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#1 07/08/2020 19h12

Membre (2015)
Réputation :   4  

En 2018 la REIT de parcs d’activités commerciales DDR Corp a été séparée en deux spin-off, Site Center (SITC), qui a déjà son sujet (Site Centers (ex DDR Corp) : foncière US de parcs d’activités commerciales ), et Retail Value Inc (RVI).

SITC a gardé les meilleurs actifs, RVI a récupéré le reste (notamment les actifs portoricains) et un paquet de dettes, le but étant de liquider le portefeuille et de rendre ce qu’il reste aux actionnaires. J’avais personnellement revendu l’année dernière, vu qu’avec le levier énorme (à ce moment-là) c’était compliqué d’évaluer ce que ça valait vraiment. Toutefois avec le Covid et la chute du cours, j’y ai rejeté un oeil après la publication des résultats cette semaine ( Retail Value Inc. Reports Second Quarter 2020 Operating Results | Seeking Alpha ) et ça me paraît assez intéressant d’y revenir.

Déjà, l’impact du Covid a l’air plus faible que pour les centres commerciaux et le recouvrement des loyers est bien plus élevé (63% pour le second trimestre, contre 38% pour URW par exemple).

Ensuite, je m’imaginais que personne ne voudrait de leurs actifs dans un moment pareil mais ils ont conclu deux ventes récemment, sans particulièrement brader les prix.

Il est possible de récupérer un Excel listant leurs propriétés (avec les loyers) sur leur site internet : Disposition Properties | Retail Value Inc. . En jouant avec (attention il faut prendre en compte le fait qu’RVI ne détient pas totalement certains parcs) et en suivant les ventes j’ai pu voir que ça tournait généralement autour de 10 ans de loyers. En partant là-dessus, en ajoutant le cash et en soustrayant tout le passif du dernier rapport, j’obtiens une valeur d’environ 1 milliard contre une market cap de 270 millions aujourd’hui, soit presque x4. Ca paraît énorme mais d’une part c’est loin d’être la seule SIIC/REIT en ce moment à avoir des ratios cassés, et d’autre part rien n’indique que les assets restants seront vendus à ce tarif-là aussi, notamment ceux portoricains. Pour ces derniers la société n’en a en effet pas vendu un seul depuis son existence, et certains ont été endommagés par Maria en 2017, de quoi refroidir les investisseurs potentiels. En outre ils représentent la moitié du PF aujourd’hui. Toutefois même en appliquant des marges de sécurité sévères j’obtiens toujours un résultat supérieur à la market cap actuelle.

Ok, mais pourquoi investir sur RVI et ses actifs pas terribles plutôt que sur n’importe quel autre REIT/SIIC qui ont aussi des ratios très intéressants en ce moment ? Je vois les avantages suivants :
-l’impact limité du Covid, déjà cité
-l’objectif de liquidation du PF, qui va lever progressivement l’incertitude sur sa valeur intrinsèque (alors que concrètement pas grand chose ne pousse les REITs classiques à se rapprocher de leur NAV)
-le dividende est annuel et a l’air de se limiter au minimum pour garder le statut (je n’ai pas vérifié), le gros du cash flow sert au remboursement de la dette. Non seulement ça évite de se poser la question de la soutenabilité, mais en plus cela diminue le levier et participe aussi à lever l’incertitude sur la valeur

Bref, le temps joue pour l’actionnaire. Les propriétés portoricaines risque de nous rester sur les bras pendant un moment, mais si le reste est vendu on devrait avoir un rendement sympa et plus de dettes du tout.

Récemment un analyste a dû faire à peu près les mêmes calculs que moi (en plus poussé j’espère) : Retail Value +1.5% as Odeon makes bull case for valuation (NYSE:RVI) | Seeking Alpha

Using a couple of different methods for valuing RVI’s assets, Arnold believes fair value is in excess of $20 and "a real bull-case scenario may be in the $40s."

Le "real bull-case" correspond à peu près à mes 10 ans de loyers.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Mots-clés : reit (real estate investment trust), rvi, sitc

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#2 08/08/2020 11h22

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INTJ

A l’époque de la scission, j’avais vu passer plusieurs valorisations de la NAV au-delà de $30 l’action.

L’avantage est que dans le cas présent, cette NAV (si elle ne tombe pas entre temps) a vocation à être réalisée puisque c’est la raison d’être de la création de cette foncière ; donc on ne tombe pas dans l’écueil d’avoir une décote qui peut durer des années et des années.

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[+1]    #3 23/12/2020 16h45

Membre (2015)
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Petite update vu que RVI vient de vendre sa première propriété située à Porto Rico : Plaza Palma Real pour 50m$. Cela correspond à un rendement de 12% en se basant sur les loyers pré-covid. Pas si mal vu le contexte.

Attention cependant, en septembre ils avaient vendu une autre propriété (Riverdale Village, US mainland) à 17%. Les négociations en pleine crise du covid ont dû être compliquées.

Je mets à jour mon Excel en prenant le cash du dernier rapport + les 50m de la vente, en ajoutant la valeur des propriétés restantes en me basant sur un rendement x% (la liste et les loyers sont dispos sur leur site), et en soustrayant l’intégralité du passif et 22m$ pour le dividende versé récemment.

Avec un rendement de 12%, j’obtiens 741m$, pas loin de x3 par rapport à la market cap actuelle.
A 17%, j’obtiens 414m$, un petit +55%.
Et il faut aller jusqu’à 21% pour tomber en-dessous de la market cap actuelle.
Avec un 10% optimiste (qui correspondait à peu près aux ventes pré-covid en fait), on fait x3.5.

Encore une fois, beaucoup de foncières ont des décotes comparables à l’heure actuelle, mais comme dit précédemment les ventes vont mécaniquement la résorber, probablement plus rapidement.

Aujourd’hui les foncières US sont vertes mais RVI monte un peu plus que les autres à +5%, conséquence de cette annonce ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#4 15/04/2021 19h13

Membre (2015)
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C’est l’heure de la braderie chez RVI ! Trois ventes à des montants extrêmement décevants ont été annoncées en moins d’une semaine. N’ayant pas trouvé d’explication, impossible de savoir si c’est un accident de parcours ou si le reste des centres sera également vendu à de tels niveaux. Dans ce dernier cas, la marge de sécurité que j’avais estimée disparaîtrait purement et simplement.
Je préfère donc prendre mes gains (+26% YTD quand même), même si je réévaluerai tout ça si les prochaines ventes repartent dans le bon sens.

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#5 20/04/2021 11h44

Membre (2014)
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il faut voir la taille des centres par rapport a la taille totale.
Si on regarde Noble town, 168k sqft, si on prend un loyer moyen de $10, le multiple n’est pas delirant. A comparer a un prix d’achat de 31.5m en 2014.
Ce qui va determiner la recovery, ce sera le montant des ventes sur les gros centres.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#6 22/04/2021 19h21

Membre (2015)
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Pour Noble town le loyer moyen indiqué était plutôt de 15$. Et une autre vente vraiment pas terrible a été annoncée hier soir : Uptown Solon à 10.1m$, pour 182k sqft à 14$.

Après il est vrai que les derniers centres vendus sont à la fois plutôt petits et avec une liste de "key tenants" qui ne fait pas vraiment rêver, donc à voir. Mais la plupart de ceux restant ne sont pas spécialement glorieux non plus, bref pour l’instant je préfère attendre et regarder de loin.

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#7 09/06/2021 10h52

Membre (2014)
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Nouvelle vente Vente de Senorial plaza pour 20m
Pour le coup, Plan du site , vu que le centre etait quasiment vide, j’imagine que le prix correspond au cout du foncier a redevelopper a Porto Rico et comparé aux ventes de malls americains, ce n’est pas trop mal.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#8 17/07/2021 08h19

Membre (2015)
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Boom ! RVI a annoncé hier la vente de tous les assets portoricains restants pour 550 m$, ce qui explique le +10% absolument pas suspect d’avant-hier.

En faisant tourner ma moulinette avec les 8 actifs restants et le dernier bilan publié, j’obtiens les objectifs suivants :
-pessimiste mais pas tant que ça (vente à 20% comme à peu près les pires de cette année) 18$, +15% par rapport au cours actuel
-intermédiaire (15%) 32$, +34%
-(trop) optimiste (10%) 41$, +70%
Je ne prend pas en compte les loyers encaissés entretemps, donc il y a une petite marge de sécurité supplémentaire.

L’incertitude a chuté, mais l’upside aussi fort logiquement. A moins que le cours rediminue, et à quelques ajustements prêts, je pense que l’affaire est à peu près conclue de mon côté.

L’analyste que j’ai cité au 1er message alors que le cours était à 12$ et qu’il y avait encore pas mal d’incertitude avait vu plutôt juste :

Using a couple of different methods for valuing RVI’s assets, Arnold believes fair value is in excess of $20 and "a real bull-case scenario may be in the $40s."

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