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#126 02/05/2017 11h59 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Bigbil a écrit :

Tout dépend si vous souhaitez travailler avec cette banque ou changer à chaque fois.

D’expérience, il y a peu de banque qui vous suivent pour plusieurs investissement.
Typiquement, dans un banque où j’ai beaucoup d’avoir, j’ai demandé d’étudier le rachat de ma RP, ça fait 3 mois.
Donc après 1 ans pour le rachat de 2 crédit SCPI, on est déjà à 3 mois pour le rachat du crédit RP.

A côté, je suis à 1 mois chez un concurrent pour un rachat d’un autre prêt.
Par contre je suis quasiment nouveau client (juste une AV chez eux)

Donc non, la concurrence est plus efficace, surtout si possibilité de capter un client.

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#127 02/05/2017 13h06 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Pour Avril le courtier ma dit qu’il avait 2 banques qui finançait comme suit si prêt RP (sans taux zéro bien-entendu) :

2.05% sur 25 ans et 1.77% sur 20 ans.
1.92% sur 25 ans et 1.72% sur 20 ans.

Pour du locatif, il faut rajouter 0.2% sur 20 ans qui est la durée maximum que les banques peuvent m’offrir… ce qui ferait donc du 1.97% pour l’un et 1.92% pour l’autre (ceci inclut les travaux, mais pas les frais de notaire ni l’ameublement). Ps: sans assurance comprise

J’en saurais plus cette semaine, j’ai un RDV avec lui.

En passant exclusivement par un courtier, je pense que celui-ci diversifie les banques au fur et à mesure des investissements.. donc peu de risque de dire que c’est pour RP pour avoir un taux canon et ensuite passer sur du locatif

Dernière modification par Rossox (02/05/2017 13h18)


Un tu l'as vaut mieux que deux tu l'auras. Blog : http://rentier30.blogspot.fr/

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#128 05/05/2017 11h34 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Re tout le monde, je reviens du RDV avec le courtier. Tout c’est bien passé, je vais prendre un crédit sur 25 ans pour augmenter le cashflow chaque mois. On fait passer ça pour une RP, et au dernier moment je dis que je veux faire du locatif…
J’ai demandé un différé de crédit de 3 mois pour les travaux.
On aurai un CF positif de 160€/mois si je ne compte que le remboursement prêt bien+travaux et assurance. (77K€ à 2% sur 25 ans, on a compter très large sur les taux car il n’avait pas encore reçu les grilles pour Mai).
Avec l’assurance PNO et le paiement du cabinet d’expert comptable, on est à 160-(100+350)/12)= 122.5€/mois

Par contre, on me demande d’avancer les frais de notaire + frais de dossier du notaire + une garantie dont j’ai oublié le nom. Cela représente environ 6K€, je les ai mais cela m’embête de les avancer… Est ce qu’il serait acceptable de prendre un petit crédit de 5K€ pour pouvoir garder mon épargne de sécurité ?


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#129 05/05/2017 12h10 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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"On fait passer ça pour une RP, et au dernier moment je dis que je veux faire du locatif… "

Je ne comprends pas cette stratégie … Primo, elle inclut un risque : si votre contrat est explicitement à destination d’une RP et à l’exclusion d’un bien locatif, cela ouvre des recours contre vous pour la banque. Secundo, la confiance est rompue.

C’est vrai que la plupart ici considère qu’on doit nécessairement travailler avec une nouvelle banque à chaque investissement. Mais c’est peut être lié au fait qu’à prendre son banquier pour un idiot, il ne faut pas s’étonner qu’il refuse de nous faire confiance sur un second ou un troisième ou un vingtième projet.

" Est ce qu’il serait acceptable de prendre un petit crédit de 5K€ pour pouvoir garder mon épargne de sécurité ?"

Techniquement, oui. Mais ce prêt ne sera pas imputable.

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#130 05/05/2017 13h03 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Rossox a écrit :

Par contre, on me demande d’avancer les frais de notaire + frais de dossier du notaire + une garantie dont j’ai oublié le nom. Cela représente environ 6K€, je les ai mais cela m’embête de les avancer… Est ce qu’il serait acceptable de prendre un petit crédit de 5K€ pour pouvoir garder mon épargne de sécurité ?

lors de mon seul achat immo, le notaire était très surpris que j’ai payé les 5%. A priori c’est requis mais "personne" ne le fait. C’est peut être propre à la région … mais en tout cas le non paiement n’aurait pas été bloquant …
( à l’inverse, le notaire à mis 7 mois à me rembourser le trop payé !)

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#131 05/05/2017 14h47 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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xazh a écrit :

Je ne comprends pas cette stratégie … Primo, elle inclut un risque : si votre contrat est explicitement à destination d’une RP et à l’exclusion d’un bien locatif, cela ouvre des recours contre vous pour la banque. Secundo, la confiance est rompue.

C’est un risque plus que possible, car je l’évoquais déjà avant, avec des revenus limités, un banquier aura tendance à vous proposez un prêt PAS.

xazh a écrit :

C’est vrai que la plupart ici considère qu’on doit nécessairement travailler avec une nouvelle banque à chaque investissement. Mais c’est peut être lié au fait qu’à prendre son banquier pour un idiot, il ne faut pas s’étonner qu’il refuse de nous faire confiance sur un second ou un troisième ou un vingtième projet.

Je ne sais pas avec quelle banque vous travaillez.
Mais une fois l’acquisition de client faite, le service n’est que rarement à la hauteur.

Donc bon, prendre le banquier pour un idiot c’est pas bien, mais prendre le client pour un crétin, c’est normal ?

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#132 05/05/2017 15h35 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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"Je ne sais pas avec quelle banque vous travaillez."

Actuellement, avec BNP, Banque Pop, Crédit mut et CA, 1 agence unique pour chacune. Des encours largement au delà des 800k soit disant "limite par agence" qu’on lit sur certains fils. Mon premier changement de banque est lié au fait que la précédente ne fonctionnait pas en multi devise, et c’est sur recommandation de mon conseiller de l’époque que j’ai pu ouvrir un compte chez un concurrent.

J’ai plusieurs partenaires travaillant aussi, sur mon conseil, en mono banque sans que cela ne leur pose de gros soucis une fois lorsqu’on dépose le 3ème, puis le 4ème dossier. Evidemment, on ne cherche pas l’optimisation à outrance sur les dossiers, et on accepte de ne pas avoir le taux top absolu du moment, du moment que le banquier suit et suit rapidement un dossier correctement monté.

"mais prendre le client pour un crétin, c’est normal"

Non. Mais c’est souvent à l’apprenti investisseur de prouver qu’il a correctement estimé son histoire, et pas au banquier d’accepter de suivre n’importe qui sur n’importe quelle idée.

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#133 05/05/2017 15h53 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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xazh a écrit :

Non. Mais c’est souvent à l’apprenti investisseur de prouver qu’il a correctement estimé son histoire, et pas au banquier d’accepter de suivre n’importe qui sur n’importe quelle idée.

Quand je dit prendre pour un crétin, c’est par exemple mettre 4 mois à monter un dossier de prêt (avec une limite de délai de 3 mois), prendre 0,1% entre la propo et l’offre finale, mettre 1 an à gérer un rachat de crédit, ne jamais répondre au mail, perdre systématiquement certains courriers, ne jamais conseiller le client, toujours facturer même si qui n’est pas prévu, mettre 2 à 3 mois avant de rembourser les prélèvement indus, dire au client des choses qui sont contraire à la loi, dire à un client qu’il na pas le profil prospect adéquat pour devenir client…

Bon là je parle que de quelques exemples sur les 2 dernières années, et sur plusieurs banques donc 2 des 4 que vous avez cité.

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#134 05/05/2017 16h14 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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gunday a écrit :

xazh a écrit :

Je ne comprends pas cette stratégie … Primo, elle inclut un risque : si votre contrat est explicitement à destination d’une RP et à l’exclusion d’un bien locatif, cela ouvre des recours contre vous pour la banque. Secundo, la confiance est rompue.

C’est un risque plus que possible, car je l’évoquais déjà avant, avec des revenus limités, un banquier aura tendance à vous proposez un prêt PAS.

xazh a écrit :

C’est vrai que la plupart ici considère qu’on doit nécessairement travailler avec une nouvelle banque à chaque investissement. Mais c’est peut être lié au fait qu’à prendre son banquier pour un idiot, il ne faut pas s’étonner qu’il refuse de nous faire confiance sur un second ou un troisième ou un vingtième projet.

Je ne sais pas avec quelle banque vous travaillez.
Mais une fois l’acquisition de client faite, le service n’est que rarement à la hauteur.

Donc bon, prendre le banquier pour un idiot c’est pas bien, mais prendre le client pour un crétin, c’est normal ?

J’ai l’impression que peu de personne privilégie une seule banque pour les investissements locatifs ; elle me suit depuis le début  (une 15 de lots) et je pense que c’est un gain de temps et plus simple à gérer qu’avoir une multitudes de banques….non ?

En plus il y a l’historique de mes achats locatifs et la gestion du compte locatif qui prouve la tenue et ça, ça leur donne confiance pour prêter pour les suivants.

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#135 05/05/2017 23h57 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Je pense qu’à un moment donné, il faudra certainement passer par de multiples établissements financiers, un seul ne prenant pas tout le risque ou in fine étant moins compétitif.

Pour ma part je réalise mon 3ème achat après ma RP et mon premier investissement locatif. J’ai déjà renégocié 2 fois mon prêt de RP après seulement 3 ans, et à chaque fois mon établissement bancaire s’est aligné sur toutes les offres concurrentes.
Peut être que mon profil leur plait, peut être qu’avoir une relation très bonne avec mon conseiller financier qui me suit depuis le début et est devenu Gestionnaire de Patrimoine aide, je ne sais pas.

Mais je suis conscient que peut être que pour mes prochains investissements je devrai travailler avec un autre établissement, mais cela n’est pas vraiment une contrainte.
Par contre pour le moment c’est pratique. Dès que j’ai une question sur un futur projet mon conseiller me répond très vite et me facilite beaucoup les choses.

Par contre je rejoins les autres avis sur le fait de déclarer un achat de RP pour finalement faire du locatif.
Concernant l’avance de frais du notaire, souvent ils oublient de les réclamer (enfin ils n’insistent pas trop) et quand la vente se fait rapidement (3 mois max) cela ne les dérange pas je pense.

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#136 19/05/2017 11h40 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Salut les copains ! Je viens aux nouvelles. Je reviens de chez le courtier.
Il a réussi à m’avoir un crédit de 80K€ (47.5K€ pour le bien et 32.5K€ de travaux) pour 1.84%, avec différé de crédit de 24 mois (pendant 24 mois je ne paie que les intérêts).
Seul souci, c’est un prêt PAS car on est parti sur du primo-accédent avec une durée de 25 ans. (64K€ à 1.9% et 16K€ à 1.6%)
Je n’ai donc normalement pas le droit de le faire en locatif, sauf si au dernier moment je dis que j’ai rencontré quelqu’un, que je souhaite rester sur ma ville pour vivre avec et que je souhaite donc mettre le bien en location. Je pense donc faire ça…

Par contre, je ne peux pas acheter les meubles avec le crédit pour les travaux, sauf si l’artisan mentionne " pose intégrale cuisine intégrée" par exemple car il faut que les meubles soient intégrés pour que je ne puisse pas partir avec si je souhaitais déménager par exemple…

Cela nous donnerait un coût total de crédit de 400€ tout compris pour un loyer de 600€..

Seul point noir, je dois avancer les frais de notaire+frais de garantis de 6400€. Je les ai, mais cela m’embête de casser mon épargne de précaution pour les financer..

Qu’en pensez vous ?


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#137 19/05/2017 11h52 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Bonjour, cela semble un peu risqué?
Je ne pense pas que dire que rencontrer quelqu’un suffise. Le logement avec crédit PAS ne peut pas être loué avant 6 ans sauf:
mobilité professionnelle lorsque la distance séparant le nouveau lieu de l’activité et le logement financé est au moins de 50 km ou entraîne un temps de trajet aller au moins égal à 1 h 30,
décès,
divorce,
dissolution d’un PACS,
chômage d’une durée supérieure à un an,
invalidité,
ou si l’emprunteur l’a acheté ou fait construire en perspective de sa retraite ou de son retour de l’étranger ou des DOM-TOM.].

Les prêts sociaux sont réglementés (et heureusement). Et apparement il est interdit de louer en saisonnier et meublé, seulement vide, avec respect de restrictions de ressources : le loyer et les ressources du locataire ne devront pas dépasser les plafonds des logements locatifs sociaux (voir les plafonds de loyer et les plafonds de ressources sur le site de l’Anah).

Comme vous voulez faire du haut de gamme cela semble en contradiction.

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#138 19/05/2017 11h53 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Pas grand chose de bien mais faites comme bon vous semble.
Sur le différé, ne pensez pas que c’est un cadeau. Vous payez des intérêts intercalaires pendant toute la période, ensuite seulement les intérêts baisseront chaque mois au fur et à mesure que le capital restant du diminue, l’échéance restant constante.
Quelle est la durée du crédit en dehors du différé?

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#139 19/05/2017 12h08 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Ah oui effectivement… je viens d’envoyer tout ça à mon courtier et lui ai demandé de faire une nouvelle simulation avec comme objet du crédit le locatif.. Les conditions de dérogation sont dures !


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#140 19/05/2017 12h16 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Pour le côté changement de prêt, personnellement je trouve ça risqué, et je pense que ca ne vas que vous amener des problème pour un taux que très légèrement différent !
Sachant que vous allez pouvoir défiscaliser les intérêts du prêt, je pense pas que ça soit intéressant.

Pour la partie épargne de précaution, je vous confirme que je vous conseille d’essayer de ne pas utiliser votre épargne de précaution, de l’intégrer dans votre demande de prêt.
En effet, c’est ce que j’ai fait lors de ma dernière acquisition, et je me suis retrouvé avec une épargne de précaution nulle, j’ai voulu changer de travail, ça s’est mal passé, fin de période d’essai, aucun droit au chômage, j’ai du vivre de ma "rente" de mon appartement, ça fait bizarre ! Heureusement que mon cash flow est de 550€ par mois, et encore c’est juste pour vivre quand on est pas propriétaire dans une grande ville !

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#141 19/05/2017 12h56 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Grosse erreur de ma part, je n’avais pas compris. Il veut passer en prêt classique, mais pour la simulation c’est un prêt PAS. C’est tout. On va dire qu’à moyen terme on vise la location meublé lors du RDV avec la banquière (il m’a rappelé suite à mon mail).

Après concernant l’épargne de précaution, je me dit que je suis en CDI dans mon taf, je me plais bien, on a de très bonnes primes, j’habite encore chez ma mère, pas de voiture donc peu de loyer et de charges fixes… je pourrais renflouer mon épargne de précaution en une année ou 2 tout en continuant à investir (certes un peu moins qu’avant) sur le PEA.. Je demanderais donc si il y a possibilité de l’inclure dans le prêt..


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#142 19/05/2017 13h03 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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En effet cela me semblait bizarre de la part d’un courtier de ne pas préciser les conditions particulières d’un prêt social. Après peut être que certains le font…
Pour votre épargne il est vrai que vous avez une bonne capacité d’épargne au vu de l’évolution de votre PEA.
Bon courage

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#143 19/05/2017 14h01 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Vu les taux auquel on peut emprunter actuellement je ne peux que vous encourager a essayer d’emprunter la totalité, vous avez plus de chance de faire mieux sur votre PEA qu’autre chose… !

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#144 19/05/2017 20h09 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Si je demande de payer aussi les frais de notaire via le prêt, le courtier ma dit que le taux serait moins avantageux…


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#145 23/05/2017 11h20 → Rossox [74] : étude de cas immobilier (premier projet viable ou pas ?) (1er investissement locatif, immobilier, studio)

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Rossox a écrit :

Si je demande de payer aussi les frais de notaire via le prêt, le courtier ma dit que le taux serait moins avantageux…

Logique, la banque estime alors que vous prenez une part du risque, donc a davantage confiance en votre projet! wink

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