pendant 10 ans, arrêt 10 ans, prélèvement de 10 000 euros par mois au bout de 21 ans). Pour être plus précis ~ 12% brut annuel pour obtenir le million et 13% pour ne pas consommer le capital.

Dernière modification par rocc (08/10/2017 14h39)

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[+3]    #14 25/10/2017 10h39 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Le risque principal en immobilier ne se limite pas au locataire mais au changements juridiques, économiques et, comme tout engagement long termiste, les aléas de la vie (santé, famille etc).

Plus simplement, je m’amuse souvent de voir des gens avoir des avis définitifs sur un vague modèle idéal parfois un peu à courte vue : il arrive que l’on ne puisse plus faire les travaux de ses appartements soi même, que les artisans que l’on fait travailler pour des clopinettes prennent leur retraite, déposent le bilan où se fassent gauler par le fisc, voire prennent conscience qu’ils bossent pour rien, des quantités de chose qui font qu’au moment de refaire des travaux le bel équilibre budgétaire programmé 10 ans avant prenne un claque.

Perso, je connais moins de rentiers que d’aspirants rentiers. J’ai assisté à pas mal de gadins dans l’immobilier… et en bourse aussi.
Les vrais rentiers (pas à 2000 € par mois) que je connais l’ont été par la grâce d’une succession ou par une activité entrepreneuriale.

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[+3]    #15 17/06/2019 18h12 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Bonjour Bandini,

Merci pour votre message.

J’ai déjà expliqué les hypothèses que j’avais prises comme base de ces calculs. Elles vous semblent farfelues. Soit. Peut-être auriez-vous appris quelque chose en approfondissant le sujet car il ne s’agit bien évidemment pas d’investir son épargne sur Livret A, Assurance Vie ou SCPI.

J’ai également précisé que chacun pouvait adapter les hypothèses que j’ai prises à sa situation.

Hypothèses "extrêmement optimistes"

1/ Concernant la capacité d’épargne, le salaire net en France est de 2219 € / an en 2019. Moyennant un effort important, il ne semble donc pas impossible d’atteindre un effort d’épargne de 2000 € / mois sur une période de 10 ans par exemple pour un couple composé de deux personnes ayant ce revenu moyen et se serrant la ceinture. Par ailleurs, je ne serais pas surpris que le salaire moyen des personnes visitant ce forum soit en réalité bien supérieur à cette moyenne. Enfin, il me semble avoir croisé ici plusieurs personnes dont les salaires sont élevés (parfois supérieurs à 6 chiffres en annuel net après impôts).

2/ Pensez-vous qu’un niveau de rentabilité net à 5 % / an sur de l’immobilier résidentiel locatif en direct soit impossible à atteindre en tenant compte du taux d’intérêt du crédit ? Vous trouverez plusieurs exemples de personnes sur ce forum qui atteignent des rendements brut dépassant 12 % / an (et dépassant également 5 % / an (en net après impôts) et après soustraction du taux du crédit).

3/ Concernant les investissements en actions, avec une gestion active en direct, déclareriez-vous qu’il soit impossible d’atteindre une performance supérieure à 10 % / an ? Plusieurs investisseurs en actions ont pourtant des performances bien supérieures, sur ce forum, sur une période supérieure à la durée de vie de ce forum.

De mon côté, comme je l’ai écrit, je ne me fixe pas comme objectif une performance de 15 % / an, ce qui n’a de toute façon pour moi qu’une importance mineure à ce stade, mais je ne l’exclue pas non plus a priori. Si le scénario que je décrivais requiert des efforts importants pour y parvenir, il ne me semble pas non plus impossible à atteindre en pratique.

Erreurs évidentes

Ce qui nuit à votre réputation, à mon sens, n’est pas tant le nombre de points que vous pensez devoir vous être retirés que la manière grossière dont vous déformez mes propos.

Ce que j’ai écrit, c’est qu’il est par exemple possible d’atteindre une performance de 15 % / an en cumulant une performance de 10 % / an en actions et une performance de 5 % / an sur de l’immobilier résidentiel locatif à crédit. Je voulais simplement par là illustrer le fait qu’une performance de 15 % / an sur son patrimoine net pouvait s’obtenir en panachant une performance moindre en actions et des investissements en résidentiel locatif avec un niveau de levier raisonnable. Certains atteindront une performance supérieure sans crédit sur des placements uniquement en actions. D’autres atteindront une performance supérieure avec crédit sur des placements uniquement en immobilier. Enfin, les plus nombreux n’atteindront pas ce niveau de performance et/ou ne deviendront pas rentiers.

Pour simplifier, postulons qu’à chaque instant, une personne possède un patrimoine net de X placé en actions et une dette X (donc à hauteur de son patrimoine net) placée sur de l’immobilier résidentiel locatif à crédit.

Postulons également qu’il soit possible de réaliser une performance brut en résidentiel locatif à 12 % / an, que le coût de maintenance, et des impôts représentent 5 % / an et que le coût du crédit soit de 2 % / an.

Postulons enfin qu’il soit possible de réaliser une performance (net) en actions à 10 % / an.

Sous ces hypothèses, la performance globale sur le patrimoine net X, tenant compte de l’effet de levier du crédit, sera de 10 % + 5 % soit 15 % / an.

Dans votre déformation abusive de mon propos, vous additionnez les rendements de chacun des supports que vous listez sans tenir compte du coût du crédit ni des moyens (improbables) que vous utiliseriez pour lever ce crédit, ce qui est en effet manifestement erroné.

Conclusion

Bandini a écrit :

Comme quoi, c’est pas difficile de devenir rentier : il suffit d’être nul en maths !

Si vous voyez d’autres erreurs manifestes dans mes propos, je demeure à votre écoute et suis prêt à partager avec vous mon avis de "nul en maths", dont je ne doute pas qu’il pourrait néanmoins vous être profitable.

Sans rancune.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (17/06/2019 18h58)


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[+2]    #16 07/08/2019 09h29 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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En lisant les différentes remarques au post d’Ezerian, et en les comparant aux miennes, je constate que la notion de "réalisme" n’est pas vraiment le sujet: ce qu’il faut, c’est un plan personnalisé:
- la mise de départ sera jugée énorme ou accessible en fonction de nombreux paramètres dont en particulier le milieu social de la personne (pour moi irréaliste)
- l’épargne dépendra de chacun (pour moi, c’est tout à fait raisonnable)
- le rendement de nombreux facteurs comme la prise de risque et le niveau de connaissances à 25 ans (atteignable… avec de la chance)
- le rendement en phase de rente (pour moi ce ne serait pas raisonnable de garder le même niveau de prise de risque)

Bref, il ne faut pas chercher à faire un plan qui convienne à tous, mais un plan adapté à sa propre situation.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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