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Forums des investisseurs heureux

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#101 06/04/2017 07h04 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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amoilyon a écrit :

pour mon cas: plafond à la française, les poutres doivent être ignifugées, et pas par n’importe quel produit, ce qui alourdit considérablement le temps du chantier, et la facture).

Ah oui, et il peut citer le texte qui s’applique ?

Je suis très dubitatif :
- il y a beaucoup de normes sur du neuf et sur les ERP (établissements recevant du public), mais pour de l’habitation existante ça me paraît étrange.
- je n’en vois pas l’intérêt pratique, une structure bois résistant relativement longtemps au feu, et de toutes façons en cas d’incendie les gens sont tués par les émanations toxiques des fumées (dues notamment aux revêtements et à la déco : tissus, matières plastiques, peinture, vernis, etc), pas par la chute d’un plancher rongé par les flammes (quand ça arrive, les habitants sont déjà partis ou déjà morts).
- les produits ignifugeants peuvent être toxiques, notamment des perturbateurs endocriniens ; vous ne rendez probablement pas service à vos futurs locataires en faisant cela !

Bref, si ce n’est pas encore fait, renseignez-vous encore et autant que nécessaire avant de faire ces travaux coûteux et probablement inutiles.

Dernière modification par Bernard2K (06/04/2017 07h05)

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#102 06/04/2017 07h40 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Je confirme, j’ai travaillé 10 ans dans la sécurité incendie et n’ai jamais entendu parler de cela, le bois étant réputé avoir des propriétés coupe-feu.
Soit je suis un incompétent notoire, soit votre entrepreneur est un beau charlatan.
J’ai trouvé ce pdf intéressant qui parle des propriétés du bois:
CONSTRUCTION BOIS ET SÉCURITÉ INCENDIE

Dernière modification par kc44 (06/04/2017 07h58)

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#103 06/04/2017 15h29 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Bonjour Rossox, félicitation ! ça y est, vous vous êtes jeter à l’eau !

je vais suivre avec attention votre projet.

par ailleurs, si vous parvenez à obtenir une (ou plusieurs) offres de financement à 110% (soit immeuble / travaux + frais notaire), je veux bien un tuyau sur la banque, car les 2 contactés pour l’instant m’ont affirmé ne financer que 70 à 80 % du bien (soit apport de 20 à 30% selon le dossier, + frais de notaire), ce qui n’est pas satisfaisant de mon point de vue.

bon courage et bonne continuation.

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#104 11/04/2017 13h45 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Petite question subsidiaire ! Si je fais commencé les travaux avant signature final de l’acte de vente (mais après la signature d’obtention du crédit auprès de la banque), je pourrais quand même les déduire de mes loyers une fois que l’appartement sera loué ?  Ou il faut que j’attende de signer l’acte de vente PUIS commencer à faire les travaux ? (ce qui ne m’arrangerait pas.. mais bon!)


Un tu l'as vaut mieux que deux tu l'auras. Blog : http://rentier30.blogspot.fr/

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#105 11/04/2017 14h08 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Les factures des travaux doivent etre a votre nom.

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#106 11/04/2017 14h20 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Donc faire commencer les travaux quelques semaines avant la signature de l’acte final est possible si elles sont à mon nom ? Je pourrais toujours les déduire de mes loyers ?


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#107 11/04/2017 14h37 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Imaginons que pour telle ou telle raison la vente ne se fasse pas, et que vous ayez dépensé votre temps et votre argent dans les travaux, quelle compensation auriez vous?
Supposons que il y ait un soucis pendant les travaux, quelle assurance auriez vous?

S’il y a le moindre petit accroc avant la vente vous perdriez bien plus de temps par la suite pour le réparer que le temps que vous vouliez gagner au départ.
Je trouve le couple bénéfice/risque déséquilibré.

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#108 22/04/2017 14h07 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Je viens aux nouvelles ! J’ai visité avec mes artisans (plaquiste, plombier et électricien). J’étais parti sur 20K€ de travaux, il y en a enfait 31K€ après réception des devis.

20K€ pour le plaquiste, 6K€ pour le plombier et 5K€ pour l’électricien (à qui j’ai du enlever la partie "chauffage" car il me prenait 1300€ pour l’installation de 2 radiateurs électrique et un sèche serviette… faut pas abuser non plus aha ). Je vais essayé de faire baisser le prix du plombier et voire si je peux pas gratter quelques K€ au niveau du plaquiste (je le connais pas trop mal) en mettant des bons matériaux, mais la gamme en dessous par rapport à ce que je voulais.

Le plaquiste me refait toute l’isolation, casse des murs, me fait un ré-agréage du sol, peinture de partout, carrelage SDB, pose des faux plafonds, du placo etc… la totale quoi.
L’appart’ sera équipé de spot encastré directement sur le faux plafonds de partout, avec réglage d’intensité. Je vise une clientèle "haut de gamme", jeune cadre de préférence.. il y a une grosse boite de robotique à coté.

J’ai trouvé mon notaire, les frais de notaire seront de 5K€. Il demande un avance de 5% du prix du bien 15 jours après la date de signature du compromis, soit 2375€.

J’ai trouvé mon expert comptable qui va m’envoyer le plan du régime réel par mail pour le mettre dans mon dossier pour le courtier (pas imposable pendant 10 ans). C’est un cabinet qui ne fait que du LMNP, et me prend 320€/an pour gérer tout l’administratif.

Ce qui nous ferait donc un studio de 35m² qu’il est possible de louer 600€/mois (voire un peu plus si je suis gourmand, j’ai fais une simulation sur LBC à 630€, j’ai eu 7 demandes de visite en 5 jours), soit 7200€/an à 47500€+5000€+31000€= 83500€. Si je rajoute le mobilier (5K€) on est à 88500€. soit 8500€ de plus que le montant initial prévu, mais je suis toujours rentable malgrès tout, même si mon cashflow mensuel se réduit un peu.

Je partirais sur un emprunt de 95K€ sur 22 ans (intérêt compris) soit 4320€/ an pour tout financer. (ceci n’est qu’une simulation)

Mon cashflow serait alors positif de 1630€/ an, soit 135.83€/mois.

Quand même une certaine appréhension pour ce premier bien.. ! Même si tous les voyants sont au vert

Dernière modification par Rossox (22/04/2017 15h58)


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#109 24/04/2017 22h31 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Rossox, il faut que vous négociez absolument vos devis à la baisse.

C’est clairement trop cher, j’ai cru comprendre que vous n’étiez pas en zone tendue, aucune raison donc que ce soit plus cher que vers chez moi.

Pour vous donner quelques exemples mon électricien me prend 11200 eur pour refaire à neuf 3 appartements (total 120m2) + les communs gamme celiane + 1 garage de 40m2 gamme plexo (sont compris dedans 4 vmc, 1 interphone et un max de prises de partout). 5700 de matériel + consuel - le reste la main d’œuvre. Il va y passez 1 mois, et encore je trouve que je le paye trop bien.

Allez sur materielelectrique.com, calculez les prix de l’ensemble de ce dont vous avez besoin - de mémoire une prise triple en celiane coute 25 eur TTC (TVA20%), une simple 7 eur, un tableau pour F2 chauffage/ecs elec  (porte et GTL compris environs 400 euros), 1F2 a besoin de env. 3 bobines pre-filées 3x1.5mm2 45 eur chez LM. Il faut savoir que votre électricien touche tout ce matériel encore moins cher chez son fournisseur. Avec mon électricien, je multiplie ensuite le prix du materiel par 2, et il bosse pour ce tarif. Il prend 25 eur/heure. Et c’est en faisant beaucoup de saignées car isolation en PS collé, si c’est placostyle c’est encore plus simple pour lui.

Pour le chauffage prenez des radiateurs et ss celia à inertie fluide de LM moins de 90eur, un thermostat électronique à 20eur  - total moins de 300 eur - fabrication française et garantie. Le jours ou a casse  - vous le rapportez si encore sous garantie - très bon sav à LM, inon vous en rachetez un nouveau, poser

Le plaquiste - 35 eur/m2 de faux plafond avec 200mm de ldv, 15 eur/m2 de BA13 collé, 30 eur/m2 doublage PS 10cm doublé placo, 30 eur la cloison placostyle. Je ne sais vraiment pas ou vous êtes allé chercher 20k pour refaire un studio de 30m2, je dirais 3000, alléz 4000 grand max! Je tourne autour de 11k pour 120m2 (hors peinture) que je ferais moi-même à l’airless (1 semaine de travail logiquement pour 35 m2 2-3 jours suffiront).

Le plombier toujours pour 3 apparts (rénovation totale) me prend 1600 de tuyaux, racords, robinets shell etc… et 3200 de main d’œuvre pour installation. Le matériel est fournis par lui-même, on tourne autour de 8700 au total. SI je fournis le matériel, on peut encore gratter.

Ce sont des artisans testés et reconnus, pas de clampins, contactez moi par mp si vous voulez le détail des devis.

PS. il  y a certes des économies d’échelle mais ca ne doit pas tourner à plus de 10%, regardez les tarif que cricri à obtenu, si vous ne faites pas aussi bien, ce n’est pas grave mais essayez de vous en approcher!

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#110 25/04/2017 06h34 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Oui je trouvais ça cher aussi mais je suis dans une région cher, et qui plus est encore la ville où je suis… presque aussi cher que paris ! Je vous contacterai par MP dans la journée du coup !


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#111 25/04/2017 07h09 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Bonjour Rossox,
Je suis étonné de votre simulation de prêt. Le montant donné correspond à un taux de 1,3% sur 22 ans sans assurance, cela me parait très bas. Est-ce solide ?
En outre, votre rendement brut est de moins de 9% et votre cashflow est largement positif. N’avez-vous pas été trop optimiste vis-à-vis des charges ? Enfin, vous masquez la fiscalité durant 10 ans, qu’en sera-t-il ensuite ?

Adrien

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#112 25/04/2017 09h53 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Bonjour,
très intéressant votre projet. Je regarde un peu les annonces dans mon secteur mais rien au dessus de 6% brut… Pour trouver les bien en vente sur des sites particuliers?

Sinon deux remarques:
Comme adrien pour le prêt j’ai regardé sur meilleur taux: 95000 eur sur 22 ans donne 460 de mensualité soit 5520 par an (avec assurance). Pour 85000 eur sur 22 ans 411 par mois donc 4950 par an. Cela change le cash flow… Les banquiers se basent sur meilleur taux mais pour moi ils ne se sont jamais aligné, juste rapproché…

Bernard2k vous a parlé de l’étanchéité du balcon cela donne quoi? J’ai eu des soucis de ce côté sur mon appartement et c’est une galère… L’assurance a pris en charge mais ce la doit couter pas mal…

Au niveau loyer, 600 eur pour 35m2 c’est cher comme secteur, chez moi on est à 400 max…
Bon courage pour la suite

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#113 25/04/2017 13h21 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Bonjour !

Kamoulox : Vous devez vous tromper de post concernant le balcon, car le bien que je souhaite acquérir n’en a pas !

Concernant le loyer, mon coin est hyper cher, et donc les villes à coté le sont aussi, même si un peu moins.. ! Une connaissance m’a dit qu’une de ses amies louait un 25m² dans la ville à 5 mn de l’adresse de mon bien en voiture pour 450€, et celui-ci avait vraiment le minimum syndical… donc en se démarquant en faisant de la qualité… ça doit passer large !

Effectivement, concernant les taux cela change grandement, pour ça que je vais voir pour négocier avec mon plaquiste..

Adrien : pour les charges j’ai prix 0.3% du bien/an pour l’entretien courant, j’ai 240€/an de charges de copro,380€/an de TF et 100€ d’assurance PNO.

Effectivement, je me suis emmêlé les pinceaux pour le prêt, je vais revoir ça ! Ensuite à la fin des 10 ans je n’y ai pas encore vraiment songé..

Dernière modification par Rossox (25/04/2017 13h30)


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#114 25/04/2017 14h11 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Bonjour, j’ai confondu les deux biens en effet!
Les loyers sont largement supérieur, les étudiants doivent souffrir chez vous.
Bonnes négociations à vous.

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#115 30/04/2017 10h53 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Du coup je fais part de l’avancement de mon projet.

J’ai trouvé un artisan multitâche qui pourrait me faire exactement la même chose que mes 3 autres artisans pour 7K€ de moins, je passerais de 32K€ à 25K€ de travaux (+/- 1K€ près). On va voir l’appartement ensemble début de semaine prochaine !

J’ai appelé le courtier qui me dit de faire passer ça pour un achat RP et ensuite dire au dernier moment une fois les papiers signés que c’est de la location…(légal ça?) du coup je pourrais avoir du 1.92% sur 25 ans pour bien+travaux, ou du 1.72% sur 20 ans. J’ai RDV avec lui la semaine pro pour en discuter, je vais essayer aussi de me faire financer tout l’ameublement en gonflant un peu le devis pour les travaux.. Il m’a dit que les frais de notaire il valait mieux pas que je les fasses passer dans le prêt sinon les taux de ceux-ci augmenteront. A voir donc.

J’ai pris contact avec un notaire, j’en ai pour 5000€ (le bien fait 47500€), il me demande une avance de 5% du bien soit 2375€ 10 jours après la signature du compromis et 300€ de frais de dossier d’avance.

Concernant l’expert comptable, je suis passé par un cabinet qui ne fait que du LMNP, et gère 23000 clients… à priori sérieux, ils s’occuperont de tout l’administratif de A à Z (impôts, enregistrement administratif etc…) et ça me coutera 320 ou 380€/an.. je n’ai plus le prix exact en tête.

Voilà les dernières nouvelles toute fraiches ! smile ça avance dans le bon sens !

Dernière modification par Rossox (30/04/2017 10h58)


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#116 30/04/2017 11h04 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Rossox a écrit :

J’ai trouvé un artisan multitâche qui pourrait me faire exactement la même chose que mes 3 autres artisans pour 7K€ de moins, je passerais de 32K€ à 25K€ de travaux (+/- 1K€ près). On va voir l’appartement ensemble début de semaine prochaine !

Vous avez un prix sans qu’il ait vu le chantier !?!


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#117 01/05/2017 10h26 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Je lui ai envoyé les différents devis des autres artisans. Ils ont mis des matériaux "haut de gamme" sans même me demander ou me faire voir leur catalogue…


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#118 01/05/2017 10h51 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Pas la peine de dire à votre banque que par la suite ce sera une location.
Vous empruntez en guise de RP, vous faite bien ce que vous voulez après.

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#119 01/05/2017 11h52 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Rossox a écrit :

Je lui ai envoyé les différents devis des autres artisans.

Un artisan qui vous fait un devis sans voir sur place ce qu’il doit faire est pour moi le signe d’un mec vraiment à éviter. Comment peut-il sérieusement s’engager sur un chantier qu’il ne connait pas ?!?


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#120 01/05/2017 18h52 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Pcq je lui ai demandé de mettre des matériaux milieu de gamme plutôt que les hauts de gamme des artisans précédents. Et c’est à "l’a peu prés à la louche, en enlevant les meubles et matériaux haut de gamme", il m’a dit qu’il constaterait mieux pendant la visite. C’est exactement comme quand vous faites faire un devis en ligne en annonçant ce que vous voulez, vous avez une estimation à la louche, et après ça se précise quand l’artisan se rend sur place !

J’ai visité un des appartements qu’il a récemment refait, ben c’est vraiment propre..


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#121 01/05/2017 19h27 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Pas très sérieux tout ça de votre  part, mais aussi de la sienne , surtout pour un montant des travaux de 20 ou 25 k€ !!

Dernière modification par pandora64 (01/05/2017 19h28)


"Meublé féminin"

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#122 01/05/2017 20h34 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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De toute façon, après visite cette semaine je vais lui obligatoirement lui demander un devis smile Si il est au dessus du montant qu’il ma dit oralement, je saurai lui dire et resterai sur mes autres artisans… je vais donc voir smile

Ps: je ne prend pas les 25K€ qu’il ma dit au pied de la lettre hein, je suis pas bête non plus… on en saura juste plus quand on aura fait la visite

Dernière modification par Rossox (01/05/2017 20h35)


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#123 02/05/2017 10h05 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Rossox a écrit :

J’ai appelé le courtier qui me dit de faire passer ça pour un achat RP et ensuite dire au dernier moment une fois les papiers signés que c’est de la location…(légal ça?)

Légal si vous avez un emprunt classique.
Mais si la banque vous propose un PTZ ou un prêt PAS, la location devient non légal, ou alors très fortement limité dans le temps, en montant et en candidat.
Donc tout dépend du prêt que vous obtiendrez.

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#124 02/05/2017 10h49 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Si vous souhaitez faire d’autres investissements après celui-ci, partir sur un mensonge des le 1er, la banque sera pas forcement prête à vous suivre sur les prochains.

Tout dépend si vous souhaitez travailler avec cette banque ou changer à chaque fois.

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#125 02/05/2017 11h35 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Bonjour,

comme le dit bigbil, à voir le taux que la banque vous propose pour un projet locatif. A voir si le montant économisé vaut mieux qu’une relation de confiance sur le long terme avec la banque et en parallèle une multiplication de vos investissements ce que je vous souhaite. Même si vous pouvez effecrtivement la jouer finement avec votre banquier mais bon, cela restera quand même un peu gros.


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