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#1 09/11/2020 11h51

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Bonjour,

Pour commencer, voici les données du problème :

- J’ai acheté le 22 Novembre 2018 une maison divisée en deux ailes, l’une vide, l’autre avec un locataire en place depuis le 1er avril 2006. Son bail sera donc renouvelé en Avril.

- J’ai depuis entamé une rénovation complète de la partie vide : elle n’est pas habitable pour l’instant.

- Les travaux vont nécessiter de faire une saignée dans la dalle béton du côté où habite le locataire, et plus généralement il faudrait entamer la rénovation de son côté aussi (notamment le raccord au tout à l’égoût, et la chaufferie)

- Le locataire travaille mais semble avoir de faibles revenus (il touche les APL).

- Lors des travaux, le locataire a demandé aux artisans s’il pourrait loger dans la partie rénovée une fois terminée, en attendant que son logement actuel soit rénové aussi. C’est évidemment impossible : l’objectif est que nous habitions dans cette maison en reconnectant les deux ailes.

- Le locataire "connaît ses droits" et commençait déjà à parler d’obligations de relogement etc aux artisans.

- Je n’ai encore fait aucune démarche pour éviter qu’il ne se braque dès maintenant (les artisans ont besoin d’accéder à son logement pour se raccorder à l’eau, entre autre !)

Voici ce que j’envisage de faire :

- Je compte lui envoyer un courrier recommandé le 22 Novembre, les deux ans étant écoulés[1], pour lui donner congé pour motif légitime et sérieux (les travaux) et signaler notre intention de reprise totale du bien loué pour y habiter.

- Grâce aux monuments historiques, j’ai un revenu fiscal de référence de 15k€ pour moi et mon épouse en 2019 : a priori, cela nous permet d’être sous le même plafond de ressources que ce locataire et d’éviter l’obligation de relogement ?

- J’ai par ailleurs du mal à comprendre en quoi consiste cette obligation de relogement : concrètement, je ne possède aucun autre bien dans le canton, donc cela consisterait à lui faire suivre des annonces de location ou faire des démarches pour obtenir un logement social à sa place ? Cela me semble assez étrange. A noter, le bail dont j’ai hérité lors de la vente n’est pas un bail social, et le logement n’est pas conventionné.

Je serais particulièrement reconnaissant de vos conseils et surtout de votre expérience pour éviter de m’enfoncer dans un long et douloureux bourbier !

[1] Vous achetez un bien loué, pouvez-vous donner congé au locataire ? | Seloger

Dernière modification par doubletrouble (09/11/2020 12h35)

Mots-clés : congé, immobilier, locataire


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[+1]    #2 09/11/2020 13h15

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Bonjour Doubletrouble,

D’abord je serais intéressé par un (rappel ? Mes excuses dans ce cas svp) explicatif sur les revenus de 15 KE et les MH svp ?
Ensuite dans mon ancien boulot, il m’est arrivé d’intervenir pour démolir des habitations louées pour motif d’intérêt général ; au final, la collectivité s’est substituée au bailleur et à reoger (dans des hôtels pour certains) les locataires.
Je ne sais pas si cela répond à votre problématique ; mais, à votre place, je rencontrerais la collectivité et peut être même les services compétents en matière de logement (souvent : l’EPCI) très rapidement.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #3 09/11/2020 13h24

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@Iqce : contrairement au déficit foncier qui ne s’impute qu’aux revenus locatifs, les déductions MH viennent s’imputer aux revenus dans leur globalité smile

Merci pour cette piste au sujet du relogement, mes recherches sur Google ont été infructueuse : je ne trouvais que des textes relatifs aux bailleurs sociaux type HLM ou la mention de l’obligation sans préciser en quoi elle consiste pour un petit bailleur privé.

Je suis aussi pris d’un doute : j’ai interprété la nécessité de ne donner congé qu’au bout des deux ans comme le départ du préavis au bout des deux ans, mais je ne suis pas certain de cette interprétation. Aurais-je du envoyer le recommandé le 31/10 pour le 1er avril ?


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[+1]    #4 09/11/2020 13h35

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Désolé, mais c’est mort pour vous, s’il connait ses droit.

Il faut s’y prendre 6 mois à l’avance avant le renouvellement du bail, donc le locataire aurait du recevoir son congés avant le 30 septembre.

A fortiori, il faut passer par un huissier.

Dernier point, on n’a pas le bail du locataire. Etes-vous sur que c’est un bail de trois ans et non de six ans ?

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#5 09/11/2020 13h37

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doubletrouble a écrit :

- Le locataire "connaît ses droits" et commençait déjà à parler d’obligations de relogement etc aux artisans.

Bonjour,

Je suppose que le logement que vous louez ne fait pas l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril, ni qu’il ne fait l’objet d’une injonction de travaux.

Par ailleurs, vous indiquez que le logement n’est pas conventionné et qu’il ne s’agit pas d’un logement social.

Dans cette situation, vous n’êtes tenu à aucune obligation de relogement vis-à-vis de votre locataire s’il doit évacuer les lieux le temps des travaux :

www.tabordet-avocat.com/les-travaux-et-les-droits-des-locataires/ a écrit :

Il est important de noter que la loi ne prévoit aucune obligation de relogement incombant au propriétaire quelle que soit la durée des travaux et leur ampleur.
Cet élément est particulièrement pénalisant pour les locataires des zones tendues où les biens disponibles rapidement à la location sont rares.
Il convient de préciser que des dispositions particulières existent pour les logements frappés par un arrêté d’insalubrité ou encore pour les logements conventionnés (logements dits sociaux). Dans ces hypothèses, il existe bel et bien une obligation de relogement incombant au bailleur prévue par le Code de construction et de l’habitation.

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#6 09/11/2020 13h42

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@Tchouikov : Il ne s’agit pas de l’évacuer pour la durée des travaux, mais définitivement : nous comptons habiter dans cette maison après les travaux.

@Tlaloc : Il s’agit bien d’un bail de 3 ans. Le motif légitime et sérieux ne pourra donc pas permettre de casser le bail ? Cela risque de retarder considérablement les travaux sad


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#7 09/11/2020 13h48

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Non, le congé pour reprise c’est à l’échéance du bail, pas en cours de bail.

Or le bail va être tacitement reconduit faute d’avoir été dénoncé avant le 30 septembre.

Des travaux absolument nécessaires pourraient éventuellement etre entrepris, mais le locataire aurait toujours son bail et donc peut s’y réinstaller après les travaux.

Dernière modification par Tlaloc (09/11/2020 13h49)

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#8 09/11/2020 13h59

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En faisant une rapide recherche, j’ai lu que la réalisation de travaux de rénovation d’un bien en vue d’améliorer son rendement locatif constitue un motif légitime et sérieux de congé (ce qui, selon ma compréhension, permet de résilier le bail avant son échéance) :

blog.locservice.fr/puis-resilier-bail-de-locataire-renover-bien-4347.html a écrit :

Ainsi, la jurisprudence considère que le fait de vouloir rentabiliser son bien en le rénovant entièrement constitue un motif légitime et sérieux de congé. Le bailleur est en droit d’améliorer  l’immeuble et de l’adapter à la situation économique notamment en vue  d’une meilleure répartition des surfaces pour augmenter la rentabilité. Le bailleur devra prouver son intention réelle d’exécuter les travaux, par des documents précis (plans, permis de construire, déclaration de travaux, autorisation de l’AG,…). Pour garantir le motif légitime et sérieux, le bailleur devra informer le locataire de l’importance et de la nature des travaux.

Vous ne vous trouvez toutefois pas exactement dans cette situation puisque la rénovation vise à vous permettre d’occuper vous-même le bien, et non à augmenter les loyers qu’il vous procure. Je crois donc que vous étiez tenu au respect du délai de 6 mois avant l’expiration du bail en cours pour donner congé à votre locataire dans les formes requises.

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#9 09/11/2020 14h04

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C’est assez catastrophique si je dois attendre 2024 pour emménager sad

Aurais-je au moins la possibilité de refaire un bail plus court (ou bien d’augmenter le loyer pour que le locataire choisisse de partir de lui-même ?) en Avril ?

Dernière modification par doubletrouble (09/11/2020 14h05)


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#10 09/11/2020 14h17

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doubletrouble a écrit :

@Iqce : contrairement au déficit foncier qui ne s’impute qu’aux revenus locatifs, les déductions MH viennent s’imputer aux revenus dans leur globalité smile

Bonjour,
Je rebondis même si c’est un peu hors sujet et pas votre préoccupation immédiate, veuillez m’en excuser.

cela concerne bien sur les travaux en cours ?

Pascal

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[+1]    #11 09/11/2020 14h54

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Bonjour,

A priori,le délai de 6  mois s’applique dans tous les cas.Ce qui est important ,c’est que votre raison (y habiter ,en particulier) rentre dans la liste des motifs pour reprise à l’échéance qui sont très réduits dans un bail nu.

Toujours sauf erreur de ma part,il n’est pas possible de changer le type de bail qui sera renouvelé pour 3 ans de façon automatique (ni durée,ni augmentation du loyer  sauf de l’indice de révision).

Il me semble que vous auriez pu envoyer le courrier avant les deux ans ,puisque l’échéance  du bail n’était que  nettement après les deux ans.Mais maintenant ,la reprise pour occupation semble difficile.
C’est d’ailleurs ce qui est noté dans l’article que vous mettez en référence ci-dessous.

"Ainsi si vous achetez un bien loué et que le bail prend fin un an après votre acquisition, vous ne pourrez donner congé à votre locataire qu’au terme d’un délai de deux ans suivant votre achat. En revanche, si vous achetez un bien loué et que le terme du bail intervient dans deux ans et demi, dans ce cas, vous pourrez donner congé pour reprise à votre locataire, à la fin du bail, toujours en respectant un préavis de six mois." Se loger

Avant de faire votre démarche,il peut être utile de prendre conseil auprès d’un avocat  ou auprès d’une association de propriétaires.

Dernière modification par creusois (09/11/2020 14h56)

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[+1]    #12 09/11/2020 15h13

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On parle bien d’une location nue avec bail de 3 ans, n’est-ce pas ?

Dans ce cas, il faut lire (et relire) l’article 15 de la loi de 1989 : Article 15 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Légifrance
Le délai de préavis de 6 mois avant l’échéance du contrat s’applique dans tous les cas de congé. Donc, votre congé aurait dû partir avant le 1er septembre 2020.

En revanche, il ne faut PAS lire l’article de se loger, cité par creusois, qui comporte des erreurs. Ils confondent le cas de congé pour vente et congé pour reprise, or les délais ne sont pas les mêmes dans ces deux cas.

Vous vous êtes mis des contraintes avec cette histoire de 2 ans à partir de l’acquisition. Que dit la loi ?
"- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition."

Or, le terme du contrat en cours intervient à plus de deux ans après l’acquisition, donc il n’y avait pas à tenir compte de cette histoire de deux ans. Mais alors pas du tout.

Même si le terme avait été moins de 2 ans après l’acquisition, ça ne décale qu’à la fin du délai de 2 ans. Exemple avec échéance du bail au 1er mars 2020 :
-> moins de 2 ans après l’acquisition, donc le congé ne prendra pas effet à la fin du bail.
- pour autant, le congé doit toujours être envoyé au moins 6 mois avant. Il aurait donc fallu envoyer le congé avant le 31 août 2019.
- le congé aurait pris effet aux 2 ans à compter de la date d’acquisition, soit au 22 novembre 2020. On voit que ça ne repoussait pas de beaucoup.

Donc, vous vous êtes focalisé sur les 2 ans, ce qui ne servait à rien, et vous avez oublié les 6 mois avant l’échéance du bail, ce qui est catastrophique.

Vous êtes donc renvoyé à début septembre 2023 pour donner congé au 1er avril 2024.

Concernant les possibilités offertes pour travaux :
- congé pour motif légitime et sérieux : ça ne tient pas, car aucun des travaux chez votre locataire n’est urgent et impérieux. Et de toute façon, ce type de congé, c’est à l’échéance du bail avec 6 mois de préavis donc ça renvoie au 1er avril 2024.
- déloger temporairement le locataire : oui, à condition de le reloger à vos frais et qu’il soit vraiment impossible de faire les travaux pendant qu’il est là. Il devra bien sûr réintégrer son logement à l’échéance des travaux.
- faire une simple saignée, à mon avis c’est possible sans devoir le reloger. Notez que ces travaux ne sont pas impératifs (ils le sont à vos yeux, mais pas aux yeux du locataire, et probablement pas non plus aux yeux du juge), donc vous devrez encore demander gentiment à votre locataire s’il consent à ce que vous fassiez ces travaux. Il vous demandera peut-être quelque chose pour le dédommager des nuisances, ce qui serait tout à fait logique.

Bref, vous pourrez habiter votre moitié de maison dès que les travaux seront finis, mais pas l’autre moitié. Ne vous fâchez pas avec votre locataire, c’est votre voisin pour au moins trois ans…

Seule solution pour un départ anticipé : que le locataire donne congé, par un accord amiable, ce qui nécessite généralement une bonne grosse prime "d’aide au déménagement" de votre part.

Dernière modification par Bernard2K (09/11/2020 15h21)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#13 09/11/2020 15h27

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J’ai donc commis une grossière erreur ! Merci pour vos clarifications. Je vais donc marquer d’une pierre blanche la date du 1er Septembre 2023 (peut-être même avant, par sécurité), en espérant que le locataire parte sans faire d’histoire à la fin de son bail.

Vivre avec lui comme voisin est inacceptable : lors d’une réunion de chantier, ma femme était restée seule dans le jardin et il avait fait exprès d’ouvrir sa porte et rester nu sur le pas de sa porte plusieurs minutes en mode exhibitioniste - ce qui est légal, vu qu’il était encore techniquement chez lui, mais peu amical. Nous avons fait semblant de ne rien voir, afin de ne pas envenimer prématurément les choses.


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#14 09/11/2020 15h48

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doubletrouble a écrit :

C’est assez catastrophique si je dois attendre 2024 pour emménager sad

Aurais-je au moins la possibilité de refaire un bail plus court (ou bien d’augmenter le loyer pour que le locataire choisisse de partir de lui-même ?) en Avril ?

Non, bien évidemment.

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#15 09/11/2020 16h00

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doubletrouble a écrit :

rester nu sur le pas de sa porte plusieurs minutes en mode exhibitioniste - ce qui est légal, vu qu’il était encore techniquement chez lui, mais peu amical. Nous avons fait semblant de ne rien voir, afin de ne pas envenimer prématurément les choses.

Le fait qu’il soit chez lui ne rend pas l’acte légal s’il ouvre sa porte pour s’exhiber à ses voisins.

Dernière modification par Kromoz0hm (09/11/2020 16h00)

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#16 09/11/2020 16h26

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Du coup c’est au mieux 3 ans et demi de logement vacant, avec un locataire pointilleux et pas forcément de bonne foi à côté.

Sans compter que dans 3 ans, il peut avoir 65 ans (?) , ou bien être handicapé, ou loger sa vielle mère ou attendre une expulsion par la force, ce qui ne sera pas rapide s’il a bien payé son loyer pendant 15 ans.

Le mieux me semble de l’aider - y compris financièrement - à trouver un logement un peu mieux dans le coin.

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#17 09/11/2020 17h01

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J’ai eu le cas, j’ai accompagné la personne dans ses démarches en le relançant gentiment après lui avoir donné les contacts à appeler.
La clé c’est, je pense, d’anticiper et de lui montrer que c’est une bonne opportunité, de lui montrer le positif dans tout ça.
J’ai aidé la pilule à passer en disant (à juste titre) qu’il aurait un logement bien plus récent pour un loyer semblable. Il a fini par avoir cela, au final c’est gagnant-gagnant.
De plus, il savent qu’il finiront pas devoir partir, même si c’est de force après plusieurs années donc autant que ce soit avec le sourire.

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[+1]    #18 09/11/2020 17h13

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Rien à redire sur ce qui a déjà été évoqué sur la partie juridique : vous avez raté le coche pour 2021, ce qui reporte votre projet à minimum 2024, voire plus si votre locataire procédurier décide de rester sans droit ni titre jusqu’à son expulsion.

Mieux vaut privilégier une négociation pour aboutir à une indemnité d’éviction d’un montant suffisamment important pour motiver votre locataire.

S’il connait bien ses droits et est bien conseillé, il ne partira que si vous lui payez :
- son déménagement
- le delta de loyer entre les logements actuels et futurs jusqu’en 2024
- restitution de la caution en totalité et immédiatement, afin qu’elle puisse servir pour le futur bien
- le tout arrondi à la hausse, compte tenu des tracas causés

A vous de mettre subtilement en avant l’alternative, soit :
- des mois de nuisances de chantier avec des ouvriers travaillant sur une large plage horaire
- une partie desdits travaux étant réalisés chez lui (saignée), quitte à ce que vous saisissiez un juge et le fassiez condamner aux dépens si nécessaire
- aucune indemnité en 2024, quand vous serez en droit de reprendre le logement
- EDL de sortie qui sera réalisé par huissier à frais partagés et dans le but de récupérer un maximum (légalement) sur la caution

Et d’essayer d’aboutir à une transaction rapide et économiquement raisonnable ; comme dit l’adage, mieux vaut un mauvais accord qu’un bon procès

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#19 09/11/2020 17h13

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@Tlaloc : Non Dieu merci, il aura 55 ans en 2024 et il n’a aucun parents proches. Je crains que la solution du bifton (à laquelle j’avais aussi pensé instinctivement, "à la Chinoise") ne fonctionne pas car il est attaché au lieu. En fait, s’il ne s’était pas montré inamical sans raison (lors de l’acquisition, le courant semblait être bien passé), je ne songerais pas à l’expulser maintenant. Mais je ne peux pas vivre avec un enfant (bientôt, j’espère) à côté de quelqu’un capable de s’exhiber, qui sait ce qui pourrait lui passer par la tête.

Merci infiniment @Tlaloc, @Bernard2k et tous les autres pour vos messages avisés.

Au vu de vos réponses, je vois deux axes possibles :

- un scénario "déshonorable" : comme il a envie d’intervertir, dans ce scénario je fais l’intégralité des travaux dans l’aile vide, mais en la meublant très cheap et avec le minimum nécessaire. Je lui propose d’y loger en bail meublé, et je le sors l’année suivante. Je peux potentiellement gagner jusqu’à un an et demi s’il se laisse prendre au piège ? Le risque c’est qu’il s’amuse à ravager l’intérieur.

- un scénario "placide" : je n’envoie rien du tout pour l’instant et je continue les travaux comme prévu, en m’arrêtant au gros oeuvre pour éviter toute tentation de squat, et je propose par exemple 2k€ pour partir de suite, ou rien et obligation de partir à la fin du bail. Probablement le plus raisonnable…


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#20 09/11/2020 17h23

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Un scénario judiciaire, si votre femme porte plainte pour harcèlement sexuel (peut on porter plainte pour exhibitionnisme?).

SI il recommence, je vous conseille de faire constater par huissier, ca changera l’équilibre de vos négociations.


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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#21 09/11/2020 17h39

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@MisterVix : Je vous avoue que j’y ai songé. Pour l’instant il vaut mieux garder des relations pacifiques mais dès lors que les travaux toucheront à leur fin, je n’écarte pas cette option.

Le plus troublant, c’est que la maison est à même pas 50m d’une école primaire. S’il s’est exposé devant ma femme, est-ce qu’il peut le faire devant des enfants qui entreraient dans le jardin (non cloturé) ? Voire est-ce une habitude ? Surtout qu’il n’y a eu aucune provocation ou irrespect de notre part.

Au contraire, il y a eu une sorte d’escalade passive agressive de sa part :

- après la vente, je lui ai laissé la clé de la partie vide car il y avait entreposé quelques affaires, il devait la laisser sous un ornement de jardin.
- au bout de quelques mois, plus aucune communication par téléphone ni par e-mail alors que j’avais besoin d’informations pour son dossier APL (je lui laisse toucher l’argent en direct).
- lors de notre premier retour sur place plus de 6 mois après la vente, nous n’avons pas retrouvé la clé à l’endroit où il avait convenu de la laisser ; sa voiture était dans la cour mais il ne répondait pas lorsque nous avons sonné, nous n’avons pas insisté.
- le second jour, comme le même scénario se répétait, j’ai crocheté notre propre serrure pour rentrer (nous avions besoin de prendre des photos et faire des plans pour les travaux). Il est sorti en trombe de chez lui sans crier gare au moment où j’ai ouvert la porte, en prétextant qu’il était sous la douche (il était totalement sec) et allait partir bosser. J’ai récupéré les clés.
- trois mois plus tard, réunion de chantier : il s’exhibe.


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#22 09/11/2020 17h58

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Mais comment faire un constat d’huissier dans un cas d’exhibition ? S’il se rhabille entre temps ça risque de faire cher le déplacement non ?


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[+1]    #23 09/11/2020 18h13

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quelques remarques à la va-vite :
Tout les locataires de mauvais fois que j’ai eut disait être des pros en droit immobilier et connaitre de grand avocat mondialement connu dans le quartier.
Faites dans les règles et ne croyez rien de ce qu’il vous dit.

Ensuite soyez clair sur ce que vous voulez.
Là, vous donnez l’impression d’être trop gentil avec votre locataire, qui en profite pour monter en pression.

Etre bailleur c’est un métier, vous devez être pro, pas être sympa.

Si vous tolérez qu’il ne vous rende pas les clés, qu’il s’exhibe, je crains que l’étape suivante soit d’oublier de payer son loyer!
Il a déjà démontré qui avait l’ascendant, il a juste à monter le vice un peu plus loin.
Astuce : soyez strict, et pro. La plupart des locataires bancales n’aiment pas avoir des personnes efficaces et claires en face. (la plupart des erreurs de casting ont fini par partir quand j’ai appliqué la loi à la virgule près, sans compromis et sans gentillesse)

Maintenant, il faut envisager la suite.
Par défaut, je considère le locataire de mauvais fois.
Donc si vous le sortez de force, il va vous foutre un boxon sans nom, ne pas payer, rester sans titre, etc.

Donc le mieux est de négocier.
A vous de trouver des arguments pour l’inciter à partir.

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#24 09/11/2020 18h26

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Tout cela est bien ennuyeux mais ne pensez-vous pas que le prix que vous avez payé pour ce bien prenait en compte la présence de ce locataire atypique ?

L’idéal serait bien sûr de lui trouver un mobilhome en location à Euronat Montalivet sur la côte Atlantique près de Soulac : l’endroit est paradisiaque et on peut y vivre à poil toute l’année même l’hiver si on ne craint pas le froid ! Certains mobilhome peuvent être loués en meublé à l’année et ils ouvrent sans doute droit à l’APL ; ce genre de perspective avec une "prime de départ" peut-être cela serait-il acceptable par votre locataire.

Pour le reste, l’attentat à la pudeur est en effet un délit répréhensible, mais il ne permet pas de mettre en oeuvre la clause résolutoire prévue au bail.

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#25 09/11/2020 18h36

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Doubletrouble,

votre locataire me semble davantage "cas psy" qu’autre chose dans le comportement global que vous lui décrivez.

A ce titre, avez vous creusé s’il serait sous mesure de protection type curatelle (ou plus…) ?  En théorie, quand ce type de mesure est prise, le mandataire informe de son existence les fournisseurs, mais parfois quelques coquilles surviennent.

Le problème d’engager une négociation avec des gens irrationnels est qu’on a bien du mal à anticiper leurs réactions !

Avec un peu de culot, s’il n’est pas encore sous protection, vous pourriez pousser la charrette pour qu’il le devienne…, ce qui est à double tranchant car si un curateur peut le raisonner, il peut aussi le conseiller plus habilement que ce que l’individu viserait de lui-même : en tous les cas, vous retrouveriez un intermédiaire de dialogue "normal".

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