Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 27/02/2017 20h45 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   54 

Bonsoir à tous, me revoilà ! (Oui oui, encore "lui" ! aha)

J’ai récemment tiqué sur des studios à 45mn de chez moi par l’autoroute !

Au nombre de 3, ils se décomposent comme suit :

- Un studio de 9m², charges prévisionnelles annuelles 171€. 50K€.

-Un studio de 9m², charges prévisionnelles annuelles de 472€ (là ça pique, je me demande d’ailleurs si ce n’est pas une erreur de saisie). 50K€

-Un studio de 12m², charges prévisionnelles annuelles de 221€. 50K€

Les biens sont situés dans une ville toute proche de la Suisse, avec un excellent lycée hôtelier reconnu nationalement comme l’un des meilleurs. Je pense donc que ces studios seraient facilement louables d’une année sur l’autre aux étudiants.. (Je me souviens que mon ex qui était dans ce lycée avait eu du mal à trouver un petit studio dans cette ville pour ses études..)

Après diverses recherches sur Lebon***, j’ai vu que les studios pouvaient être loués entre 280 et 330€ HC.

J’ai demandé à l’agent immobilier si le vendeur était prêt à négocier, et apparemment il avait accepté une offre à 120K€ pour les 3, mais qui n’a apparemment pas abouti. Il ne souhaite pas descendre en dessous de 110K€ pour les 3 studios. Pour la vente d’un seul studio, il n’est apparemment pas prêt à négocier le prix, il préfère vendre le "bouquet".

Cela fait quand même une ristourne de 40K€ au total pour ces 3 biens.

Prenons une estimation moyenne : 330€+280€+280€ = 890€*12=10680€ annuel de loyers potentiel. Si on retranche les charges, cela fait 10680-864€ = 9816€.

Partons sur un prix à 115K€ pour les 3 studios, cela fait donc du (9816/115000)*100 = 8.54% net.

Et à partir de là, je ne sais pas comment calculer le reste..

Concernant le location il s’agirait de les louer meublés, avec un petit rafraichissement car ils sont très basique, mais cela ne devrait pas me couter grand chose, un coup de peinture et on en parle plus, disons 2 voire 3K€ en tout..

Si je les mets au gout du jour tout en faisant qu’ils soient fonctionnels, je peux espérer 50€ de plus/mois je pense par studio.
Je n’ai pas encore réaliser de visites.

J’en suis au stade du questionnement, car si je commence à m’y connaitre un peu en bourse, au niveau de l’immobilier c’est zéro pointé. J’ai essayé de trouvé des infos sur le forum, mais j’ai pas vraiment trouvé..

Quelqu’un pourrait il me dire dans les grosses lignes si mon projet serait viable ou pas ?

Ps: J’aurai préféré commencé par un seul studio, mais la renta est tout de suite pourri au vu des prix de ceux-ci et du fait qu’il ne veut pas négocier pour un seul studio..

Dernière modification par Rossox (27/02/2017 20h49)

Mots-clés : 1er investissement locatif, immobilier, studio


Un tu l'as vaut mieux que deux tu l'auras. Blog : rentier30.blogspot.fr/

Hors ligne

 

#2 27/02/2017 20h59 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   109 

Bonjour,

Vous n’avez pas peur que la réglementation évolue en se durcissant vis à vis des surfaces minimales actuelles de 9 m2 considérées comme décentes ?

Hors ligne

 

#3 27/02/2017 22h21 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   40 

C’est surtout que 9m2 c’est une chambre, pas un studio, le lit bureau cuisine salle de bain rentrent dans 9m2 ?

Avec les centaines de sujets immobiliers du forum vous ne pouvez pas dire que vous n’avez pas trouvé comment calculer une rentabilité d’un projet en prennent l’ensemble des paramètres en compte wink

Hors ligne

 

#4 27/02/2017 22h56 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   133 

Bonsoir Rossox,

Question peut-être un peu bête, mais est-ce que ces studios sont situés dans le même immeuble ? Si oui, ne serait-il pas possible de les regrouper afin de tirer un peu plus de superficie (18 / 21 / 30 mètres carrés) ?

. Personnellement j’ai vécu en couple dans un studio de 18 mètre carrés pendant 7 mois, et ensuite 9 mois (toujours en couple) dans un studio de 23 mètres carrés.
Je peux vous assurer qu’une fois le clic-clac et une table pliante de chez Ik** installés + la salle de bain + le coin kitchenette… il ne restait absolument plus de place.
. J’ai également, durant mes études, occupé (seul à l’époque) un studio de 15 mètre carrés. Heureusement qu’il y avait une "mazzaline" pour y installer un simple matelas pour moi dormir, sans quoi j’aurais dû dormir la tête collée soit au frigo soit à l’ordinateur…

Alors dans seulement 9 / 12 mètres carrés je ne pense pas que vous puissiez faire grand chose d’autre qu’une chambre, comme l’a indiqué Kiwai10.


https://petitactionnaire.wordpress.com/ - ma stratégie et informations débutants // http://ecotidien.eu - le blog des économies au quotidien

Hors ligne

 

#5 27/02/2017 23h26 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   60 

Bonjour Rossox,

Il suffit de cliquer sur communauté, nouveau venu?

- Check-list avant un achat locatif
- Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir…
-Calcul Rendement Locatif

En gros vous achetez les 2 le 3 ème est gratuit! :-)
Outre le fait que ce sont des cages à lapins…

"Rossox" a écrit :

Les biens sont situés dans une ville toute proche de la Suisse, avec un excellent lycée hôtelier reconnu nationalement comme l’un des meilleurs. Je pense donc que ces studios seraient facilement louables d’une année sur l’autre aux étudiants.. (Je me souviens que mon ex qui était dans ce lycée avait eu du mal à trouver un petit studio dans cette ville pour ses études..)

J’imagine alors que ces 3 pièces sont déjà louées?Vous retranchez des charges mais je pense que ce sont des charges locatives.La rentabilité est la même que vous achetiez 1 appartement de 9m2 ou 10(appartements).Etant tous a 50K la rentabilité sera meilleur sur celui de 12m2 et ceux de 9m2 vont la diminuer.

Pour la rentabilité nette que vous avez affiché à mon avis vous êtes beaucoup plus bas.

N’y connaissant pas grand chose non plus j’espère que ces quelques liens vous aideront à approfondir.


La règle n’est pas absolue, mais il semblerait que plus le niveau de scolarité de votre lecteur est élevé, plus ce dernier accorde de l’importance à l’orthographe. Le lecteur aurait tendance à mesurer l’intelligence de son interlocuteur à son mode d’expression. Méconnaître ce réflexe vous exclura.

Hors ligne

 

#6 27/02/2017 23h29 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   166 

Petite question qui vaut son pesant de cacahuète : Rossox, seriez-vous prêt à vivre dans un de ces studio ?

Sinon dans votre calcul :
Le vendeur souhaite vendre à 110K net vendeur ? Avec frais d’agence ? Les frais de notaire sont estimées ? Pas de travaux ?
Les charges annuelles intègrent la taxe foncière ?
Qu’en est-il de la vacance locative ? Etes vous sûr d’être en capacité de louer les 12 mois de l’année ?
Qu’en est-il du frottement fiscal ? Votre TMI ? Vous allez louer en quoi ? Vide ou meublé ?

A première vue, le projet ne me fait pas rêver. Après je connais pas le marché de cette endroit mais déjà 9m², c’est déjà juste pour une chambre en colocation. Alors un studio…

Hors ligne

 

#7 28/02/2017 00h10 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   34 

Bonjour,
Effectivement, d’un point de vue viabilité sur le long terme du projet, la surface de 9m2 est un risque, et ne génère du turnover.

Quant à la rentabilité, tout le monde n’est pas un adepte du bien à haut rendement. Un "produit" simple pour commencer peut être intéressant pour se faire la main.

Vous pouvez également rassemblez plus tard un des studios pour en faire un de 18m2 et laisser l’autre à 9.   Cela diminue la rentabilité mais permet de diminuer egalement le risque de la petite surface.

Bref, vous décidez. Mais dans le cas présent je passerais mon chemin. Et si vous vous lancez, tentez la négociation en faisant valoir la solidité éventuelle de votre dossier.

Hors ligne

 

#8 28/02/2017 05h24 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   763 

Bonjour,

il est quasiment certain que ces logements ne respectent pas la loi :

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. | Legifrance

- logement comportant une piège principale d’au moins 9 m² et 2,2 mètres de HSP ou un volume de 20 m3.
- logement comportant coin cuisine avec évier et une douche. Le WC sur le palier est toléré.
- fenêtre qui s’ouvre et dont on peut occulter la lumière.

Donc : prenez la vraie surface du logement (il est facile d’écrire 9 m², mais il reste à le mesurer pour vérifier que ce n’est pas 8,75 m²) ; déduisez la surface occupée par la salle d’eau, et vous êtes en-dessous de la surface légale de 9 m² pour la pièce principale.

A noter que le RSD (réglement sanitaire départemental) peut imposer d’autres dimensions minimales.

N’oubliez pas non plus la liste des meubles obligatoires en location meublée :
Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé | Legifrance

Il n’est pas facile de faire rentrer un frigo avec compartiment congélateur, un four micro-ondes, des plaques de cuisson, un lit, une table et des sièges dans 9 m².

Donc, logements dont la location est très probablement illégale, notamment à cause de la surface de la pièce principale. Accessoirement, ça peut menacer la capacité de votre locataire à recevoir des aides de la CAF.

Le risque ?
Devoir rembourser les loyers et/ou la CAF !
Logement indécent : un bailleur peut être condamné à restituer les loyers perçus depuis le début du bail - Location - Le Particulier
Location: logement non décent ou insalubre, le bailleur condamné à rembourser les allocations logement (Cass. 2e civ., 29 nov. 2012, n° 11-20.091) - ADIL 34

Donc, rien que sur ce critère, affaire à oublier.

Sinon, je vous aurais bien dit que (vu qu’on trouve facilement les annonces) :
- tout est vieux donc il faudrait refaire une grande partie
- aménagement miteux (étagères très moches)
- je doute que l’électricité soit aux normes
- pas assez lumineux
- la "louabilité" de tels logements est réduite par la concurrence : résidences étudiantes publiques ou privées, offre locative dans le privé où l’on doit trouver plus grand pour à peine plus cher… Et cela évolue dans le temps : il suffit que la puissance publique ou un promoteur fasse une résidence étudiante à côté et vos cages à lapins deviennent alors très difficiles à louer.
- calcul de l’investissement initial faux : en partant de 110 k€ FAI, ajoutez les frais de notaire, les frais de dossier de l’emprunt, les travaux, les meubles, vous serez entre 130 et 150 k€.
- calcul des charges et de la rentabilité fantaisiste.

Bref, encore plus à oublier.

Si vous voulez savoir comment on dégotte de bonnes affaires immobilières, une seule solution : apprendre !
- Lire les présentations et les messages des foreumeurs qui maîtrisent : : cricri77700, ZX-6R, philippe30, perecastor, Morey, gunday, DDTee, kc44 et j’en oublie
- Lire des études de cas
- Se renseigner autour de soi.

Dernière modification par Bernard2K (28/02/2017 07h55)

Hors ligne

 

#9 28/02/2017 09h48 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   127 

Bonjour,
je vais être moins défaitiste (n’ayant pas vu les annonces).

J’ai vécu dans un studio de 9/10m². Et à vivre, il était plus grand que les studios de mes collègues de promo de 12/15m².

La différence était la hauteur sous plafond (>2,3m), et une mezzanine haute (~1,8m de haut).
Ce qui libère de la place pour un coin bureau/table.
La douche était une cabine le long de la mezzanine séparé par un mur, les placards étaient des placards tout en hauteur.
La télé, fasse au lit sur une étagère haute.
Par contre toilette sur le pallier. (c’est encombrant comme pièce)

En gros, que du sur-mesure.
Bon, c’était un bien familiale, donc le sur-mesure était du fait maison.

Mais bien aménagé, le fait qu’il soit petit n’ai pas forcément bloquant!
Ce qui est davantage bloquant, c’est le coût d’aménagement, car si il faut acheter, c’est vite couteux!

Hors ligne

 

#10 28/02/2017 10h15 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   763 

En l’occurence, sur ces annonces, les salles d’eau sont équipées (lavabo, douche, WC) mais sont une pièce distincte donc il y a bien le problème de la réduction de la surface de la pièce principale sous le seuil minimum du logement décent.

Hors ligne

 

#11 28/02/2017 10h38 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   127 

Et c’est 9m² l’ensemble, salle d’eau comprise ?
A voir quand même si c’est 9m² précisément, 8,5m² ou 9,5m².
Et voir aussi le volume, car la règle dit aussi 20m3.

Mais, ça revient quand même au problème de l’aménagement, qui va vite être compliqué (et les meubles gains de place sont vite onéreux)

Hors ligne

 

#12 28/02/2017 12h54 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   54 

Bon ben merci à tous pour vos réponses ! Effectivement, les 9m² sont salle d’eau comprise, et les 3 biens ne sont pas au même endroit..

Je vais donc laisser couler cette affaire, je ne savais même pas qu’il existait un minimum de m² pour pouvoir louer…

Le souci c’est qu’ici par chez moi tout est tellement cher, je m’étais dit que c’était une opportunité sympa, mais apparemment non ^^ (par exemple ici à Annecy un studio de 20m² s’achète 80K€ pour un rendement locatif ridicule et j’ai même vu une studette en vente de 9m² pour 65K€… mais avec vu sur le lac, s’il vous-plait!)

Dernière modification par Rossox (28/02/2017 12h55)


Un tu l'as vaut mieux que deux tu l'auras. Blog : rentier30.blogspot.fr/

Hors ligne

 

#13 28/02/2017 13h59 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   65 

Rossox,

Dans ma région aussi, c’est très cher, avec des rendements très bas.

Pour l’instant, j’attends de voir si je peux avoir une opportunité, en attendant, j’achète des actions et des SCPI.

J’ai même eu un commercial dans l’immobilier qui m’a appelé (pour un financement) parce qu’il avait la perle rare (6,5% de rendement). A ce niveau de rendement, je préfère avoir des SCPI. Au moins, je n’ai pas de turn over, pas de risques d’impayés, pas de risques de dégradations…


Parrainage Binck (100€)

Hors ligne

 

#14 28/02/2017 20h14 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   763 

Rossox a écrit :

Le souci c’est qu’ici par chez moi tout est tellement cher, je m’étais dit que c’était une opportunité sympa, mais apparemment non ^^ (par exemple ici à Annecy(…)

Et si vous vous donnez 1/2h de voiture autour de chez vous, il n’y a nulle part de l’immo moins cher, avec néanmoins une demande locative, qui pourrait donner une bonne rentabilité ?

Il me semble que c’est la question que vous devriez vous poser. Ce qui va nécessiter pas mal de recherches pour affiner la réponse à cette question : cf. meilleursagents pour savoir le prix le l’immo dans les différentes communes, leboncoin aussi bien sur les ventes que sur les locations pour voir les prix pratiqués, discuter avec des acteurs locaux de l’immobilier (AI, investisseurs etc.) pour recueillir des avis et de l’expérience, Insee, wikipedia ou autre pour connaître les caractéristiques démographiques des communes, etc. Bon courage !

Dernière modification par Bernard2K (28/02/2017 20h15)

Hors ligne

 

#15 28/02/2017 20h27 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   54 

J’ai déjà fais cette recherche et non, c’est pas forcément moins cher à 30mn autour…


Un tu l'as vaut mieux que deux tu l'auras. Blog : rentier30.blogspot.fr/

Hors ligne

 

#16 28/02/2017 21h32 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   763 

Il y a forcément quelque chose d’intéressant à faire dans l’immobilier dans un rayon de 30 minutes en voiture autour de chez vous.

Et, désolé de vous le dire, mais votre niveau de questionnement très basique sur ce projet montre que vous êtes très très loin d’avoir tout cherché, tout approfondi, sur ce qu’il y à faire dans ce domaine.

Maintenant, si vous voulez jeter l’éponge avant même d’avoir cherché sérieusement, c’est votre choix !

Hors ligne

 

#17 01/03/2017 09h24 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   312 

Raisonner sur la rentabilité obtenu avec le prix d’annonce est une vraie erreur. En raisonnant ainsi, il est quasi impossible de trouver une rentabilité correcte où que ce soit.

En effet, pour obtenir une bonne rentabilité il faut impérativement :

- négocier fortement le prix d’achat achat
- acheter un bien pas terrible (pas de défaut majeur mais pas sexy) et le valoriser par des travaux (voire mobilier en LMNP) ce qui permettra de majorer le loyer, d’éviter la vacance, d’optimiser la fiscalité et de sélectionner les locataires.

La différence entre les deux démarches peut être vraiment significative, on peut par exemple fréquemment passer de 5 à 10% brut (ce qui est à mon sens nécessaire pour investir sereinement).


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

Hors ligne

 

#18 01/03/2017 20h54 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   54 

2 éme essai…

Un studio de 16m², à 40mn de chez moi en voiture. Il est situé dans une commune de 20K habitants, avec 1 lycée public et 2 professionnels. Et à 40mn du coup d’un bassin de population de 100K habitants.

Le bien est occupé par un papi, et est loué à 200€ mensuel, directement envoyé par la caf. (dixit l’agence). Les parties communes ont été refaite il y a 4 ans, boites aux lettres, interphone etc..

Le bien est à vendre 29K€. Charges annuelles 75€. possibilité de négocier un peu le prix

Apparemment, le propriétaire veut s’en séparer car il veut prendre sa retraite dans un pays ensoleillé !

A priori, pas de gros travaux à prévoir, mais quelques rafraichissements quand le papi ne sera plus là.. (je compte 1K€ en prenant très très large). Et donc par la suite revalorisation du loyer, sur leboncoin les 18m² se loue entre 300 et 350€ dans cette ville.

Au prix de 29K€, et avec 2.4K€ de loyer annuel :

-Rentabilité brut de 8.28%. (2400/29000)
-Rentabilité nette de 8.02%

Emprunt sur 20 ans à un taux de 1.2% de 30K€, soit 127€ de remboursement par mois du prêt.

Si je me met en LMNP au régime réél, je peux déduire toutes les charges de mes impôts, et d’après une simulation en ligne sur lmnp-expert cela fera 1693€ d’impôts sur 10 ans, soit en moyenne 170€/an. (en comptant les 1K€ de travaux et 500€ de "divers" (expert comptable, notaire, intêrets d’emprunt etc..)

-Rentabilité nette après impôts 6.95%

Le bien est censé s’auto-financer de 2400 (loyer)- 1770€ (charges+impôts+emprunts) = 630€ soit 52.5€/mois…

Meilleur affaire que précédemment ou pas ? (Désolé si je suis lourd, mais j’avance doucement, je tatonne). Si meilleur affaire que les 3 studios d’avant, je vais organiser une visite je pense, car les autres studios que j’ai vu sur lebonc*** se vendait aux alentours des 40K€.

Dernière modification par Rossox (01/03/2017 20h57)


Un tu l'as vaut mieux que deux tu l'auras. Blog : rentier30.blogspot.fr/

Hors ligne

 

#19 02/03/2017 00h50 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   194 

Bonsoir,

LMNP --> changement du bail … Problème : c’est la CAF qui paye le loyer … et il y a une perméabilité nettement plus importante aujourd’hui qu’il y a 10 ans entre la caf et la dgi.

"par exemple ici à Annecy un studio de 20m² s’achète 80K€ pour un rendement locatif ridicule"

Je ne peux pas juger sans budget, mais on peut trouver, sur Annecy et les communes voisines. Ca demande du travail, et c’est bien plus simple si on peut dégainer rapidement. L’avantage d’Annecy, c’est que c’est très touristique. L’inconvénient, c’est la masse de frontaliers/suisses qui préfèrent Annecy à St Ju et Annemasse.

30 min d’Annecy / 20k hab + 3 lycées dont 2 pro … Ce n’est pas Annemasse (quasi 30k), pas Rumilly ni la Roche (moins de 12k pour les deux), St Ju en comptant le lycée pro de Collonges, mais je ne vois pas où serait le second lycée pro ? Cluses, mais on est à plus de 30mn ?

Hors ligne

 

#20 02/03/2017 07h58 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   763 

Comme le dit xazh, vous ne pouvez pas passer en meublé avec le même locataire. Il faudrait qu’il donne congé de son bail de location pour en signer ensuite un autre en meublé. Il faudrait que vous lui fournissiez les meubles et équipements obligatoires (de force puisqu’il les a déjà) et que cela soit dûment constaté sur l’état des lieux. Et il faudrait que ni la CAF ni les Impôts ne s’intéressent à ce tour de passe-passe.

Par contre, passer en meublé au départ du papi, ça c’est possible. Reste à savoir s’il a envie de partir.

Sachant que :
- les locataires âgés et à faibles revenus sont particulièrement protégés.
- avoir son locataire qui décède pose tout un tas de problèmes.

Je trouve ridicule que vous chiffriez les travaux à 1 k€ grand max sans avoir visité le studio : là vous vous illusionnez vous-même. On ne peut estimer des travaux qu’après avoir visité. Et même en ayant visité, si on n’est pas un pro de l’immobilier, il y a beaucoup de chances que l’on se trompe.

Un scénario intéressant serait, au départ du locataire, de vraiment bien rénover l’appartement et de le meubler et équiper avec goût, de façon à en faire un meublé qui se louerait nettement plus cher. Mais :
- c’est dans un futur à terme incertain
- il faudra bien plus de 1 k€ pour mettre au goût du jour, meubler et décorer.

Dernière modification par Bernard2K (02/03/2017 07h58)

Hors ligne

 

#21 02/03/2017 09h04 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   54 

xazh a écrit :

30 min d’Annecy / 20k hab + 3 lycées dont 2 pro … Ce n’est pas Annemasse (quasi 30k), pas Rumilly ni la Roche (moins de 12k pour les deux), St Ju en comptant le lycée pro de Collonges, mais je ne vois pas où serait le second lycée pro ? Cluses, mais on est à plus de 30mn ?

Le bien se situe à (je retire la ville sous les conseils de gunday), grosso modo 35 mn en voiture d’Annecy.

Bernard2K quand vous dites que quand le locataire décède cela pose un tas de problème, pouvez vous me dire lesquels ?

Il me semble qu’il est déjà loué en meublé ! Et pour l’éventuel rafraichissement, pas de souci, ma mère est une pro de la décoration intérieur, et est d’accord pour m’aider à faire les travaux éventuel si il y a lieu d’en faire.

Dernière modification par Rossox (02/03/2017 10h17)


Un tu l'as vaut mieux que deux tu l'auras. Blog : rentier30.blogspot.fr/

Hors ligne

 

#22 02/03/2017 10h12 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   127 

Ce 2nd bien me semble plus intéressant.

Déjà le rendement a terme semble plus intéressant.
Tout en ayant un rendement immédiat pas non plus totalement moche.

Ensuite, un investissement de 29k€ semble plus adéquat pour commencer un investissement.

Par contre, il va falloir travailler sur les chiffres.
Déjà avec les frais de notaire, on est à 7,7% de rendement brut.
Ensuite, les 75€ de frais, c’est propriétaire ou locataire ? (au vu de l’annonce, ça semble propriétaire, mais pas sur).
Pour continuer, il n’y a pas d’évocation de la taxe foncière, il faut également la prendre en compte.

Ensuite, pour aménager de façon intéressante un studio, 1.000€ me semble vraiment insuffisant!
Surtout si en plus, il faut refaire de la déco, voire un peu de réparation.

Pour finir, y a t’il des gros travaux de prévu dans la copro ?

Edit : pas forcément prudent de donner le prix et la ville, le bien se trouve alors très facilement!
Et si quelqu’un de la région est intéressé, vous risque de vous faire griller la priorité.

Edit2 : Faites un tour sur castorus : bien disponible depuis 112j.

Dernière modification par gunday (02/03/2017 10h14)

Hors ligne

 

#23 02/03/2017 10h20 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   312 

Rossox a écrit :

Meilleur affaire que précédemment ou pas ? (Désolé si je suis lourd, mais j’avance doucement, je tatonne). Si meilleur affaire que les 3 studios d’avant, je vais organiser une visite

Pour le moment vous ne décrivez pas un appartement, mais le contenu d’une annonce… rien ne vaut le terrain !

Rossox a écrit :

car les autres studios que j’ai vu sur lebonc*** se vendait aux alentours des 40K€.

Désolé d’insister, mais le prix sur lbc n’est pas le prix de vente, il en est souvent assez éloigné…


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

Hors ligne

 

#24 02/03/2017 10h22 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   54 

gunday a écrit :

Ce 2nd bien me semble plus intéressant.

Déjà le rendement a terme semble plus intéressant.
Tout en ayant un rendement immédiat pas non plus totalement moche.

Ensuite, un investissement de 29k€ semble plus adéquat pour commencer un investissement.

Par contre, il va falloir travailler sur les chiffres.
Déjà avec les frais de notaire, on est à 7,7% de rendement brut.
Ensuite, les 75€ de frais, c’est propriétaire ou locataire ? (au vu de l’annonce, ça semble propriétaire, mais pas sur).
Pour continuer, il n’y a pas d’évocation de la taxe foncière, il faut également la prendre en compte.

Ensuite, pour aménager de façon intéressante un studio, 1.000€ me semble vraiment insuffisant!
Surtout si en plus, il faut refaire de la déco, voire un peu de réparation.

Pour finir, y a t’il des gros travaux de prévu dans la copro ?

Edit : pas forcément prudent de donner le prix et la ville, le bien se trouve alors très facilement!
Et si quelqu’un de la région est intéressé, vous risque de vous faire griller la priorité.

Edit2 : Faites un tour sur castorus : bien disponible depuis 112j.

Merci Gunday ! smile

Les 75€ sont les frais de copro payés par le propriétaire à l’année, soit 6.25€/mois  !
Effectivement, je n’ai pas comptabilisé la taxe foncière ni la CFE (celle-ci est de 200€ me semble-t-il).. je vais me renseigné là dessus.
Aucun gros travaux de prévu dans la copro dixit l’agent immobilier.

Pour le moment, aucun travaux dans le studio de prévu tant que le locataire reste en place, mais j’essayerai aussi de chiffré ça en prenant la fourchette haute..

Dernière modification par Rossox (02/03/2017 10h26)


Un tu l'as vaut mieux que deux tu l'auras. Blog : rentier30.blogspot.fr/

Hors ligne

 

#25 02/03/2017 10h27 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

Membre
Réputation :   194 

Annecy ->  Albertville en 35 minutes ? J’aurai plutôt dit 50 en passant par Doussard (25 minutes d’Annecy) et Ugine. Et je ne pense pas que passer par Talloires, sur l’autre rive, soit plus rapide.

Attention à ne pas autant approximer les données financières que les données routières. Négligez 10 ou 15min dans un trajet, ce n’est pas grave. Faire une erreur de 40% sur une rentrée ou une sortie financière, cela peut mettre complètement par terre votre investissement.

"Il me semble qu’il est déjà loué en meublé ! "

Il faudrait confirmer cette information, idéalement avec une copie du bail et des meubles inclus. Certains vendeurs annoncent du meublé, en vente pap, sous prétexte qu’ils ont mis une table et une cuisine de base.

Je rappellerais juste l’adage : meublé du lit à la petite cuillère !

Meublé signifie que le locataire arrive uniquement avec ses valises et ses draps, et c’est bon, il peut vivre complètement normalement dans le bien. L’annonce, si c’est bien le même bien, ne semble pas préciser que c’est un meublé, et les photos ne signifient rien (on ne va pas forcer le locataire à vider l’appartement pour prendre des photos …)

Le décret précise le minimum à fournir, sachant que c’est un minimum et que l’article 1 reste valable : "Chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination."

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech