Devenir rentier avec 500 000 € ?

L’expression "rentier de subsistance" de Timinel est percutante et très juste. "Devenir rentier" est en soi un but beaucoup plus accessible et facile que le rester !

Idéalement, devenir rentier devrait être aussi quelque chose de libérateur : ne plus craindre une perte d’emploi, avoir assez d’argent pour régler une situation désagréable sans en souffrir, bref se libérer de la crainte du déclassement ou de l’indigence.

En consommant le produit d’un maigre capital dans un pays avec un faible coût de la vie, je crains que vous ne vous "enfermiez" : dans la plupart de ces pays, le coût de la vie n’est faible que pour les premières nécessités, mais on passe vite à des prix "occidentaux" pour ce qui touche à la santé, et à une qualité de vie vraiment saine.

Personnellement, j’ai vécu en Chine 10 ans et si on peut vivre à Beijing pour 800€/mois, on n’y vivra pas bien : on habitera dans un 民宅 avec le tas d’ordures à la porte de l’immeuble, l’ascenseur coupé à minuit, et on mangera des plats préparés avec de la 地锅油 ; un problème médical sérieux peut vite monter à 5 chiffres en euros et détruire ce modeste niveau de vie. Pour vivre confortablement, il vaut mieux compter sur un revenu mensuel de 4000€ (3万元) dans la capitale. Evidemment, dans un petit village du Yunnan ou du Szechuan les 800€ iront beaucoup plus loin, mais le coût des dépenses médicales resteront les mêmes, aggravés par les problèmes de transport.

Paradoxalement, je trouve qu’en France le rapport qualité prix est meilleur qu’en Chine : je peux acheter des maisons magnifiques dans un cadre enchanteur pour des queues de cerises, la nourriture de qualité est vraiment bon marché comparé aux prix pratiqués en Chine, l’air est pur sans nécessiter de filtre HEPA. Le coût des dépenses médicales est globalement très faible. En Chine, je devrais payer une fortune en Yuan pour obtenir l’équivalent. Bon, le prix a payer c’est les pelletées de paperasse (même pas controllées correctement…) et l’administration inepte, mais quand on commence à comprendre comment ça fonctionne ça devient tolérable. En Chine il faut avoir des relations, en France elles sont moins efficaces et faire du théâtre est plus important.

De ma mince expérience de la Russie, j’ai l’impression que c’est très similaire à la Chine : on peut certes y vivre pour pas cher, mais y vivre bien demande des moyens élevés.

Dernière modification par doubletrouble (30/11/2018 10h31)

Pour les anglophones, un excellent article qui ajuste le taux de retrait maximum, en fonction de l’indice PE de Schiller.
On tombe à un SWR de 3,5% pour un PE de 30.

SWR for all markets

Témoignage de ces 6 dernières années

En 2014, mon patrimoine était de l’ordre de 635k€ (voir message #2 de ma présentation), je suis devenu rentier mi-2015 :

En 2014, la répartition était (crd déduit des estimations):
Rp : 300k€
Pea/ct : 130k€
Locatif : 100k€
AV : 105 k€
Liquidités : 0k€
Soit 635k€

A ce jour :
RP : 200k€
Pea/CT : 280k€
Locatif : 150k€
AV : 20k€
Liquidités : 220k€
Soit : 870k€

A prendre en compte : coût de mon fils lié à une pension alimentaire "confortable". Cela représente de 2015 à 2020 environ 70k€. J’avais prévu cette charge pour ma décision de devenir rentier. Le patrimoine était réellement de l’ordre de 550k€.

Idem sur l’achat d’un immeuble à 500k€ où 40k€ partent en fumée (ou plutôt frais notariés).

A l’époque, j’avais décidé de vendre ma RP qui représentait une immobilisation trop importante. La vente m’a permis de mettre de côté une sécurité de 100k€. Vu le patrimoine, il est important :
- d’immobiliser le minimum dans la RP
- maximiser les rendements des placements (14% brut sur mes meublés)

Bien entendu, la rentabilité élevée en meublé a nécessité l’achat de biens dégradés et des rénovations qui finalement n’ont pas été trop lourdes. Étant rentier, je n’avais que cela à faire après tout. J’estime que cela a représenté 50% du temps disponible au début, aujourd’hui 30%. Je gère mes meublés à 200 km de ma RP, et ça se passe très bien.

Le cashflow des meublés (qui ne représentent qu’à peine 20% du patrimoine) assurent mon train de vie. La progression du patrimoine est liée aux plus-values immobilières et boursières.

Dans les 6 mois à venir, je vais baisser à nouveau mon patrimoine RP et récupérer 150k€ qui seront placés en assurance vie pour servir de levier pour de nouveaux investissements immobiliers. Cela me permettra d’avoir une répartition immo/av/bourse homogène.

Pour la bourse, je ne m’en occupe pas du tout. Ce sont des actions de bon père de famille. J’ai placé 30k€ il y a 25 ans. Je réinvestis les dividendes… parfois, je me dis que la bourse c’est vachement cool.

Un bémol néanmoins, ce bilan concerne uniquement ma petite personne. J’ai la chance d’avoir une épouse qui gagne très bien sa vie, elle est autonome et accepte mes choix, comme vivre dans des RP en rénovation. Elle profite des plus-values des biens que je rénove (les siens, et ceux en indivision) et nous partageons les charges communes comprenant notamment ses enfants (adoslescents). L’équilibre est trouvé et stable dans la durée. Dans le cas d’un couple avec enfants, le patrimoine de 500k€ serait clairement insuffisant.

En conclusion, il est possible de devenir rentier avec un patrimoine nettement inférieur à 1m€ mais… il faudra faire quelques concessions. Certains penseront que les rénovations sont un travail, pour moi, c’est un plaisir car je ne me laisse pas déborder. Durant ces 6 années, j’ai connu quelques sueurs froides comme la taxe Puma, le plafonnement des loyers. Je vois arriver d’autres réformes mais je suis un peu plus serein. La leçon que je retiens de ces 6 années est de savoir s’adapter à la fiscalité pour éviter les coups de rabots sur la rentabilité.

Dernière modification par lachignolecorse (19/04/2021 00h11)

@Artosis : En effet beaucoup confondent stock et flux, patrimoine et revenus (actifs ou passifs).

Demandez à 100 personnes de définir ce qu’est un riche, la plupart prendront l’exemple d’un footballeur, d’un banquier ou d’un chirurgien. Bref des profils avec de très gros revenus, mais pas nécessairement un gros patrimoine - tout dépend si l’argent est flambé au fur et à mesure qu’il est gagné, ou bien épargné et investi. Si du jour au lendemain ils ne peuvent plus exercer alors c’est la chute libre en termes de revenus, si aucun patrimoine n’a été constitué durant les bonnes années.

Dans la même veine on voit émerger des profils de "pseudo-rentiers" qui vivent des cash-flows d’une poignée d’investissements, souvent immobiliers, très rentables et achetés à crédit. Un patrimoine net faible mais effectivement des revenus qui peuvent être élevés et parfois assez passifs (en tout cas nécessitant une fraction du travail nécessaire pour obtenir un revenu équivalent par un emploi salarié classique).

A l’opposé, un patrimoine net important mais qui ne génère pas de revenus laisse peu de libertés à son propriétaires. Par ex. "la mamie de l’île de Ré", devenue redevable de l’IFI par la valorisation de ses terres, mais dont les revenus sont restés très modestes.

Bref, en théorie nul besoin d’avoir un patrimoine net important (que ce soit 100k€, 500k€ ou plusieurs millions d’euros) pour financer une retraite anticipée, puisqu’il suffit d’avoir des revenus passifs suffisants pour subvenir durablement à ses besoins.

En pratique, c’est bien le patrimoine net qui garantit la pérennité du rentier à très long terme. Plus il est élevé et moins le rendement nécessaire pour financer un revenu donné sera élevé. Donc moins il sera nécessaire de s’exposer à des classes d’actifs risquées, celles dont la volatilité, le risque de perte en capital, et l’effort de gestion est la plus élevée.

Quand arrive la crise, je préfère être dans la position de la mamie de l’ïle de Ré, qui peut à tout moment choisir d’arbitrer son patrimoine pour le rendre liquide et le consommer petit à petit, que du pseudo-rentier qui n’a plus aucun locataire dans ses colocs et ses locations courtes durées, et n’a plus aucun revenu ni pour vivre, ni pour rembourser ses emprunts !