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#1 25/01/2017 13h40 → Doubletrouble : étude de cas immobilier (monuments historiques) (immobilier, local commercial, monument historique, residence principale)

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zaser a écrit :

doubletrouble a écrit :

lorsque j’ai acheté ma RP, j’ai spécifiquement recherché un immeuble inscrit Monument Historique avec local commercial…
habiter dans une maison avec beaucoup de cachet, payée par le local commercial au RdC, et permettant de déduire les intérêts du prêt + les travaux (que je devrais dépenser de toute façon) de mon IR.

Très intéressant cette technique, avouez tout de même que ce n’est pas un coup pour un quidam lambda! Aux raisons que vous avez vous-même évoquées s’ajoutent au moins 2:
1- qui dit MH, dit entreprise certifiée, cad. tarif plus elevé
2- La possibilité d’une telle opération est limitée - car nombre de communes soit ne possèdent tout simplement pas de MH, soit ces dernier sont la propriété de la commune elle-même (mairie, tribunal, château, bains municipaux etc…) ,

alors que la defisc en Pinel - en voulez vous (charte) en voila!

Vous serait-il possible de développer le sujet d’acquisition d’un MH pour RP dans un fil dédié?

J’ai commencé à préparer mon retour en France environ un an à l’avance sous les railleries de mes amis expats me vouant déjà à "l’enfer fiscal". Au gré de mes recherches, il est apparu que le système français (auquel je n’avais jamais eu affaire, étant parti à 20 ans) n’était pas si brutal et que de nombreuses niches existaient. Comme je prévoyais d’acheter ma RP en rentrant, la niche monument historique m’a rapidement séduit.

Il y a beaucoup de "bruit" si l’on recherche "monument historique" sur Google, chaque officine plus ou moins douteuse essayant d’attirer le chaland avec ses "produits de défiscalisation" et leur interprétation parfois assez fantaisiste du régime fiscal. Ils proposent souvent des parts (ou des lots) dans des projets de restauration pharaoniques (il faut avoir l’âme d’un mécène). Les agences spécialisées, quant à elles, vendent généralement des biens assez ciblés "oligarque Russe" (type château au beau milieu de nulle part à un prix exorbitant, même pour un château).

Voici donc la meilleure source sur le régime fiscal : le BOFIP :
RFPI - Revenus fonciers - Monuments historiques et assimilés - Modalités de déduction
RFPI - Revenus fonciers - Monuments historiques et assimilés - Immeuble procurant des recettes imposables et occupé par son propriétaire
RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Primes d’assurance

Contraintes :

Il y a une différence entre un bien classé MH et un bien inscrit à l’inventaire supplémentaire des MH (ISMH). Tous les travaux effectués sur un bien classé MH doivent être approuvés par la DRAC, ce qui implique pas mal de red tape. Je préfère largement le statut ISMH, où les travaux qui ne sont pas directement liés aux parties visées par le décret d’inscription (le plus souvent élévation + toiture) n’ont pas besoin de passer devant l’architecte des bâtiments de France.

On doit s’engager à détenir le bien au moins 15 ans, en nom propre ou via une SCI familiale à l’IR (ou entreprise agréée).

/!\ Si seul un élément dissociable du bâtiment est classé (e.g. un escalier), vous ne pourrez pas déduire grand’chose. Passez votre chemin smile


Avantages :

Le statut MH permet de déduire entre 50 et 100% des charges (travaux d’entretien, intérêts d’emprunt, primes d’assurance (habitation et même emprunteur !), taxe foncière) du revenu global du propriétaire si celui-ci habite l’immeuble et que l’immeuble ne lui procure pas de revenus fonciers. On travaille directement l’assiette de l’IR, c’est donc assez puissant. S’il y a un excédent, cette déduction peut être reportée pendant 6 ans. Elle n’est pas soumise au plafond des niches fiscales.

Si le bien n’est pas ouvert au public, on ne peut déduire "que" 50% de ces charges (sauf l’assurance, qui est déductible à 100% dans tous les cas !). Si le bien est ouvert au public, on peut déduire 100%.

Si l’immeuble est loué dans son intégralité, c’est moins intéressant puisqu’on retombe grosso modo sur du deficit foncier classique.

En revanche, l’idéal est le mix des deux : une partie dont le propriétaire se réserve la jouissance, et une partie générant un revenu foncier !

Dans ce cas, on déduit du revenu global pour la partie privative et des revenus fonciers pour la partie louée, au pro rata de leurs surfaces respectives.

Si vous êtes optimiste et le bien situé dans une commune qui a trop d’argent, vous pouvez même essayer d’obtenir des subventions ! Qui sait, l’état paiera peut-être une partie de votre toiture ?

Le projet :

Je me suis donc mis à la recherche de maisons de ville ISMH, avec un local commercial au RdC. Ce type de bien est idéalement configuré pour s’autofinancer tout en ayant une fiscalité optimisée. Plus le plaisir de vivre dans une maison avec beaucoup de cachet wink

Ce type d’opération n’est réaliste que si l’on est relativement libre de contraintes géographiques. Les biens classés/ISMH restent assez rares, le critère du local commercial complique encore plus les recherches !

Entre parenthèses, les maisons avec local commercial semblent bizarrement mal aimées en France (les gens semblent considérer ça comme un problème = "reconvertir une partie de la maison en habitation" plutôt qu’une opportunité = "acheter un grand appartement avec un voisin calme au RdC qui me paye mon prêt"). Les prix sont donc souvent intéressants et la concurrence moins rude que sur des maisons d’habitation "pure".

Pour rendre le jeu plus amusant, beaucoup de propriétaires/agents immo ignorent totalement si les biens qu’ils vendent sont MH. Il est donc quasi inutile de chercher "ISMH" sur le bon coin, on n’obtiendra qu’un très petit sous-ensemble avec un premium déjà inclus dans le prix.

Le mieux est de cibler des régions riches en MH (Bretagne, Ile de France, Alsace, quelques villes ayant un centre ville historique de qualité et assez bien entretenu comme Angers, Laval, Bourges…). Evitez les localités trop perdues ou dépourvues de gares !

Quand on a repéré une belle maison ancienne, il s’agit maintenant de trouver son adresse en jouant les détectives avec Google Street View. Ce sera parfois compliqué avec les rues piétonnes…

On peut ensuite vérifier si le bien est ISMH grâce à la base Mérimée :
http://www.culture.gouv.fr/public/mistr … 4%24%2534P

Vous pouvez aussi rechercher dans l’autre sens, en utilisant les listes de MH publiées sur Wikipedia + la base Mérimée pour cibler des villes/quartiers.

J’ai mis environ un an à trouver un immeuble que j’aime et qui coche toutes les cases (belle maison, prix intéressant, ISMH, ville avec gare et centre ville non déserté, bon emplacement, local commercial, pas trop de travaux). En attendant, ça m’a permis de sillonner la France (que je connaissais peu, en fait !) et de voir de belles villes et jolies maisons.

Pour l’instant j’en suis aux travaux d’aménagements (principalement de la menuiserie d’intérieur et remplacement du chauffage), et j’ai déjà un locataire qui rentrera dans le local commercial fin Février.

Dernière modification par doubletrouble (25/01/2017 13h49)

Mots-clés : immobilier, local commercial, monument historique, residence principale

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#2 25/01/2017 21h50 → Doubletrouble : étude de cas immobilier (monuments historiques) (immobilier, local commercial, monument historique, residence principale)

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Bonjour,

Merc i pour ce partage d’expérience ; savez vous si les ABF doivent être prévenus en cas d’intention de vente ? Qui assure le suivi de la règle des 15 années ?

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#3 28/01/2017 11h01 → Doubletrouble : étude de cas immobilier (monuments historiques) (immobilier, local commercial, monument historique, residence principale)

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C’est le fisc qui enforce cette règle.

Dès que vous complétez votre déclaration de revenus ou votre déclaration n° 2044 spéciale pour bénéficier de déductions MH, le fisc vous considère implicitement lié par l’obligation de conservation (15 ans à partir de la date d’acquisition du bien, pas de cette 1ère déclaration). Si vous vendez malgré tout votre immeuble avant les 15 ans prévus par la Loi, vous perdrez vos bénéfices avec perte et fracas !

BOFIP a écrit :

Exemple : Soit un immeuble classé au titre des monuments historiques acquis en juillet 2009 (N) et ouvert à la visite payante du public (régime des revenus fonciers).

Son propriétaire décide de le céder en juillet 2021 (N+12), soit douze années après son acquisition. Pendant ces douze années, le propriétaire a au total indûment déduit 600 000 € de charges.

En conséquence, le revenu foncier net de chacune des années 2021 (N+12), 2022 (N+13) et 2023 (N+14) sera majoré de 200 000 €.

(source: RFPI - Revenus fonciers - Monuments historiques - Conditions d’application - D. Conséquences du non-respect de l’engagement de conservation des immeubles)

Dernière modification par doubletrouble (28/01/2017 11h04)

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#4 20/05/2017 16h24 → Doubletrouble : étude de cas immobilier (monuments historiques) (immobilier, local commercial, monument historique, residence principale)

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Hier j’ai validé ma déclaration de revenus 2016. J’ai donc eu le plaisir de remplir la case 6DD (le local commercial au RdC de ma RP n’était pas encore loué au 31/12/2016) afin de faire valoir ma première réduction d’impôt permise par la loi "Monuments Historiques".

J’ai pu déduire à 100% de mon revenu global mes mensualités d’assurance habitation, et à 50% (car ma RP n’est pas ouverte au public) :
- les frais de cautionnement du crédit immobilier
- les intérêts
- les mensualités d’assurance décès/ITT
- les frais de dossier

Beaucoup d’autres frais sont déductibles (travaux bien sûr, mais aussi tous les frais liés à l’accueil des visiteurs, etc)…

A noter, les "frais de notaire" ne sont plus déductibles depuis 2009.

Et pour finir, l’ouverture au public qui permet la déduction à 100% ne consiste pas simplement à accepter des visiteurs. Voici la procédure à suivre :

http://www.entreprises.gouv.fr/files/fi … edure_.pdf

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