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#1 17/08/2017 00h04 → Savinien10 [10] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier en SCI à l'IS) (immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière))

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PROFIL

Fonctionnaire de 33 ans
TMI : 30 %
revenus : salaires de 30 000 €

APTITUDES / DISCIPLINE

Connaissances en matière comptable et fiscale du fait du métier exercé.
Aucune compétence en matière artisanale.
Temps disponible : variable, beaucoup de temps actuellement en raison de mes congés, sinon 1 à 2 heures par jour environ

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction : 1975
- 6e étage sur 8, avec ascenseur
- Luminosité : bonne
- Surface carrez : 74,38 m²
- Inoccupé
- Syndic professionnel
- Chauffage individuel au gaz
- Volets isolants en pvc
- Pas d’espace vert
- Compteurs d’eau et d’électricité : individuels
- Pas de concierge

LOCALISATION DU BIEN

A Troyes (10), dans une rue assez bruyante (bruit atténué en raison de la position en retrait et en hauteur de l’appartement), avec de petits commerces et à proximité d’un centre hospitalier, et permettant d’accéder en bus facilement au centre-ville, à l’UTT et à l’ESC en 10 min.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- 70 305 € avec frais de notaire
- selon l’agence, bien donné en location entre 590 et 690 euros ; compte tenu du loyer moyen pratiqué, je table sur 620 €
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans
- Travaux immédiats : aucun
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun
- Coût des travaux à 5 ans : non estimé
- Coût des travaux à 10 ans : non estimé (façade rénovée récemment)
- Taxe foncière : 800 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : estimé à 100 €
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : estimé à 3 % des loyers
- Rentabilité brute : 10,14 %
- Rendement net après impôts : 5 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : frais de notaires soit 5 800 €
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit : 1,6 % + assurance : 516 €/an
- Durée du crédit : 15 ans
- Frais de tenue de compte : 360 € / an
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : un an de loyers

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue via SCI à l’IS (je peux procéder seul à la tenue de la comptabilité, à l’établissement des comptes annuels et aux déclarations fiscales)

CASH FLOW

Cash flow négatif mensuel moyen sur les 15 premières années de 83 €.

Je m’interroge sur les causes d’une vente à si bon prix.
J’ai constaté après recherches que deux appartements à la même adresse avaient été vendus l’année dernière à des prix inférieurs à ceux du marché.

Mots-clés : immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière)

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#2 17/08/2017 02h34 → Savinien10 [10] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier en SCI à l'IS) (immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière))

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Il vous faut chercher où se cache le loup, car il y en a un et il doit être gros.
Avez-vous lu les 3 derniers PV d’AG? En avoir plus ne serait pas un luxe.
Epluchez bien les comptes, vous savez faire, demandez l’état des charges à jour de chaque propriétaire ainsi que les éventuelles procédures avec le syndic.
Je pense qu’il vaut mieux vous focaliser là-dessus, ensuite seulement vous évaluerez la rentabilité.

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#3 17/08/2017 08h44 → Savinien10 [10] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier en SCI à l'IS) (immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière))

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A quel point est-ce plus bas que le prix du marché. Avant de penser à un loup, je constate qu’on est sur un immeuble de 8 étages de 1975. Cela suffi souvent à créer une grosse décote parce que beaucoup d’acheteurs ( et probablement de locataires) se détournent de ce type de biens qui rappelle les grands ensembles de logement sociaux et a la reputation d’être couteux en charges, énergivore et bruyants.

D’ailleurs, vous n’avez pas mentionné le montant des charges de copropriété de ce projet.

Le chauffage est individuel, donc il n’apparait pas dans les charges mais il me parrait important d’en connaître le montant, si possible avec les factures des précédents locataires (pas toujours facile a obtenir) ou à défaut avec l’estimation du DPE.

Mais mécaniquement cela peut avoir un impact sur le loyer a demander, ou sur le turnover des locataires.

Le non point c’est que comme le chauffage est individuel des efforts d’isolation peuvent avoir un effet visible (contrairement au chauffage collectif)

Enfin pour le bruit, peu de moyen de se rendre réellement compte pendant les visites pour peu que le voisin du dessus ne soit pas la le jour de la visite. C’est le genre de problème dont on ne peut vraiment prendre conscience qu’en habitant sur place.

J’avais acheté pour vivre dans un immeuble de ce type pour le prix au m2 et l’emplacement pratique. Dans mon cas il était effectivement couteux en charge (chauffage collectif +ascenseur +menus travaux), un peu bruyant. Il était habité a 50% par des propriétaires occupants et pourtant mon entourage me demandais comment j’avais fait pour obtenir un HLM.

Dernière modification par petitproprio (17/08/2017 08h56)


Code parrain Moniwan: A034EY0001

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#4 17/08/2017 08h45 → Savinien10 [10] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier en SCI à l'IS) (immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière))

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Pareil que kc44, cherchez le loup :
- regardez les charges de copro et leur répartition locataire/propriétaire sur les 3 dernières années. Dans votre présentation très ordonnée, claire et complète, c’est le point qui manque ! Ces charges sont souvent lourdes dans les copros anciennes. Regardez aussi s’il y a beaucoup d’impayés de charges, si des procédures judiciaires sont en cours ou envisagées…

- Assurez-vous que le loyer évoqué est bien HC. S’il a été loué, demandez copie du dernier bail pour savoir le montant du loyer pratiqué.

- 1975 et travaux immédiats : aucun. Ca détonne. Avez-vous visité le bien ? Etes-vous sûr qu’il est suffisamment pimpant pour être loué facilement sans aucun travaux de rafraîchissement ? Entre la surface importante (74 m²) et le fait que vous ne ferez pas les travaux, s’il y a un rafraîchissement à faire et/ou besoin de moderniser la cuisine ou la SDB, avec des entreprises ça chiffre vite.

Ps : ne croyez pas ce que vous dit l’AI. Ne croyez que les écrits.

Dernière modification par Bernard2K (17/08/2017 09h01)

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#5 17/08/2017 22h55 → Savinien10 [10] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier en SCI à l'IS) (immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière))

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Bonsoir,

après recherches effectuées sur internet, j’ai constaté que l’appartement était proposé en vain en location par l’agence en charge de la vente, depuis mi-juin 2017, et que le loyer proposé de 630 € charges comprises avait été baissé à 590 € charges comprises (donc loin des 610-620 € hors charges que je projetais).

Les raisons de cette absence de locataire m’ont, lors de la visite, échappé. A posteriori, je pense que l’aspect "HLM" de cet immeuble, malgré sa propreté et sa rénovation, ainsi que sa situation à côté du centre hospitalier expliquent cette absence de demande locative.

Car je suis certain d’une chose, c’est que bien que cet appartement soit propre et bien agencé, je n’aurais pas voulu y vivre mais j’ai bêtement pensé que ça conviendrait à quelqu’un… Je privilégierai donc à l’avenir les secteurs où je me verrais bien habiter.

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#6 18/08/2017 07h33 → Savinien10 [10] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier en SCI à l'IS) (immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière))

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Sur l’attractivité du quartier et de l’immeuble : il est utile de faire le détective / la commère. Traîner dans le quartier, "sentir" l’ambiance, parler avec les gens… On peut même interroger quelques voisins rencontrés dans l’entrée ou au café du coin. Même si les gens peuvent être méfiants, leur expliquer la démarche en quelques mots permet généralement d’obtenir des réponses. Il faut dépasser sa timidité.

Ca peut permettre d’apprendre plein de choses : la "louabilité", le niveau de charges, les problèmes de l’immeuble…

Certaines personnes peuvent avoir un biais de confirmation ("j’ai acheté/loué dans cet immeuble DONC je dis que c’est bien, pour éviter de reconnaître que j’ai fait une erreur"), d’autres à l’inverse sont "remontées" et vont noircir le tableau, mais si on discute avec plusieurs on arrive à en dégager tout de même des choses très intéressantes.

Parmi les questions à poser à des voisins : le bruit. Si l’immeuble est mal isolé phoniquement et qu’on entend les voisins et/ou la rue, ces personnes le diront. Et c’est le genre de choses qu’on ne sait qu’après avoir habité durablement dans l’immeuble, donc le renseignement est précieux.

On peut prévoir une heure ou deux d’enquête/flânerie après la visite (si celle-ci ne vous a pas fait fuir).

Sur l’aspect intérieur de l’appartement, même si ça peut sembler "correct" à la visite, il y a toujours moyen de faire mieux. Regardez attentivement les photos avant/après de Pandora64 : https://www.devenir-rentier.fr/p252752#p252752

Avant, ça ressemble à tant d’appartements à louer : murs blancs, grille-pains, tuyaux apparents dans la salle de bains, cuisine équipée et fonctionnelle mais datée… Après, c’est juste beaucoup plus joli et accueillant (certes, cela vient pour partie des meubles, mais même en faisant abstraction des meubles, il y a pas mal de points qui ont été améliorés).

C’est pour ça que je m’étonnais de ne pas vous voir prévoir un budget de rénovation ou au moins de rafraîchissement.

Si le problème de "louabilité" vient surtout du quartier/de l’immeuble, vous ne pourrez rien y faire (si ce n’est baisser le loyer). Ce qui ne serait pas aberrant non plus : je connais un investisseur dont une grande partie des biens est dans un quartier "difficile" : il en est content. Il faut être bon dans la gestion des locataires, mais pourvu que le bien n’ait pas été payé cher, la rentabilité est là.

Si en revanche votre impression négative venait surtout d’un appartement "froid" ou en état moyen, il ne serait pas aberrant de faire une offre basse, qui vous laisserait alors le budget pour rénover. Vous pourriez même faire un devis de cette rénovation, avec un double objectif : savoir combien ça va vous coûter d’une part, et d’autre part argumenter votre offre basse pour faire fléchir le vendeur.

Pour finir : le critère "est-ce que moi j’y habiterais ?" n’est pas forcément pertinent. Ce qui compte est : y a-t-il une demande pour ce type de biens ? L’appartement peut-il plaire aux personnes qui sont ma "cible" ?
Si par exemple, vous avez un certain âge, 3 enfants et que vous vivez dans une maison à la campagne, mais que vous cherchez à investir dans des studios/T1 pour étudiants et jeunes actifs, le critère "est-ce que j’y habiterais" n’est pas pertinent. Ce que vous prenez pour un quartier "bruyant" et "pas très bien fréquenté" peut être un quartier "vivant" du point de vue d’un jeune.

Dernière modification par Bernard2K (18/08/2017 10h32)

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#7 18/08/2017 14h12 → Savinien10 [10] : étude de cas immobilier (premier achat immobilier en SCI à l'IS) (immobilier, is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière))

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savinien10 a écrit :

Bonsoir,

Car je suis certain d’une chose, c’est que bien que cet appartement soit propre et bien agencé, je n’aurais pas voulu y vivre mais j’ai bêtement pensé que ça conviendrait à quelqu’un… Je privilégierai donc à l’avenir les secteurs où je me verrais bien habiter.

Je rejoints Bertrand2K, il ne faut pas raisonner pour soi. Il ne s’agit pas de l’achat de sa RP.
On évolue au cours de sa vie, et les besoins sont radicalement différents.
En post bac, à Paris, le critère était la proximité du lieu d’étude, et ensuite le prix. Les sanitaires étaient collectifs. Non, ça ne fait pas rêver, mais c’est provisoire, et mes parents ne pouvaient pas payer un plus gros loyer. Le mobilier était "en état", mais propre. Et surtout, surtout, je mettais moins de 2min à pied pour rejoindre les cours, et c’était là l’essentiel.
Est ce que je serais prête à revivre là bas maintenant ? Clairement non.
Puis résidence Crous, puis appartement de 40m² près de mon premier boulot. Pareil, j’ai cherché la proximité, et le "moins insalubre" avec un extérieur pour mon chien. Est ce que je chercherais un appartement comme celui ci maintenant ? Clairement non.
Dorénavant, nous cherchons des T4.

Pour résumer, ciblez précisément les locataires potentiels et adaptez vous en fonction d’eux. Il est près d’un hôpital, c’est un gros pôle de travailleurs, et souvent aux horaires décalés. Bref, creusez votre projet.

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