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#76 06/02/2017 21h51 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

Banni
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Francoisolivier, c’est vrai, je n’avais pas pensé à ca. Mais est-ce lourd proportionnellement ? Je suppose que pas trop (sans savoir réellement ce que ça représente en terme de chiffres). L’électricité à priori tombe à proche de zéro wink Il y a la taxe foncière à payer pour des locaux vides, à les chauffer un peu en hiver, etc, etc …Il y a effectivement quelques charges à payer, normalement remboursées par le locataire.

AJE: Qu’ils choisissent de déléverager d’abord, ça a un sens. D’ici quelques temps, si les choses vont bien et que le cours reste bas, je pense qu’on y arrivera aux rachats d’actions. Et ça sera excellent pour l’actionnaire. Si jamais le cours est remonté "naturellement" avant, ça sera pas mal aussi.

Je suis content qu’ils payent la dette avant et mettent un peu de coté d’abord, et pourtant je suis un fan des buybacks à ce niveau de décote.

Dernière modification par Mevo (06/02/2017 21h56)

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#77 06/02/2017 22h41 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

Administrateur
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Mevo a écrit :

Il y a beauoup de surface louée à Sears, mais financièrement en soi, c’est pas la fin du monde. Se poserait alors le problème du manque d’Anchor, et le fait d’avoir une grosse surface vide, etc .. Mais est-ce que Sears attire désormais tellement de monde que ça ? Une cloture de tous les Sears, même si ça serait un gros boulot et un gros challenge, pourrait même se révéler positif au final, en redéveloppant les surfaces (éventuellement en loisir ou autre).

Il se pourrait que ce soit plus attractif, et que ça rapporte bien plus (vu ce que ça semble rapporter actuellement …)

Vous avez tout à fait raison, sauf que l’on en sait rien (de si Sears attire du monde ou pas) ! Il faut aussi refinancer les développement et c’est long et coûteux. Il y aussi des engagements contractuels avec les autres locataires du magasins (dans le cas où il n’y ait plus d’anchor) que nous ne maîtrisons pas. Et enfin, le remplacement de l’anchor par autre chose dépend de l’attractivité du centre commercial.

Sur Cominar, on a vu ce que la fermeture "imprévue" de Target Canada a donné…

Le mieux c’est ce qui se passe à présent : une fermeture progressive des emplacements Sears et un redéveloppement progressif des-dits emplacements.

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#78 06/02/2017 22h47 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Vous avez raison IH. Moralité: Il faut que vous soyez plus positif sur la file Sears, pour que le jour où ils lancent une augmentation de capital, il y ait du monde pour souscrire. Je blague biensûr wink

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#79 06/02/2017 23h38 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Mevo a écrit :

WPG owns stores leased to Sears - 56 properties that consist of 11.6% of GLA (gross lease area) and 1.1% of ABR (annualized base rent)

Il y a beaucoup de surface louée à Sears, mais financièrement en soi, c’est pas la fin du monde. Se poserait alors le problème du manque d’Anchor, et le fait d’avoir une grosse surface vide, etc .. Mais est-ce que Sears attire désormais tellement de monde que ça ? Une cloture de tous les Sears, même si ça serait un gros boulot et un gros challenge, pourrait même se révéler positif au final, en redéveloppant les surfaces (éventuellement en loisir ou autre).

Il se pourrait que ce soit plus attractif, et que ça rapporte bien plus (vu ce que ça semble rapporter actuellement …)

Je suis d’accord avec vous. Je vois cette situation plutôt comme une opportunité. Si nous étions dans la file Seritage, nous aurions peut-être plus d’écho wink
Je ne vois pas pourquoi Seritage constitue une superbe opportunité grâce à la possibilité de redistribuer les surfaces mais pas WPG ou CBL. Cela tient peut-être à la qualité des malls, mais je n’ai pas les éléments pour juger (et je suis indifférent à la mode des plus beaux malls car ils ne rapportent que des "clopinnettes"). Par contre, je ne crois pas que tous les "anchors" de WPG fassent faillite en même temps. On a donc moins de risques qu’avec Seritage et à sa dépendance à Sears. J’adore ces situations où le marché imagine la fin du monde, ou des malls en l’occurrence. Je n’y crois pas (mais je peux me tromper) et suis donc ravi de pouvoir renforcer WPG et CBL à ces cours qui offrent un rendement supérieur à 10%.

Déontologie : je suis actionnaire de WPG et CBL

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#80 07/02/2017 07h27 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Oui mais si sears ou macy’s ferment, les reits wpg, srg,cbl, etc devront trouver un autre anchor.
Et il n’y a pas foule comme remplacant car les anchors traditionnel sont plutot en train de fermer des magasins.

L’autre solution, transformer en autre chose (cinema, resto, fitness)
C’est long et couteux.

Edit :
> Je ne vois pas pourquoi Seritage constitue une superbe opportunité grâce à la possibilité de redistribuer les surfaces mais pas WPG ou CBL.

Le problème que je vois c’est que tous les REITs voire les retailers (sears, target, jcp, macy’s)
veulent faire la même chose au même moment :
- Coté retailers fermer des magasins
- Coté reits transformer en cinema, resto, fitness, …

On fini par se cannibaliser si sur 2km à la ronde, il y a 5 centres de fitness dans des zones commerciales.

WPG et CBL sont aussi une opportunité, mais les petits plus de seritage que je vois :
- Lampert a interet à privilegier Seritage. S’ils ferment un mall et que cela embete WPG il s’en moque.
- Meilleure qualité des malls.

Dernière modification par francoisolivier (07/02/2017 12h15)

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#81 05/03/2017 16h52 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Le Q4 est sorti: Financial News Release| WPG
Sans grande surprise par rapport aux prévisions, l’AFFO par action est de $1.78 en 2016. Les ventes d’actifs continuent et vont encore se poursuivre en 2017. Par conséquent, les prévisions d’AFFO pour 2017 prennent un coup et la guidance s’établit entre $1.62 et $1.68.

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#82 05/03/2017 19h01 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Je suis un peu déçu par ses résultats.

L’AFFO baisse quand même pas mal et malgré les ventes, les projections de Dette/Ebidta reste assez forte.
Les programmes de re développement semblent avoir encore du mal à porter leur fruits.

Cela laisse supposer que les ventes ont été réalisées à des prix assez faible.

Dernière modification par AleaJactaEst (05/03/2017 20h13)

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#83 05/03/2017 19h49 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Je suis du même avis. La dette ne semble pas vraiment se réduire au même rythme que les cash-flows. Je pense également que les ventes ne dégagent pas beaucoup de cash, qui est de toute façon consommé dans les capex de maintenance (54.3m)  + les projets de redéveloppement (135.2m) + le dividende ( 221.1m).
En effet, ces dépenses (au total 410.6m) ne sont pas totalement couvert par le AFFO (393.1m),

Disclaimer: Je suis actionnaire

Dernière modification par Stouf (05/03/2017 20h18)

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#84 06/03/2017 18h44 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Monsieur le marché s’occupe de la correction avec un cours de -5% à 8,90$.

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#85 06/03/2017 19h25 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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En fait, -2,5% seulement; le reste est le détachement du dividende mal pris en compte par Google Finance.


"After all, you only find out who is swimming naked when the tide goes out." W. Buffett

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#86 06/03/2017 20h44 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Stouf a écrit :

Je suis du même avis. La dette ne semble pas vraiment se réduire au même rythme que les cash-flows. Je pense également que les ventes ne dégagent pas beaucoup de cash, qui est de toute façon consommé dans les capex de maintenance (54.3m)  + les projets de redéveloppement (135.2m) + le dividende ( 221.1m).
En effet, ces dépenses (au total 410.6m) ne sont pas totalement couvert par le AFFO (393.1m),
Disclaimer: Je suis actionnaire

+1 pour le message.
D’un autre coté ce n’est pas forcement complètement négatif :
- Si WPG se débarrasse de mall de qualité moindre où le redéploiement est en pur perte, c’est un moindre mal
- Les redéploiement doivent permettre dans le futur d’augmenter les revenus et la NAV 

Il faudrait éviter le cercle vicieux ( besoin de sous donc vente d’actif, vente d’actifs donc baisse de FFO, Baisse de FFO donc pas possible de lever de la dette ou un AK,  pas possible de lever de la dette ou un AK donc  besoin de sous et vente d’actifs )

Dernière modification par francoisolivier (06/03/2017 20h57)

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#87 06/03/2017 21h12 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Donc FO, la solution serait de couper le dividende smile

Ceci dit, avec un payout ratio de 60/70%, normalement le cash réinvesti devrait "travailler". Selon le management ce cash travail à  des taux de 15% (même si la période considérée est floue).

C’est pour ça que ces 6-7% de capi réinvestie chaque année devrait faire croitre le NOI.
Il faut juste savoir si c’est une capex de maintenance ou pas smile je pense que y a un peu des deux, une part des travaux qui sert a réparer un mall qui s’use, l’autre part qui sert à l’améliorer.

Je pense que Stouf et moi, aurions aimé que ce cash réinvesti soit plutôt de l’upgrade que de la maintenance, mais soit…

Sinon Peter Lynch disait que dans un cas comme ça il faut regarder les chiffres.

A priori le nombre de mall au USA ne décroit pas.
Les ventes par surface augmentent ces dernières année (je crois chaque année depuis 15 ans), et ce même en 2016.
La demande pour relouer les espaces vides existent et ne semble pas faiblir.

Ceci dit, on peut penser que les "pressions" sur les malls seraient plus du domaine du structurel (donc amenée à durée) que du domaine du cyclique.

Dernière modification par AleaJactaEst (07/03/2017 11h45)

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#88 12/03/2017 20h56 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Petit Up, WPG est passé cette semaine en dessous des 8 usd.

Un point qui n’a à mon sens pas assez été évoqué est que WPG possède des Malls mais pas que, ils ont aussi des strips mall : se sont des centres commerciaux ouverts.

Quand on regarde les foncières de strips, comme Brixmor, on voit que la décôte est beaucoup plus faible que pour les malls fermés.

Ainsi je pense que même si les malls de WPG ne sont pas terribles, leurs strips ne méritent pas la même décote.

En cas de petite correction sur les marchés, WPG pourrait encore baissé jusqu’à 6.5usd je pense. La question est de savoir s’il faut attendre pour acheter smile

Le protectionnisme et la croissances des US font et feront, à mon sens, que les prix de la construction immobilière ne va pas baisser. Les malls et les strips pourront être recyclés si besoin.

Dernière modification par AleaJactaEst (12/03/2017 22h58)

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#89 12/03/2017 22h52 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Bonjour,

pour ma part j’en ai repris un peu à 9,21$, avant la date ex-div.
En lisant le Q4, je m’étais fait les réflexions suivantes :
1) le AFFO Payout était faible à 56%,
2) mais l’AFFO a décru de 7% entre 2015 et 2016,
3) et la guidance 2017 entre 1,62 et 1,68$ implique jusqu’à 10% de baisse supplémentaire.
4) Les revenus sont en baisses de 5,1% au Q4/2016

Conclusion : Dividende très bien couvert, mais perspectives en baisses. Pas de hausse de dividende à espérer. Donc je garde ce que j’ai et j’encaisse tranquillement.

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#90 12/03/2017 23h00 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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La baisse provient ou proviendrait de la vente des malls dit "pourris"; de l’augmentation du cout de la dette et de la réduction de la dette.

Je suis cependant d’accord avec vous, les derniers résultats et guidances sont pas très enthousiasments.

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#91 16/03/2017 16h30 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Bonne nouvelle, Brad Thomas vient de passer à vendre sur WPG.
Ca ne vaut pas Bill Ackman mais bon, pas loin smile

Selon lui la stratégie du groupe d’attendre que "l’orage passe" n’est pas bonne.

Le groupe devrait selon lui être plus actif dans son recyclage des malls. Il voudrait qu’il s’en débarrasse d’au moins 20. (ce qui est en fait quasiment ce qui est prévu …)

J’espère que mister market nous donnera l’opportunité de racheter du WPG sous les 7 usd.

Dernière modification par AleaJactaEst (17/03/2017 13h54)

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#92 19/03/2017 21h06 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Sur les mêmes bases que le calcul pour CBL, admettons que WPG consacre tout son FFO au remboursement de sa dette.

Il faudrait 8.5 ans pour tout rembourser.

En estimant les Malls à la même valeur que ceux de CBL, on trouve environ 7.2B de valeur.

On aurait donc, en théorie, au bout de 8.5 ans, 4.6x fois la mise actuelle.

Il faudrait cependant être "sûr" de la valeur de ces malls sur le marché secondaire…

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#93 05/04/2017 16h12 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Juste pour signaler quelques achats d’insiders après la baisse du cours.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7104_wpg_insiders.png

Je sais bien qu’IH et d’autres ont fait la douloureuse expérience que ces achats sont parfois mal inspirés (il suffit de regarder la première page de cette fille pour s’en convaincre), mais lorsque l’on parle d’une entreprise qui irait droit vers la catastrophe, j’ai tendance à les trouver très rassurants.

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#94 27/04/2017 22h19 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Résultats du 1er trimestre pour WPG

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5515_wpg.jpg

Les prévisions de FFO pour l’année sont légèrement réhaussées de 2 centimes dans une fourchette de 1.64 à 1.70$ par action, soit un ratio cours/FFO de 5,5.
Pas cher mais il y a beaucoup de dettes et la qualité des commerces difficiles à apprécier d’ici.

Un extrait du commentaire du CEO, c’est moi qui ai mis en gras deux remarques:

CEO de WPG a écrit :

…While our glasses are far from rose tinted, the hysteria has reached a fever pitch and it’s now time for more a rational assessment of the cash flow characteristics of WPG and our entire peer group. A binary path mindset is now pervasive within the space whereby eCommerce is pitted against physical space. The idea of ‘winner take all’ is just plain silly albeit valuation in many instances is akin to a de facto liquidating trust. There exists a symbiotic relationship between physical space and eCommerce which affords us an opportunity upon which we will continue to capitalize…

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#95 27/04/2017 23h15 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Je sais pas si certains on le même sentiment que moi, mais je m’attends à ce que le cours plonge si Sears annonce un chapter 7 ou 11.

Rien n’est jouer d’avance, mais je me dis que peut être, dans ces conditions on pourrait mettre la main sur du WPG pour 7/8 usd.

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#96 16/05/2017 11h00 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Après quelques renforcement du CEO le 5 mai, on voit que Bruce Berkowitz s’est joint à la partie.
340 500 actions en date du 31 mars. Sachant que le cours a continué à plonger, il y a de fortes chances qu’il se soit renforcé depuis aujourd’hui.

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#97 16/05/2017 12h14 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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C’est quand-même fou. Il se renforce sur WPG, Seritage et Sears.
Je vois deux interprétations :
- il pense que Sears ne va pas couler ;
- il pense que Sears va couler mais que les actifs très élevés ET que les autres malls arriveront à relouer facilement les emplacements.

Dans les deux cas, c’est un sacré pari sur le retail.

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#98 16/05/2017 19h10 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Mevo a écrit :

Mais en tout cas, étant long sur CBL (mais c’est ici pareil sur WPG), je suis agréablement surpris par cette flexibilité qu’ont les sociétés avec leurs malls qui ont des crédits "non-recourse" derrière: Ils peuvent simplement ne plus payer et tout ce que le prêteur peut réclamer, c’est le mall. C’est pratique et très sécurisant en tant qu’actionnaire je trouve. Je ne savais même pas.

Et en bonus, ils peuvent même racheter le mall à une valeur inférieure au prêt qu’ils ont laissé sur les bras des creanciers. En tout cas, c’est ce que vient de faire WPG qui augmente ainsi la rentabilité de son ex-ancien mall. La perte est pour les prêteurs. Pas très "fair" peut-être mais efficace !

Extrait confcall :

Louis G. Conforti a écrit :

This week, we completed a discounted payoff of the $87.3 million loan secured by Mesa Mall for $63 million. Think about it like this, Mesa Mall is the quintessential dominant secondary asset. It was just too darn levered. Whereas the yield on the previous loan was 9%, the yield today after the $24.3 million lender write-down is 13%. So Mark will detail the financial happenings during the quarter, and I just want everyone to rest assured that every action we undertake, whether for capital spend for redevelopment, or in effect, buying back Mesa Mall. All of those are subject to risk-adjusted scrutiny.

Source

Info trouvée grâce à ceci.

Déontologie : actionnaire WPG ET CBL

Dernière modification par okavongo (16/05/2017 21h55)

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#99 16/05/2017 23h03 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Bonne remarque okavongo, mais de ce que j’ai compris, il ne peuvent faire cela qu’une fois car je ne pense pas qu’une banque ou un préteur n’est pas prêt à lui refaire cette fleur une deuxième fois.

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#100 17/06/2017 00h47 → Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group (washington prime group, wp glimcher)

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Petit résumé du point de vue de Bruce Berkowitz sur WPG (en juin 2017) :

Il rappel que :

- WPG à vendu à O’Connor, un fond privé, 49% de 5 propriétés en Juin 2015, pour une valorisation totale des propriétés à  1.625B usd, soit un cap rate de 5.25%.
- WPG à vendu à O’Connor, un fond privé, 49% de 7 propriétés en Mai 2017 pour une valorisation totale des propriétés à 600M usd, soit un cap rate de 5.25%.

Ces prix sont brut des mortgages. C’est à dire que si la propriété vendue 100 avait 80 de mortgages, WPG à toucher (environ) 10 et s’est séparé en même temps de 49% du mortgage. Du coup, si ces mortgages étaient en soi très avantageux, peut être qu’ils ont un peu fait "monter" le prix des propriétés.

Difficile de dire si ces 12 propriétés étaient la crème de la crème de WPG, mais selon lui

Son fond, fairholmes détient une position longue sur WPG. Il qualifie le portefeuille de propriétés de " owns a good, diverse portfolio of locations"

Personnellement ce qui me rassure un peu, c’est de savoir que si BB trouve une décote sur SRG, il en trouve une aussi sur WPG. Ca me semble bien cohérent. A l’époque où j’avais posé cette question au membre de l’IF qui défendaient leur thèse sur SRG, j’avais n’avais pas eu de réponse.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par AleaJactaEst (17/06/2017 01h10)

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