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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 28/08/2020 13h13

Membre
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Alors voilà je suis nouveau sur le forum.
J’espère être au bon topic…
J’ai 25 ans je suis fonctionnaire je touche 1850e net , j’ai 44 000e d’apport sur un pel
Je suis actuellement locataire.

J’ai 10 000e en liquidité si jamais.

je rentre bientot en police nationale bref pour dire que je vais atterrir sur Paris donc impossible d’investir là-bas.

Mon projet ça serait d’acheter un studio pour le louer en meublé ainsi qun appartement pour le mettre en collocation.( ou un deuxième studio si je ne peux pas ?)

Vers ma région natale dans le Finistère un studio à Quimper c’est en général 60ke et l’appart pour la colloc ça serait a Brest donc aux alentours de 150 000e.

Avez vous des conseils à me donner ?

Car je ne m’y connaît vraiment pas…. Je commence à regarder sérieusement les annonces, les forums des vidéos.

Mon Pel me rapporte 2.5% à l’année je me suis dis
Pourquoi pas le péter entièrement pour acheter un studio et faire un petit crédit pour que ça me rapporte plus que le Pel ?
Mais en voyant sur les forums je vois qu’il faut mettre le moins d’apport possible ?

Qu’auriez vous fais a ma place ?

Merci beaucoup.. smile

Mots-clés : avis, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 28/08/2020 14h09

Membre
Réputation :   1  

Bonjour
La durée maximum de détention d’un pel est de 15 ans dont 10 ans de versement possible pour ceux ouverts avec le taux d’intérêt que vous mentionnez.
En cette période de taux bas, le taux de rémunération n’est pas si mal à comparer à 1 % pour ceux ouverts aujourd’hui.
Concernant vos acquisitions, le prêt le plus important possible diminue votre fiscalité des revenus locatifs donc oui il faut emprunter au mieux.
Les banques demanderont peut être un apport équivalent aux frais de notaire mais peut être pas sur 60Keuros.
Si vous connaissez bien les endroits que vous mentionnez cela peut-être intéressant et moins risqué que ce que vous ne connaissez pas.
Bonne journée

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#3 28/08/2020 14h09

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Pour votre projet immo, déjà maximisé l’emprunt, car intérêts déductible signifie coût de l’emprunt faible (déjà qu’il sont pas cher).
Par exemple, meilleurtaux indique qu’un taux à 1,65% à 25 ans est un bon taux. (avant déductibilité des intérêts du résultat foncier)
Votre PEL rapporte 1,75%.

Ai je besoin d’aller plus loin ?

Sinon, pour l’investissement à distance, pourquoi pas, mais comment ferez vous pour la gestion ?

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#4 28/08/2020 14h39

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Difficile de donner une réponse à cette question fermée.

Oui, ça peut être une bonne idée.
Non, cela ne correspond pas à votre situation.

Quel est votre appétence à l’immobilier ? Pourquoi dans l’immobilier et pas dans la bourse ?
Pourquoi cette région plutôt qu’une autre ? Allez vous avoir une mobilité géographique incompatible avec l’entretien d’un bien immobilier ?
Quel budget ? Quelle rentabilité ? ( et dans ce cas, une étude de cas avec des chiffres précis sur l’achat, les frais d’achat, le loyer, la CFE, la TF, les charges… car d’un immeuble à l’autre, d’une rue à l’autre, le projet peut être viable ou un gouffre financier).

Comme le dit gunday, quid de l’aspect pratico-pratique du quotidien ? " mon WC fuit", " mon four s’allume pas alors que j’appuie sur le bouton" et toutes ces (petites) choses qui vous rythme le quotidien de bailleur.
Passer par des intermédiaires vous coûte de l’argent (rien que le déplacement coûte), et en plus vous fait perdre du temps ("je pourrais passer vendredi prochain").
Pareil, voire pire pour les visites lors de la mise en place du locataire.
Et que dire des travaux…

Bref, oublions tous les tutos youtube bourré de soit disant investisseur (cf la file sur les "formations youtube"), et soyons réaliste avec du concret.

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#5 28/08/2020 15h44

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Vous demandez ce que l’on ferait à votre place ?

À votre place, j’aurai d’abord tenté de définir mes objectifs à court, moyen et long terme.
Il semblerait que vous quittiez prochainement votre région pour travailler à paris dans un job qui, à priori, est assez prenant et dans une ville où le temps ne se compte pas comme en Province.

Aurez-vous la moindre disponibilité pour gérer un bien locatif ?
À défaut, aurez-vous des gens sur place suffisamment désintéressés pour le faire à votre place (à part les parents, c’est rare). À défaut aurez-vous des professionnels de confiance que vous connaissez vraiment bien ?
Il n’est pas obligatoirement nécessaire (peut-être même pas souhaitable) d’être celui qui va remplacer les ampoules ou le four lorsqu’on est baillleur, mais il y a intérêt à avoir un carnet d’adresse de pros sûrs.

Ce que j’aurai fait à votre place ? Je l’ai fait à votre âge, une dose d’inconscience, une certaine foi en l’avenir et j’avais déjà plusieurs logements lorsque j’ai été muté très loin pendant un an. Il ne s’est strictement rien passé pendant cette année, et quand bien même j’aurais appelé un ou deux pros de confiance qui auraient fait le travail. À l’époque, à part peindre, je ne savais pas faire grand chose de mes dix doigts.
C’est donc votre personnalité (vous vous noyez dans une cuillère à café d’eau ou pas) et votre aptitude à gérer un budget de sécurité (déjà existant, c’est un très bon point) qui devraient décider.

Le parent que je suis maintenant dirait toutefois d’attendre un peu d’y voir clair dans votre métier, parfois très éprouvant.

Dernière modification par Range19 (28/08/2020 15h45)

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#6 28/08/2020 16h30

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Bonjour et bienvenue,

Vous avez un gros niveau de liquidité pour votre âge, peu ont déjà ce niveau.
Vous vous intéressez à l’investissement locatif dès 25 ans , bravo.
Pour vous dire aussi de ne pas céder à l’empressement car en vous lisant, j’ai la sensation d’une urgence à investir alors que vous avez un beau patrimoine et vous vous posez déjà les bonnes questions.

Ce que je ferais, j’ouvrirais un PEA. Vous n’en parlez pas, c’est un conseil maintes fois donné sur ce forum, ouvrez un PEA, même avec un faible montant pour "prendre date" fiscalement. Peut être que vous ne vous intéressez pas à la bourse à 25 ans mais peut être qu’à 40 ans cela sera différent.
C’est clairement une erreur que j’ai commise..
Comme déjà indiqué par Gunday, je ne toucherais pas non plus au PEL. Il faut privilégier un financement maximal vu les taux.

1 studio meublé + 1 appart en colocation. Vous voyez trop gros selon pour moi pour un début.
C’est votre région natale, est-ce que cela signifie que vous avez un parent ou un membre de votre famille qui pourra intervenir pour venir réparer les petits problèmes du quotidien ? Si oui, quel sera son niveau de disponibilité ?
Un appartement en colocation est un investissement plus lourd en temps et en €. Se faire les dents sur un studio meublé est déjà une belle première expérience.

L’investissement locatif est un formidable outil d’investissement, cela me passionne (rencontrer des personnes, faire les rénovations, être à l’affût des opportunités, et toucher les premiers gains financiers) mais il ne faut pas se louper sur le premier.
Un premier investissement réussit vous ouvrira les portes pour d’autres, faites une (vraie) étude de cas sur ce forum si vous avez déjà repéré un bien. Des investisseurs avisés vous conseilleront.

Boum

Dernière modification par boumboum26 (28/08/2020 16h40)

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#7 28/08/2020 18h10

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Merci beaucoup pour toutes les reponses, très gentil de prendre autant de temps pour me repondre.

A vrai dire la bourse je n’y connais vraiment rien….
mais peut etre placer un peu en bourse en effet?

J’ai deux comptes en ligne en plus boursorama ou bforbank pour le pea?

Je souhaite investir dans le finistere car j’ai mes parents la-bas ainsi que mes amis d’enfance…

et je pense que l’immobilier peut grimper ( breton chauvin ahah)

Si j’ai un pepin mes parents pourront intervenir j’en ai deja discuté avec eux.

Je veux investir le plus rapidement possible, cela n’est pas sur un coup de tete. Ca fait deja deux ans que j’y reflechis.

Avec l’obtention de mon concours je ne sais pas du tout ou je vais atterir donc aucun projet d’avenir à vrai dire.

Mon salaire va augmenter et je serai à 2000e net environ.

Mon but est d’avoir un cash flow tous les mois plus important que mon pel actuel … en plus dans 2 ans il sera imposable donc un peu moins rentable.

Me faire la main sur un studio meublé peut etre le mieux en effet…

Donc je me posais la question si je le casse entierement et que je fais un petit credit de 20 000e je pourrais avoir un cash flow assez interessant?

Cela pourrait m’aider pour peut etre un prochain projet immobilier ?

Merci encore

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#8 28/08/2020 18h11

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C’est clair que la coloc c’est du boulot à gérer et ça bouge tout le temps. Commencez par un appartement de type studio à T2. Vous verrez quand vous en serez là.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#9 28/08/2020 20h55

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Je vous ai donné mon point de vue : garder votre cash.
Surtout si vous souhaitez enchaîner les investissements, pour enchainer il faut avoir les reins solides.
C’est bien d’avoir 2 ans de loyer de côté, donc a multiplier par les appartements..
Une banque préférera toujours avoir un client qui a 50k€ en cash qu’un propriétaire d’un bout d’un appartement , dont l’autre partie est en cours de remboursement de crédit.
De plus les taux sont très faibles.
Et vous déduirez le coût du crédit dans vos charges.
Positionnez vous sur un souhait de financement a 110%, si cela ne passe pas, c’est votre banque qui arbitrera au final en vous demandant de prendre en charge les frais de notaire , voire un apport (15%).
Ouvrez votre PEA, je ne suis pas sur ces 2 banques en ligne, donc je m’abstiens sur la plateforme a choisir, mais les 2 feront l’affaire dans une logique de "prendre date".

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#10 28/08/2020 20h58

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thibaultcb a écrit :

Donc je me posais la question si je le casse entierement et que je fais un petit credit de 20 000e je pourrais avoir un cash flow assez interessant?

En gros, on est plusieurs à vous dire que casser le PEL pour minimiser l’emprunt n’est pas l’idée la plus intéressante, et vous vous restez cramponnez à avoir un CF positif.

Sauf que le CF ne signifie pas grand chose, on parle avant tout de rendement.

Au passage, vous voulez un rendement meilleur que votre PEL, vous avez bien noté qu’en immobilier vous pouvez aussi avoir un locataire qui ne paye pas ?
Soit des charges mais pas d’entrée d’argent ?
Sans comptez qu’en cas de besoin, casser un PEL, c’est quelques jours/semaines.
Vendre un bien immo, c’est minimum 3 mois, juste pour la procédure compromis-notaire.
Perso, je compte plutôt 6 mois à 1 ans entre la mise en vente et la signature final.

Donc bien prendre en compte le différentiel de risque et de disponibilité dans la réflexion!

Dernière modification par gunday (28/08/2020 20h59)

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#11 29/08/2020 13h27

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Merci pour vos retour

donc de ce que je retiens c’est que si je peux garde mon pel faut le faire

si ma banque demande un apport pour le notaire par exemple

sachant que j’ai 10 000 e de liquidité

je prends des 10 000e? car si je casse mon pel pour quelques millier d’euros ca me ferait un peu ch*r…..

vous dites de partir sur quelle durée  concernant le credit ? pour environ 65000e

concernant les risques, oui je suis bien conscient ….

mais je veux me lancer enfin

j’ai envie de prendre le risque quand meme

mais toujours en reflechissant

mon pere est expert comptable

donc il pourra m’aider enormement sur ce sujet la..

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#12 29/08/2020 17h25

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Bonjour,
Actuellement, une rémunération garantie à 2,5% brut est le meilleur placement à fond garanti (il va battre tout les fond € des AV dans les prochaines années).

Ce n’est pas miraculeux et peux être améliorés. Cela dépends de votre aversion aux risques. En immo, l’objectif est de garder un maximum de cash pour maximiser l’effet de levier.
Il permet de débloquer une situation en apportant les frais de notaire, les meubles, etc…

Mais il sert surtout de précaution en cas de vacances, loyer impayé, etc… cash is king

Sinon nous avons un profil très similaire (âge, patrimoine, boulot à distance et lieu d’investissement).
Je suis d’origine du Finistère et connaît bien Quimper et un peu moins Brest.

Il y a des opportunités d’investissement dans ces 2 villes à des coûts raisonnables. La localisation est par contre très importante avec des quartiers à éviter (sauf si on aime le risque).

Voyant votre profil et vos connaissances, lancez vous avec un studio/T2 meublé, toute la démarche sera très intéressante et instructives et vous permettra de savoir si vous voulez vraiment être bailleur.
Faîtes vous accompagner par votre père, vous serez doublement gagnant.

Gérer une colloc en étant à distance, c’est quand même autre chose.

Comme dit précédemment, le cashflow n’a que peu d’importance face aux rendements. Un cashflow nul sur une première opération sera déjà bien.

Faîtes des simulations, pour vérifier votre capacité d’emprunt auprès des banques et les conditions pour du locatif dans votre situation, ce sera déjà un premier pas.
Pour les durées, 20 ans me semble un compromis intéressant. Sur 15 ans, vous aller devoir sortir de l’argent sur 25 ans vous aller juste payer des intérêt sur les 5 prochaines années. Mais faîtes des simulations différentes et regarder ce qu’il y a de mieux suivant vos objectifs.

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#13 29/08/2020 18h23

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Merci beaucoup pour votre réponse,

sans indiscretion vous avez aussi investis dans le finistere?

comme nous avons le meme profil, avez vous des conseils ou des erreurs à ne pas commettre en tant que debutant?

Le fait de ne pas generer de cash flow ne va pas me penaliser pour un prochain achat plus tard ?

Du coup je garde mon pel on est tous d’accord? mais j’ai du mal à me persuader de garder 45k sur un pel alors qu’avec ça je peux " quasiment " payer cash un studio ahah

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#14 29/08/2020 18h39

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Je n’ai pas encore investi, j’ai des gros changements (fin d’apprentissage ingénieur) dans les prochains mois qui me permettrons d’y voir plus clair.

Le meilleur conseil, former-vous, pour y voir clair et savoir dans quoi vous allez investir.
La pratique viendra vous conforter.

Lisez les études de cas sur le forum et les présentations des membres associés. Vous découvrirez de nombreux parcours similaires ainsi que les problématiques rencontrées.

Quelques exemples très complet :

Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire)

Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP)

N’hésitez pas à utiliser la barre recherche pour trouvez vos réponses.

Actuellement, les emprunts bancaires ont beaucoup changé en 1 an, les modes de calcul changent beaucoup. Et la règle de 33% d’endettement devient de plus présente même pour du locatif. Impossible de voir comment ça va évoluer. Consulter en créer une bonne relation bancaire pour enchaîner les projets (n’essayer

Il est déjà rare (et très bien) d’avoir un cashflow neutre. Cela veut dire avoir un loyer de 130/140% par rapport à la mensualité de crédit. Les banques comptant le loyer qu’à la hauteur de 70% cela donner avant un endettement contrôlé (mais cela change).

Les deux investissement ne sont pas comparables : rendement, liquidité, risques, ils sont totalement différents.

Le PEL est une somme garantie avec un rendement fixe, récupérable à tout moment en 2 clics sans aucune gestion. Et non fiscalisé.

Le studio nécessite un suivi, du travail, des impôts, etc…

Une comparaison avec des SCPI serait plus pertinente. (même si la liquidité est très différentes).

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#15 31/08/2020 15h46

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Ok je vous remercie pour la réponse, je vais lire ces deux topics avec attention.

en effet oui ce n’est pas comparable.

j’ai pris rendez vous téléphonique avec ma banque demain pour parler un peu du projet, vous avez  des  conseils  ou des questions particulières à poser au conseiller?

si je fais full credit pour mon investissement, je vais donc pas générer de cash flow et cela vas t’il me bloquer pour un éventuel achat pour le futur?

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