Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group

En parcourant la présentation du T1-2015 :



Si on considère l’immobilier aux coûts d’acquisition, nous sommes à $8,4 Md de patrimoine.

Mais cette valorisation est probablement conservatrice, car en prenant le Net Operating Income à $148 M * 4 = $592 M en annualisé, avec un taux de capitalisation à 6,5% (la dernière JV s’est faite à un taux de capitalisation de 5,25% ; mais je suppose qu’il s’agit des meilleures propriétés), nous arrivons à $9,1 Md, sans comptabiliser les 8% inoccupés ($50 M de NOI capitalisés à 9% nous donne $0,6 Md supplémentaires).

En réajustant les capitaux propres comptables, cela nous fait un Actif Net Réévalué entre $3,8-4,5 Md, soit une décote de 32-42% par rapport au cours actuel.

lesson1 a écrit :

Le CEO Michael Glimcher n’est pas du genre à vendre son action au rabais (cf. rachat par Washington Prime) et ne prévoit pas de levée d’équité dans les conditions actuelles de marché, ce qui est rassurant. Disons que sans problème opérationnel majeur ni changement important des taux d’intérêts, c’est un pari intéressant.

Je le crois également !

Publication du Q2 hier
Légère baisse du taux d’occupation de 92.9% à 92.3% compensée par une hausse des loyers de 1.5%.
Le FFO hors élément non récurrent passe de 0.44 à 0.48 grâce notamment aux acquisitions.
Maintien de la guidance (qui avait été relevé en Q1) : 1.64 sur le FFO / 1.83 sur l’AFFO

A noter dans le transcript call :
We also have previously mentioned our willingness to issue common equity, but current pricing is far from levels that make sense for the Company to consider. Cela me semble clair et tres appréciable.

Long 325 titres en MV de 11% Position #6
J’envisage d’externaliser ma MV et de renforcer.

Cdt,

Dernière modification par Alexis92 (06/08/2015 11h55)

Une présentation datée du 16 septembre dont les planches sont utilisées dans cet article de Brad Thomas

Des infos en page 8 sur le re-développement d’espaces Sears. Un peu de disclosure avec dorénavant les ventes des locataires dans les malls (358$/sqft au Q2 hors non-core properties). Le développement pour les propriétés appartenant à la JV avec O’Connor est toujours autant mis en avant (alors que détenues qu’à 51%) au contraire des 7 malls "non-core" dont on a aucune info (si ce n’est que le NOI chute d’une année sur l’autre).

Les résultats du Q3 sont prévus le 3 novembre.

En bonus, une "analyse" baissière (écrite par un automate):
[undisclosed analyst] rates WP Glimcher as a sell. The company’s weaknesses can be seen in multiple areas, such as its feeble growth in its earnings per share, deteriorating net income, poor profit margins and generally disappointing historical performance in the stock itself.

Dernière modification par lesson1 (24/09/2015 13h18)

Bon Q4 reporté.
Depuis son plus bas de mi fevrier l’action rebondi de 20%.

L’occupation progresse
Le FFO pour 2016 est attendu à 1.76-1.82 ce qui est une bonne nouvelle.
La structure bilantielle s’améliore grace aux cessions et aux refinancements.

Mon ressenti est que nous sommes dans un turn around avec un changement de ressenti du marché sur WPG. L’analyst call montre bientôt que le cours est sous valorisé et que le next step sera des rachats d’actions à moyen terme.

Oui Namo, je me doutais bien de recevoir une réponse du genre: Ca dépend du contrat de prêt en question

J’essayerais de regarder dans les rapports des sociétés si je trouve matière là-dessus. Ce qui me démange ici, si vous avez d’autres éléments de réponses, c’est: Un emprunteur fait défaut sur un prêt "non-recourse" où il y aurait un bien défini en garantie, et le prêteur ne peut réclamer le manque (s’il y en a un) à la société de manière générale ? Pas forcément un autre bien en garantie, mais sur  les actifs libres restants, ou au moins sur le cash en banque (ou au minimum, que cette somme reste due, même si elle devrai être payée plus tard). Ca me paraîtrait terriblement favorable à la société et aux actionnaires si c’est le cas. Le style: Un actif défini de perdu, c’est ça au pire, et rien d’autre, même pas des ennuis (j’ai un gros doute tout de même, mais comme je ne maîtrise pas le sujet …)

EDIT: J’ai mis un peu le nez dans les 10-K, et il semble que la majorité des crédits sur les malls soient du "non-recourse", et qu’effectivement, les emprunteurs (donc les GGP, WPG, CBL…) peuvent choisir à tout moment de faire défaut sur un de leur crédit, donner les clés, et merci au revoir ! Je trouve ça assez génial personnellement (pour les sociétés, je ne voudrais pas être le prêteur)

GGP a une colonne dans la liste des dettes pour indiquer si le crédit est "recourse" ou non, et le crédit du mall cité dans l’article Bloomberg est "non-recourse" (comme la très grande majorité de leurs crédits):


WPG précise en bas de la liste de la majorité de ses dettes:

WPG 10-K a écrit :

Note: Substantially all of the above mortgage and property related debt is nonrecourse to us.

Toujours pour WPG, a propos de petits soucis avec un de leurs mall, et le fait qu’ils ne payent plus:

WPG a écrit :

During the third quarter of 2015, we were informed that a major anchor tenant of Chesapeake Square, located in Chesapeake, Virginia, intends to close their store at the property during the first half of 2016. [..]  taking into consideration the above mentioned impending closure. This analysis yielded a shortfall in estimated undiscounted future cash flows against net book value. [..] Furthermore, on October 30, 2015, we received a notice of default letter from the lender and have commenced discussion with the special servicer regarding the $62.6 million non-recourse mortgage encumbering this property

De manière générale à propos du financement, WPG explique que:

WPG a écrit :

Any such indebtedness may also have full or limited recourse to the borrower or be cross-collateralized with other debt, or may be fully or partially guaranteed by WPG

Il est bien fait référence dans le 10-K de WPG à 5 malls comme indiqué par l’article Bloomberg:

WPG a écrit :

We have identified five mortgage loans that have leverage levels in excess of our targeted leverage and have plans to work with the special servicers on these non-recourse mortgages. We have commenced discussions on the loans encumbering [liste des malls] [..] We received notices of default [..] We expect that these three properties will be transitioned to the lender in the first half of 2016. [..] The mortgages on these five properties total $302.0 million and we will improve our leverage once they are transitioned to the lenders.

Tout n’est pas "non-recourse" chez WPG, mais la majorité, le détail:

WPG a écrit :

The total balance of mortgages was approximately $1.8 billion as of December 31, 2015. At December 31, 2015, certain of our consolidated subsidiaries were the borrowers under 34 non-recourse loans and one partial-recourse loan secured by mortgages encumbering 39 properties, including two separate pools of cross-defaulted and cross- collateralized mortgages encumbering a total of six properties. Under these cross-default provisions, a default under any mortgage included in the cross-defaulted pool may constitute a default under all mortgages within that pool and may lead to acceleration of the indebtedness due on each property within the pool.

Chez CBL, où quasiment tous les crédits sont "non-recourse", comme quoi ça peut être sacrément intéressant:

CBL a écrit :

During 2014, we recorded a gain on extinguishment of debt of $87.9 million which consisted primarily of $89.4 million related to a gain on extinguishment of debt from the transfer of three Malls to their respective lenders in settlement of the non-recourse debt secured by the Properties.

Chez SDRL, c’est plus difficile, un défaut déclenche les autres:

SDRL a écrit :

As of December 31, 2015, we had $8.3 billion of interest-bearing debt secured by, among other things, liens on our drilling units. In addition, all of our loan agreements contain cross-default provisions, meaning that if we are in default under one of our loan agreements, amounts outstanding under our other loan agreements may also be in default, accelerated and become due and payable.

Mais en tout cas, étant long sur CBL (mais c’est ici pareil sur WPG), je suis agréablement surpris par cette flexibilité qu’ont les sociétés avec leurs malls qui ont des crédits "non-recourse" derrière: Ils peuvent simplement ne plus payer et tout ce que le prêteur peut réclamer, c’est le mall. C’est pratique et très sécurisant en tant qu’actionnaire je trouve. Je ne savais même pas.

Dernière modification par Mevo (22/06/2016 21h59)

Que le broker ne puisse rien au changement de nom, c’est une évidence. Par contre, il n’y a de raison qu’un changement de nom enclenche la fiscalité. J’ai du WPG chez Binck et DeGiro et mon PRU fiscal n’a pas changé chez Binck. C’est juste DeGiro qui ne sait pas gérer les changements de nom.

Mevo a écrit :

WPG owns stores leased to Sears - 56 properties that consist of 11.6% of GLA (gross lease area) and 1.1% of ABR (annualized base rent)

Il y a beaucoup de surface louée à Sears, mais financièrement en soi, c’est pas la fin du monde. Se poserait alors le problème du manque d’Anchor, et le fait d’avoir une grosse surface vide, etc .. Mais est-ce que Sears attire désormais tellement de monde que ça ? Une cloture de tous les Sears, même si ça serait un gros boulot et un gros challenge, pourrait même se révéler positif au final, en redéveloppant les surfaces (éventuellement en loisir ou autre).

Il se pourrait que ce soit plus attractif, et que ça rapporte bien plus (vu ce que ça semble rapporter actuellement …)

Je suis d’accord avec vous. Je vois cette situation plutôt comme une opportunité. Si nous étions dans la file Seritage, nous aurions peut-être plus d’écho
Je ne vois pas pourquoi Seritage constitue une superbe opportunité grâce à la possibilité de redistribuer les surfaces mais pas WPG ou CBL. Cela tient peut-être à la qualité des malls, mais je n’ai pas les éléments pour juger (et je suis indifférent à la mode des plus beaux malls car ils ne rapportent que des "clopinnettes"). Par contre, je ne crois pas que tous les "anchors" de WPG fassent faillite en même temps. On a donc moins de risques qu’avec Seritage et à sa dépendance à Sears. J’adore ces situations où le marché imagine la fin du monde, ou des malls en l’occurrence. Je n’y crois pas (mais je peux me tromper) et suis donc ravi de pouvoir renforcer WPG et CBL à ces cours qui offrent un rendement supérieur à 10%.

Déontologie : je suis actionnaire de WPG et CBL

Je suis du même avis. La dette ne semble pas vraiment se réduire au même rythme que les cash-flows. Je pense également que les ventes ne dégagent pas beaucoup de cash, qui est de toute façon consommé dans les capex de maintenance (54.3m)  + les projets de redéveloppement (135.2m) + le dividende ( 221.1m).
En effet, ces dépenses (au total 410.6m) ne sont pas totalement couvert par le AFFO (393.1m),

Disclaimer: Je suis actionnaire

Dernière modification par Stouf (05/03/2017 20h18)

Juste pour signaler quelques achats d’insiders après la baisse du cours.


Je sais bien qu’IH et d’autres ont fait la douloureuse expérience que ces achats sont parfois mal inspirés (il suffit de regarder la première page de cette fille pour s’en convaincre), mais lorsque l’on parle d’une entreprise qui irait droit vers la catastrophe, j’ai tendance à les trouver très rassurants.

Mevo a écrit :

Mais en tout cas, étant long sur CBL (mais c’est ici pareil sur WPG), je suis agréablement surpris par cette flexibilité qu’ont les sociétés avec leurs malls qui ont des crédits "non-recourse" derrière: Ils peuvent simplement ne plus payer et tout ce que le prêteur peut réclamer, c’est le mall. C’est pratique et très sécurisant en tant qu’actionnaire je trouve. Je ne savais même pas.

Et en bonus, ils peuvent même racheter le mall à une valeur inférieure au prêt qu’ils ont laissé sur les bras des creanciers. En tout cas, c’est ce que vient de faire WPG qui augmente ainsi la rentabilité de son ex-ancien mall. La perte est pour les prêteurs. Pas très "fair" peut-être mais efficace !

Extrait confcall :

Louis G. Conforti a écrit :

This week, we completed a discounted payoff of the $87.3 million loan secured by Mesa Mall for $63 million. Think about it like this, Mesa Mall is the quintessential dominant secondary asset. It was just too darn levered. Whereas the yield on the previous loan was 9%, the yield today after the $24.3 million lender write-down is 13%. So Mark will detail the financial happenings during the quarter, and I just want everyone to rest assured that every action we undertake, whether for capital spend for redevelopment, or in effect, buying back Mesa Mall. All of those are subject to risk-adjusted scrutiny.

Source

Info trouvée grâce à ceci.

Déontologie : actionnaire WPG ET CBL

Dernière modification par okavongo (16/05/2017 21h55)

Pour WPG comme pour CBL, j’ai l’impression que le meilleur proxy actuellement, c’est regarder le cours de bourse des 10 premiers locataires.

Le marché ne se préoccupe plus de la NAV et semble corréler partiellement les cours de bourse du bailleur à celui de ses locataires.

Si j’ai compris le document lié, vous pouvez si vous avez plus de 12.000 actions demander de nouvelles actions.
Sinon, ou si vous ne souhaitez pas de nouvelles actions, vous aurez une part du cash;
J’ai lu, une estimation de 82cts par action.