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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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Favoris 2   [+5]    #1 24/02/2015 11h46

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Pour canaliser les demandes d’avis sur des achats locatifs que nous avons chaque semaine, voici une fiche récapitulative qui servira à vous orienter et à rendre les discussions pertinentes.

Notez que pour réussir dans l’immobilier :

ZX-6R a écrit :

vous achetez un bien dans l’ancien à rénover sous le prix du marché (désolé pour ceux qui n’aiment pas que je rabache ça mais c’est le B.A.BA) vous le rénovez et le louez en nu (et baissez vos impôts par un déficit foncier) ou en meublé (et n’êtes pas imposé pendant longtemps)

Les investissements défiscalisées, spécialement quand ils sont proposés par des promoteurs ou conseillers en gestion de patrimoine sont médiocres, car les intermédiaires prennent leur marge.

PRE-REQUIS

La lecture du livre L’investissement immobilier locatif intelligent de Julien Delagrandanne est fortement recommandé et vous évitera de nombreuses erreurs.

VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables
- Fiscales
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie)
- Sociales
- Temps disponible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel (maison, appartement), murs de magasin, autres
- Année de construction
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur
- Déjà occupé ? Inhabité ?
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ?
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ?
- Volets isolants ou persiennes ?
- Espaces verts dans la copropriété ?
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ?
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes)
- Concierge  ?
- Décoration : antique / vieillotte / moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville
- Centre-ville, périphérie
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ?
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ?

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation

- Travaux immédiats
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)

- Taxe foncière hors TEOM
- Assurance PNO (propriétaire non occupant)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport
- Type de crédit : amortissable, in fine
- Taux du crédit avec assurance
- Durée du crédit
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.)
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier)
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC)

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ?

COMMENT OBTENIR DE GROSSES RENTABILITES ?

ZX-6R a écrit :

- formation (économique, fiscale, juridique….)
- recherche d’un secteur où investir
- recherche du type de biens visés (studios, RDC pour handicapés, parkings, commerces….)
- quelques visites pour tâter le marché
- définition de critères de recherche précis
- mise en place d’alertes correspondant à nos critères
- visite d’agences immos (développement réseau)
- développement de la connaissance du marché visé (quelques mois)
- visites suite à nos alertes
- sélection d’un bien
- estimation la plus précise possible des travaux
- proposition au vendeur (au prix si à Paris, négo si Province, en général)
- signature compromis
- négociation avec banque / courtier
- recherche assurance crédit
- recherche entrepreneur pour travaux (3 ou 4 devis minimum)
- signature acte authentique
- assurer le logement en tant que PNO
- début des travaux (gros œuvre, plomberie, électricité => garantie décennale)
- surveiller l’avancement des travaux
- faire un maximum de travaux soi même (peinture… compter 20 allers retours au magasin de bricolage minimum)
- faire le tour des magasins de meubles pour savoir comment aménager la chambre, le salon, la cuisine… (compter 10 magasins minimum, il manque toujours quelque chose)
- faire des photos
- passer une annonce
- recevoir les locataires potentiels
- choisir le meilleur dossier
- faire état des lieux et bail et remettre les clés (ouf)
- penser à "remercier" les intermédiaires qui ont aidé

Il s’agit donc bien d’un vrai travail, qui demande des centaines d’heures, et le résultat est un cash flow positif de 100 ou 200€ par mois et par logement.

Mots-clés : achat locatif, avis, demande, modèle


Rapport Gérants : imiter les meilleurs gérants de fonds

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#2 24/02/2015 12h06

Membre (2014)
Réputation :   1  

Merci pour ce modèle.
Si le temps vous le permet, est il possible de faire la même chose pour l’achat et l’exploitation d’un meublé ?
Ce site est une mine.
Bravo pour votre travail.
Cdt

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#3 24/02/2015 12h07

Membre (2013)
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C’est une excellente initiative que cette fiche qui pose à plat les questionnements essentiels à un investissement locatif. J’espère que sa longueur ne fera pas peur, elle aura l’avantage de montrer l’engagement à un échange structuré des nouveaux intervenants.

Il me semble y manquer le montant des charges de copropriété ainsi que le nombre de lots de la copropriété.
Peut-être le montant de la CFE pour les meublés ainsi que les coûts de tenue de comptabilité et d’acquisition des meubles ?


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#4 24/02/2015 12h15

Membre (2014)
Réputation :   41  

InvestisseurHeureux a écrit :

- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?

Bonjour IH, très bonne initiative.
Mettre cote à cote dans la même phrase "Borloo, Pinel : piège à pigeons?" ça me fait mal quand même ! Je vois pas en quoi le Borloo puisse être un piège à pigeon, par contre pour le Pinel, là oui sans pb !

Au plaisir.

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Favoris 1   [+1]    #5 24/02/2015 13h57

Membre (2013)
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Bonjour IH,

Voici quelques idées complémentaires, de mon point de vue.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Niveau d’expérience de l’investissement en général et de l’investissement immobilier en particulier
Capacité à s’organiser
Réseau d’artisans constitué

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Nombre de façades: 2 / 3 / 4
Nombre de parking (extérieur / intérieur) par appartement. Facilité à trouver un parking à proximité.
Année de construction du batiment
Robustesse de la structure et de l’intérieur (carrelage au sol vs parquet flottant, planchers en béton ou en bois, etc…) / Vitesse d’obsolescence
Présence de balcons ou de terrasses
Présence de caves
Plans du batiment

Date de dernière rénovation des éléments suivants:
* Toit
* Chaudière
* Plomberie
* Ravalement de façade
* Electricité
* Interphone
* Ventilation (VMC, …)
* Fenêtres / Volets
* Radiateurs
* Intérieur des appartement (cuisine, SDB, peinture, parquet/carrelage, électricité, etc…)

Respect des normes:
* Incendie
* Accessibilité
* Electricité
* Plomb
* Amiante
* Etc…

Problèmes particuliers:
* Proximité immédiate d’une voie ferrée,  d’un aéroport, d’une autoroute, d’une centrale nucléaire, etc…
* Nuisances sonores (entreprise, autoroute, etc…)
* Nuisances olfactives (entreprise, station d’épuration, etc…)
* Nature du terrain (galeries sous-terraines, argile, risque sismique, etc…)
* Servitudes
* Etc…

Taux de rotation des locataires
Taux d’impayés

Distance entre le bien et la résidence principale

Raison de la vente

Possibilité de revente par lot (pour un immeuble)

Ventilation des charges par type

LOCALISATION DU BIEN

Taxe foncière / Loyers annuels hc
Taxe d’habitation / Loyers annuels hc
Population croissante ou décroissante dans la localité
Proximité de points d’intérêt (commerces, école, FAC, parc, montagne, mer, etc…) correspondant au public cible du logement
Proximité d’une ville de 100 000+ habitants

Pourcentage de logements vacants dans la localité.
Pourcentage de locataires / propriétaires, dans la localité.

RENTABILITE DU BIEN

Prix au m2 du bien / Prix moyen au m2 dans la localité ou le quartier
Rentabilité brute x revenu moyen par ménage de la ville ou du quartier (optimiser la rentabilité en relation à la qualité de la localité)
Charges réelles (et non provisions sur charges) / Loyer hc
Loyer hc / Loyer moyen de la localité (faut-il s’attendre à une érosion des loyers ? Y a-t’il un potentiel de revalorisation des loyers ?)
Loyer cc / (Revenu moyen par personne dans la localité x nombre d’adultes qui occuperont le logement)

FINANCEMENT DU BIEN

Type de taux: fixe / variable

Critères de solvabilité:
* Dette globale post acquisition / Patrimoine brut
* Dette globale post acquisition / Patrimoine net
* Dette globale post acquisition / Patrimoine net liquide
* Montant des mensualités de tous les crédits / Revenus professionnels
* Montant des mensualités de tous les crédits / Tous les revenus immobiliers

CASH FLOW

Cash-flow avant et après remboursement de la dette.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (24/02/2015 14h18)


"Price is what you pay. Value is what you get.", Warren Buffett

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[+1]    #6 30/03/2016 11h18

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Bonjour,
Je rajouterai également, dans une stratégie de création de capital :
- Projets d’urbanisme locaux, l’évolution démographique
- Prix de revente estimé en fonction de ces éléments
- Le délai dans lequel on pense vendre (fin de défisc, nouveaux projets, envie de donner un capital aux enfants,…).
Pour calculer l’enrichissement à terme.

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#7 28/05/2016 20h54

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Bonjour,

je pense qu’une amélioration intéressante (et très simple à mettre en oeuvre) serait de préciser le département dans le titre.

Par exemple, comme cela :

Volthur [62] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale)

au lieu de

Volthur : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en convention sociale)

Je ne sais pas ce que vous en pensez..

Cordialement,
Frédéric

Dernière modification par maxicool (28/05/2016 20h55)


Parrain Boursorama (FRVE9093) . Fortuneo (12662218) . Zen'Up (assu prêt) . Yomoni . Linxea . Vattenfall . BLOG

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#8 29/05/2016 11h19

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Bonne idée. Le modèle de titre lorsque l’on crée un sujet a été changé.


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#9 29/05/2016 11h38

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J’ai un doute si vous permettez, bien que le fondement de la démarche soit une bonne idée en elle même. Si je négocie laborieusement une affaire immobilière à 15% mini de renta sur un département de 2 ou 300 000 habitants (en Province cela semble bien plus courant que sur les grosses métropoles) combien de temps faudra t’il à un lecteur du forum pour trouver cette annonce sur le net (cas général) et souffler l’affaire ?


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#10 12/09/2017 12h38

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Peut-être serait-il utile de préciser que les études de cas doivent porter sur des biens déjà visités et non pas sur des petites annonces.
Il y a de tels différences entre le descriptif favorable du rédactionnel et la réalité du terrain, que passez du temps à étudier des cas virtuels en fait perdre à tout le monde…


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#11 12/09/2017 13h00

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Comme toujours, j’approuve DDtee et je crois même qu’il faut préciser le nombre de visites : on n’achète qu’après deux ou trois visites, voire plus, accompagné d’une autre personne pour avoir un autre regard sur le bien. En clair, si le bien n’a pas été visité deux fois, et donc pas vraiment étudié, il ne mérite pas un commentaire sur ce blog.
Certains intervenant se contentent de fournir un dossier "petites annonces" en demandant à des investisseurs expérimentés de travailler pour eux, gratuitement… Cette approche "fainéante", comme un oisillon qui attend la becquée, s’avère contre-productive, car l’investisseur progresse justement grâce à de multiples visites, où il se forme l’oeil : il peut ainsi repérer la bonne affaire quand elle se présente.

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#12 12/09/2017 15h45

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Qu’il y ait une visite oui, c’est essentiel. L’annonce cache parfois les points qui fâchent. Donc faire une étude de cas sur une annonce c’est inutile. Demandez quand a eu lieu la visite dans l’étude de cas fait donc sens.

Par contre, je ne suis pas d’accord avec vous, Rastignac quand vous dîtes qu’il faut en avoir fait 2 ou 3. J’ai fait ma meilleure affaire car j’ai dit que j’étais prêt à signer dès la fin de ma 1ere visite. Si j’avais attendu un jour de plus, cette très bonne affaire n’aura pas été pour moi, mais pour le voisin…

Je ne sais pas si DDtee me rejoindra sur ce point, mais de glorieux anciens du forum immobilier tels ZX ou Philippe répétaient d’ailleurs souvent qu’il fallait être prêt à signer dans la journée pour les meilleurs affaires.

Je précise toutefois que ce n’était pas mon 1er achat immobilier (mais pas mon diziéme non plus…), et que je connaissais parfaitement mon marché local.

Dernière modification par julien (12/09/2017 15h49)

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#13 12/09/2017 19h51

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Tout comme vous, je me suis aussi engagé à acheter dès la première visite d’une très bonne affaire… Ce qui ne m’a pas empêché de faire une seconde visite, accompagné d’un pro, pour vérifier s’il n’y avait pas un loup, tout en négociant le prix… Mais c’était dans le cas d’une véritable perle où il fallait aller vite. Comme le souligne DDtee, de nombreuses demandes d’explication montrent bien qu’il s’agit d’un simple "copier-coller" d’annonces. Bref, des rêveurs plus que des investisseurs…
Rastignac


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[+2]    #14 22/02/2020 16h19

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Je pense qu’il faudrait modifier ce point :

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire

en

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé…

Ca fait quelques années que les foreumeurs expérimentés corrigent des centaines de cas, un par un, pour expliquer qu’il faut intégrer la totalité des frais initiaux dans la rentabilité brute. Si on le fait dans le modèle, on évitera de devoir le faire à chaque fois.

Je pense que tout le monde sera d’accord pour dire qu’une rentabilité brute, c’est un revenu brut divisé par l’investissement initial ; et que ça n’a pas de sens de ne pas prendre en compte les travaux dans cet investissement, car ça induit une rentabilité artificiellement élevée pour les biens nécessitant des travaux.

Dernière modification par Bernard2K (22/02/2020 16h21)


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#15 18/02/2021 08h41

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Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ?

Six ans après la mise en place de ce modèle, je n’ai toujours pas compris le sens de cette question.

- s’agit-il de vérifier s’il y aurait un propriétaire qui détient la majorité des tantièmes ? Certes, ça peut être un problème, mais c’est rare. Et de toute façon, ses tantièmes seront plafonnés à 50 % pour tous les votes. Et de toute façon, il ne peut y avoir qu’un seul majoritaire, donc "propriétaire majoritaire" serait mis au singulier. Ce n’est donc pas ce que demande cette question.

- s’agit-il de demander si les propriétaires sont majoritaires parmi les copropriétaires ? C’est ce que cette question semble demander. Auquel cas, je peux apporter une réponse définitive, valable pour toutes les études de cas : toutes les copropriétés sont composés de propriétaires, non seulement majoritairement, mais même exclusivement ! wink

- s’agit de demander si, parmi les occupants, une majorité sont propriétaires (par opposition aux locataires) ? Dit autrement : y a-t-il une majorité de propriétaires occupants, par opposition aux propriétaires bailleurs ? Ca a un peu plus de sens, les propriétaires occupants étant souvent plus impliqués, plus attachés à leur immeuble. Mais, parfois, ce sont aussi les plus rétifs à tous travaux et toutes dépenses, et il n’est pas toujours facile de déduire quoi que ce soit de cette typologie occupants vs bailleurs. En tous cas, si c’est le sens de la question, peut-être faudrait-il la reformuler en "Études de la copropriété : propriétaires occupants majoritaires ?"

Dernière modification par Bernard2K (18/02/2021 09h17)


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#16 18/02/2021 09h02

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Sur le point de la copropriété :

- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes)

J’ajouterai ’contentieux en cours’?

Ce point étant en principe indiqué au futur acquéreur…ou pas! (auquel cas, il convient de bien éplucher les PV d’AG).

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