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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/06/2017 19h19 → Cyrilamnestik [Haut-Rhin] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier) (demande d'emprunt, immobilier, premiere achat)

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Bonjour à tous , j’ai 25 ans et souhaite investir dans un bien un peux spéciale,j’aurais besoin d’avis extérieur et savoir également si une banque m’accordera un Credit pour un projet comme celui-ci.

Tout d’abord ma situation, je vie dans le haut Rhin a 10 minutes de la Suisse et 10 minutes de l’Allemagne.

Travaillant en Allemagne je gagne 3400 euros net par mois .
Ma compagne 1200 euros net par mois.

J’épargne 800 euros par mois en payant un loyers de 900 euros mensuel .

J’ai de côté 8000 euros que je ne souhaite pas utilisé comme apport.

Le bien en question est deux ancienne maisons accolé des années 50. Une de 130m2 rénové intérieur et toiture uniquement façade à refaire. L’autre maison est divisé en 2 appartement f3/4 de 85m2 chacun, à rafraîchir. Façade et toiture à reprendre également.

Le tout sur 15 ares de terrain avec une parcelle de 5 ares divisible et constructible.

Prix de ventes en négociation a 300000 euros, j’ai effectué tout les devis nécessaire pour faire de ces deux biens un endroit au goût du jour et les rénovation nécessaire je devrait investir 80000 euros de travaux. Je loue actuellement la partie de 130m2 et souhaite mettre en location les deux f3/4.

Prix de location dans la régions : 750 euros hors charges est un prix bien placé dans le secteur. Ils s’agit en revanche de deux bien pas bien partager niveau cadastre, est-ce important ? Deux actes de notaire et deux diagnostique énergétique sont de toute façon obligatoire vue que les deux biens occupent 2 emplacement "cadastrale" et également deux numérotation dans la même rue.
Par la même occasion deux Credit différents un côté locatif un côté RP. Ci-joint un tableau récapitulatif Bien fait ou pas je ne sais pas, également une vue du plan "cadastrale". Pour ce rendre compte du mauvais partage des biens.

Merci d’avance pour votre aide.

Cyril

Liens documents:( numéro 27 et 28 sur le cadastre)

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13577_capture_decran_2017-06-27_a_194404.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13577_capture_decran_2017-06-27_a_194413.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13577_capture_decran_2017-06-27_a_195445.png

Dernière modification par cyrilamnestik (27/06/2017 19h58)

Mots-clés : demande d'emprunt, immobilier, premiere achat

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#2 27/06/2017 20h29 → Cyrilamnestik [Haut-Rhin] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier) (demande d'emprunt, immobilier, premiere achat)

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cyrilamnestik a écrit :

Ils s’agit en revanche de deux bien pas bien partager niveau cadastre, est-ce important ?

Voulez vous dire par là, que la zone jaune de bâtiment sur le cadastre ne correspond pas aux bâtiments actuels ?

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#3 27/06/2017 20h38 → Cyrilamnestik [Haut-Rhin] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier) (demande d'emprunt, immobilier, premiere achat)

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Bonjour , merci de votre intérêt . Si les bâtiments correspond mais les parts 27 et 28 ne correspondent pas au séparation des maisons
La part 27 contient 1/3 d’une maison et la part 28 comprend une maison et 2/3 de la deuxième .

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#4 28/06/2017 09h16 → Cyrilamnestik [Haut-Rhin] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier) (demande d'emprunt, immobilier, premiere achat)

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Si vous voulez faire les choses bien, il faut repasser par un géomètre pour faire une séparation comme il faut!

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#5 28/06/2017 09h45 → Cyrilamnestik [Haut-Rhin] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier) (demande d'emprunt, immobilier, premiere achat)

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Bonjour,

J’ai du mal à vous lire à cause des accords, mais je sais que vous faites comme vous pouvez, sans doute au mieux etc

Du coup je ne regarde que les plans et je vois qu’il y a eu un bornage entre la 27 et la 28 (= le petit rond) ; sans doute que le propriétaire actuel à acheté les 2 terrains et à fait construire en respectant le RNU ou le POS/PLU à l’époque.

Pour diviser il faut faire intervenir un GE Expert avec établissement d’un DA (700 euros environ) ; si vous souhaitez vendre plus tard par contre faite un bornage directement (1200 euros environ).
Intégrez dans ce projet de division les règles de prospect (recul par rapport aux limites) du document d’urbanisme en cours (PLU PLUi ou RNU) afin de pouvoir faire évoluer les bâtiments au mieux de vos projets et ne pas vous bloquer.
Pensez également au droit de vue avec les ouvrants, le cas échéant bien sur.

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#6 28/06/2017 10h30 → Cyrilamnestik [Haut-Rhin] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier) (demande d'emprunt, immobilier, premiere achat)

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Pour les accords excusez moi je fait de mon mieux.

Pour ce qui est de l’achat pensez vous que le projet peux être accepter par une banque avec les revenus etc…?

Le géomètre peut être contacter une fois l’achat réalisé ou sans le passage du géomètre mon projet ne peux être réalisé ?

Dernière modification par cyrilamnestik (28/06/2017 10h33)

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#7 28/06/2017 10h59 → Cyrilamnestik [Haut-Rhin] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier) (demande d'emprunt, immobilier, premiere achat)

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Je vous en prie j’avais saisi ; mais c’est le projet "technique" en lui même que je ne saisi pas.
Pour le prêt il, est difficile de répondre. Il faudrait connaître le cas particuliers des frontaliers.
Si on en reste aux simples revenus, pas de soucis.

Si votre but est de garder pour vous et de ne "jamais" revendre, pourquoi diviser ? Vous n’êtes pas en copro, vous avez 2 biens distincts donc tout va bien sauf si vous changez d’avis et souhaitez revendre en divisant : bornage. Pour vos travaux : pas besoin, ni pour l’urbanisme ni pour ?

Attention à bien vérifier que des murs ou toitures ne soient pas communs (par exemple des poutres), cela pourrait induire une copro, mais je en suis pas assez calé pour vous en dire plus.

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#8 28/06/2017 11h48 → Cyrilamnestik [Haut-Rhin] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier) (demande d'emprunt, immobilier, premiere achat)

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Iqce a écrit :

Si votre but est de garder pour vous et de ne "jamais" revendre, pourquoi diviser ?

Je suppose pour faciliter la gestion de la location.
Quand à ne jamais revendre, ce qui est vrai à un instant t0 pourrait varier dans 1, 3, 10 ans! wink

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#9 28/06/2017 12h26 → Cyrilamnestik [Haut-Rhin] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier) (demande d'emprunt, immobilier, premiere achat)

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Je pense peut être mal , mais au niveau des deux actes du notaire , pour les deux maisons (un pour chaque maison et non un pour chaque terrain ) la est je pense le problème ou bien peut importante le bornage temps que j’achète le tout malgré que c’est deux crédits et deux promesses de vente etc … si je peux acquérir comme ça je ne pense pas à la revente mais par la suite à construire un 3ieme logement sur le terrain constructible également pour de la location .

Dernière modification par cyrilamnestik (28/06/2017 12h27)

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#10 28/06/2017 12h49 → Cyrilamnestik [Haut-Rhin] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier) (demande d'emprunt, immobilier, premiere achat)

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Pourquoi 2 actes du notaire ?
Vous pouvez tout à faire acheter plusieurs parcelles avec un seul acte!
Mon terrain est constitué de plusieurs parcelles (une 10aine environ), avec plusieurs propriétaire. Mais je n’ai qu’un acte de vente.
Au pire, demandé une facture séparé pour chaque bien (si vous visez du meublé et souhaitez déduire les frais notariés)

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#11 28/06/2017 15h08 → Cyrilamnestik [Haut-Rhin] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier) (demande d'emprunt, immobilier, premiere achat)

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il y a quelques temps j’ai acheté un bien similaire (1 grande maison des dépendances) avec 2 parcelles : j’ai fait supprimer la limite entre les 2 parcelles, c’est gratuit, puis j’ai remis la limite où je le voulais pour revendre indépendamment. Et l’achat s’est fait avec un seul acte ; l’acte décrit le bien dans sa totalité à l’instant de la vente.

Mais, si le but est de détacher une parcelle constructible j’insiste : lisez le document d’urbanisme pour être sur de ne pas vous tirer une balle dans le pied.

Et ensuite, attention à l’éventuelle requalification par les impôts ; ce que vous faites sur une RP n’est pas considéré de la même manière sur du locatif que vous divisez en vue de gagner de l’argent.

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#12 28/06/2017 15h20 → Cyrilamnestik [Haut-Rhin] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier) (demande d'emprunt, immobilier, premiere achat)

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Parfait je commence à y voir plus claire …
2 actes de notaire pour pouvoir faire 2 demandes de prêt un pour une RP et un pour du locatif . Je pense que cela passe mieux au près de la banque en séparant les deux crédits ou pas du tout ?

Où je peut faire deux demande de prêt avec un seul acte?

Un ou deux actes niveaux prix c’est identique je me trompe ? 8% x2 de 150000 euros = 8% de 300000 euros

Dernière modification par cyrilamnestik (28/06/2017 15h25)

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#13 28/06/2017 15h34 → Cyrilamnestik [Haut-Rhin] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier) (demande d'emprunt, immobilier, premiere achat)

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Pas forcément puisqu’il y a double travail pour le notaire ; mais comme c’est presque du copié collé c’est à négocier; et deux enregistrements  je suppose.

Pour du locatif la banque prend en principe les revenus locatifs à plus fort % d’endettement que les revenus du travail.

Dernière modification par Iqce (28/06/2017 15h36)

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#14 28/06/2017 16h25 → Cyrilamnestik [Haut-Rhin] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier) (demande d'emprunt, immobilier, premiere achat)

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Ok , dans cette stratégie la si mon locatif tourne comme prévue il me payera également la moitié du Credit de la RP , donc en théorie pour un achat futur en locatif mon taux d’endettement de 32% dans ce cas la ne devrait pas posé problème si je ne me trompe pas ? J’ai déjà eux un premier rendez-vous avec un courtier qui m’a avouez que c’était déjà pour ce premiere achat "difficile" de trouver une banque qui suivrait le projet …

Comment conseillez vous de monter le dossier ? Mise à part un tableau propre comme celui que j’ai mit en lien je ne voit pas quel autres documents fournir ? Avez vous des exemples ou liens vers des dossiers type svp ?

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