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Forums des investisseurs heureux

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#1 26/08/2018 13h53 → Capital : étude de cas immobilier (projet immobilier locatif en société et nom propre) (belgique, nom propre, société)

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Bonjour,

Je suis en train de me renseigner sur les avantages d’un investissement locatif particulier. Je précise que je suis en Belgique.
L’idée serait d’acheter un immeuble de rapport partiellement à nom propre, et partiellement par une société dont je suis actionnaire. Cette société possède déjà des revenus locatifs sans aucun prêt en cours.

Mes questions sont les suivantes:
1) Est-ce judicieux de faire contracter le crédit immobilier par la société, et me contenter de faire un apport en cash pour la partie achetée en nom propre? Cela permaitrait de déduire ceux-ci des revenus locatifs que la société possède déjà.
2) Les banques prendront-elles également en compte 70% des loyers percus par la société lors de la négotiation du prêt?
3) Quelle partie des loyers perçus par la location du bien en question reviendraient à la société, et me reviendraient à moi? S’agit-il d’une règle de trois sur base du pourcentage du bien qui appartiendrait à la société et qui m’appartiendrait?
4) En cas de revente du bien, j’ai cru comprendre que la société ne devrait pas payer d’impôt sur la plus value. Est-ce le cas?

Merci,

Capital

Mots-clés : belgique, nom propre, société

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#2 03/09/2018 07h07 → Capital : étude de cas immobilier (projet immobilier locatif en société et nom propre) (belgique, nom propre, société)

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Quelqu’un aurait-il quelques réponses à apporter?

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[+1]    #3 03/09/2018 10h58 → Capital : étude de cas immobilier (projet immobilier locatif en société et nom propre) (belgique, nom propre, société)

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Pourriez-vous préciser comment vous envisagez que cette société et vous soyez propriétaire chacun d’un pourcentage du même immeuble ?
- chacun est propriétaire d’une partie physique bien identifiée, ce qui nécessite, si ce n’est déjà fait, de scinder l’immeuble en lots et de créer une copropriété puis de la faire vivre.
- indivision entre vous personne physique et votre société (je ne crois pas qu’il soit possible d’être en indivision entre une personne physique en nom propre, et une société).
- chacun prend des parts de la société "le bel immeuble", à créer, qui sera propriétaire de l’entièreté de immeuble.

il me semble que si vous répondez à cette question, pas mal de réponses en découlent toutes seules…

Dernière modification par Bernard2K (03/09/2018 13h12)


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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#4 03/09/2018 13h25 → Capital : étude de cas immobilier (projet immobilier locatif en société et nom propre) (belgique, nom propre, société)

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Bonjour Bernard2K,

Il s’agirait de la première option: la société et moi-même propriétaire d’une partie de l’immeuble. Je ne savais pas qu’il fallait dans ce cas identifier des lots dans l’immeuble afin de les répartir. Cela a du sens en soi, mais cela revient en fait à faire 2 achats séparés (si je comprends bien) qui se comporteront de manières totalement indépendantes. Ainsi les loyers et plus-values à la revente seraient clairement distincts pour la société et moi-même.

Peut-être est-ce spécifique à la Belgique, mais j’ai déjà entendu qu’il était possible d’acheter un bien de cette manière de telle sorte que même la plus value sur la partie que possède la société serait exemptée de taxes en cas de revente. En savez-vous quelque chose?

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[+1]    #5 03/09/2018 20h20 → Capital : étude de cas immobilier (projet immobilier locatif en société et nom propre) (belgique, nom propre, société)

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capital a écrit :

Bonjour Bernard2K,

Il s’agirait de la première option: la société et moi-même propriétaire d’une partie de l’immeuble. Je ne savais pas qu’il fallait dans ce cas identifier des lots dans l’immeuble afin de les répartir.

Alors allons-y pour l’explication :

Première partie de l’explication : votre société, et vous-même en nom propre, êtes aussi étrangers l’un à l’autre que si c’était l’Oréal ou Peugeot d’un côté, et vous-même en nom propre. En effet, dès lors que c’est une société, même si vous en êtes le gérant ou président, le patrimoine de l’un et de l’autre doivent être étanches. Ou du moins, doit être parfaitement balisé. Par exemple, tout avantage personnel que vous tireriez du patrimoine de la société s’appelle "abus de biens sociaux" ; sauf si c’est décidé officiellement auquel cas ça s’appelle "dividende" ou "salaire".
La confusion entre le patrimoine personnel, et l’actif de sa société, peut se rencontrer chez un chef d’entreprise issu de la technique, mais c’est quelque chose qu’il faut clarifier très vite, car ces confusions peuvent coûter très cher !

Deuxième partie de l’explication : imaginons que L’Oreal ImmoInvest, filiale foncière de l’Oréal, soit intéressée pour acheter le rez-de-chaussée et le 1er immeuble de l’immeuble, et vous êtes intéressé pour acheter les autres étages en nom propre.

Vous rencontrer le représentant de l’Oreal ImmoInvest, et vous lui déclarez "je ne savais pas qu’il fallait identifier des lots dans l’immeuble afin de les répartir". Il vous regarde avec des gros yeux. Evidemment que L’Oreal invest veut identifier ce dont ils seront propriétaires, et il ne lui était pas venu à l’idée que vous puissiez penser différemment !

Troisième partie de l’explication : comment déterminer précisément quelle partie appartient à l’Oréal ImmoInvest, et ce qui vous appartient à vous, si ce n’est en scindant des lots après le passage du géomètre ? Dès lors qu’on veut que cette séparation physique soit officielle vis à vis de tous (l’autre ou les autres co-propriétaires, l’Etat, le fisc, la banque, un futur acheteur, etc.), on ne peut pas se contenter de dire "à gauche de la cloison peinte en vert, c’est à vous, à droite, c’est à moi". Non, il faut du boulot sérieux avec géomètre et notaire.

Après, j’avoue que je ne sais pas très exactement comment ça fonctionne en Belgique, mais le droit belge et français sont proches donc, sur des sujets aussi fondamentaux et basiques que ceux-ci, je suis raisonnablement sûr que c’est aussi valable en Belgique.

Je ne sais pas comment le dire sans vous vexer, mais je trouve que je ne devrais pas avoir à expliquer des choses aussi basiques, purement B.A.BA, à quelqu’un qui dit dans sa présentation " salarié dans un cabinet de conseil en gestion d’entreprise que j’ai rejoint à la fin de mes études à polytechnique".

Dernière modification par Bernard2K (03/09/2018 20h50)


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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#6 04/09/2018 08h08 → Capital : étude de cas immobilier (projet immobilier locatif en société et nom propre) (belgique, nom propre, société)

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Votre explication est très claire et a du sens.

Je vais également tenter de trouver une réponse à la question de la taxation des plus values de la société en cas de revente, car c’est ce qui est le moins clair pour moi. C’est également un point dont plusieurs investisseurs m’ont fait part, je suppose qu’ils ne mentent pas.

Votre dernière remarque ne me vexe guère, n’ayez crainte. Tant que je continue à apprendre tous les jours, je garde espoir d’arriver un jour à maîtriser le B.A.BA de ce qui m’est actuellement étranger.

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#7 04/09/2018 10h52 → Capital : étude de cas immobilier (projet immobilier locatif en société et nom propre) (belgique, nom propre, société)

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A priori, la plus-value augmentera le résultat de la société, et ce résultat sera imposé (notamment paiement de l’IS pour une société francaise).

J’ignore les spécificités de la fiscalité belge, mais je serais surpris que ce soit "exonéré".


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#8 04/09/2018 12h44 → Capital : étude de cas immobilier (projet immobilier locatif en société et nom propre) (belgique, nom propre, société)

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En cherchant 20 secondes sur google avec "taxation plus value immobilière société belgique", je trouve ça :
L’UTILISATION DE LA SOPOCIETE POUR DETENIR UN PATRIMOINE  IMMOBILIER

Je n’y vois pas trace d’une absence de plus-value ; deux dispositifs potentiellement intéressants sur ce point sont cités, mais ils ne me semblent pas très fréquents…

Sinon, globalement, je trouve que votre idée de scinder l’immeuble pour en acheter une partie via votre société et une partie en nom propre est tirée par les cheveux et sans doute contre-productive, en ajoutant de la complexité, en multipliant la paperasse, en augmentant les risques de faire des déclarations fiscales erronées, etc.

Si vous êtes convaincu que l’investissement via une société est plus intéressant fiscalement, alors achetez l’immeuble entier via la société. Si vous avez du cash en nom propre que vous souhaitez investir dans l’opération, faites un apport à la société (en capital ou en CCA selon ce qui est adéquat et se pratique en Belgique).

Enfin,je sais pas, on dirait que vous avez eu une idée saugrenue exprès pour vous compliquer la vie ; et qu’au lieu d’approfondir cette idée par vous-même, vous demandez de plus à autrui de faire le boulot à votre place (comme l’histoire de la plus-value : si vous aviez fait vos recherches au lieu d’attendre que ça tombe tout cuit, vous auriez la réponse depuis longtemps).

Ce n’est pas parce qu’une chose est techniquement possible qu’il faut la faire ! Le champ des possibles est vaste. Les solutions réellement pertinentes et avantageuses sont moins nombreuses. Autant se concentrer sur ce qui marche !


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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#9 05/09/2018 07h54 → Capital : étude de cas immobilier (projet immobilier locatif en société et nom propre) (belgique, nom propre, société)

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GBL, en effet ce que vous décrivez correspond à une comptabilité classique. C’est pourquoi je recherche ici des pistes pour trouver plus d’informations sur cette exonération potentielle.

Bernard2K, je connais bien le site web que vous mentionnez. On n’y trouve en effet aucune trace de ces exonérations non plus.
L’idée peut paraître saugrenue, mais si cela pouvait effectivement permettre de ne pas payer de taxes sur la PV, ce serait loin d’être idiot que de se compliquer la vie pour mettre cela en place.

Enfin, je vais rencontrer dans les jours qui suivent un investisseur qui pourra m’en dire plus. Si quelque chose de concrêt en ressort, je le posterai ici.

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#10 07/09/2018 21h58 → Capital : étude de cas immobilier (projet immobilier locatif en société et nom propre) (belgique, nom propre, société)

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Je sors de ma discussion avec l’investisseur immobilier.
Le moins que je puisse dire c’est que les propos concernant l’exonération de plus values sont complétement faux.
Par contre, le bénéfice est le suivant: lors d’un achat nom propre (par exemple 1%) et societe (reste) permet à la personne nom propre de racheter l’entièreté du bien à la société sans avoir à payer les droits d’enregistrements, soit 12.5% à Bruxelles. Très intéressant donc, par contre cela n’a rien à voir avec une exonération de PV.

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