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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 25/09/2017 22h32

Membre
Réputation :   3  

Bonjour,

J’ai 30 ans.
Je recherche un immeuble de rapport depuis 2 ans.
Je viens de trouver "la perle rare" a mes yeux en province à Vichy, qui fait 630 m2 habitable + une partie en travaux à terminer de 280 m2.
Il s’agit d’un ancien hotel, transformé en résidence hotelière et qui comporte 28 studios allant de 15 à 35 m2.
L’immeuble est quasi vide de locataires car le propriétaire proposait des séjours courte durée à des locataires étudiants (allant de 3 semaines à 3 mois environ).
Actuellement exploité en SARL en location meublée, résidence hotelière.
J’ai pour projet de l’acheter afin de faire du LMNP, pour la somme de 650 000 euros, de prévoir 50 000 euros de travaux et un apport personnel de 20 000 euros, ce qui porte le projet à un emprunt d’environ 725 000 euros, frais de notaire compris.
Le problème est que les charges sont importantes (je prévoie environ 30 000 euros voir 32 000 euros/an), le crédit annuel a rembourser sera de 45 000 euros/an.
La rente envisagée brute serait de 100 000 euros.
Le mobilier est à envisagé de changer car vieillot, mais ce n’est pas une obligation.
La particularité de cet immeuble est qu’il comprend une partie annexe de 280 m2 pour laquelle il faut mettre entre 200 000 et 300 000 euros de travaux. Elle peut aussi etre laissée en l’état en attendant de remplir l’immeuble principal de locataires.

Ma situation : je suis mère de 2 enfants, sans revenus professionnels. Je suis propriétaire de 2 appartements en région parisienne pour environ 350 000 euros total qui rapportent 1400 euros brut/mois au total, propriétaire d’une maison dans le 92 à hauteur de 70 % (autour de 200 000 euros je pense), propriétaire de mon appartement parisien qui vaut la meme chose que l’immeuble que je compte acheter, et j’ai également une SARL en veille qui détient plus de 250 000 euros et beaucoup de liquidités à la banque. Je n’ai aucun crédit en cours et ma banque m’a fait comprendre qu’avec un PPD, le dossier passerait.

En revanche, mon entourage me dit que je fais une grosse erreur sur ce projet et que je vais me planter, que le risque est trop grand. Un ami à moi est propriétaire de l’immeuble mitoyen, et cet immeuble affiche un remplissage de 100 %, et génère plus de 110 000 euros/an de rentes brutes pour 30 studios.
Ce qui a constitué pour moi une bonne "garantie" de reflexion…

Qu’en pensez vous….? je ne veux pas entrainer ma famille dans un gouffre financier.
Ce genre de bien est-il recherché par les investisseurs ?

merci

VOTRE PROFIL

- particulier célibataire, 30 ans, 2 enfants, 1400 euros revenus locatifs bruts/mois

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble
- Année de construction : 1900
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : ascenseur présent mais condamné, 4 étages, surface habitable 635 m2
- Déjà occupé ? Inhabité ?  vide
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ?  pas de copropriété
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ?  chauffage gaz collectif
- Volets isolants ou persiennes ?   volets anciens métalliques
- Espaces verts dans la copropriété ?   petit jardin + petite terrasse
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? non
- Décoration :  vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

Situé à Vichy, Allier en Auvergne
En centre vill  vieille ville secteur sauvegardé)

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire  725 000 euros
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé   100 000 euros bruts/an envisagé
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)  ?
- Frais de gestion locative envisagé si délégation   

- Travaux immédiats
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)  60 000 euros facade

2600 euros/an d’assurance
10 000 euros de TF

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport  : 20 000 euros
- Type de crédit : amortissable, in fine
- Taux du crédit avec assurance : 1,20 %
- Durée du crédit : 20 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

LMNP

CASH FLOW

2000 euros/mois

Dernière modification par EmmaRent (25/09/2017 22h52)

Mots-clés : hotel, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 25/09/2017 23h00

Membre
Réputation :   54  

Bonjour,

- Vichy c’est loin. Habitez vous sur place? Comment comptez vous gérer le bien?
- 50k€ pour 650m2 ? Ca ne me paraît pas beaucoup. Quels travaux devez vous faire?
- 15% de renta brute sans beaucoup de travaux? Pourquoi les autres investisseurs chevronnés passent-ils la main sur le dossier?
Le loup est sans doute dans les charges  élevées. Quelles sont-elles?
- l’immeuble de votre ami est une bonne comparaison. Quels sont les avantages et inconvénients de la perle rare vs celui de votre ami?

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#3 25/09/2017 23h32

Membre
Réputation :   3  

Merci pour la réponse.

Les 50 000 euros ne correspondent pas à des travaux précis, c’est juste une enveloppe qui me permettrait de rénover quelques appartements, de changer des meubles etc… une "enveloppe" sécurité en quelque sorte. Meme si le ravalement est estimé  a environ 60 000 euros, mais il n’est pas forcément à faire immédiatement.

Ce dossier n’a pas été mis en agence immobilière, je l’ai eu par bouche à oreille. On me dit que plusieurs personnes sont dessus et attendent de pied ferme (evidemment).
Les charges sont élevées oui : une TF qui passerait de 3500 euros à 10 000 euros environ (difficile de savoir à l’avance mais le passage de SARL vers LMNP va provoquer la hausse).
Concernant les autres charges :
7000 euros de gaz
7000 euros d’eau
3500 euros d’electricité
3000 euros assurance
et 2000 euros de charges diverses….

Mon ami n’a pas de batiment annexe à rénover, donc c’est un boulet en moins, meme si on peut choisir de l’ignorer et de ne pas s’en occuper, il s’abime, et cela fait deja 15 ans que les travaux n’ont jamais été terminés. Mon ami a également récupérer son immeuble "plein" car les locataires etaient deja en place. Le mien est vide, donc avec 70 000 euros de sortie/an (crédit + charges), on est vite ruinés.
Ma famille me dit que je peux vite perdre tout mon patrimoine et que je suis folle de me lancer sur un tel projet. Mon ami me dit au contraire que c’est une affaire et que la rentabilité possible est excellente…

Dur donc de prendre une décision.

Effectivement j’habite Paris, Vichy est à 3h en train, mais je prévoie de payer quelqu’un pour la gérance, certainement une personne en commun avec mon ami….

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#4 26/09/2017 06h29

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Rentier profitant tranquillement de la quiétude de la vie entre soleil et montagne

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#5 26/09/2017 06h58

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Vous ne dites pas ce que vous comptez faire de cet immeuble. Votre seule précision à ce sujet est "faire du LMNP". Vous voulez louer à qui, dans quelle condition, pour quelle durée ? Quelle est votre "clientèle" ?

Allez-vous avoir exactement la même "clientèle" que votre ami et voisin ? Je m’étonne qu’il vous encourage à devenir son principal concurrent : la ville n’est pas immense et si vous doublez ou plus la capacité par rapport à son immeuble, il risque d’avoir de la vacance !


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#6 26/09/2017 07h31

Membre
Réputation :   24  

c’est vrai que 660 annonces sur leboncoin pour une ville de 25000 habitant, c’est pas top. Rodez(12), un poil plus petite en a juste un peu plus de la moitie…


L'avenir appartient à ceux qui se lèvent tôt… et qui font quelque chose de leur journée.

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#7 26/09/2017 08h11

Membre
Réputation :   3  

Effectivement Vichy est la 1ere ville ou le taux de vacance est le plus important.
Je le sais depuis le départ mais c’est aussi ce qui fait le prix assez bas à la vente.
C’est une ville un peu particulière car beaucoup de logements meublés sont loués à des curistes, il y a aussi pas mal d’évenements sportifs.
Mais je me suis basée sur l’immeuble de mon ami qui réussit à le remplir à 100 % car il pratique des loyers assez bas : 280 euros, 310 euros etc… pour des petites surfaces.
Ses principaux locataires sont des personnes au RSA, et il a quelques étudiants.

Mon but etait de louer en majorité à des étudiants en LMNP.

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#8 26/09/2017 08h12

Membre
Réputation :   35  

N’oubliez pas que Vichy une ville thermale reconnue. Des curistes de mon entourage ont du mal à se loger à Vichy dans des biens de qualité (ce sont plutôt des personnes âgées exigeantes).

Je pense qu’il y a une vraie niche qui n’est pas saisonnière. Mais il faut que l’emplacement soit proche des lieux de cure. Surtout cela demande une présence constante car c’est de la location courte durée avec un turnover important.
C’est quasiment de l’hôtellerie.

Je ne sais pas si ce projet est bon ou mauvais, mais pour moi, c’est plus un projet de reconversion professionnelle ou de création d’entreprise qu’un investissement immobilier classique dans des résidences principales.

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#9 26/09/2017 08h14

Membre
Réputation :   3  

J’ai aussi passé de "fausses annonces" sur leboncoin pour voir si on me contactait et j’ai recu 3 ou 4 messages en 2 jours, les annonces ont été vues une centaine de fois.

Oui vous avez tout à fait raison.
J’y ai passé le WE et j’ai été enchanté par la ville, il y avait beaucoup de monde et Vichy a fait de gros efforts (aménagement des bords de l’allier, ville verte etc…), ils essayent de ramener des jeunes et ca se voit. L’architecture y est magnifique mais il y a beaucoup de gens sans emploi.
Je suis justement un peu dans le cadre d’une reconversion professionnelle… Mais n’étant pas sur place, j’aimerais payer une personne pour faire les entrées/sorties, meme s’il s’agit d’étudiants qui restent à l’année.
L’immeuble n’est pas vétuste et j’ai remarqué que la qualité des logements de la ville est vraiment mauvaise. Il faut néanmoins rafraichir les appartements via une décoration plus moderne.

Mon compagnon est totalement opposé à ce projet et a peur que je sois ruiné si je décide de le revendre et que je n’y parviens pas, en 3 ans je peux perdre 200 000 euros entre le crédit et les charges…

Mais j’ai aussi entendu dire que l’entourage des investisseurs les freinait toujours.
j’ai visité 4 biens avec lui et aucun n’a jamais trouvé grace à ses yeux. Il voudrait que je trouve un bien patrimonial peu cher, qui soit très rentable, sans travaux à faire, sans risque (ou le moins possible) et qui demande le moins de travail possible. Mais je lui ai expliqué qu’un investisseur, à mon sens, ne raisonne pas comme cela, et que de toute facon, ce genre de bien n’existe pas vraiment.

Dernière modification par EmmaRent (26/09/2017 08h26)

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#10 26/09/2017 08h47

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Réputation :   16  

Un de mes oncles a habité Vichy et possédait un très bel immeuble à 2 pas du casino, rue du Pdt Wilson. Il a eut un mal de fou à le revendre et a quitté la ville qu’il juge complètement sinistrée économiquement parlant. Au vu de son expérience et de ce que j’ai vu moi même de la ville, je pars en courant et ne dépenserai pas un kopek dans cette ville, alors sur un projet à 700K avec l’objectif de trouver 30 locataires, je dirais que c’est de la folie…

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#11 26/09/2017 09h20

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Réputation :   144  

J’ai lu sur un site que Vichy hébergeait 2 300 étudiants
Si j’étais vous, j’irais faire un tour à la Mairie pour poser des questions sur l’urbanisme à venir d’ici 15 ans, y a-t-il des projets de développement ici ou là, etc…
Cela doperait le marché locatif

Ensuite votre entourage familial/sentimental, -je marche sur des œufs- mais il n’est pas toujours bienveillant !
Jalousie de votre éventuelle réussite ?
Flemme de se colleter avec les difficultés qui vont surgir ?

Tout pesé, ce beau projet peut aussi se considérer comme du long terme et vos enfants s’y associeraient peut-être plus tard; à vous de voir en votre âme et conscience, si vous sentez au fond de vous-même que c’est jouable, allez-y !

Dernière modification par Job (26/09/2017 09h21)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#12 26/09/2017 09h46

Membre
Réputation :   35  

je ne pense pas qu’un tel projet puisse être démarré à distance.

Entre les travaux et la gestion locative, même si vous déléguez au maximum, vous devrez être présente. On parle tout de même de la rénovation et de la gestion de 28 studios !

Aujourd’hui votre conjoint est opposé au projet. Il faut au contraire qu’il soit totalement à vos côtés. Même  s’il n’est pas financièrement impliqué, il sera impacté. Par votre travail de gestion et par vos absences et tout ce qu’elles impliquent (enfants…  maison, etc). Le gros risque est ici, selon moi.

Mais situation patrimoniale est visiblement très éloignée de la vôtre, mais toutes proportions gardées, j’ai mis deux ans à convaincre ma conjointe d’acheter un studio. Maintenant regarder les annonces ensemble est devenu une petit plaisir du soir.

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#13 26/09/2017 10h07

Administrateur
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Réputation :   2857  

Sincèrement c’est de la folie votre projet et on comprend que votre conjoint soit frileux.

Vous avez deux enfants à charge, pas de travail, seulement 1400 € mensuels BRUT de revenus locatifs, pas d’expérience manifeste sur un immeuble de rapport et vous voulez acheter un bien énorme à rénover, dans une ville à 400 km de chez vous, avec un marché locatif possiblement sinistré ?!

A côté de ça vous avez un patrimoine conséquent d’environ 1,5 M€ (si je compte bien…) entre votre RP, vos deux appartements, une maison, l’argent de votre SARL, qui peut vous permettre de vivre jusqu’à la fin de vos jours.

Pourquoi prendre un risque pareil, franchement ? Et avec deux enfants ?!

Si vous voulez poursuivre sur de l’immobilier, pourquoi ne pas simplement commencer par un appartement à rénover près de chez vous ? Puis un immeuble de rapport près de chez vous ?

-

Quand il y a des opérations immobilières réussies sur nos forums, elles partagent deux caractéristiques fortes :
- la personne connaît très bien le marché immobilier dans laquelle elle investit et l’opération se réalise près de chez elle,
- les opérations vont de complexité croissante.

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#14 26/09/2017 10h24

Membre
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Je viens appuyer le post ci dessus, vous avez 30 ans et un appartement remboursé à Paris, une partie d’une maison dans le 92 etc etc etc.. et vous allez avec 650k investir dans un tel endroit ?

Pourquoi ne pas aller ailleurs quitte à abandonner qqes % de rendement (en apparence) ?

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#15 26/09/2017 10h50

Membre
Réputation :   12  

Bonjour,

Laisser tomber, plusieurs points :
Comme j’explique souvent à mes amis potentiels investisseurs, je préfère avoir 3 immeubles à 200k€ que 1 à 600k€.
Les charges sont trop élevées, visez plutôt des biens avec compteurs individuels surtout si vous êtes dans des petits loyers à 250 - 300 €.
Si vous n’arrivez pas à vendre dans quelques années vous ne pourrez même pas découper pour vendre une partie puisque tout est commun.
Le montant (gaz+élec) ramené au logt par mois est de 30 €, ça me parait faible.
La gestion à distance de 28 lots est compliquée et chronophage, il ne se passera pas 2 jours sans que vous soyez dérangée (administratif, problème technique…) et vous aurez presque en permanence : une annonce de relocation et un retardataire ou impayé de loyer. Tout ça pour des loyers toutes charges comprise à moins de 10e/jour ça n’en vaut pas la chandelle.

En regardant vite fait sur LBC, en quoi cet immeuble serait une affaire ? Des immeubles à moins de 1000 €/m2 sur vichy il y en a plein à vendre.

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#16 26/09/2017 12h26

Membre
Réputation :   3  

Bonjour,

J’ai renoncé au projet.
Effectivement cela représente une grosse somme par rapport au montant des charges et bien que ca puisse etre une très belle réussite si tout est rempli, cela peut en un rien de temps se transformer en gouffre financier, risque forcément moins grand sur de petits projets.
De plus, je viens d’apprendre qu’il fallait mettre à disposition des places de parking puisque la résidence hotelière se transforme en habitation… c’est un peu la goutte d’eau !

En revanche, mon patrimoine ne me permet pas de vivre tranquille jusqu’a la fin de mes jours car avec les charges de mes appartements, je perds de l’argent tous les mois, (3 ravalements de facade sont tombés presque en meme temps) !
Je dois donc, j’imagine, repartir sur des projets plus petits mais moins rentables, mais ducoup moins risqués.

Je ne peux pas, comme conseillé plus haut, acheter près de chez moi car j’habite à Paris et que tout est hors de prix, meme des immeubles en région parisienne, en s’éloignant… d’ou l’idée d’acheter en province, forcément pour avoir une meilleure rentabilité. J’avais prévu d’acheter un appart de 10 m2 a Paris à 150 000 euros tout compris, mais avec l’encadrement des loyers, je ne pouvais espérer plus de 400 euros/mois… quel interet ? je suis un peu perdue sad  cela faisait 2 ans que je cherchais et j’etais persuadée d’avoir trouvé le bon !

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#17 26/09/2017 15h44

Membre
Réputation :   14  

InvestisseurHeureux a écrit :

Sincèrement c’est de la folie votre projet et on comprend que votre conjoint soit frileux.

Vous avez deux enfants à charge, pas de travail, seulement 1400 € mensuels BRUT de revenus locatifs, pas d’expérience manifeste sur un immeuble de rapport et vous voulez acheter un bien énorme à rénover, dans une ville à 400 km de chez vous, avec un marché locatif possiblement sinistré ?!

A côté de ça vous avez un patrimoine conséquent d’environ 1,5 M€ (si je compte bien…) entre votre RP, vos deux appartements, une maison, l’argent de votre SARL, qui peut vous permettre de vivre jusqu’à la fin de vos jours.

Pourquoi prendre un risque pareil, franchement ? Et avec deux enfants ?!

Bonjour,

Franchement, je suis assez surpris par le début de ce post…
La plupart des gens n’investissent pas seulement que pour l’argent ou la rente, mais aussi pour un certain plaisir.

Par contre, concernant la seconde partie:

InvestisseurHeureux a écrit :

Si vous voulez poursuivre sur de l’immobilier, pourquoi ne pas simplement commencer par un appartement à rénover près de chez vous ? Puis un immeuble de rapport près de chez vous ?

Je suis globalement d’accord, ce projet pourrait se faire, mais il faut qu’il y ai d’autres investissement plus conséquent d’abord, capable de supporter les éventuelles pertes et/ou le démarrage forcement complexe.
Je pense aussi qu’un tel projet nécessite d’être a proximité, et payer un étudiant pour le faire, ça a d’autres impacts (job d’été, CDD, …) tout cela avec une personne qui suivra probablement mal le projet, pouvant le mettre en péril rapidement.

Par contre, c’est clair qu’a Paris, je ne sais même pas comment on peut encore investir, le moindre studio est hors de prix, dans des immeubles ou il y a toujours des travaux a faire… Sans compter les lois actuelles qui limitent les loyers de façon quasi mortelle pour l’investissement (et surtout pour les petite surfaces inférieure a 14m², mais c’est un autre débat la).

InvestisseurHeureux a écrit :

Quand il y a des opérations immobilières réussies sur nos forums, elles partagent deux caractéristiques fortes :
- la personne connaît très bien le marché immobilier dans laquelle elle investit et l’opération se réalise près de chez elle,
- les opérations vont de complexité croissante.

Pour la proximité, je ne suis pas tout a fait d’accord, on peut faire de bonnes opérations dans des villes facile d’accès.
Lyon, Toulouse, Marseille, Bordeaux sont plus abordable et facilement accessible, en tout cas pour la location d’un petit appart ca peut le faire.

A+

Ohe

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#18 26/09/2017 15h56

Membre
Réputation :   3  

Bonjour Ohe,

Je suis tout à fait d’accord avec toi, investir à Paris c’est quasi mission impossible, en tout cas pour moi, pourtant c’est par là que j’ai commencé mes prospections immobilières et j’ai mis du temps à comprendre que j’allais droit dans le mur.
Alors investir à coté de chez soi, c’est mieux, mais ca dépend ou on habite…..!

J’ai ouvert un autre post dans Devenir rentier et le rester pour avoir un avis général sur ma situation…. merci à tous pour vos retours intéressants !

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