Doubletrouble [29] : étude de cas immobilier (congé pour reprise qui s'annonce délicat)

doubletrouble · #26

@gustou : Vous avez raison, on ne peut pas tout avoir… J’ai en effet fait une belle affaire, surtout qu’avec le confinement et la soif de verdure des citadins les prix ont depuis triplé dans ce petit coin protégé de Bretagne… Et malgré tout, ce locataire paye rubis sur l’ongle ses loyers.

@serenitis : A la rigueur, je serais moins troublé si l’individu en question semblait dérangé, mais quand moi ou les artisans avons discuté avec lui, l’homme est tout à fait lucide et raisonnable. Ce genre de comportement en est d’autant plus choquant et innattendu.

doubletrouble · #27

Je relance cette file car un évènement nouveau est survenu. Le locataire exhibitionniste m’a fait le "cadeau" de ne pas payer son loyer en Juin et Juillet. J’ai bien sûr prévenu la CAF, qui lui verse toujours les APL en direct. Il m’a ensuite payé Août (?!).

Je me demande toutefois si le fait qu’il n’ait pas payé deux mois d’affilé peut être suffisant pour faire un commandement de payer, et, s’il ne parvient pas à s’acquitter de sa dette à temps, faire jouer la clause résolutoire ?

Détail ennuyeux : le bail est signé, mais n’est pas paraphé. Il semble que cela puisse parfois poser problème (le locataire prétendant ne pas connaître la clause résolutoire)…

Dernière modification par doubletrouble (18/08/2022 08h59)

mimizoe1 · #28

Bonjour DoubleTrouble

Dans le bail, il y a des "clauses résolutoires" dont il a signé un exemplaire ; Paraphé ou pas, peu importe, lu ou pas lu, c’ est son problème …

1/ Une pour "défaut de paiement au terme convenu du loyer ET deux mois après un commandement de payer demeurant infructueux" ;
Donc tous les mois, votre locataire peut s’ amuser : Il ne paye pas jan --> Vous envoyez un commandement en fév --> Il paye en avril ;
Entretemps, il ne paye pas fév ---> Commandement en mars ---> paiement en mai ;
Etc ;
Vous pouvez réduire vos frais d’ huissier tous les 2 mois, faire un "groupir"
Les frais sont avancés par vous, mais récupérables sur le locataire qu’ en vertu d’ une décision judiciaire qui l’ y contraint, car vous auriez demandé (expressément) sa "condamnation aux dépens"
Frais huissiers à la charge de qui? [Résolu]

-Une pour le défaut d’ assurance (?)

-Une pour la non-jouissance paisible du logement .

Ne risquez pas d’ envenimer la situation en vous sentant "chez-vous" ;
Vous avez un locataire qui est "chez-lui" aussi, et depuis bien plus longtemps que vous ;
Vous le saviez en achetant.
Vous aviez prévu de récupérer son logement pour y vivre .
Vous avez "raté" la date-butoir du préavis"

Et cela vous met en "colère"

Vous "connaissant" un peu au travers de ce forum, vous m’ avez l’ air un peu "soupe-au-lait" et pas franchement "conciliant" quand on touche à vos affaires, donc le moindre détail vous fait bondir ("UNE anecdote" et "racontars" des artisans = propos déformés ?):
Vous vous comportez en "terrain-conquis-avec-un-"emmerdeur"-qui-contrarie-mes-projets-de-vivre-là-sans-lui".

Pour l’ instant, c’ est VOUS qui lui pourrissez la vie avec vos travaux le dérangeant, et sans parler de "compensation éventuelle" apparemment. (ou lui avez pourri la vie, si les travaux sont terminés). Et il n’ a pas la "jouissance paisible de son logement", de VOTRE fait.
Et il serait/aurait été tout à fait en droit de vous refuser l’ accès à son logement et son eau, ce qu’ il ne fait pas.
Vous ne nous dites pas non plus comment vous lui "parlez", surtout depuis que vous savez qu’ il sera là encore 3 ans : Peut-être que que ses actes sont des ripostes à vos façons ?

- Je n’ai encore fait aucune démarche pour éviter qu’il ne se braque dès maintenant (les artisans ont besoin d’accéder à son logement pour se raccorder à l’eau, entre autre !)
Donc vous préférez "ne rien dire tant que vous avez besoin de lui, mais ensuite ? Que comptez-vous faire pour lui "faire payer" le retard dans vos projets d’ aménagement dans les 2 parties de la maison ?

Que s’ est-il passé depuis nov 2020 et aujourd’ hui que vous relancez cette file? (ambiance, travaux, projets); Il a apparemment toujours payé son loyer, puisque vous n’ avez rien mentionné entretemps; Ce n’ est donc pas un locataire de mauvaise foi ..
Avez-vous parlé "compensation" pour le dérangement des travaux + eau ?
Vous a t-il expliqué le pourquoi de ce non-paiement de 2 mois, et le lui avez-vous demandé ?

J’ ai l’ impression que vous cherchez à le piéger, et à nous en faire complice en ne nous racontant pas toute l’ histoire, mais seulement ce qui vous arrange …

Si vous ne prenez pas de recul et acceptez avec fatalisme qu’ il soit là encore 3 ans -sauf départ volontaire avant - bonjour l’ ambiance pourrie de vivre à côte à côte pendant plusieurs mois !

Quel est son problème ? (résistance)
- Attachement au lieu du fait de son ancienneté de location ? A + 50 ans, on est moins flexible à changer de cadre; Cherchez discrètement quelque chose pouvant lui convenir dans le quartier/village avant de lui en parler (=> voir les choix, les offres, les tarifs pour vous faire un topo réaliste de le faire "bouger"?); Habituez-le peu à peu à l’ idée de partir …

- Vous pourrir la vie ? Pourquoi ?
Racisme/fantasme envers votre femme ?
Etre "des étrangers" à la région ?
Votre attitude de "c’ est-chez-moi-je-fais-ce-que-je-veux"
Autre ?

En tout cas 3 points :
1/ Y a t-il une personne caution de son bail ? Si oui, il faut la contacter, amiablement pour l’ informer de la situation et officiellement si rien n’ y fait ; Sinon, dommage !

2/ Vous pouvez demander à la CAF de percevoir directement son APL, toujours ça de pris , à condition qu’ il n’ y ait plus de dettes en cours ; La caf suspendra les APL, pour lui comme pour vous, tant que ce point ne sera pas soldé (échéancier amiable de retard, versement du retard , ..)

Je vais donc marquer d’une pierre blanche la date du 1er Septembre 2023 (peut-être même avant, par sécurité),
3/ La date de préavis de fin de bail de 6 mois est une date-butoir ; C’ est la date où le locataire RECOIT la lettre qui fixe ces 6 mois . (Le lendemain, c’ est trop tard).
Donc prenez-vous largement à l’ avance (vous pouvez même dès maintenant lui signifier que vous reprendrez le logement à l’ issue de son échéance de bail, pour y habiter !). A minima, comptez 20 jours ouvrables pour envoyer la LRAR, ne pas la réclamer et la voir retournée "non-distribuée" + une semaine pour lui signifier son congé par huissier (là ou pas là, le préavis est décompté à/c du dépôt du courrier par l’ huissier) . Vous pouvez évidemment adresser son congé par huissier directement , sans LRAR préalable, mais la date de "remise" (même sous la porte ou dans la B.à L) par l’ huissier est celle qui compte .

Faites lucidement la part de chacun dans ce conflit avec votre locataire, et apaisez les tensions !

Dernière modification par mimizoe1 (18/08/2022 19h26)

doubletrouble · #29

Bonjour @mimizoe1 et merci d’avoir pris le temps de relire toute la file et rédiger cette réponse intéressante.

À vrai dire, je n’ai eu aucune communication avec le locataire depuis très longtemps. J’ai du le croiser une seule fois en compagnie des artisans après l’incident bizarre, mais j’ai simplement été poli et fait comme si de rien n’était. J’ai toujours du mal à déterminer quoi dire ou faire face à une partie qui fait quelque chose qui me semble irrationnel (même si comme vous le soulignez, il a certainement ses raisons).

Pour le coup, je ne pense pas avoir omis quoi que ce soit dans ce que j’ai raconté ici. Par exemple, je n’ai pas réussi à contacter le locataire entre la vente (on avait eu un long coup de fil où il s’était présenté, demandé mes intentions, j’avais été clair qu’après les travaux j’envisageais de vivre ici) et le jour où nous avons trouvé porte close, alors que j’avais besoin de faire son dossier CAF (au final je l’ai fait avec les informations glanées auprès du vendeur). L’échange ce jour là s’était limité à ce que j’ai décrit plus haut dans la file. Idem, rien entre cette visite (devis) et la suivante où il s’est exhibé (et les travaux n’avaient pas encore commencé). Il s’agit à chaque fois de faits où j’étais présent*, pas de racontars ou de ragots rapportés par des tiers.

Il y a donc eu une escalade bizarre de son côté sans provocation de ma part ni des artisans. Mais il est possible que ce soit quelque chose que je n’ai pas fait qui ait provoqué cela ? Je veux bien l’envisager mais je ne vois pas trop ce que cela pourrait être : j’ai essayé de le contacter, j’ai fait son dossier malgré sa non-coopération, et je ne l’ai pas dérangé ensuite. Les travaux ne peuvent pas en être la cause puisqu’ils n’avaient pas encore commencé.

Au niveau de sa jouissance des lieux, les deux ailes de la bâtisse étant séparée, il a pu certes ensuite être importuné par le bruit pendant la journée mais l’aurait été tout autant si un voisin faisait des travaux. Son aile n’a pas été touchée, hormis une visite des artisans pour se connecter à l’eau. Quand on voit que le bail prévoit qu’il doive laisser accès à son domicile deux heures par jour ouvré en cas de travaux, je ne crois pas que cette unique visite soit abusive

Rassurez-vous donc, objectivement je ne pense pas avoir persécuté ce locataire.

Il ne m’a pas non plus persécuté, puisqu’en effet en dehors des incidents relatés dans cette file il a toujours payé son loyer rubis sur l’ongle, sauf en Juin et Juillet cette année. Je ne l’ai pas encore contacté à ce sujet, juste signalé les impayés à la CAF, j’en ignore donc la raison.

Il n’y a donc pas vraiment de “tensions”. Toutefois, je reconnais volontiers n’être pas bien disposé à son égard depuis l’exhibition et si j’ai un moyen légal de rompre le bail avant échéance je n’hésiterais pas à l’utiliser.

Vous êtes fine psychologue : en effet, par défaut je suis sympa mais si en face on commence à en abuser ou vouloir jouer avec moi, je quitte la partie si l’enjeu est dérisoire, mais sinon je joue sans pitié. Par contre je ne fais pas dans la cruauté gratuite et je n’ai aucune intention de “lui faire payer” quoi que ce soit (même pas sa dette). Son départ est suffisant et de toute façon inéluctable.

* Une anecdote que j’avais omis car peu pertinente : lorsque j’ai visité avant l’achat, il y avait un chat que je croyais lui appartenir mais était peut-être un chat de gouttière. En tout cas, il lui avait donné un nom, disons “Minette”. Lorsque nous sommes revenus et avons trouvé porte close, Minette est passée dans le jardin, décharnée et blessée. J’ai directement été acheter une boîte de nourriture pour chat à l’épicerie du coin et versé son contenu sur une dalle de jardin pour nourrir la pauvre bête. Lorsqu’il est sorti, il l’a remarqué et a bredouillé que des voisins lui donnaient aussi, en pensant qu’il ne la nourrissait pas, mais qu’en vrai elle mangeait trop et ne grossissait pas. Bref, c’est la dernière fois que j’ai vu “Minette”.

Dernière modification par doubletrouble (18/08/2022 21h43)

Bernard2K · #30

gunday, le 09/11/2020 a écrit :
quelques remarques à la va-vite :
Tout les locataires de mauvais fois que j’ai eut disait être des pros en droit immobilier et connaitre de grand avocat mondialement connu dans le quartier.
Faites dans les règles et ne croyez rien de ce qu’il vous dit.

Ensuite soyez clair sur ce que vous voulez.
Là, vous donnez l’impression d’être trop gentil avec votre locataire, qui en profite pour monter en pression.

Etre bailleur c’est un métier, vous devez être pro, pas être sympa.

Si vous tolérez qu’il ne vous rende pas les clés, qu’il s’exhibe, je crains que l’étape suivante soit d’oublier de payer son loyer!

Bien vu ! Désormais, c’est fait !

Il a déjà démontré qui avait l’ascendant, il a juste à monter le vice un peu plus loin.
Astuce : soyez strict, et pro. La plupart des locataires bancales n’aiment pas avoir des personnes efficaces et claires en face. (la plupart des erreurs de casting ont fini par partir quand j’ai appliqué la loi à la virgule près, sans compromis et sans gentillesse)

Gunday vous avait donné le mode d’emploi (il a déjà 1 an et demi).

Pourquoi nous demandez-vous si, après 2 mois d’impayés, vous ne devriez pas faire quelque chose ? Evidemment qu’il faut faire quelque chose ! Arrêtez de vous poser 36000 questions, et appliquez "soyez strict, et pro". La façon de traiter un impayé a été amplement décrite et discutée ici : Locataire qui ne paye pas ses loyers : que faire ?
…et vous êtes déjà en retard dans le planning à appliquer.

Dernière modification par Bernard2K (19/08/2022 10h16)

doubletrouble · #31

@Bernard2k : Vous avez raison, le post de @gunday était prophétique. Un point qui me chiffonnait, après avoir discuté du problème avec un ami avocat, c’était que le bail ne soit pas paraphé (apparemment le paraphe sur la page où figure la clause est très important pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire en référé). Les retours du forum sont rassurants, et il est probable que mon ami, habitué aux juges rouges de la banlieue parisienne, ait été trop prudent dans ses conseils.

En fait, j’attends maintenant que mes artisans sécurisent le chantier avant de réveiller le chien qui dort. Mon locataire n’étant pas solvable, il pourrait faire des dégâts considérables dans la partie en travaux s’il est de nature vindicative, sans risquer grand’chose en retour. C’est la nature asymétrique des risques qui me pousse à la prudence.

Je prévois d’envoyer un AR "amiable" la semaine prochaine (je vais en profiter pour lui demander une attestation d’assurance dans le même courrier, on ne sait jamais…), puis de passer au commandement de payer le 1er Septembre en l’absence de paiement.

Notez bien que dans mon cas je n’espère pas qu’il me paie, mais plutôt de pouvoir rompre le contrat de bail grâce à ces impayés "inespérés". J’étais donc presque contrarié qu’il me verse un loyer en Août, j’aurais préféré que la dette continue d’augmenter afin de porter l’estocade de façon plus certaine : 640€, ça se trouve un peu trop facilement à mon goût, et une fois échaudé il fera peut-être plus attention s’il envisage de rester le plus longtemps possible ?

Dernière modification par doubletrouble (19/08/2022 11h12)

Iqce · #32

Mais bien sur qu’il faut parapher toutes les feuilles, votre ami à raison ! Le paraphe garanti l’intégrité de l’acte signé, ce n’est pas pour le plaisir d’y passer 3 plombes au lieu de 5 mn.
Faute d’avoir parapher, chacun peut "inventer" ce qu’il veut et devinez devant un juge overbooké ce qu’il risque de se produire "M le bailleur qui me dérange pour n’avoir pas fait correctement son travail de bailleur" (ce qui n’est pas totalement exact, OK) ?
Cela n’empêche pas d’y aller à l’esbrouffe bien entendu.

Dernière modification par Iqce (19/08/2022 11h37)

doubletrouble · #33

@Iqce : Malheureusement, j’ai hérité de ce bail signé en 2006 lors de la vente… et mes efforts pour refaire un bail de location meublée devant le notaire à l’occasion de la vente ont échoué, car cela ne lui permettait pas de toucher les APL.

Iqce · #34

J’avais noté cf mes (). Votre ami avocat à donc du vous dire ce qu’il en était du coté du contexte légal…Généralement le bailleur à le mauvais rôle face au juge, sauf à bétonner le dossier. Je ne suis pas sur qu’afficher que vous avez acheté en connaissance de cause soit d’ailleurs une bonne stratégie.

Bernard2K · #35

doubletrouble a écrit :
En fait, j’attends maintenant que mes artisans sécurisent le chantier avant de réveiller le chien qui dort. Mon locataire n’étant pas solvable, il pourrait faire des dégâts considérables dans la partie en travaux s’il est de nature vindicative, sans risquer grand’chose en retour. C’est la nature asymétrique des risques qui me pousse à la prudence.

Vidéosurveillance + gros panneau bien voyant "bâtiment sous vidéosurveillance" (à acheter séparément car ceux fournis avec les caméras sont souvent trop petits). Une seule caméra à un emplacement bien choisi peut suffire. La plainte pour dégradation volontaire (passible de 2 ans d’emprisonnement et 30000 € d’amende), avec preuve vidéo à l’appui, devrait dissuader ses conneries. Et celles des autres ! Avez-vous envie d’avoir un groupe de squatteurs qui s’installe chez vous quand les travaux seront finis à 99 % ? La vidéosurveillance avec alerte à distance, pour faire venir les forces de l’ordre avant l’écoulement des 48 heures, est le seul moyen de prévenir le squatt (sauf à être prévenu par un voisin, mais là le voisin le plus immédiat ne vous est pas favorable, au contraire il pourrait bien renseigner les candidats squatteurs).
Si vous croyez que la serrure est une protection ! 99,9 % des serrures s’ouvrent facilement. Et sur une maison, si on ne peut pas rentrer la porte car elle blindée avec une super serrure, on peut toujours rentrer par ailleurs.

Le bail non paraphé est un risque légal, mais il est peu probable que ça aille devant le juge. Pourvu que vous ayez l’air de croire à ce que vous faites, cela impressionnera le locataire et c’est ce qui compte. En ce moment, il est en train d’enregistrer "impayés depuis 3 mois et même pas une LRAR, je peux vraiment faire ce que je veux !". Même si vous envoyez la LRAR, il se dira quand même "3 mois pour réagir, ça va, j’ai affaire à un mou, je peux continuer à le mener en bateau".

Vous trouverez toujours des bonnes raisons d’être doux, mais vous êtes manifestement face à quelqu’un qui ne comprend pas la manière douce. Il faut vous décider à agir, quitte à ce que ça coûte financièrement (achat de caméra, LRAR, puis commandement de payer délivré par huissier), sous peine de vous trouver en position de faiblesse.

Dernière modification par Bernard2K (19/08/2022 12h16)

mimizoe1 · #36

doubletrouble a écrit :
En fait, j’attends maintenant que mes artisans sécurisent le chantier avant de réveiller le chien qui dort. Mon locataire n’étant pas solvable, il pourrait faire des dégâts considérables dans la partie en travaux s’il est de nature vindicative, sans risquer grand’chose en retour. C’est la nature asymétrique des risques qui me pousse à la prudence.

Je prévois d’envoyer un AR "amiable" la semaine prochaine (je vais en profiter pour lui demander une attestation d’assurance dans le même courrier, on ne sait jamais…), puis de passer au commandement de payer le 1er Septembre en l’absence de paiement.

Notez bien que dans mon cas je n’espère pas qu’il me paie, mais plutôt de pouvoir rompre le contrat de bail grâce à ces impayés "inespérés". J’étais donc presque contrarié qu’il me verse un loyer en Août, j’aurais préféré que la dette continue d’augmenter afin de porter l’estocade de façon plus certaine : 640€, ça se trouve un peu trop facilement à mon goût, et une fois échaudé il fera peut-être plus attention s’il envisage de rester le plus longtemps possible ?

Bonjour DoubleTrouble

J’ ai lu votre réponse …

Vous avez donc fini VOS travaux ?
Sans avoir eu besoin de faire une saignée chez le voisin ? ("Juste une visite pour brancher l’ eau")
D’ autre part, "mon locataire est tenu dans son bail de laisser l’ accès à son domicile "2H/jour pour travaux" : Pour des travaux CHEZ LUI, pas CHEZ LE VOISIN ….

Ne jouez donc pas avec les mots en présentant des textes tronqués, contre un "diabolisé" locataire, le vilain qui n’ a pas payé 2 mois, après des années (2006) sans accrocs, sans chercher "pourquoi" et comment résoudre le retard …

Votre locataire n’ a rien cassé, a payé son loyer "rubis sur l’ ongle", vous a laissé accéder à SON eau (et plus ?), sans compensation apparemment, pendant plusieurs mois , où sa jouissance n’ a pas été paisible (bruits pendant des MOIS)

Vous avez eu besoin de lui, et maintenant, vous allez être prêt à "attaquer", après avoir sécurisé vos biens (ce qui est normal et rassurant).

Je vous mets toutefois en garde sur une illusion de libérer le logement rapidement, s’ il n’ en a pas envie :
Rupture du bail : le locataire refuse de quitter le logement, que faire ?
+ la file Ad hoc citée plus haut ..

1/ Déjà la procédure de résolution du bail pour impayés de loyers (mise en demeure dès le terme dû, de payer dans les 2 mois) peut être éternellement retardée (je paye un mois sur 2, par exemple …)

2/ Ensuite, si vous arrivez à faire activer une clause résolutoire (= non-paiement dans les 2 mois après mise en demeure) , la procédure de mise en demeure de quitter les lieux, puis d’ expulsion devant le juge va prendre du temps et d’ envenimer bien sûr "les relations" …
Motif devant le juge : "Suite à mon 1er non-paiement de loyer en 16 ans, mon nouveau proprio a fait couper mes APL; Depuis, je galère à régler mon loyer sans aide, tant que je n’ ai pas soldé cette dette, et je fais du mieux que je peux, en réglant au moins 1 mois / 2" = "bonne volonté/bonne foi"

De nouveau "Bonjour l’ ambiance" en tant que "voisin-proprio" !

Certes, les solutions existent, on finit par en venir à bout (par justice en plusieurs mois/années, ou en indemnisation pour partir). Mais n’ oubliez pas cette dimension de "voisinage-proximité".

Donc, être "ferme pour préserver vos droits", mais pas d’ escalade hargneuse dans les rapports de force: Rester "neutre/impassible/et inébranlable "Désolé, c’ est comme ça" .. lors d’ éventuelles rencontres (de voisinage, de médiation, de justice …) : Vous êtes "bailleur" (job) et non "propriétaire"(affectif)
Il vaut mieux lui donner envie et les moyens de partir de son plein gré ….
Car lui aussi est sans doute "mécontent" d’ être obligé de partir après tant d’ années …

Avez-vous pensé à vous renseigner sur les possibilités de locations à l’ année, et les prix, dans votre région, autour de son lieu de travail ?
Car peut-être est-ce un point bloquant pour lui pour partir ? (bas loyer 2006/hauts loyers 2022, logements touristiques/logement à l’ année)
Certes, vous n’ êtes pas assistante sociale, et vous avez aussi vos projets d’ habiter là, mais ça peut être une piste de conciliation : "Je comprends, je vais vous aider à trouver (vrai/pas vrai, ça stimule sa recherche) car de toute façon, il vous faudra libérer les lieux à terme, c’ est comme ça.."

doubletrouble · #37

Bonjour @mimizoe1, la saignée de son côté était nécessaire pour le raccordement au tout-à-l’égout, et n’a finalement pas été faite puisqu’il s’y est opposé. Rassurez-vous, il ne paie pas l’eau utilisée par le chantier, j’avais repris l’abonnement à mon nom (l’aile où je fais les travaux avait un simple décompteur à l’origine, le compteur principal étant de son côté) et je ne me suis pas embêté à récupérer les faibles charges que cela représente.

Mes travaux ne sont pas encore finis, mais devraient l’être vers le printemps prochain.

Quoiqu’il en soit, je n’envisage pas d’emménager dans la partie rénovée tant qu’il résidera dans l’autre aile. D’une part, cela serait impossible, l’escalier en pierre reliant les deux étages se trouvant dans son aile [il y a un escalier temporaire dans ma partie qui sera déposé à la fin des travaux], et d’autre part comme vous le dites avec justesse il serait difficile de maintenir des relations de bon voisinage.

A priori, lorsqu’il travaille c’est plutôt sur Brest, ce qui est un argument supplémentaire pour son départ : ma datcha est à une bonne heure de route de son lieu de travail. Les loyers ne sont pas non plus très élevés à Brest, bien qu’il ne puisse évidemment pas retrouver un espace de 120+m2 à louer pour ~300 euros.

À la base, j’aimerais mieux pouvoir suivre la méthode plus douce que vous préconisez mais je ne crois pas qu’elle soit possible vu son attitude hostile. Je n’écarte toutefois pas cette possibilité s’il ouvre le dialogue de façon constructive après le LRAR que je vais envoyer sous peu.

J’ai choisi de garder le même tōn amical que j’avais lors de nos brefs échanges par e-mail de 2018, lui signaler les impayés en lui demandant un paiement rapide ou à défaut un échéancier, et lui indiquer noir sur blanc que je lui enverrais un congé avant le renouvellement de son bail car je désire reprendre le bien. On verra bien ce qu’il répond.

Si par malheur il conserve son attitude renfermée et hostile au point que nous devions en arriver à un jugement, vous marquez un point sur le possible discours du locataire ; mais en face je peux très bien contrer en le dépeignant comme une personne vivant seule dans 120m2 qui empêche une famille avec deux enfants en bas âge d’emménager dans leur bien situé juste à côté d’une école, alors qu’il travaille à une heure de là. Pour la coupure des APL, il s’agit d’une obligation du bailleur de notifier la CAF, à laquelle je me suis donc plié “à mon plus grand regret”.

Dernière modification par doubletrouble (19/08/2022 21h28)

mimizoe1 · #38

C’ est ça : Maximum ferme et tout en douceur : "A mon grand regret" …

Pour la "supériorité" d’ y installer une famille, prioritairement à un célibataire, ce n’ est pas un argument "de droit", mais social ; Le juge peut en tenir compte, mais pas s’ appuyer dessus comme argument de décision.
Par contre, il peut retenir la configuration de votre aile, qui vous empêche de jouir entièrement de votre logement (étage/escalier) rendant nécessaire le départ du locataire, (faute d’ arrangement de cohabitation amiable )

En fait, je parlais de ce passage "Il pourrait aussi accorder un délai supplémentaire au locataire afin que ce dernier puisse se retourner. Cela ne fonctionne que si le juge estime que votre locataire est de bonne foi et ne profite pas de la situation"…
Un délai de préavis 18 mois avant devrait effectivement lui laisser tout le loisir de trouver quelque chose ; Une réponse "j’ ai pas trouvé" devra être dûment justifiée (d’ où ma question sur les réelles possibilités locales, qui peuvent être des freins de location disponibles)
Tant mieux donc si le relogement est possible à prix abordable et offres de location annuelles existantes; A Brest (frais d’ essence en moins) ou en campagne; Le principal, c’ est que ce soit possible et non utopique !

Et tant mieux si vous ne comptez pas vous installer prochainement ! cela aurait été très tendu, et cela rend les choses plus faciles à distance …

A vous suivre ..

Dernière modification par mimizoe1 (19/08/2022 22h08)

TyrionLannister · #39

DT,

Vous avez bien du courage, et votre aventure me renforce ma décision de vendre mon dernier bien immobilier en France pour au moins 3 raisons:

1 - En France, la surprotection du locataire est délirante. Ici on peut ejecter le locataire presque quand on veut car une fois passé la première année la location devient "by the month" par default dans la plupart des états. Vous pouvez donc augmenter le loyer ou demander au locataire de partir à votre convenance, ce qui parait la moindre des choses vu que c’est VOTRE bien. En Floride si le locataire ne paie pas le loyer pour pouvez demander à la police de l’evincer après seulement 7 jours de retard moyennant une décision de justice très rapide. Quelques info ici.

2- la rentabilité à Paris était modeste, avec l’encadrement des loyers, elle est ridicule. Mon loyer "maximum" autorisé depuis l’encadrement est de 30% inférieur à ce que je pratiquais avant l’encadrement, et je n’avais jamais de vacance locative. Je suis passé de 4.5% à moins de 3% de rentabilité brute (!). Depuis l’encadrement, je prefère louer a vil prix a un ami, et maintenant qu’il a décidé de partir en province, je vends.

3- les démarches administratives: la declaration LMNP est fastidieuse, je dois y ajouter la CFE, liquider le bien va me libérer de la paperasserie francaise jusqu’à ce que je fasse valoir mes droits à la retraite. De ce coté la une bonne nouvelle, je ne m’attendais à presque rien et la simulation montre environ 2000 euros par mois, ca sera toujours çà de récupéré.

L’immobilier à Paris est resté a des prix élevés malgré la mise en place de l’encadrement des loyers. Je vais en profiter et utiliser cet argent pour acheter un 80/100m2 a Miami Beach dans un immeuble art déco. En attendant la retraite, le logement sera loué pour le double du loyer de Paris pour un capital investi identique.

Bon courage par la suite de votre aventure, j’espère que vous aller dégager votre cafard dans les meilleurs délais.

Dernière modification par TyrionLannister (19/08/2022 22h43)

Roupettes · #40

C’est bien vous montrez deux extrêmes, la France qui sur-protège le locataire (les gens) et les usa qui sur-protège le propriétaire (les biens).

Sympa pour le "cafard"… vous avez choisi votre côté, hélas la partie la moins intéressante de ce rejeton de la perfide Albion et de Lafayette: le busines avant tout quitte à écraser sans pitié les plus faibles.

lachignolecorse · #41

Doubletrouble, je vous trouve bien gentil et patient avec votre locataire. Je comprends très bien la situation et je compatis mais je vous conseillerai les points suivants :
- je n’ai pas bien compris si vous étiez dépendant du locataire pour accéder au chantier, mais si c’est le cas, trouvez une solution pour que ça ne le soit plus. Chacun chez soi. Et si vous avez un doute sur son honnêteté, mettez les moyens adaptés (sans psychoter non plus car vos écrits ne laissent pas transparaître une malhonnêteté évidente de sa part).
- vous ne devriez pas attendre 2 mois pour reprocher le non-paiement d’un loyer. Si votre locataire ne vous paie pas le loyer de juin, relancez dès mi-juin gentiment. À partir d’un mois de retard, je passe à "l’offensive" officiellement.
- vous indiquez que votre locataire n’a pas payé juin et juillet, par contre il a payé août. Selon moi, il n’a pas payé août mais juin avec 2 mois de retard. Il est toujours en retard de 2 mois (juillet et août).

Il ne faut pas noircir le tableau, les locataires qui connaissent leurs droits connaissent aussi leurs devoirs. Donc communiquez gentiment avec lui pour résorber le litige des 2 mois de loyer en retard. Vous verrez bien sa bonne/mauvaise foi. J’ai réglé 95% de mes soucis locatifs de la sorte. On se fait parfois des films…

Concernant la CAF, vous avez eu raison, et c’est aussi obligatoire de leur signaler les non-paiements. Ce signalement suspend le versement des APL. C’est une des raisons pour lesquelles je refuse de les toucher directement.

Pour récupérer votre logement, il vous faudra passer par la résiliation de bail 6 mois minimum avant la date anniversaire par huissier comme cela vous a été indiqué. Surtout ne pas louper la date.

Vous pouvez aussi être plus présent sur le site, vous arranger pour le croiser et faire passer vos messages. J’ai une de mes locataires qui était en retard de paiement, elle me donnait des dates qu’elle ne respectait pas. Elle n’a pas eu de chance car j’avais un chantier qui se trouvait entre son logement et la porte d’entrée de la résidence. Elle m’a trouvé sur son chemin à chaque échéance promise… j’ai eu gain de cause très rapidement.

L’immobilier, c’est du relationnel et c’est parfois épuisant…

joe75 · #42

Pour la nouvelle problématique ( l’impayé): à partir du moment ou le bailleur signale un impayé à la CAF, la CAF va demander l’établissement d’un échéancier pour l’apurement de la dette , il faut donc déjà voir si le locataire est disposé à en faire un.
Pour faire écho au message de Tyrion, le juge ( si la dette n’est pas réglée pendant les plusieurs mois avant l’audience ) va systématiquement ( si possibilité d’étaler la dette dans le temps) accorder un délai de paiement. La résiliation ne sera effective que si non respect de l’échéancier.

Pour terminer, il ne semble pas avoir lu de votre part de tentative de relance téléphonique pour le règlement de la dette, donc compliqué d’établir des stratégies si vous êtes dans le flou sur ses intentions. Je crois comprendre qu’il a tendance à se cacher et faire le mort, mais cela n’empêche pas de lui laisser des messages vocaux/sms /ou sur sa porte. Il y a des locataires qui ont une grande faculté à se trouver des excuses, mais pour d’autres le simple fait de devoir donner des excuses peut les user ( et vous avez manifestement trop tardé pour la demande d’explication )

Dernière modification par joe75 (20/08/2022 05h43)

Caratheodory · #43

Je ne pense pas que le locataire de DT soit un cafard. Il s’agit plus probablement d’un être humain.

Essayons un instant de voir la situation de son point de vue. C’est un salarié, probablement modestement payé (sinon il aurait pu préempter la maison). Il paye un loyer dérisoire pour un vaste appartement, sans doute assez inconfortable qu’il loue depuis 16 ans. Il n’a probablement aucune envie de partir et pourrait tout faire pour rester.

Les lois sont effectivement très favorables aux locataires en France. Je n’avais pas vu passer cette disposition des 2 ans qui a piégé DT. Je pensais naïvement qu’il était facile de donner congé à un locataire pour y habiter soi-même, ce n’est pas le cas.

Si la loi est ce qu’elle est, il faut à mon avis en rechercher la raison dans les attitudes politiques en France qui ne sont pas les mêmes qu’aux USA. Imagine t’on l’Abbé Pierre américain?

Les autorités françaises veulent à tout prix éviter les trailer parks et limiter aux cas désespérés (épaves alcooliques, toxicomanes, communautés marginales) le phénomène des sans-abris dans la population présente régulièrement sur le territoire. Elles ne se sont jamais résolues à construire et gerer le parc ultra-social ultra-low-cost qui pourrait remplir le role des trailers parks aux USA. Une partie du parc privé joue ce rôle, mal entrenu, vétuste, passoire thermique. Le bien que vous louez, DT, est dans ce cas. Ça ne fait sens de les rénover que pour y habiter soi même. Il est dans cet état puisqu’il n’est pas vraiment possible de répercuter les coûts des travaux sur les locataires. Les autorités sont au contraire très ambitieuses quant au confort du logement social (qui existe aux USA mais n’est pas l’objet de tant de sollicitude qu’en France).

Je ne ferai pas de conjecture sur leurs motifs, je me borne à constater.

Je pense que DT va arriver à ses fins mais il ne faudra pas faire d’erreur si ça va devant le juge, la méthode froide et impitoyable à la B2K est la seule possible. Le locataire en a fait une en ne payant pas.

Dernière modification par Caratheodory (20/08/2022 08h35)

doubletrouble · #44

Roupettes a écrit :
vous avez choisi votre côté, hélas la partie la moins intéressante de ce rejeton de la perfide Albion et de Lafayette: le busines avant tout quitte à écraser sans pitié les plus faibles.

C’est un point de vue ; d’un autre point de vue, la Floride est probablement l’un des états qui respectent le plus les libertés individuelles. Le gouverneur De Santis y fait un travail louable : la Floride est l’un des seuls états qui a empêché les employés d’être virés s’ils ne désiraient pas se faire injecter avec un sérum expérimental [1] ; et le seul état qui protège les écoliers contre une propagande non désirée [2] (dans d’autres, on envoie la police harceler les parents qui ne sont pas satisfaits de "la vie scolaire" [3]).

Quant aux "plus faibles" : en Chine, on dit "可怜之人必有可恨之处" - les misérables ont souvent* un côté détestable - c-a-d qu’il y a souvent une raison au fait de rester pauvre. Ce n’est pas un point de vue neutre que de considérer tous les "pauvres" comme de petites créatures innocentes et sans défenses - "les plus faibles" - martyrisées par "la société" et qu’il faudrait protéger et dorloter comme de grands enfants. Je viens d’un milieu pauvre et j’ai une connaissance intime des travers qui font que les pauvres restent pauvre - sans parler de défauts moraux, ou de travers culturels, l’effet "panier de crabe" et la culture de classe sont déjà des barrières redoutables ; et l’intériorisation des discours victimaires sape la volonté de passer outre ces barrières. L’abandon devient en effet confortable et logique : c’était inévitable, après tout, puisque la société est [insérez un adjectif en -iste ici].

Je n’ai pas creusé la véracité de l’histoire, mais je trouve cet article : L’édifiante histoire de la fratrie Malo ou comment s’en sortir sans parents ni argent superficiellement beaucoup plus intéressant que les pleurnicheries que les socialistes ont enseigné aux habitants des "quartiers populaires" avec l’ardeur des missionnaires du XIXème siècle. Curieusement, tous mes camarades issus de "quartiers populaires" qui s’en sont sortis ont intuitivement suivi les préceptes de l’aîné Malo :

Roman Malo a écrit :
«Je veux que notre histoire leur donne l’envie d’investir à deux cents pour cent dans eux-mêmes pour ne pas ressembler à des pauvres ni physiquement ni intellectuellement (…) Le problème numéro un, ce n’est pas le système quoiqu’il soit critiquable, ni les autres. C’est l’absence d’exigence envers soi-même. Si je peux déclencher un déclic chez une seule personne, j’aurai rempli la mission que nous a laissée notre mère en nous élevant… à savoir nous élever.»

[1] Governor Ron DeSantis Signs Legislation to Protect Florida Jobs
[2] DeSantis Bans CRT From K-12 Classrooms Despite Absence From Curriculum et Ron DeSantis signs the so-called ’Don’t Say Gay’ bill : NPR
[3] Twisted measure to silence voices at school board meetings: arrest them et Loudoun County father arrested at school meeting says daughter was raped by boy in girls’ bathroom | Daily Mail Online

* (la version originale est plus catégorique que ma traduction - voyez, je ne me suis pas non plus totalement affranchi de ce biais…)

Dernière modification par doubletrouble (20/08/2022 08h47)

Caratheodory · #45

Les phénomènes que vous décrivez dans les classes pauvres ont leurs analogues dans les autres classes, y compris les riches, ou les moyens, ou les moyens supérieurs.

Elles ne leur causent pas du tort sur les mêmes plans.

Pour reprendre l’exemple de l’Abbé Pierre, si vous êtes un catholique profondément croyant, et persuadé que le souverain bien est l’union mystique avec Dieu après votre mort, vous allez avoir un rapport très complexe voire hostile à la richesse.

St François d’Assise (qui est le modèle éthique de ce type chrétien) était né dans une famille riche, l’abbé Pierre dans une famille bourgeoise, Jorge Bergoglio dans une famille de classe moyenne.

Et puis il y a Matt. 19:24…..

Je ne vois pas comment interpreter cela autrement qu’un jugement comme quoi les riches se font du tort a eux-mêmes sur le plan spirituel.

Ce qui peut engendrer des figures éthiques comme fra Jerôme Savonarole (un autre rejeton des classes dominantes d’ailleurs).

Il a vraiment fallu y aller très fort pour que l’éthique du capitalisme puisse émerger dans certains milieux chrétiens d’Europe du Nord. De plus ils avaient fini par s’aligner sur les juifs quant aux bienfaits spirituels de l’accès direct aux textes sacrés. Donc ils ne pouvaient ignorer cette histoire de riche, de chameau et d’aiguille.

Je suis personnellement agnostique, et ne suis pas du tout fan de Savonarole -ni de Lénine- mais j’ai un peu de mal avec la position de TL.

Quoi qu’il en soit il ne faut pas mélanger la morale et le business. Sinon on va dans le mur.

Ce constat a eu des effets sur mes opinions politiques, j’ai appris à rejeter tout discours dans lequel je sens le parfum de l’éthique de conviction. La seule éthique politique que j’accepte maintenant est l’éthique de responsabilité. Mais ça n’a pas été simple. Au départ, quand on sort de l’oeuf, du cocon, on peut avoir des illusions… Si on commence à penser en termes de les gentils vs les méchants, ça peut aller très loin….

Dernière modification par Caratheodory (20/08/2022 10h01)

doubletrouble · #46

@Caratheodory : Ma lecture personnelle de Matt. 19:24 c’est que l’attachement aux biens matériels, et passant, au monde physique, est une puissante distraction au développement spirituel. C’est un constat assez universel parmi les grandes religions (à la notable exception de cette curieuse secte protestante qui prèche le Gospel de la Prospérité). Cependant, l’absence de cette distraction ne garantit pas non plus un développement spirituel harmonieux : il existe bien d’autres pièges, comme l’orgueil - superbia - dont peut faire preuve celui qui par son ascétisme se croit devenu supérieur moralement aux autres. Savonarole semble un bon exemple.

Je crois que tant que la richesse n’est que l’effet de bord d’un développement personnel positif, c’est quelque chose de relativement neutre. En revanche, si l’on recherche la richesse pour elle-même, que ce soit par soif de plaisirs terrestres ou de pouvoir, on est sur le chemin de la distraction. Le jeune Roman Malo me semble avoir des aspirations saines, en cherchant avant tout à protéger sa famille.

Un très bon texte ici : The Morality of Wealth - Jewish Theological Seminary

ISMAR SCHORSCH a écrit :
In this view, poverty is not a virtue nor wealth a vice. The only individual in the Torah denied the right to amass a fortune on principle is the king, in whose hands it can so readily lead to a perversion of power. At best the prophetic tradition tolerates a limited monarch subject to the dictates of divine law (Deuteronomy 17:14-20).

As for the rest of us, Judaism tries to persuade us that money ought not to be an ultimate value in our lives, but rather a force for doing good in the lives of others.

Voyez, c’est ce que j’aime ici : nous pouvons passer d’une sordide histoire d’impayés locatifs à des considérations éthiques voire théologiques

Dernière modification par doubletrouble (20/08/2022 10h51)

Bernard2K · #47

doubletrouble a écrit :
Voyez, c’est ce que j’aime ici : nous pouvons passer d’une sordide histoire d’impayés locatifs à des considérations éthiques voire théologiques

Et puis c’est tellement plus plaisant que de faire ce qu’il y a à faire !

Je vous reconnais bien là : de longues discussions dès que possible, mais la LRAR n’est toujours pas envoyée.

Roupettes · #48

Dt, je ne suis ni pour la façon usa ni la notre.
Tyrion a lancé ce hors sujet en montrant du mépris pour les "petites gens" (il déshonnore un pseudo/avatar dont il n’est pas à la hauteur…)

J’ai ma théorie perso sur la "pauvritude", étant fils de prolos et moi même chauffeur poids lourd, habitant dans une ville cosmopolite pleine de qualités et de cas soce.

Ps: vous adorez les hs philo/theologiques pensant que ça vient du forum IH, j’ai lu pareil sur divers forums "auto" avec un niveau parfois tout aussi élevé.

Fin du hs

doubletrouble · #49

@Bernard2k : Hahaha, vous marquez un point

Rassurez-vous, j’envoie la LRAR dès que mon artisan me donne le feu vert, promis Je profite de ce temps mort pour faire relire ce que je prévois d’envoyer à mon ami avocat, au cas où.

Par ailleurs, je suis en train de regarder où acheter le moins cher possible la petite caméra que vous avez testé sur une autre file, je vais en poser une en plus de fermer les issues.

@lachignolecorse : En fait, il s’agit d’une grande bâtisse en L, dont les deux ailes sont séparées (les portes donnant sur la tourelle avec l’escalier en pierre sont actuellement condamnées de mon côté). Nous faisons des travaux dans la plus petite partie du L, le locataire résidant dans le corps principal. Nous ne dépendons donc pas de son bon vouloir pour accéder au chantier, mais sa présence va tôt ou tard devenir bloquante (je veux installer la chaufferie au RdC de son aile, par exemple ; et une fois les travaux terminés dans notre partie, il ne sera plus possible de passer d’un étage à l’autre sans rouvrir les portes donnant sur la tourelle - et donc donnant accès à son aile de la bâtisse).

Les moyens qui seront mis en œuvre pour sécuriser le chantier sont basiques : sous prétexte d’éviter que l’humidité puisse rentrer, car nous allons faire l’électricité, les issues seront condamnées lorsque les artisans ne sont pas sur le chantier. Je vais de plus poser la petite caméra conseillée par @Bernard2k. Il s’agit d’éviter que de rage, le locataire s’amuse à dégrader ce qui a été fait (il suffirait de tagger le nouvel empoutrement en chêne pour le défigurer durablement). Comme dit plus haut, je ne comprends pas son processus de pensée, donc je préfère me protéger et dissuader même s’il ne fera probablement rien.

@lachignolecorse et @joe75 : A tort ou à raison, j’interprète sa tendance à faire le mort comme une aversion au contact humain. Par ailleurs, il est très discret dans le bourg et a une attitude fuyante avec les artisans également. J’en déduis que si je l’appelais ou faisais en sorte de le croiser, pour une conversation nécessairement déplaisante même en l’enrobant avec beaucoup de sucre, il le vivrait probablement encore plus mal que par courrier. C’est pour cela que j’ai sauté cette étape, sans compter que, comme mentionné au dessus, je préfère sécuriser les lieux avant de le "réveiller". Je confesse également que la probabilité de manquer de prudence à l’oral dans un dossier qui risque de s’avérer technique me fait préférer les courriers. Au moins je sais ce qui ira dans le dossier adverse, et on ne pourra pas m’accuser de pressions psychologiques (appels fréquents…).

@Roupettes : Vous savez, pour une fois c’est sur ma file, donc n’hésitez pas à HS, cela ne me dérange pas (et les décideurs pressés peuvent utiliser la molette de leur souris, c’est fait pour). N’hésitez pas à partager les adresses de ces forums auto de qualité, si tout se passe bien j’aurais mon permis le mois prochain, ça m’intéresse !

Dernière modification par doubletrouble (20/08/2022 12h46)

Iqce · #50

C’est quand même surprenant ; vous semblez DT parler plusieurs langues couramment et avoir fait d’excellentes études; vous êtes un épidémiologiste virologue potentiel (et j’en oublie je pense) doublé d’un sceptique à fort esprit critique, un fin politologue et j’en passe (et pas des moindres : érudit, esthète etc).
MAIS vous avez besoin de consulter un ami avocat pour des infos de base disponibles en 2 clics sur le net puis les membres du forum (des fois que votre ami ait acheté son diplôme en Russie ? Que les infos du net soit bidonnées par des hackers à la solde de…?) et vous n’agissez guère.
Je n’ai pas réussi de grandes études, mais je trouve cela incohérent.

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