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#151 12/10/2017 05h36 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Julien, je viens de voir l’avancée des travaux. Hâte de voir la fin!

Je vous ai mis un commentaire, que je reposte ici, au cas ou ça pourrait servir à quelqu’un:

zaser a écrit :

Julien pour votre voisine d’en haut - vous êtes bien trop sympa d’avoir accepté une servitude informelle de passage d’évacuations en échange de passage de gaine vmc.
Vous avez une cheminée - vous pouviez raccorder la vmc dessus ( à condition de ne pas faire fonctionner la cheminée , ce que vous n’avez pas prévu de faire je pense- car vous l’utilisez uniquement comme élément décoratif).
Par contre sans évacuation votre voisine du dessus était complètement bloquée, sans évacuation - impossible de faire quoique ce soit. A votre place je n’aurais pas refusé mais monnayé ça contre une prestation dans l’appart (qu’elle prenne en charge le lot peinture), ou du matériel ou de l’équipement (lave linge + frigo) ou tout simplement du cash.
Je pense que pour plusieurs apparts au vu du prix du foncier par chez vous que ca vaut dans les 2-3kE/appartement.

Dans une relation c’est bien quand c’est gagnant-gagnant équilibré mais là pour le coup la voisine a gagné 10x plus que vous.

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#152 12/10/2017 08h26 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Bonjour ! Oui je pense bien, mais je préfère partir sur une bonne base avec les autres proprios si jamais il y a des soucis dans le futur ! (on sait jamais.) Surtout qu’a priori je louerai cet appartement pendant 2 ans pour ensuite habiter dedans quelques années avant de changer de région..Donc autant partir du bon pied avec tout le monde.

Par contre une petite question, il n’y a pas de VMC dans la cuisine, est ce qu’a la place une hotte à charbon fera l’affaire ?

Edit : Moi aussi j’ai hâte de voir le résultat fini !

Edit 2 : Ayant fait refaire tout mon électricité aux normes actuelles, dois-je faire un diagnostique électrique ? (L’installation à moins de 15 ans vu qu’elle est neuve..)

Dernière modification par Rossox (12/10/2017 10h36)


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#153 12/10/2017 10h56 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Une VMC et une hotte de cuisine ne servent pas à la même chose. La première renouvelle l’air et est importante pour éliminer l’humidité des pièces d’eau, et doit fonctionner en permanence, au moins à faible régime. Une hotte élimine les odeurs. Si elle en circuit ouvert (reliée à l’extérieur) elle élimine aussi l’humidité quand elle tourne mais c’est une fonction secondaire.

Par contre si vous avez déjà une VMC ailleurs dans l’appartement, il suffit de s’assurer que le bas des portes intérieures est raboté et laisse passer une lame d’air ( quelques mm suffisent) pour que la VMC soit efficace pour tout l’appartement hors pièces d’eau qui doivent avoir une bouche dédiée. Les appartements anciens avaient souvent des grilles de ventilation inter pièces en bas de mur pour répartir la chaleur.

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#154 12/10/2017 11h02 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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J’ai juste une VMC dans la salle d’eau pour le moment.
D’accord, donc si je comprend bien, il vaut mieux mettre une autre VMC mais ce n’est pas "obligatoire".

Il n’y a pas de portes dans l’appartement, juste une porte coulissante pour aller du salon à la SDB. Sinon tout est ouvert.

Concernant les diagnostiques, je me suis renseigné à l’instant, DPE,elec et mesurage carrez pour 130€. Je m’attendais à pire !

Dernière modification par Rossox (12/10/2017 11h03)


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#155 12/10/2017 11h22 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Pas une autre VMC, juste une bouche. Mais la porte coulissante est peu étanche donc pas de problème.

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#156 12/10/2017 13h26 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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D’accord, mais cette bouche doit donner où ? Dans le faux plafond ? Et elle est censé être situé au dessus des plaques de cuisson pour une efficacité maximum ?


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#157 12/10/2017 17h31 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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une VMC sert typiquement 4 ou 6 bouches d’aspiration.
Tout savoir sur la VMC | Leroy Merlin

Dans votre cas, la bouche de la salle de bain renouvellera aussi l’air de la pièce principale. Vérifiez qu’une entrée d’air extérieur existe.

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#158 12/10/2017 19h49 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Ahhh ok, une bouche relié à la VMC de la salle de bain ! Je vais voir ça avec mon artisan demain car il me disait qu’une simple hotte à charbon était suffisante sachant que j’avais déjà la VMC dans la SDB et que tout l’appartement était ouvert..


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#159 12/10/2017 20h57 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Votre artisan dit la même chose que moi. On peut installer une bouche supplémentaire mais sur ce type d’appartement ce n’est pas indispensable. Il faut juste vérifier que la porte de la salle de bain, même fermée laisse passer suffisamment d’air. Ca se fait normalement en rabotant le bas de porte (mais sur une porte à galandage ce n’est pas toujours possible), ou en rajoutant une grille ventilation en bas de la paroi entre les 2 pièces.

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#160 12/10/2017 22h01 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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D’accord, donc je vais laisser tomber et opter pour la hotte à charbon ! Normalement il y aura assez d’espace en bas de la porte coulissante pour laisser passé l’air, au pire je lui demanderai de rajouter une grille de ventilation en bas de la cloison de la SDB ! smile


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#161 13/10/2017 13h29 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Pour info :
- en général, sur les immeubles collectifs, il y a un conduit unique d’évacuation de l’air (même s’il peut y avoir aussi une multitude de conduits individuels). Ce conduit fonctionne soit en tirage naturel (l’air chaud monte), soit avec un groupe extracteur (un gros ventilateur qui aspire l’air venant du conduit et le rejette à l’extérieur par une cheminée).
- Si groupe extracteur, la VMC (ventilation mécanique contrôlée) désigne en fait l’ensemble : l’extracteur, les bouches et les conduits. Il y a une seule VMC avec de nombreuses ramifications.
- dans les parties privatives, il y a des bouches d’aspiration de ce système de ventilation.

Donc, quand vous dites "j’ai une une VMC dans la salle de bains", j’ai de gros doutes. Il est probable que ce que vous avez est plutôt une bouche du système de ventilation de l’immeuble.

Ensuite, vous pouvez :
- avoir seulement la bouche de la SDB qui renouvellera l’air de tout l’appartement, à condition d’avoir des entrées d’air quelque part et suffisamment d’espace sous les portes, comme expliqué par gaspode
- ajouter une bouche dans la cuisine (à condition que ça soit techniquement possible).

Vous ne pouvez pas :
- relier une hotte aspirante de cuisine à une bouche du système de ventilation de l’immeuble (qu’il soit à tirage naturel ou mécanique). C’est interdit et la raison technique en est que, cette hotte, en soufflant fortement de l’air pollué dans le conduit, va faire refouler les autres bouches y compris chez les voisins.

Pour en savoir plus : bfc.coachcopro.com/media/download/2267

Dernière modification par Bernard2K (13/10/2017 13h41)

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#162 13/10/2017 14h08 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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"Si groupe extracteur, la VMC (ventilation mécanique contrôlée) désigne en fait l’ensemble : l’extracteur, les bouches et les conduits. Il y a une seule VMC avec de nombreuses ramifications."

Pour information, dans ma région, qui est la même que celle de Rossox me semble-t-il (il est d’Annecy, ma ville natale, et relativement voisine de chez moi), beaucoup d’immeubles disposent  de ventilations individualisées.

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#163 14/10/2017 08h49 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Non, j’ai fais installé une VMC par l’artisan dans la SDB car il n’y avait rien avant ! et le flexible sort par une tuile chatière du toit ! (c’est ce que j’ai négocié avec la nana qui a racheté toute les combles) Aucune extraction d’air dans l’appartement de base, l’immeuble datant des années 1900 et l’ancien proprio le louant vraiment avec le strict minimum… (il était inoccupé depuis 5 ans..).

D’accord, je vais partir sur une hotte à filtration alors ! smile La bouche de la SDB renouvellera l’air de l’appartement entier.

Me*ci pour les infos Bernard !

Dernière modification par Rossox (14/10/2017 08h55)


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#164 14/10/2017 09h39 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Est-ce bien une VMC?
_Une VMC est un moteur avec plusieurs entrées d’air que l’on raccorde aux ou à la pièce d’eau et a une seule sortie qui débouche en extérieur. Elle nécessite d’être installée dans le vide sous toiture.
_Si c’est un simple moteur raccordé à un conduit débouchant en extérieur, c’est un extracteur, auquel cas est-il permanent ou l’allumez-vous lors de l’utilisation de la salle de bain seulement?
_S’il n’y a pas de moteur, c’est une simple ventilation naturelle, ça ne vaut pas grand chose surtout que les araignées vont obstruer avec le temps et leurs toiles une bonne partie du débit mais c’est toujours mieux que rien.

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#165 14/10/2017 11h40 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Kc44: Je viens d’avoir mon artisan au téléphone pour me renseigné sur l’avancée des travaux, et il s’agit bien d’une VMC et non d’un extracteur simple flux. Elle fonctionnera en permanence.


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#166 14/10/2017 11h54 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Très bien auquel cas il devrait y avoir 2 vitesses de fonctionnement. Vitesse normale en permanence et plus grande vitesse lorsque vous prenez une douche donc commandée par interrupteur. A moins que la variabilité ne soit asservie à l’hygrométrie. Vous n’avez qu’une seule pièce à ventiler ainsi? Car la VMC vous donne la possibilité d’en ventiler plusieurs (WC si séparés et/ou cuisine).

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#167 14/10/2017 12h46 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Oui, vitesse normale en permanence et vitesse "2" lors de la douche dixit mon artisan.
La SDB comprend les toilettes, et vu que l’appartement est tout ouvert (une seule porte coulissante du séjour à la SDB) ça sevrait suffire selon les intervenant de ce forum.

Je compte mettre une hotte à filtration au dessus de la plaque de cuisson.

Et vu que je viens de demander à l’artisan de me changer les vieilles fenêtres double vitrage en bois pour me mettre du PVC blanc, je dirais au locataire de mettre en position "demi ouvert" quand il partira au travail pour aérer l’appartement. J’ai demandé à avoir des fenêtres "oscillo battante", avec une ouverture en grand et une demi ouverture verticale.

De toute façon un appartement ça s’aère au minimum 15 mn/jour… je n’hésiterais pas à le rappelé au futur locataire.

Dernière modification par Rossox (14/10/2017 12h49)


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#168 18/01/2018 20h25 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Bon, je viens aux nouvelles ! L’appartement sera fini fin de semaine pour la partie concernant l’artisan, pour ma part j’ai monté une partie de la cuisine et je finis l’autre partie dimanche.

Je commence à vraiment me voir dans cet appartement, même si il est à 30mn de mon boulot en voiture.. (je suis à 3mn a pied de mon travail actuellement)
Je me dis que 8 mois de l’année sur 12 je peux poser la voiture à mi-chemin et finir en vélo le long du lac d’Annecy sur la piste cyclable (je suis un grand rouleur, je fais tout à vélo). J’ai déjà bossé à 30mn de chez moi en vélo et je faisais la route tous les jours à l’époque sous la neige, la pluie etc… donc ça ne me fait pas peur. Cela diminuera mon budget essence par 2.. (après simulation on passerait de 155€/mois à 80€/mois en faisant une partie du trajet à vélo)

Du coup l’hésitation commence à monter grandement… sachant que je suis chez ma mère et que d’ici une bonne année voire une année et demie j’aurai de toute façon dû déménagé..

Je ne sais que faire du coup, me poser dans l’appartement et en faire ma RP ou le louer…

Je mettrai quelques photos de l’appartement fini, mais franchement il envoie du lourd.

Dernière modification par Rossox (18/01/2018 20h30)


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#169 19/01/2018 11h11 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Bonne nouvelle, c’est que l’appartement vous plaît.
En même temps, vous y avez consacré beaucoup de temps, d’énergie. Vous avez comparé puis choisi les éléments, pensé et imagié l’agencement, la décoration… L’appartement devient à votre goût, et donc vous plaît !

Maintenant, il faut raisonner plus froidement.
L’appartement est moderne, conviendrait à une cible comme vous ( jeune actif célibataire ), et vous devriez le louer à cette cible.
Souhaitez vous réellement le louer, et commencer votre premier investissement locatif ?

Ou souhaitez vous prendre votre indépendance et en faire votre Résidence Principale?

Il est loin de votre travail ( vous le savez), pendant la période estivale, la circulation autour du lac est compliquée ( c’est un euphémisme). Pouvez vous vous doucher quand vous arrivez dans votre travail ? Quand vous voulez sortir le soir, souhaitez vous rentrer en vélo ?
D’un point de vue pratique, c’est sur que 3 min à pied >>> 30 min en voiture : Pour le confort ( se lever plus tard), pour les finances, pour le côté pratique (rentrer manger chez vous sur la pause).

C’est une réflexion à avoir.
Mais c’est dur d’enlever tout l’affect que vous avez dans l’appartement.

Dans mes visites, la locatrice retenue m’a dis
- "la décoration reste? "
- moi " oui, c’est un meublé",
- c’est super joli, c’est exactement ce que j’aurais choisi

Oui, on le décore avec goût, et souvent nos goûts transparaissent.

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#170 19/01/2018 11h35 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Oui effectivement, tout a été fait sur mesure… notamment la cuisine, grâce à une connaissance menuisier qui ma procuré le matériel pour une bouchée de pain et à fait toute les découpes pour le plan de travail, la table "mange debout", les placards, les caissons, le montage etc..

Il est effectivement loin de mon travail, et je n’ai pas de douche une fois arrivé… (m’enfin ce n’est que du plat sur la section que je veux emprunté autour du lac), puis je partirai de St Jorioz, donc 25mn en vélo de mon travail maximum.

Mes amis ayant tous déménagé pour le travail, je sors peu, seulement le week-end à vrai dire..

Concernant les pauses, possibilité de manger chez ma mère le midi, elle m’a dit qu’elle m’accueillerait avec plaisir.. et puis vu que je n’ai qu’une seule grosse journée par semaine, le reste du temps je suis soit du matin soit de l’après midi, je peux rester manger au travail quand je suis du matin.. (ou venir chez ma mère)

J’ai juste peur de ne plus pouvoir investir autant qu’avant en habitant dans ma RP.. je me suis vite habitué à pouvoir investir entre 6K€ et 10K€/an en bourse.. Après je me dit que la RP fait aussi partie de mon patrimoine et que je capitalise chaque fois que je rembourse une partie de mon crédit..
Mais je n’ai pas pour vocation de rester 10 ans dedans, voulant une maison.. 5-6 ans serait déjà un bon début.

Normalement il devrait me rester encore du crédit à débloquer après avoir entièrement fini les travaux, je peux donc ne payer que les intérêts encore pendant 20 mois environ, ce qui correspond à +/- 150€ de remboursement (sans compter la TF et la TH).

Si je le loue, j’ai encore à faire venir un expert pour la conformité électrique, le métrage carré et le DPE, ainsi que de payer le comptable pour la création du dossier LMNP et tout ce qui s’en suit. Cela sera vite récupéré sur les premiers loyers cependant.

Malgré tout, je note une envie d’indépendance à mon âge, je commence à ne plus avoir envie de "vivre chez maman" (malgré tout les avantages que cela permet).

Alors, gain d’indépendance et moins d’argent à investir chaque mois ou on reste pareil et on encaisse des loyers pendant un an avec un CF positif d’environ 150€/mois… J’hésite


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#171 19/01/2018 11h51 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Vous savez Rossox la vie ne se résume pas à investir 10k euros en bourse chaque année. Si vous avez envie d’habiter cet appartement pourquoi ne pas sauter le pas, vous aurez certes moins d’argent à placer mais vous serez chez vous et indépendant. Je vous garantis que c’est un luxe qui n’a pas de prix …

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#172 19/01/2018 14h15 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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J’attire juste sur une remarque.

Vu que vous partez en LMNP, les frais d’acquisition peuvent être déductible : agence, notaire, bancaire ( frais de dossier).
Ils ne le seront plus ensuite.

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#173 20/01/2018 11h03 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Malcolm : Oui effectivement, c’est un luxe appréciable… ma mère m’a toujours dit : "Un petit chez toi vaut mieux qu’un grand chez les autres".. à méditer..

Après il est vrai que de nature plutôt frugal de base, j’aurais je pense quand même entre 6 et 7K€ à investir chaque année… cela ralentira mon obtention de temps partiel mais bon… (sachant que je devrait grimpé d’un échelon cette fin d’année, et gagner 1/2 SMIC en plus de salaire chaque année).

Amoilyon : Oui je sais, mais avec les travaux et l’amortissement de l’appartement, je serait toujours gagnant malgrès tout si je le passe en location après avoir habité dedans..

Toujours autant indécis.. Après je me dis que sur Annecy, un appartement de 35m² de ce standing se louerait aux alentour des 850€/1K€… (j’ai déjà effectué des recherches sur Lebon****).
Même en comptant les trajets en voiture (essence, entretien etc..), ainsi que le remboursement de mon prêt + assurance ainsi que la TF et la TH, je n’arriverai pas à 850€/mois de sortie d’argent…


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#174 20/01/2018 11h44 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Je pense que le forum ne peut pas grand chose pour votre décision d’en faire votre RP ou de louer votre investissement tout en restant chez votre maman. C’est votre décision.
Ce qui est bizarre c’est que vous vous êtes investi dans ce projet pour le louer puis finalement il vous fait envie pour y habiter. Il ne faut pas s’attacher, vous êtes tout à fait capable de refaire un projet et le résultat sera encore meilleur car vous aurez appris du premier.
Avez-vous envisagé la location saisonnière? Vous en faites votre appartement mais vous le louez parfois le week-end ou en semaine ce qui fait que vous restez à mi-temps chez maman mais vous avez votre indépendance et êtes libre de gérer le planning au gré de vos envies. Ceci dit attention si ça marche et que vous vous prenez au jeu, vous risquez de passer beaucoup de votre temps chez votre maman et donc retour à la case départ !

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#175 20/01/2018 12h07 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Effectivement, je devais le louer une année et habiter ensuite dedans… mais je me dis qu’avec un remboursement de crédit à +/- 150€/ mois pendant encore 20 mois, j’aurai tort de me priver de ne pas y habiter…

Puis ce qui m’embête c’est de me dire que le potentiel locataire serait moins soigneux que moi.. (je suis un vrai maniaque!), et ça m’agace d’avance ! aha

Concernant la loc saisonnière, cela ne me tente pas… mais pq pas de temps en temps les WE effectivement… (mais il faut que je me renseigne pour la déclaration des revenus aux impôts etc.. pour ce mode de fonctionnement).


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