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Forums des investisseurs heureux

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#76 09/03/2017 12h43 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Pour le diagnostic amiante, plus précisément :

service-public.fr a écrit :

Logements concernés :
Les logements qui doivent faire l’objet d’un état d’amiante sont les logements (appartements et maisons individuelles et dépendances) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Durée de validité :
L’état d’amiante doit avoir été réalisé à partir du 1er avril 2013. S’il a été réalisé à partir de cette date, sa durée de validité est illimitée. S’il a été réalisé avant, il doit être refait.

Si la présence d’amiante est détectée, le rapport du diagnostiqueur indique les suites à donner autour de 3 grandes thématiques :

    l’évaluation périodique de l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante (périodicité de 3 ans),
    le cas échéant, l’analyse de risque approfondie, notamment à l’aide de mesures d’empoussièrement dans l’atmosphère (dans les 3 mois lorsqu’elles sont imposées),
    lorsque nécessaire, des actions correctives et mesures conservatoire pouvant aller jusqu’à des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante.


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

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#77 09/03/2017 13h26 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Rossox a écrit :

D’accord, m*erci ! Je vais tenter une offre aggressive à 26K€ alors.. !

Du coup, si le loyer passe par une agence immobilière, comment je fais pour arrêter et recevoir directement le loyer ? Vu que c’est la CAF qui paie directement le loyer ?

Je résilie l’offre avec l’AI dés la signature de l’acte et je contact la CAF pour leur expliquer de m’envoyer directement le loyer ?

Je n’ai jamais fait avec une AI recevant la CAF directement.

Mais oui, il faut faire des courriers :
- l’un à l’AI pour terminer son mandat (attention aux documents que vous signerez), ou ne pas le reprendre lors du changement de propriétaire.
- l’un au locataire pour lui dire que vous êtes le nouveau contact
- l’un à la CAF pour indiquer que vous êtes le nouveau bénéficiaire.

Personnellement, étant donné la vitesse de la CAF de mon coin (3 à 6 mois pour traiter un dossier), c’est ce point qui m’inquiéterai.

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#78 09/03/2017 14h00 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Le diag amiante à été réalisé en octobre 2013, donc normalement c’est tout bon smile

D’accord, je ne vais pas reprendre la gestion sous mandat lors de la vente du coup.

La CAF a un système centralisé ou il faut que j’aille dans celle où le bien est situé ? (Même région mais département différent)

Dernière modification par Rossox (09/03/2017 14h09)


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#79 09/03/2017 16h30 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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La CAF est par département.
Peut être certaines sont fusionnés, mais pas le cas chez moi.

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#80 10/03/2017 09h14 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Bon ben je ne sabrerai pas le champagne cette fois ci pour un premier achat locatif…

AI a écrit :

Bonjour,

pour faire suite a votre mail, j’ai transmis votre offre au propriétaire mais dans l’intervalle un autre acheteur est venu et à fait une offre au prix.

que le propriétaire  à validé.

Dès que nous aurons des produits du même type a but d’investissement nous ne manquerons pas de vous  recontacter.

bien cordialement

Je suis un peu dégouté.. je ne sais pas si ce que me dit l’AI est vrai ou pas, car quand je lui avait demandé si il y avait moyen de négocié le prix vendeur il m’avait pas l’air très enjoué.. Il m’avait aussi dit qu’il n’avait fait qu’une seule visite en 3 mois car il avait du mal à récupéré les clés pour faire visiter auprès de la fille du locataire et qu’aucune autre visite n’était prévu… ça me laisse quand même dubitatif… BREF

Dernière modification par Rossox (10/03/2017 09h33)


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#81 10/03/2017 09h34 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Cela sera pour vous formateur : il faut être réactif si on est intéressé et se former avant de visiter.
Vous trouverez mieux la prochaine fois smile


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#82 10/03/2017 09h43 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Bonjour Rossox,

Comme dis DDtee (qui est toujours de bon conseil…), c’est formateur, une expérience comme celle ci vous a affûté, et vous serrez plus réactif et serrez plus à même de déterminer une bonne affaire.
Il ne faut juste pas se décourager, pour mon premier achat il m’est arrivé la même chose, et au final j’ai trouvé rapidement encore une meilleure offre ! Qui ne m’a pas fait regretté celle que j’ai raté précédemment !

Pour l’agence, tout est possible, j’ai déjà vu de tout pour ce qui est des agences. Si vous êtes dubitatif surveillez les annonces, et si l’annonce est actualisé, alors vous aurez deux solutions ! Soit vous essayez de contacter le propriétaire en direct, soit vous contactez de nouveau l’agence !

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#83 10/03/2017 12h22 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Je rejoins Arkamoon, même si vous êtes forcément decu, cela reste une très bonne expérience pour vous car elle vous a permis de vous pencher sur un véritable cas pratique. C’est ce qu’il y a de plus formateur et cela vous permettra d’être mieux à même de trouver une meilleure opportunité et pourquoi pas revoir vos critères de sélection et/ou de rendement. J’avais eu la même mésaventure pour mon premier bien immobilier et j’en ai finalement trouvé deux autres dans la foulée beaucoup plus intéressants. Courage !

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#84 10/03/2017 12h35 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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M*erci pour vos encouragements, même si je suis un peu désabusé pour le coup ! Mais je ne lâche rien, et je continue de chercher la perle rare ! En attendant, je vais continuer d’alimenter grassement mon PEA chaque mois ! smile Comme ça rien ne se perd !


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#85 15/03/2017 13h08 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Je reviens de la visite d’un deuxième bien dans la même ville. à 10mn à pied du centre ville, belle surface (studio de 27m²),balcon donnant sur un parking très calme à l’arrière, cave comprise.. seule HIC, studio inhabité ni loué depuis 7 ans.

Remise aux normes électricité + plomberie à faire, changement de la salle de bain (baignoire+vieil évier, je veux une douche et un évier type vasque), achat de tous le mobilier, sol murs et plafond à refaire ainsi que la porte du balcon à passer en double vitrage+contour PVC. Les communs sont propre, ainsi que la façade extérieur du bâtiment.

Le prix est vraiment haut, la personne en demande 44K€. J’ai fais une fausse annonce sur LBC avec toutes les données, et une photo glané sur le net (mais ce à quoi j’aimerais que mon studio ressemble une fois fini), j’ai eu 6 demandes de visite en 2 jours… le tout pour 450€/mois CC, soit 5400/an.

La TF 2015 était de 440€/an, et les charges de copropriété 545€/an.

De gros travaux donc, que j’estime à 10K€.

Je m’autorise à payer ce bien 46K€ tout compris, (bien+frais de notaire+travaux).

Je vais faire une offre à 33K€ tout à l’heure, j’ai bien notifié en face à face à la personne les nombreux travaux nécéssaire. Seulement, ils sont 3 à décider (3 frères et sœurs). A priori, il est en vente depuis un petit moment, mais personne n’ose l’acheter du fait des travaux.

Des avis ?

Edit : D’ailleurs concernant les travaux déductible des loyers en LMNP, imaginons 10K€, je peux tout à fais reporter 1K€ de charges sur 10 ans ? ou 500€/an pendant 20 ans ? c’est moi qui choisir ?
Pareil pour les frais de notaire et comptable ?

Re edit: je viens de trouvé, excédent re-portable les années suivantes tant que mon déficit est à 0

Dernière modification par Rossox (15/03/2017 15h31)


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#86 15/03/2017 16h48 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Bon ben j’ai proposé 34K€ à la propriétaire, elle m’a gentiment envoyé me faire voir (même un peu violemment).. même pas une contre proposition ! Pourtant, j’ai cité les problémes points par points, mais elle a rien voulu entendre… tant pis ! smile


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#87 15/03/2017 17h03 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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La machine est lancée ! Je vois que vous avez rempli votre planning de visites.
Un des membres sur le forum racontait qu’il faisait 20 voire 30 visites pour un achat.
Profitez de votre motivation et de votre lancée positive pour apprendre d’avantage, autant sur la ville en elle même que sur l’aspect administratif du bailleur. Rien n’est jamais perdu !

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#88 15/03/2017 18h46 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Oui, je profite du temps libre ! smile J’ai déjà repéré un autre bien situé dans la même ville.. je vais devenir gourmand !


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#89 02/04/2017 09h36 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Je suis allé visiter un bien hier, juste hallucinant… situé en plein centre ville d’une ville situé à 40mn d’Annecy.

Studio de 35m² entièrement à rénover au 2eme étage d’un petit immeuble de 2 étages. Il était affiché à 55K, j’en ai proposé 45K€.
J’attend la réponse. Je pense qu’il y en a pour 15K€ de travaux.
Je vais transformer ce studio en T2, avec poêle à bois (il dispose d’une cheminée à foyer ouvert que je vais casser pour raccorder un poêle à bois).
Charge à 240€/an, TF à 380/an, je vais faire du haut de gamme, en plus il y a quasi aucun T2 à la location dans cette ville. Il y a une grosse boite à coté, je vais voir si possibilité d’y loger des cadres de chez eux au mois ou à la semaine, sinon bail classique d’un an en meublé pour 650€/mois.


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#90 02/04/2017 12h23 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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ça s’accèlère !

la première déconvenue est généralement formatrice.

attention cependant à ne pas s’emballer : Il est possible qu’une fois lancé on veuille acheter rapidement, et qu’on fasse l’impasse sur des points qui avant aurait été rédhibitoires (je suis passé par là).

on achète pour de longues durées, donc "perdre" quelques mois avant de se lancer (surtout pour le 1er), ça n’est pas grave.

(bon, dans tous les cas, je pense que pour le 1er, on fera toujours quelques erreurs, qu’on corrigera pour les prochains… du moins je l’espère pour moi smile )

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#91 05/04/2017 10h00 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Contre-proposition de 50K€ du proprio… j’ai fais une deuxième offre à 47.5K€ en demandant l’autorisation de commencer les travaux avant de signer la remise final des clés…. en attente donc


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#92 05/04/2017 16h05 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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OFFRE ACCEPTÉE à 47.5K€ ! ça y est, la réponse positive à illuminé ma journée !!

Si l’un d’entre vous pouvez m’indiquer les démarches à suivre et dans quelle ordre les réaliser ça serait top ! (Premier investissement…)

Dernière modification par Rossox (05/04/2017 16h13)


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#93 05/04/2017 16h59 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Félicitations!

Maintenant, contacte rapide avec son banquier. Avec un dossier très clair et détaillé de l’investissement.
et toutes les données nécessaires vous concernant

Avez vous un notaire? Qui est le notaire du vendeur? Contacte pour signer le compromis et lui donner vos documents.

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#94 05/04/2017 18h01 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Je n’ai qu’une banque en ligne, je vais passer par un courtier je pense..

Mais vu qu’il y a des travaux, il faudrait que je fasse faire un devis pour ceux-ci, sachant que j’aimerais aussi les financé via le prêt ! Les frais de notaire aussi d’ailleurs… ce qui ferait un financement à 120%…

Non, je n’ai pas de notaire et je ne connais pas le notaire du vendeur.. l’AI m’a envoyé un document à pré-remplir pour avoir quelques infos sur moi et préparer le compromis..

Dernière modification par Rossox (05/04/2017 18h03)


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#95 05/04/2017 18h19 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Hello Rossox !

Déjà bravo pour être passé à l’action, c’est plus que beaucoup de personnes smile

Petite(s) question(s) quand même :

Rossox a écrit :

Je pense qu’il y en a pour 15K€ de travaux.
[…]
Mais vu qu’il y a des travaux, il faudrait que je fasse faire un devis pour ceux-ci, sachant que j’aimerais aussi les financé via le prêt !

Avez-vous des connaissances pour évaluer le coût des travaux (aucun mépris, juste une question) ? Et si ce n’est pas le cas, que faîtes vous si vous avez mal évalué le coût des travaux de rénovation ?

A+
Sylvain

[Edit] N’oubliez pas de consulter votre banque en ligne pour le prêt (si elle le propose). Cela vous permettra de mettre en concurrence les différentes offres!

Dernière modification par monpersylv (05/04/2017 18h20)


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#96 05/04/2017 18h26 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Merci ! :)

Non, je n’ai aucune expertise pour évaluer les travaux malheureusement…pour cela que j’aimerais faire faire les devis par des artisans avant de demander mon prêt..

Il s’agit de remettre l’électricité au normes, casser 2 cloisons, en refaire une, casser une cheminée, y installer un poêle à bois, mettre du plaquo aux murs, mettre des plaques PVC imitation bois au sol, refaire le plafond (coup de peinture + mise en place de plaque avec spot inséré dedans) et refaire la SDB (mise en place douche+évier vasque).. tout ça sur 35m² !

Dernière modification par Rossox (05/04/2017 18h26)


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#97 05/04/2017 18h29 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Je vous souhaite d’avoir bien évalué ce coût, sinon votre rentabilité risque d’en prendre un coup wink

En espérant que vous pourrez aller au bout de ce projet dans de bonnes conditions!

Bonne continuation,
Sylvain


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#98 05/04/2017 20h39 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Bonsoir,

Le budget que vous prévoyez n’est pas très élevé (environ 430 euros/m2) pour une rénovation qui semble assez importante selon votre descriptif.Il est plus souvent indiqué un tarif de 600 à 800 euros pour une rénovation lourde (électricité,plomberie,sols,murs,cloisons).

Bien sûr,il y a de grandes variations selon le niveau de prestation et selon si vous en faites une partie ou que vous deléguez le tout.

Pour avoir une première idée et un devis rapidement,vous pouvez faire appel à une entreprise tous corps d’état qui pourra vous fournir un devis pour l’ensemble.Cela sera plus rapide que d’attendre d’avoir les différents devis du plaquiste,du peintre,de l’électricien et du plombier (parfois 2 semaines entre le délai pour qu’ils viennent visiter l’appartement et le moment où vous aurez votre devis ).

Cela ne vous empêche pas par la suite de demander d’autres devis à des artisans spécialisés ,poste par poste,mais cela vous permettra d’avoir une première idée ,notamment pour votre prêt.

Enfin, une remarque sur le fait de commencer les travaux avant la remise des clés.Beaucoup de notaires n’y sont pas très favorables,souvent à juste titre,car supposez que votre prêt pose problème,vous auriez fait des travaux pour rien.
Par contre,il est souhaitable de faire faire tous les devis et de planifier le début des travaux dès que vous avez les clés.De toute façon,sauf si vous faites les travaux  vous même,le temps de faire les devis,sélectionner les entreprises et qu’elles soient disponibles,la date de la  vente  définitive est atteinte.

Bonne continuation pour votre projet.

Dernière modification par creusois (05/04/2017 20h40)

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#99 05/04/2017 21h08 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Effectivement, vu l’ampleur des travaux, il est impératif de contacter quelqu’un, voire même plusieurs.
Il existe plusieurs sites en ligne vous mettant directement en relation avec les artisans dans votre secteur intéressés. Même si par la suite vous ne faites pas affaire avec eux, cela vous permet d’avoir eu plusieurs avis sur votre projet.
Souvent, l’expérience aidant, ils ont de bons conseils à fournir, et sont au courant des dernières normes en vigueur ( pour mon cas: plafond à la française, les poutres doivent être ignifugées, et pas par n’importe quel produit, ce qui alourdit considérablement le temps du chantier, et la facture).

Seulement ensuite, avec un devis précis, détaillé, clair, vous pouvez monter votre dossier pour rencontrer courtiers, banquiers….

Le notaire sera prévenu quand vos artisans auront fait leurs retours. Imaginez que les travaux soient le double de ce que vous pensiez, seriez vous toujours intéressé pour acheter?

Dernière modification par amoilyon (05/04/2017 21h09)

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#100 05/04/2017 23h12 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Concernant le plombier et l’électricien, j’ai mes connaissances ! Pour le plaquiste, mon plombier m’a dit qu’il en connaissait un et me l’a recommandé. Concernant la peinture, je la ferait moi même, j’en ai déjà fait de nombreuses fois smile

Je vous tiendrai au courant des avancées !


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