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Forums des investisseurs heureux

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#26 02/03/2017 11h42 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Réponse de l’agent :

agent immobilier a écrit :

Bonjour,

la taxe foncière n’est pas encore faite car il y avait une taxe globale pour l’immeuble. Mais il faut généralement compter 10€ du m2
soit de 160e à 170€.

Le bail est un bail d’habitation vide normal; Il reste 11mois avant les 3 ans .

comme je vous disais les communs, les boites au lettre la vmc et l’interphone sont neufs pas de travaux à prévoir.

bonne réception

Donc pas possible de passer en statut LMNP à priori… Concernant les 3 ans, de quoi parle -t- il ? Je peux renouvelé ou non le bail dans 11 mois ? De toute façon, si le locataire a toujours payé ses loyers et qu’il n’y a eu aucun souci de paiement, je peux continuer à lui louer et repartir pour 3 ans non ?

Concernant l’imposition d’une location nue, j’ai vu que les revenues étaient à déclaré en tant que revenu foncier… vu que je suis à 14% de TMI cela est il préjudiciable ou pas ?

Dernière modification par Rossox (02/03/2017 11h48)


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#27 02/03/2017 12h02 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Ben 14% c’est plus que 0 et c’est moins que 30, préjudiciable c’est à vous de prendre en compte l’impact de la fiscalité sur le rendement final et voir si cela vous va toujours !

Pour vos hypothèses, comme l’ont dit les autres intervenants, vous semblez très optimiste, le locatif ce n’est pas toujours aussi lazy que les trackers big_smile

Provisionner uniquement 1k€ de travaux c’est très faible, vous ne comptez aucune vacances locatives, vous semblez découvrir la taxe foncière et la fiscalité  !

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#28 02/03/2017 12h29 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Rossox a écrit :

Concernant les 3 ans, de quoi parle -t- il ? Je peux renouvelé ou non le bail dans 11 mois ?

Oui, bien sûr. De toute façons, c’est le locataire qui décide et non vous smile

Ne croyez jamais un agent immobilier, demandez tous les papiers pour vérifier, allez aux impôts de la ville etc


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#29 02/03/2017 12h32 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Oui vos questions paraissent bien naïves, il vous faut approfondir notamment sur l’imposition, vous trouverez toutes les réponses sur le forum.

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#30 02/03/2017 13h01 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Rossox a écrit :

Donc pas possible de passer en statut LMNP à priori… Concernant les 3 ans, de quoi parle -t- il ? Je peux renouvelé ou non le bail dans 11 mois ?

Votre naïveté est désarmante. Durée d’un bail d’habitation en location nue, conditions de renouvellement, c’est le BABA. Je vous invite à lire la partie immobilier du forum en commençant par là Synthèse : pas à pas de l’investisseur immobilier heureux ! et à faire quelques recherches google (idem quand vous posiez la question sur les conséquences du décès d’un locataire, ça se trouve facilement).
Dans vos recherches google, vous avez notamment pap souvent très clair, service-public.fr incontournable, et droit-finances.commentcamarche.net presque toujours précis, clair et exact.

Apporter des conseils personnalisés sur des situations particulières, on le fait bien volontiers, autant vous allez vite lasser la patience des foreumeurs à poser des questions aussi basiques parce que vous n’avez pas fait vos devoirs.

Utilisez-nous à bon escient, c’est à dire sur des questions précises et particulières. Mais apprendre la base, c’est votre boulot.

Dernière modification par Bernard2K (02/03/2017 13h06)

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#31 02/03/2017 13h10 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Ok, on essaie de reprendre le calcul alors en prenant la fourchette hausse des dépenses !

Renta brut = 8.28%

Rentabilité nette = (loyer - charges de copro - CFE ) soit 2400-75-200 = 2125€, soit 7.32%.

Si je rajoute le paiement du crédit de 30K€ à un taux de 1.2% cela donne 30360€/240 (20 ans) soit 126.5€/mois, soit 1518€/an. La rentabilité tombe à 2125-1518= 607€, soit 2.09%. Si ensuite je prend la taxe foncière estimée à 200€ on tombe encore plus bas..

2400-75-200-158-200= 407€, soit 1.4%, soit un CF positif de 407€ par an, soit 34€/mois environ.

Je n’ai pas pris en compte les impôts encore.. et pour les travaux, je peux rajouter disons 5K€ dans 5 ans, ce qui fait environ 83€/mois, et en comptant une vacances locative de 2 mois dans 5 ans (400/60=6.66€/mois)cela réduit encore le CF..

On a au tout et pour tout un CF de 2400-75-200-1518-200-83-80= 244€/ an de CF positif, soit 20.33€/ mois… reporté sur mes revenus foncier et avec toutes les charges je ne pense pas payer d’impôts les premières années donc..

J’ai juste là ?

Bernard2K a écrit :

Utilisez-nous à bon escient, c’est à dire sur des questions précises et particulières. Mais apprendre la base, c’est votre boulot.

J’ai passé l’aprem entière hier sur le net à chercher la fiscalité de la location en LMNP et à la synthétiser sur un cahier, a chercher des infos sur la CFE donc svp ne me dites pas que je ne fais pas d’effort de recherche…

Dernière modification par Rossox (02/03/2017 13h16)


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#32 02/03/2017 13h34 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Vous allez potentiellement vous engager pour 20 ans, une après midi de recherche ce n’est pas grand chose ! Tout comme pour la bourse, ça prend du temps pour engranger toutes les notions, comprendre les rouages et se former, ce n’est pas en 4-5h que vous ferez le tour du problème, on vous bouscule un peu pour votre bien smile

Avant de faire des calculs il faut déjà vérifier les hypothèses de départ !

Concernant votre prêt est-ce que vous êtes bien allé voir une banque ? Car sur 20 ans le baromètre meilleur taux indique 1.65% pour un bon taux, je ne connais pas le positionnement des banques face à un emprunt de ’seulement’ 30k€ sur 20 ans.

Il faut absolument aller voir la fiscalité, n’oubliez pas les PS de 15.5%, comme pour le PEA wink

Dernière modification par Kiwai10 (02/03/2017 13h34)

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#33 02/03/2017 13h42 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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J’ai envoyé mon dossier à meilleurtaux.com, j’attends une réponse de leur part concernant le crédit.

Oui, une après midi n’est pas grand chose, mais de là à dire que je ne fais aucun effort de recherche…

Si on a un déficit foncier dû au régime réel en location nue, on paie quand même les CSG sur le loyer reçu ? Ou on les paies seulement si on ressort avec un CF positif et donc lorsqu’on paie des impôts ?

Dernière modification par Rossox (02/03/2017 13h43)


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#34 02/03/2017 14h10 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Pour le calcul de rentabilité, généralement, on inclus pas l’emprunt, car la rentabilité d’un bien ne dépend pas de son financement.

Par contre on inclus les frais notarié (disons 8% pour être large), car là ils sont identiques pour tout les financements.

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#35 02/03/2017 14h20 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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J’ai fais un tableau, merc* au post de tonyjack pour l’idée !!

Selon moi je n’ai rien oublié…

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7048_invts_appart.jpg

Et si je passe sur 5K€ de travau sur 10 ans, soit 500€ annuel, ma rentabilité net net passe à 0.19% pour un CF positif de 56€ annuel.

Dernière modification par Rossox (02/03/2017 17h35)


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#36 02/03/2017 20h48 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Je vais surement faire une visite de l’appartement courant de la semaine prochaine ! smile Je vous dirais ce qu’il en est


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#37 02/03/2017 21h56 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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"Si je rajoute le paiement du crédit de 30K€ à un taux de 1.2% cela donne 30360€/240 (20 ans) soit 126.5€/mois"

Vous empruntez 30k sur 20 ans et ca vous coute en tout 30 360 euros ????????

Je ne sais pas si vous avez bien compris que le taux est ANNUEL.

30k, 20 ans, 1.2% --> 141 euros par mois, cout total du crédit 33760 euros.

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#38 02/03/2017 22h29 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Bonsoir,

pour le coût réel d’un emprunt :
Tableau d’amortissement | Meilleurtaux ®

Pour savoir calculer une rentabilité en location nue :
(2/2) Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…
et les nombreuses études de cas où les calculs sont justes (ou corrigés par les intervenants).

Dernière modification par Bernard2K (02/03/2017 22h33)

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#39 04/03/2017 15h36 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Me*ci pour ces liens Bernard2K ! Du coup, je tombe à une rentabilité nette après impôts et PS de 1.39% pour la première année, ensuite 1.43% en année 2 pour finir à 1.79% en année 9.. J’ai aussi pris un mois de vacances locative/an, soit 17€/mois..

Je n’ai pas pris en compte la revalorisation éventuel du loyer suite au départ du locataire.

Un tableau est mieux que 20 lignes d’explications :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7048_idee_renta.jpg

Est ce plus clair que précédemment ?


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#40 04/03/2017 15h52 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Bonjour Rossox,
Je ne vois pas bien votre résultat foncier d’une part, et votre flux de trésorerie d’autre part. J’ai l’impression que tout est un peu mélangé et cela risque de fausser votre rentabilité. Par exemple vous semblez intégrer les remboursements d’emprunts dans les charges. Il n’y a que la part intérêts qui vient dans les charges, le capital remboursé est un flux de trésorerie.

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#41 04/03/2017 16h08 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Effectivement, j’ai mal lu le tableau de meilleur taux…

Avec un emprunt de 32K€ sur 20 ans au taux proposé de 1.65%, cela me fait des remboursements de 160€/mois, soit 1920€/an.

En ajoutant ces 1920€ au différentes charges, je suis directement en négatif sur la rentabilité nette de charge..

J’ai 2400€ de loyers pour 2712€ de charges… c’est donc cuit !

Dernière modification par Rossox (04/03/2017 16h08)


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#42 04/03/2017 21h11 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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"En ajoutant ces 1920€ au différentes charges"

Désolé, mais j’ai l’impression que vous n’avez pas compris la remarque.

Au plan fiscal, donc des charges déductibles, vous déduisez les intérêts uniquement. Pour les 12 premières mensualités, cela doit faire dans les 520 euros pour ce taux là. C’est ce montant qui vient en charges déductibles.

Pour la trésorerie, vous devez en plus rembourser le capital auprès de l’établissement financier. C’est la part amortissement de crédit de votre mensualité. Cet amortissement mensuel + intérêts mensuels + assurance mensuelle = 160 euros / mois.

Donc vous pouvez parfaitement être positif fiscalement, et négatif en trésorerie.

Vous devez apprendre à séparer les deux notions :
1) revenus et charges, au plan fiscal
2) entrées  / sorties au plan trésorerie.

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#43 05/03/2017 09h27 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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xazh a écrit :

"En ajoutant ces 1920€ au différentes charges"

Désolé, mais j’ai l’impression que vous n’avez pas compris la remarque.

Au plan fiscal, donc des charges déductibles, vous déduisez les intérêts uniquement. Pour les 12 premières mensualités, cela doit faire dans les 520 euros pour ce taux là. C’est ce montant qui vient en charges déductibles.

Oui, mais j’ai quand même 160€ de remboursement de crédit/mois, c’est bien une sortie d’argent, donc considéré comme une charge ? ça impute mon cashflow..


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#44 05/03/2017 09h41 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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C’est comme dire qu’un virement vers votre PEA est une charge, non, vous capitalisez dans une enveloppe, ce n’est pas perdu. Ici c’est pareil, sur 160€ (chiffre au pif) admettons que vous remboursez 40€ d’intérêts, 10€ d’assurance et 100€ d’amortissement.

Ces 100€ ne sont pas perdu, cela paie votre appartement qui vous appartient bien à vous, ces 100€ ne se sont pas envolés mais vont dans votre patrimoine.

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#45 05/03/2017 09h44 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Oui mais pour la calcul du cashflow, il faut bien que j’y compte comme une charge non ?

Je fais loyer annuel-charges annuel, soit entrée d’argent-sortie d’argent ? Et à l’instant T, ces 160€ mensuel sont une sortie d’argent qui viennent gréver mon CF non ?


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#46 05/03/2017 10h12 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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C’est bien pour cela qu’il faut différencier les deux calculs.

1) le calcul des revenus fonciers = loyer HC - charges déductibles (intérêts, charges de copro, …), ensuite les PS et les impôts qui dépendent de ce revenu foncier.

2) le calcul du cashflow = toutes les entrées (loyers + provisions de charges) - toutes les sorties (charges déductibles, impots, PS, charges non déductibles, amortissement du prêt)

En considérant la mensualité complète comme charge, vous risquez de considérer qu’elle est entièrement déductible de votre revenu foncier, donc diminue votre charge fiscale, ce qui est erroné.

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#47 05/03/2017 13h25 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Et si le revenu foncier est négatif ? Qu’en est il des PS et impôts ?

Le truc c’est que je ne sais pas combien couterait la mise en place de meuble dans un studio de 16m²… j’ai tablé sur 5K€, mais en cherchant un peu sur internet, certains arrive à se meubler pour carrément moins cher… entre 1K€ et 2K€ en achetant la plupart des meubles chez Ikea…

Quelqu’un qui a déjà meublé un petit studio pourrait il me dire pour combien il en a eu ?

Dernière modification par Rossox (05/03/2017 13h53)


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#48 05/03/2017 14h02 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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C’est drôle ça. Pour avoir un revenu foncier négatif, il faudrait que vous donniez un loyer tous les mois à votre locataire. Si vous en cherchez un, je suis votre homme smile

Le plus cher dans les meubles sera l’électroménager. Pour le reste en effet en achetant de l’occasion le coût peut baisser. Encore que bon un matelas s’achète plutôt neuf mais on trouve parfois des clic-clac en bon état pas trop chers.

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#49 05/03/2017 14h15 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Je trouve une rentabilité foncière nette d’impôts de 2.12%. Par contre, j’ai un CF négatif de -53.78€/an. J’ai mis le crédit sur 25 ans, soit 1300€/an.

PS: je n’ai pris que 200€/an de travaux pour le calcul du CF..

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7048_renta.jpg

Je vais bien finir par arrivé à avoir juste… mes calculs sont il exacts ??

EDIT: Changement de 2 données suites aux remarques de KC44, et à mon oubli

Dernière modification par Rossox (05/03/2017 14h44)


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#50 05/03/2017 14h34 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Rossox a écrit :

j’ai un CF négatif de -53.78€/mois. J’ai mis le crédit sur 25 ans, soit 1600€/an.

Or dans votre tableau je lis cash-flow annuel de -53.78€ et 1300€ de crédit.

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