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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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[+1]    #1 05/03/2022 12h18

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J’hésite beaucoup au sujet d’une décision et j’aimerais la soumettre à la sagesse collective de notre communauté sous forme de sondage informel.

Le dernier bien immobilier que j’ai acheté (et dans lequel je vis actuellement) se compose des 3 étages (200m2) d’un immeuble du XVIème siècle, mais le local commercial au rez-de-chaussée ne m’appartient pas. J’avais comme projet de l’acheter aussi afin de détenir l’immeuble en entier et dissoudre la copropriété.

Le local de 60m2 me coûterait 40k frais de mutation inclus, et vient avec un locataire stable en place payant 320€ par mois.

Les recommandations du HCSF m’ont comme pas mal de monde mis des bâtons dans les roues pour obtenir un financement conventionnel, mais j’ai obtenu à la place une offre de prêt personnel pour 30k€ sur 10 ans à 2,49% avec assurance.

Je ne vous cache pas que ce taux et cette durée m’agacent ; certes l’opération aurait un TRI solide, mais à la base je voulais maximiser le cashflow, et en empruntant sur une durée si courte il ne serait que d’une vingtaine d’euros par mois…

J’hésite donc entre trois options :

- J’accepte le prêt et j’achète le local - ce ne sont pas des conditions optimales, mais je devrais quand même avoir un rendement potable à la fin. En supposant que les prix immobiliers restent stables, et que je n’ai pas de vacance locative…

- J’accepte le prêt, mais je n’achète pas le local - le prêt n’est pas à déblocage immédiat, je dispose de 6 mois pour le demander. Quand on voit l’inflation actuelle et l’assèchement de la liquidité en dollars, j’ai l’impression que les robinets du crédit vont se tarir d’ici quelques mois. Disposer d’une ligne de crédit de 30k à 2,49% sur 10 ans sera peut-être désirable si d’ici un an les banques ne proposent plus que du 5-6%… ?

- Je rejette l’offre - elle expire le 10 Mars. A noter, je peux obtenir 13% du budget de mes travaux de rénovation de la part du propriétaire du local en vertu des règles de la copropriété.

Qu’en pensez-vous ? Que feriez-vous à ma place ?

Mots-clés : emprunt, inflation, sondage


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[+1]    #2 05/03/2022 12h43

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Bonjour,

les conseilleurs ne sont pas les payeurs mais puisque vous le demandez, je vous donne mon avis. Sans hésitation, j’accepterai le prêt pour acheter le local. D’abord, l’affaire n’est pas mauvaise (vous indiquez un TRI très correct), mais surtout, vous achetez une certaine tranquillité en étant propriétaire de tout l’immeuble.

Tenez-nous informé de votre décision.

Bien à vous,


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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[+1]    #3 05/03/2022 12h44

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Bonjour Doubletrouble,

Le taux est pas terrible…mais personnellement je le prendrais qu’en même afin d’être l’unique propriétaire de l’immeuble.

Vous pouvez toujours renégocier votre prêt ultérieurement mais le montant est pas très élevé donc pas forcément intéressant…

En plus vous avez un locataire fiable sur ce local.

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[+1]    #4 05/03/2022 12h46

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DT,

Sans hésitation à votre place, je rachète les murs via ce prêt perso : l’intérêt global du projet va bien au delà du prix modeste pour posséder tout l’immeuble ou de quelques euros mensuels en trop payé théorique sur un taux sans grand enjeu vu le petit capital emprunté.

En plus, comme nous allons vers l’inflation, outre le fait que le bien vous passerait peut être sous le nez, il pourrait par exemple revenir plus tard à la vente dans quelques années bien plus cher que cette opportunité que vous avez la.

Foncez 😁

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[+1]    #5 05/03/2022 13h04

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Coût total de votre crédit : 3.900€

Coût si vous aviez 1% assurance comprise: 1.500€

Si vous aviez eu un meilleur taux vous l’auriez fait sans hésiter à priori. La tranquillité de posséder l’immeuble en entier vous coûte donc en quelques sorte 2.400€. c’est pas cher payé, même avis que les autres.

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[+1]    #6 05/03/2022 13h16

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Vous pouvez l’acheter et renégocier le prêt à posteriori avec une autre banque en rachat de prêt. Vous aurez tout le temps de faire appel à un courtier ou faire le tour des popotes pour voir.

Je l’achèterai aussi.

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[+1]    #7 05/03/2022 13h38

Membre (2019)
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Bonjour DoubleTrouble,

Je suis du même avis que les intervenants précédent, la différence de taux n’aura qu’un impact minime sur le TRI global compte tenu du montant emprunté.

Il serait dommage de louper cette opportunité car même si vous souhaitez revendre l’immeuble par la suite, c’est tout de même un sacré avantage de pouvoir le revendre en entier si je puis dire avec le fameux local en rdc.

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[+1]    #8 05/03/2022 14h09

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Bonjour,

J’achète le local, lequel au final à de bonnes chances de me rapporter autant voir plus que l’utilisation de la somme par les temps qui courent et en prime j’obtiens une grande "sérénité résidentielle et patrimoniale" !

Dernière modification par Iqce (05/03/2022 14h10)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #9 05/03/2022 14h20

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Bonjour,

Même avis que la majorité. J’achète.
Et tant qu’à faire, si c’est encore possible j’utilise le crédit perso Boursorama à 0.95% qui me coûtera moins cher et me fera rembourser plus vite (j’ai emprunté fin 2021 30000 € sur 10 ans  à 0.75% mais les taux sont remontés).
Si c’est refusé pour cause d’endettement trop important, je valide à 2.49% (en me disant que j’aurai pu mieux faire, mais que vu le montant, le cout total n’est pas si important).

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[+1]    #10 05/03/2022 14h22

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Je pense moi aussi qu’il faut l’acheter pour avoir l’immeuble en entier.
La tranquillité que ça apporte offre une plus value immédiate.
Mais le commerçant en place a un droit de préemption si la vente ne porte que sur son commerce.droit de préférence

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#11 05/03/2022 14h32

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@toufou : Dans le cas présent la préemption n’est pas à craindre : j’ai voulu simplifier l’exposé du problème mais dans le cas présent le propriétaire actuel du local est le futur locataire.


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[+1]    #12 05/03/2022 15h32

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Idem, j’achèterai, le "prix" du crédit sur un tel montant étant accessoire par rapport à l’enjeu de posséder l’immeuble.

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[+2]    #13 05/03/2022 17h08

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J’achète le local et je prends le prêt, même si le taux n’est pas fabuleux… Même avec un taux à 4%, j’achète ! Dissoudre la copro et être le seul maître à bord constituent un gros atout, de plus le rendement est correct. A mon sens, votre approche est perfectionniste, vous vous voulez le "top du top" avant de vous engager. Parfois, il suffit de savourer une bonne affaire, malgré une ou deux imperfections…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (05/03/2022 17h15)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#14 05/03/2022 17h46

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Eh bien, je ne m’attendais pas à une telle unanimité ! Je pense que mon plan d’action sera donc le suivant : je vais accepter l’offre mais en refusant l’assurance. Si le prêt est accordé dans ces conditions, je me lance.* Sinon, je vais peut-être continuer de chercher un financement un peu plus satisfaisant. Je donne l’impression de faire la fine bouche, mais avec les travaux que je fais en ce moment je ne veux pas non plus trop "charger la mule" au niveau dettes à court terme.

Cela dit, Kabal a raison : je pourrais toujours renégocier et regrouper tout ça. Je vais aussi gratter du côté de chez Boursorama.

* sinon, plus fourbe : dans le contrat il est indiqué que l’on peut exercer son droit de renonciation lors de la souscription en envoyant un recommandé dans les 30 jours. Je crois avoir vu mentionné quelque part sur le forum cette technique de sioux pour se débarrasser d’une garantie coûteuse et inutile sans compromettre l’accord ?

Peut-être ici : Peut-on résilier une assurance de prêt consommation ou d’étudiant ? mais je crois avoir vu cela plus récemment…

Dernière modification par doubletrouble (05/03/2022 17h51)


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[+1]    #15 05/03/2022 17h54

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Votre investissement sera de 10.000€, avec un cash flow quasi nul, mais un remboursement mensuel de 282€. En 10 ans, vous serez propriétaire des murs sans dette. Ces murs valent aujourd’hui 35.000€ environ.

Cela veut dire que vous avez un rendement hors inflation de 13.5%. Pas trop mal pour un investissement en brique, je trouve.

En outre, la tranquillité d’être proprio de l’intégralité de l’immeuble lui donne une plus value certaine, et une facilité de revente évidente.

En outre, cela diminue vos frais. Enfin, si vous aviez un syndic pro…

Bref: achetez sans hésiter.

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[+1]    #16 05/03/2022 18h04

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Cela a l’air d’être une bonne affaire même si le financement n’est pas terrible, vous allez pouvoir faire des économies d’échelle en supprimant les frais de copropriété ce qui augmente encore plus l’intérêt de l’opération. 

En tout cas vous avez réussi astucieusement à contourner la règle de limite d’endettement.

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[+1]    #17 05/03/2022 18h10

Membre (2020)
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Sans aucune hésitation acheter pour sortir des frais et complexité de la copro. En plus l’affaire, sans faire briller les yeux n’est pas mauvaise.


Tout seul on va plus vite, ensemble on va plus loin

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[+1]    #18 05/03/2022 19h22

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Comme tous les précédents intervenants, dans le but d’être "chez moi" j’achète sans trop me poser de questions.

Belle opération, même si inattendue.

Mais je me poserais quand-même 2 questions :
-Pourquoi le propriétaire actuel du local veut-il le vendre, puis en devenir le futur locataire ?

-Quelles assurances en avez-vous ?

Accessoirement, à la marge, va t-il y avoir des changements dans le quartier, ou même au niveau législatif, concernant ce local ou l’ensemble des locaux alentour ?

Dernière modification par Aigri (05/03/2022 19h27)


Donne un cheval à celui qui dit la vérité, il en aura besoin pour s'enfuir.

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[+1]    #19 05/03/2022 20h44

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Si j’étais à votre place j’achèterais
pour pouvoir voir vos couleurs flotter fièrement au sommet de l’immeuble…
et cohérence de propriété sans autrui à gérer
au fait, y aurait-il un sous-sol caves au dessous quand même ?


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#20 05/03/2022 22h15

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@Aigri : À la base c’est moi qui ait contacté le propriétaire. Je savais quand et à quel prix il avait acheté le local et le montant de son ancien loyer. J’ai innocemment suggéré qu’il serait dommage qu’il doive payer 13% de tous mes travaux sur la couverture et la façade, alors que le local m’intéresse et que cela simplifierait la gestion de l’immeuble. Et je lui ai proposé de le reprendre à son prix d’achat mais avec un loyer minoré et bloqué pendant la durée du bail.

@Job : Il y a en effet une grande cave que je contrôle déjà smile

Dernière modification par doubletrouble (05/03/2022 22h23)


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[+1]    #21 06/03/2022 09h19

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Le cas m’inspire les commentaires suivants au delà de la sortie du statut de la copropriété :

1 - L’achat du local vous permet également de couvrir le risque de l’installation d’un commerce "non désiré" sous votre résidence principale. Tout se passe bien avec le propriétaire actuel, mais une évolution rapide ne peut être exclue.

2 - Le local peut il être reloué facilement en cas de vacance ? Est il transformable en logement le cas échéant ?

3 - Le couple prix d’achat bas / loyer minoré vous expose à une imposition sur le prix de marché.

4 - Avez vous abordé l’aspect fiscal en ce qui concerne les loyers - cela risque d’être saignant à l’IR ?

5 - Le financement des travaux (qui me semblent importants) est il assuré ? L’immeuble est il classé ?

6 - N’oubliez pas de transférer l’assurance de la copropriété dès l’achat du local…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (06/03/2022 18h23)

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#22 06/03/2022 10h01

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Merci pour ces questions très pertinentes, @Canyonneur75.

L’emplacement de l’immeuble est on ne peut plus "prime", donc je ne m’inquiète pas trop d’une vacance locative. Toutefois il s’agit d’une petite ville (15000 habitants) et avec le stress auquel est soumis l’économie depuis déjà deux ans, c’est une éventualité. L’activité de l’entreprise (orientée médical/handicap/3ème âge) me semble toutefois résiliente et a d’ailleurs survécu à la crise COVID.

Il serait probablement possible de transformer ce rez-de-chaussée en habitation, mais il faudrait engager de lourds travaux.

Le financement des travaux est assuré par une ligne de crédit de 30k inclue dans l’emprunt immobilier qui a servi à acheter les étages d’habitation et environ 40k de cash que j’ai tiré de la vente de mon PEA et budgété à cet effet.

Je cherche à obtenir le label de la fondation du Patrimoine pour cet immeuble, avant de le faire inscrire à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ce qui demande plus de temps). Par ailleurs, la ville a prévu des subventions pour le centre-ville mais je n’ai pas encore fait de demande : j’ai un peu de mal à identifier l’interlocuteur approprié !

Pour le coup, la copropriété ne me coûte absolument rien pour l’instant : il n’y a pas de syndic, ni d’assurance, ni quoi que ce soit. Comme je ne suis pas très familier avec les complexités liées aux copropriétés et que je subodore que le fait que l’actuelle ne me coûte rien indique probablement que les choses ne sont pas en règle, j’ai en effet bien envie de la dissoudre pour évacuer purement et simplement le problème.

Dernière modification par doubletrouble (06/03/2022 10h06)


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[+1]    #23 06/03/2022 10h16

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Dans le cadre d’une revente, dans cinq ans ou trente ans, sachez qu’un bien sans copro est toujours, mais alors toujours prioritaire sur un bien avec copro, en particulier pour les investisseurs avertis. Que la copro soit gratuite ou payante, la seule mention de "copro" rappelle à l’acheteur des souvenirs avec les syndics…
Rastignac


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[+1]    #24 06/03/2022 10h19

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Petit bémol sur la santé potentielle de votre locataire :

Il s’agit sans doute d’un SAAD, dont une grande partie du ÇA dépend du département via APA ou PCH.
Par chez moi, même si le contexte peut être un peu différent du vôtre, leur volume d’activité régresse de 20% minimum pour les meilleurs, faute de personnel, l’obligation vaccinale ayant encore renforce la difficulté à recruter des postes terrain.
L’assemblée de mon département a voté une aide rétroactive sur 18 mois dont le fléchage leur est destiné, car sinon plus de la moitié des acteurs devraient sans grand doute se déclarer en cessation de paiement avant l’été. Le département a lui même dépensé en APA environ 30% de moins en 2021 qu’avant covid.
La principale variable d’ajustement sur cette activité est la réduction des charges fixes avec une centralisation de retour dans les acteurs multi implantés afin de survivre à la crise latente actuelle, dit autrement, la suppression d’un bureau satellite et des charges liées peut être une solution d’urgence au problème.

Mais peut être que je fais fausse route…

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#25 06/03/2022 10h58

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@serenitis : Je ne peux pas être trop précis car il deviendrait alors trivial de déterminer mon adresse, mais il ne s’agit pas de SAAD (auquel cas je serais en effet beaucoup moins confiant).


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