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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 24/09/2018 16h45 → IPomme : étude de cas fictive (achat d'un immeuble de rapport) (fiscalité, immeuble de rapport, immobilier, imposition)

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Salut tout le monde ! big_smile

Mon message fait suite à la précédente discussion sur mon post de présentation : https://www.devenir-rentier.fr/t18320. Du coup, je viens demander des conseils ici.

Je réexplique en quelques lignes. Ma femme et moi souhaitons acheter notre premier bien (nous avons choisi de nous orienter vers un immeuble de rapport pour diverses raisons) mais nous bloquons au niveau de la fiscalité… Pouvez-vous m’éclaircir un peu plus à ce sujet là svp ?

iPomme a écrit :

Pour conclure : Nous nous sommes renseignés mais j’avoue coincer sur la fiscalité…
Nous espérions avoir un immeuble qui s’autofinance (au minimum) et éventuellement avoir un mini cash-flow (qui serviraient à payer les éventuels travaux).
C’est surtout au niveau des impôts. Si j’ai bien compris, prenons un exemple :

Achat d’un immeuble à 200 000€ location nue avec des revenus locatifs 20 000€ annuels.
Sur les 20 000€, nous avons bien les 17,2% CSG à payer puis les 30% ? Ce qui fait 47,2% ?
Si je reviens à nos salaires (les 41 000€). Du coup, ils additionnent avec les 20 000€ donc ça donnerait 61 000€ ?

Il reste la location meublé. Mais du coup, il faut trouver un immeuble qui est déjà loué en meublés (dans le cas contraire, impossible de mettre dehors les locataires actuels). Puis, je ne peux pas me permettre d’acheter un immeuble sans locataire pour y effectuer des travaux sans rentrer d’argent car nous aurons la mensualité du crédit à rembourser (sauf que j’ai entendu dire qu’il était possible de décaler les premières mensualités : 6 mois, 1 an…). Est-ce possible ?

Quelques questions avant de passer le cap. Mais nous sommes grandement motivé et quoiqu’il arrive, nous le ferons tôt ou tard ! lol

Ceci dit, savez-vous vers qui nous pouvons nous tourner pour avoir des renseignements ? Conseiller patrimonial ? Notaire ?

Je vous remercie d’avance pour vos futures messages.
À bientôt !

Dernière modification par iPomme (24/09/2018 16h47)

Mots-clés : fiscalité, immeuble de rapport, immobilier, imposition

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#2 24/09/2018 16h58 → IPomme : étude de cas fictive (achat d'un immeuble de rapport) (fiscalité, immeuble de rapport, immobilier, imposition)

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Bonjour

Je vous invite a lire le forum , et surtout des livres sur l’investissement locatif ,à comprendre ce qu’est une charge, un calcul de rentabilité etc .

les détails sur les modalités de credit ( differés etc ) sont vraiment secondaires quand vous serez prets a chercher un bien.

je vous encourage également a commencer " petit" 
Cdt

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#3 24/09/2018 18h06 → IPomme : étude de cas fictive (achat d'un immeuble de rapport) (fiscalité, immeuble de rapport, immobilier, imposition)

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Que ce soit un immeuble, un appartement ou autre location nue, le calcul est le même. Exemple pour votre immeuble :
revenus fonciers bruts (= loyers HC) 20000
charges déductibles
intérêts d’emprunt 1000
assurance d’emprunt 500
assurance PNO 500
taxe foncière 2000
travaux entretien, réparation ou amélioration 1000
total charges déductibles : 5000
revenus fonciers nets imposables 15000
IR 30 % x 15000 = 4500
PS 17,2 % x 15000 = 2580
revenus nets nets = 7920
rentabilité nette nette : 7920 /220000 (en incluant frais de notaire et divers) = 3,6 %
Ce qui n’est pas fameux.

Après, je rejoins Timinel : si vous avez des questions de ce niveau, c’est que vous n’êtes pas prêt à investir ! Lisez le forum, lisez un ou deux bons bouquins sur l’investissement locatif, et vous devriez y voir plus clair d’ici quelques semaines seulement.

Dernière modification par Bernard2K (24/09/2018 18h06)

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#4 24/09/2018 18h34 → IPomme : étude de cas fictive (achat d'un immeuble de rapport) (fiscalité, immeuble de rapport, immobilier, imposition)

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Ok, merci pour vos réponses !

Cela confirme ce que je pensais déjà pour la location nue… 47,2%, c’est énorme et ça risque d’être très compliqué. Le but étant de l’autofinancer, là c’est pas top.

Je vais donc suivre vos conseils… Merci à vous.

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#5 25/09/2018 19h27 → IPomme : étude de cas fictive (achat d'un immeuble de rapport) (fiscalité, immeuble de rapport, immobilier, imposition)

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iPomme a écrit :

Cela confirme ce que je pensais déjà pour la location nue… 47,2%, c’est énorme et ça risque d’être très compliqué.

Vous sembliez indiquer dans votre premier message que les 47,2 % s’appliquent sur les revenus bruts. Or, je vous ai expliqué que cela s’applique sur les revenus nets, charges déduites. Ca fait une certaine différence. Donc, non, je ne pense pas que ce que je vous ai expliqué soit exactement la même chose que ce que vous pensiez.
En revenus fonciers, il y a divers moyens pour réduire les revenus nets, pour réduire la base d’imposition, et notamment :
- travaux pour créer du déficit foncier.
- Cosse ancien.

Ensuite, laissez moi vous faire remarquer que, pour la location meublée, on a aussi 47,2 % qui s’appliquent sur les revenus nets ! Oh, ça alors ! Sauf que, grâce aux BIC au régime réel, on peut fortement baisser, voire annuler, les revenus nets pendant des années. N’empêche que, quand ces revenus nets vont remonter suite notamment à la fin des amortissements les plus courts, il seront bien imposés à 47,2 %.

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