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[+1]    #1 27/02/2017 20h59

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Bonjour,

Vous n’avez pas peur que la réglementation évolue en se durcissant vis à vis des surfaces minimales actuelles de 9 m2 considérées comme décentes ?

Mots-clés : 1er investissement locatif, immobilier, studio


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #2 28/02/2017 05h24

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Bonjour,

il est quasiment certain que ces logements ne respectent pas la loi :

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. | Legifrance

- logement comportant une piège principale d’au moins 9 m² et 2,2 mètres de HSP ou un volume de 20 m3.
- logement comportant coin cuisine avec évier et une douche. Le WC sur le palier est toléré.
- fenêtre qui s’ouvre et dont on peut occulter la lumière.

Donc : prenez la vraie surface du logement (il est facile d’écrire 9 m², mais il reste à le mesurer pour vérifier que ce n’est pas 8,75 m²) ; déduisez la surface occupée par la salle d’eau, et vous êtes en-dessous de la surface légale de 9 m² pour la pièce principale.

A noter que le RSD (réglement sanitaire départemental) peut imposer d’autres dimensions minimales.

N’oubliez pas non plus la liste des meubles obligatoires en location meublée :
Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé | Legifrance

Il n’est pas facile de faire rentrer un frigo avec compartiment congélateur, un four micro-ondes, des plaques de cuisson, un lit, une table et des sièges dans 9 m².

Donc, logements dont la location est très probablement illégale, notamment à cause de la surface de la pièce principale. Accessoirement, ça peut menacer la capacité de votre locataire à recevoir des aides de la CAF.

Le risque ?
Devoir rembourser les loyers et/ou la CAF !
Logement indécent : un bailleur peut être condamné à restituer les loyers perçus depuis le début du bail - Location - Le Particulier
Location: logement non décent ou insalubre, le bailleur condamné à rembourser les allocations logement (Cass. 2e civ., 29 nov. 2012, n° 11-20.091) - ADIL 34

Donc, rien que sur ce critère, affaire à oublier.

Sinon, je vous aurais bien dit que (vu qu’on trouve facilement les annonces) :
- tout est vieux donc il faudrait refaire une grande partie
- aménagement miteux (étagères très moches)
- je doute que l’électricité soit aux normes
- pas assez lumineux
- la "louabilité" de tels logements est réduite par la concurrence : résidences étudiantes publiques ou privées, offre locative dans le privé où l’on doit trouver plus grand pour à peine plus cher… Et cela évolue dans le temps : il suffit que la puissance publique ou un promoteur fasse une résidence étudiante à côté et vos cages à lapins deviennent alors très difficiles à louer.
- calcul de l’investissement initial faux : en partant de 110 k€ FAI, ajoutez les frais de notaire, les frais de dossier de l’emprunt, les travaux, les meubles, vous serez entre 130 et 150 k€.
- calcul des charges et de la rentabilité fantaisiste.

Bref, encore plus à oublier.

Si vous voulez savoir comment on dégotte de bonnes affaires immobilières, une seule solution : apprendre !
- Lire les présentations et les messages des foreumeurs qui maîtrisent : : cricri77700, ZX-6R, philippe30, perecastor, Morey, gunday, DDTee, Surin et j’en oublie
- Lire des études de cas
- Se renseigner autour de soi.

Dernière modification par Bernard2K (28/02/2017 07h55)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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[+3]    #3 01/03/2017 09h24

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Raisonner sur la rentabilité obtenu avec le prix d’annonce est une vraie erreur. En raisonnant ainsi, il est quasi impossible de trouver une rentabilité correcte où que ce soit.

En effet, pour obtenir une bonne rentabilité il faut impérativement :

- négocier fortement le prix d’achat achat
- acheter un bien pas terrible (pas de défaut majeur mais pas sexy) et le valoriser par des travaux (voire mobilier en LMNP) ce qui permettra de majorer le loyer, d’éviter la vacance, d’optimiser la fiscalité et de sélectionner les locataires.

La différence entre les deux démarches peut être vraiment significative, on peut par exemple fréquemment passer de 5 à 10% brut (ce qui est à mon sens nécessaire pour investir sereinement).


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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[+1]    #4 09/03/2017 10h07

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Si le notaire du coin est au top ce n’est paeut etre pas le cas de l’AI wink

Effectivement on ne produit et commercialise plus d’amiante en France depuis 1997 mais le fait est que dans le cadre des ventes, l’état fixe la liste des produits rechecrhés et que cetet liste à qq peu gonflée en 2013, l’état ayant essentiellement rajouté des produits extérieurs qui n’étaient pas pris en compte précédemment. Par exempel si le studio est sous rampants et qu’une fenêtre donne sur la couverture et que celel-ci est en fausses-ardoises en amiante-ciment, un diag d’avant 2013 dira "absence d’amiante" (comprenez - c’est même d’ailleurs normalement précisé dans la conclusion - "Dans le cadre cité en référence") alors que si le diag est fait après 2013 il dira "présence d’amiante"

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[+1]    #5 09/03/2017 16h30

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La CAF est par département.
Peut être certaines sont fusionnés, mais pas le cas chez moi.

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[+1]    #6 05/04/2017 16h05

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OFFRE ACCEPTÉE à 47.5K€ ! ça y est, la réponse positive à illuminé ma journée !

Si l’un d’entre vous pouvez m’indiquer les démarches à suivre et dans quelle ordre les réaliser ça serait top ! (Premier investissement…)

Dernière modification par Rossox (05/04/2017 16h13)


Youtube : Julien destruction nuisibles - Parrainage : Bourse Direct / Binck

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[+2]    #7 06/04/2017 07h04

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amoilyon a écrit :

pour mon cas: plafond à la française, les poutres doivent être ignifugées, et pas par n’importe quel produit, ce qui alourdit considérablement le temps du chantier, et la facture).

Ah oui, et il peut citer le texte qui s’applique ?

Je suis très dubitatif :
- il y a beaucoup de normes sur du neuf et sur les ERP (établissements recevant du public), mais pour de l’habitation existante ça me paraît étrange.
- je n’en vois pas l’intérêt pratique, une structure bois résistant relativement longtemps au feu, et de toutes façons en cas d’incendie les gens sont tués par les émanations toxiques des fumées (dues notamment aux revêtements et à la déco : tissus, matières plastiques, peinture, vernis, etc), pas par la chute d’un plancher rongé par les flammes (quand ça arrive, les habitants sont déjà partis ou déjà morts).
- les produits ignifugeants peuvent être toxiques, notamment des perturbateurs endocriniens ; vous ne rendez probablement pas service à vos futurs locataires en faisant cela !

Bref, si ce n’est pas encore fait, renseignez-vous encore et autant que nécessaire avant de faire ces travaux coûteux et probablement inutiles.

Dernière modification par Bernard2K (06/04/2017 07h05)


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[+1]    #8 06/04/2017 07h40

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Je confirme, j’ai travaillé 10 ans dans la sécurité incendie et n’ai jamais entendu parler de cela, le bois étant réputé avoir des propriétés coupe-feu.
Soit je suis un incompétent notoire, soit votre entrepreneur est un beau charlatan.
J’ai trouvé ce pdf intéressant qui parle des propriétés du bois:
CONSTRUCTION BOIS ET SÉCURITÉ INCENDIE

Dernière modification par kc44 (06/04/2017 07h58)

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[+1]    #9 24/04/2017 22h31

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Rossox, il faut que vous négociez absolument vos devis à la baisse.

C’est clairement trop cher, j’ai cru comprendre que vous n’étiez pas en zone tendue, aucune raison donc que ce soit plus cher que vers chez moi.

Pour vous donner quelques exemples mon électricien me prend 11200 eur pour refaire à neuf 3 appartements (total 120m2) + les communs gamme celiane + 1 garage de 40m2 gamme plexo (sont compris dedans 4 vmc, 1 interphone et un max de prises de partout). 5700 de matériel + consuel - le reste la main d’œuvre. Il va y passez 1 mois, et encore je trouve que je le paye trop bien.

Allez sur materielelectrique.com, calculez les prix de l’ensemble de ce dont vous avez besoin - de mémoire une prise triple en celiane coute 25 eur TTC (TVA20%), une simple 7 eur, un tableau pour F2 chauffage/ecs elec  (porte et GTL compris environs 400 euros), 1F2 a besoin de env. 3 bobines pre-filées 3x1.5mm2 45 eur chez LM. Il faut savoir que votre électricien touche tout ce matériel encore moins cher chez son fournisseur. Avec mon électricien, je multiplie ensuite le prix du materiel par 2, et il bosse pour ce tarif. Il prend 25 eur/heure. Et c’est en faisant beaucoup de saignées car isolation en PS collé, si c’est placostyle c’est encore plus simple pour lui.

Pour le chauffage prenez des radiateurs et ss celia à inertie fluide de LM moins de 90eur, un thermostat électronique à 20eur  - total moins de 300 eur - fabrication française et garantie. Le jours ou a casse  - vous le rapportez si encore sous garantie - très bon sav à LM, inon vous en rachetez un nouveau, poser

Le plaquiste - 35 eur/m2 de faux plafond avec 200mm de ldv, 15 eur/m2 de BA13 collé, 30 eur/m2 doublage PS 10cm doublé placo, 30 eur la cloison placostyle. Je ne sais vraiment pas ou vous êtes allé chercher 20k pour refaire un studio de 30m2, je dirais 3000, alléz 4000 grand max! Je tourne autour de 11k pour 120m2 (hors peinture) que je ferais moi-même à l’airless (1 semaine de travail logiquement pour 35 m2 2-3 jours suffiront).

Le plombier toujours pour 3 apparts (rénovation totale) me prend 1600 de tuyaux, racords, robinets shell etc… et 3200 de main d’œuvre pour installation. Le matériel est fournis par lui-même, on tourne autour de 8700 au total. SI je fournis le matériel, on peut encore gratter.

Ce sont des artisans testés et reconnus, pas de clampins, contactez moi par mp si vous voulez le détail des devis.

PS. il  y a certes des économies d’échelle mais ca ne doit pas tourner à plus de 10%, regardez les tarif que cricri à obtenu, si vous ne faites pas aussi bien, ce n’est pas grave mais essayez de vous en approcher!

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[+1]    #10 19/05/2017 11h52

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Bonjour, cela semble un peu risqué?
Je ne pense pas que dire que rencontrer quelqu’un suffise. Le logement avec crédit PAS ne peut pas être loué avant 6 ans sauf:
mobilité professionnelle lorsque la distance séparant le nouveau lieu de l’activité et le logement financé est au moins de 50 km ou entraîne un temps de trajet aller au moins égal à 1 h 30,
décès,
divorce,
dissolution d’un PACS,
chômage d’une durée supérieure à un an,
invalidité,
ou si l’emprunteur l’a acheté ou fait construire en perspective de sa retraite ou de son retour de l’étranger ou des DOM-TOM.].

Les prêts sociaux sont réglementés (et heureusement). Et apparement il est interdit de louer en saisonnier et meublé, seulement vide, avec respect de restrictions de ressources : le loyer et les ressources du locataire ne devront pas dépasser les plafonds des logements locatifs sociaux (voir les plafonds de loyer et les plafonds de ressources sur le site de l’Anah).

Comme vous voulez faire du haut de gamme cela semble en contradiction.

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[+1]    #11 12/10/2017 20h57

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Votre artisan dit la même chose que moi. On peut installer une bouche supplémentaire mais sur ce type d’appartement ce n’est pas indispensable. Il faut juste vérifier que la porte de la salle de bain, même fermée laisse passer suffisamment d’air. Ca se fait normalement en rabotant le bas de porte (mais sur une porte à galandage ce n’est pas toujours possible), ou en rajoutant une grille ventilation en bas de la paroi entre les 2 pièces.

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[+1]    #12 13/10/2017 13h29

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Pour info :
- en général, sur les immeubles collectifs, il y a un conduit unique d’évacuation de l’air (même s’il peut y avoir aussi une multitude de conduits individuels). Ce conduit fonctionne soit en tirage naturel (l’air chaud monte), soit avec un groupe extracteur (un gros ventilateur qui aspire l’air venant du conduit et le rejette à l’extérieur par une cheminée).
- Si groupe extracteur, la VMC (ventilation mécanique contrôlée) désigne en fait l’ensemble : l’extracteur, les bouches et les conduits. Il y a une seule VMC avec de nombreuses ramifications.
- dans les parties privatives, il y a des bouches d’aspiration de ce système de ventilation.

Donc, quand vous dites "j’ai une une VMC dans la salle de bains", j’ai de gros doutes. Il est probable que ce que vous avez est plutôt une bouche du système de ventilation de l’immeuble.

Ensuite, vous pouvez :
- avoir seulement la bouche de la SDB qui renouvellera l’air de tout l’appartement, à condition d’avoir des entrées d’air quelque part et suffisamment d’espace sous les portes, comme expliqué par gaspode
- ajouter une bouche dans la cuisine (à condition que ça soit techniquement possible).

Vous ne pouvez pas :
- relier une hotte aspirante de cuisine à une bouche du système de ventilation de l’immeuble (qu’il soit à tirage naturel ou mécanique). C’est interdit et la raison technique en est que, cette hotte, en soufflant fortement de l’air pollué dans le conduit, va faire refouler les autres bouches y compris chez les voisins.

Pour en savoir plus : bfc.coachcopro.com/media/download/2267

Dernière modification par Bernard2K (13/10/2017 13h41)


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[+1]    #13 04/02/2018 11h54

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100% d’accord avec Surin & lachignolecorse

Ne jamais braquer un artisan est une règle d’or ! De la fermeté, oui, mais jamais de point de rupture…Les conseils de votre avocate, juridiquement sans doute fondés, ne font que mettre de l’huile sur le feu alors que c’est plutôt de l’huile qu’il faut mettre dans les rouages (que de métaphores…).

Si la situation est conflictuelle, c’est avant tout parce que vous vous êtes engagé dans une relation contractuelle sans établir de contrat… faites votre possible pour atténuer le conflit et remettre au plus tôt l’artisan au travail.
A l’avenir, ne versez pas de telles sommes avant la fin des travaux, il doit rester suffisamment à verser pour aiguillonner l’intérêt de l’entrepreneur… par exemple 35% au début 65% chantier fini (selon l’importance des matériaux à acheter vous pouvez lâcher 25% au milieu du chantier) tout se négocie.

Dernière modification par DDtee (04/02/2018 11h55)


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[+1]    #14 08/04/2018 20h20

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Du coup, avant / aprés pour ma part smile Sachant qu’il y a encore des finitions à régler dû à des erreurs de mon artisan, mais le plus gros est fait (normalement, si j’ai pas de surprises..)

La pièce principale

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7048_salon_avant.jpg

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La cuisine

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La SDB

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https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7048_mur_apres.jpg

Une petite de plus …

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Voilà pour ma part, la cuisine est de moi, ainsi que les penderies + étagères. (Enfin plus un ami menuisier ^^). Le reste c’est mon artisan (je fais pas de gros plan, pcq entre le parquet qui se soulève un peu partout et les accrocs + coups sur les murs, il y a pas mal de gaffes…)

Voilà ma petite contribution :


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