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Forums des investisseurs heureux

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#51 21/04/2016 12h10 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Bonjour,

Pour ma part, j’ai une poche foncières cotées très long terme sur mon portefeuille IB (30%) financée à 100% par le découvert IB.
En contre partie, je m’impose un coefficient maximal de 1,5 au niveau de l’effet de levier

rendement 7%
coût du découvert: moins de 1%
ca booste gentiment la performance de mon portefeuille chaque année et réduit Normalement un peu la volatilité globale du portefeuille.

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#52 21/04/2016 12h17 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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simouss a écrit :

Les dividendes couvrent significativement les intérêts après imposition ?

Oui. Pour le moment. Mais je ne paie pas de prélèvements sociaux ni d’accompte sur dividende, n’étant pas résident français. Donc le prélèvement canadien est le seul impôt que je paie, et pour l’instant je constate que mon solde en CAD augmente tout seul.
Mais même avec les prélèvement sociaux, avec le prix d’il y a trois mois je pense que ça couvrait quand même. Avec l’accompte en plus, ça commence à faire beaucoup peut-être.

Le taux d’intérêt payé à IB pour la marge en CAD est de 2% en ce moment. Ces 2% sont calculés sur la somme empruntée. Donc ils sont à comparer au yield on cost, qui doit être dans les 8% brut sur mon petit panier, à vue de nez, mais je n’ai pas mon compte à portée de main pour vérifier.
De plus, il faudra faire le point d’ici quelques semaines/mois. Dream office a baissé son dividende par exemple, si d’autres font pareil ça pourrait changer un peu l’histoire. Bon cela dit, même avec la baisse j’ai un yield on cost de 10% je crois sur dream office.

La même chose aujourd’hui, ce n’est plus la même histoire, évidemment.

@Faith: tout à fait d’accord avec vous.

@corsaire00: où avez-vous un taux de marge à moins de 1% ???

Dernière modification par parentier (21/04/2016 12h21)

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#53 21/04/2016 12h22 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Méfiez vous du taux de la marge annoncé, personnellement je pensais être à 1.6% et après recalcul des intérêts déduits sur mes rapports de compte je suis plutôt à 3.2%. Je ne comprends pas trop pourquoi mais ça m’a fait réduire le montant de ma marge.

Dernière modification par simouss (21/04/2016 12h22)


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#54 21/04/2016 12h30 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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corsaire00 a écrit :

Bonjour,
Pour ma part, j’ai une poche foncières cotées très long terme sur mon portefeuille IB (30%) financée à 100% par le découvert IB.
En contre partie, je m’impose un coefficient maximal de 1,5 au niveau de l’effet de levier

Versement de dividendes mensuels? trimestriels?
Vous vous en sortez avec les déclarations de prélèvement à la source et PS à chaque versement?

Dernière modification par simplicitaire (21/04/2016 13h07)

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#55 21/04/2016 13h54 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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simouss a écrit :

Méfiez vous du taux de la marge annoncé, personnellement je pensais être à 1.6% et après recalcul des intérêts déduits sur mes rapports de compte je suis plutôt à 3.2%. Je ne comprends pas trop pourquoi mais ça m’a fait réduire le montant de ma marge.

Avez-vous tenté d’obtenir des explications/remboursements de la part de IB?

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#56 21/04/2016 14h43 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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simouss a écrit :

Méfiez vous du taux de la marge annoncé, personnellement je pensais être à 1.6% et après recalcul des intérêts déduits sur mes rapports de compte je suis plutôt à 3.2%. Je ne comprends pas trop pourquoi mais ça m’a fait réduire le montant de ma marge.

Cette remarque m’a quelque peu inquiété, donc je suis allé vérifier : avec des calculs approximatifs (les emprunts varient au cours du temps), les chiffres indiqués semblent dans le bon ordre de grandeur, vers 1,5 % (pour de l’emprunt d’USD).

Dernière modification par namo (21/04/2016 14h50)


Parrain pour Hello Bank et Linxea. Me contacter par MP

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#57 21/04/2016 14h46 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Bonjour, idem pour moi, je paye environ 2,5 %  d’intérêt. Il faut distinguer le coût de la marge ET le coup d’emprunt de la monnaie. CAD ou USD. Emprunter des CAD coûte plus chère, étant donné les taux d’intérêt la bas. Mais il est vrai qu’il serait intéressant de connaître le détail des calculs d’intérêts.


Programme early adopters Robeli :Investir en bourse

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#58 21/04/2016 15h05 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Pour environ 9500 CAD à découvert, au mois de mars j’ai:
- reçu 70 CAD de dividendes
- payé 10 CAD de retenue fiscale
- payé 11.5 CAD d’intérêt

Le taux me semble donc correct.
Et les dividendes couvrent bien le coût d’emprunt. Pour l’instant. Mais même si on triple le taux d’emprunt, ça marche quand même…

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#59 22/04/2016 16h12 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

Banni
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simouss a écrit :

Méfiez vous du taux de la marge annoncé, personnellement je pensais être à 1.6% et après recalcul des intérêts déduits sur mes rapports de compte je suis plutôt à 3.2%. Je ne comprends pas trop pourquoi mais ça m’a fait réduire le montant de ma marge.

Pour ceux qui utilisent du levier chez IB, j’ai détaillé comment avoir accès au détail des intérêts dans la file dédiée à ce broker: Interactive brokers / calcul intérêts

Allez y jeter un œil (milieu du message), je pense que ça intéressera les utilisateurs de marge chez IB.

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#60 25/05/2018 12h00 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Pieeremg

Je viens de négocier l’achat de part de SCPI avec ma banque, donc pour moi c’est un bon placement mais en plus je cherche à obtenir des revenus réguliers.

Lorsque vous faites de l’effet levier sur un compte titre, il ne s’agit pas d’un crédit mais d’un tirage d’une ligne de crédit dont le taux est proche des taux directeurs plus commissions, on est très loin d’un taux revolving. L’effet levier est souvent cappé à 2.5.

Je n’y connais pas grand chose, si j’ouvre un compte titre en bourse combien dois-je mettre au minimum ?

A partir de ce montant je peux tirer des lignes de crédit cela se passe en direct sur les sites comme saxo ou bourso …?

Pardonnez mon ignorance mais je débute.

Dernière modification par Dubrovko (25/05/2018 12h02)

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#61 25/05/2018 12h49 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Ca prend l’equivalent de 10k USD chez IB pour ouvrir un compte marge
Le levier accorde sera meilleur si vous diversifiez bien votre portefeuille.

Si vous voulez acheter de petits montants ne choisissez pas la "flat" fee mais la 2eme solution appelle "tiered" Commissions - Stocks, ETFs and Warrants - Overview | Interactive Brokers

Des que vous y virez l’equivalent de 100k USD vous pouvez aller en "portfolio margin" ou le levier est bien meilleur par ex ca ne prend que 12 a 25% de cash pour acheter
MAIS grand mais… pour investisseur averti car l’effet de marge est dangereux…

Attention aux retenues a la source pour les actions françaises et italiennes (lisez la file IB) car IB comme Saxo ou Degiro n’applique pas la reduction a 15% max. de retenue.

Dernière modification par sissi (25/05/2018 12h50)

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#62 25/05/2018 13h04 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Vous pouvez soit utiliser la marge ( vous mettez 10ke mais pouvez acheter pour 20ke d’actions ) ou un crédit Lombard ( vous achetez pour 10ke d’actions et la banque les prends en "garantie" pour vous prêter 5ke ) …
Tout est possible, ça dépend du courtier, de la banque et des montants en jeu smile

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#63 25/05/2018 14h44 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Bonjour !

Je profite du contexte de ces messages pour résumer une discussion récente avec un conseiller (en Banque privée) :
- Dans le genre crédit lombard, que pouvez-vous me proposer ?
- Sur nantissement de votre PEA, nous pouvons vous proposer 1,70 % sur 3 ans in-fine, avec un coefficient de 1,7.
- Coefficient ?
- Si votre PEA contient 170 k€, on peut vous prêter jusqu’à 100 k€ ; mais le coefficient dépend des titres que vous possédez. Vous devrez vous engager à ne pas acheter de titres trop risqués.
- OK, ça se débloque comment ?  Par Internet ?  Par téléphone ? Peut-on moduler au besoin ?
- Non, c’est débloqué une fois pour toutes. Pas de modulation. Remboursement à l’échéance. Vous devez vous adapter aux conditions.
- 1,70 % c’est net, tout compris, pas de frais annexes, pas de frais de dossier ?
- Pour les frais de dossier, je peux vous les réduire au minimum. Après il faut, bien sûr, ajouter le coût de l’assurance.
- Assurance ?  À quoi sert la nantissement, s’il faut payer une assurance en plus ?
- Ce n’est pas la même chose. Si vous décédez, le nantissement ne nous donne pas le droit de rembourser le prêt avec votre PEA, par exemple.
- Et l’assurance, c’est combien ?
- Pas grand’chose ; environ 0,85 %
- Ce qui fait 2,55 % ; ce n’est pas terrible…  Autre chose ?
- Vous ne devez pas faire n’importe quoi avec l’argent prêtée. L’objet du prêt contient quelques limitations. Mais cela est normal est habituel.

Je n’ai évidemment pas donné suite. Plus tard, j’ai fait mes calculs. Avec un prêt de 200 k€ sur 3 ans, cela m’aurait rapporté 2,6 k€ par an (net-net).  Toute cette complication pour aussi peu m’a confirmé dans mon choix négatif.
Les "Banques privées", ça n’est définitivement pas fait pour investir activement.

En comparaison, avec IB, j’arrive à sortir à gagner, grâce à la Marge, presque 4 % supplémentaires Net-Net  (c’est à dire, exemple : avec 100 k€ de capital  (et 100 k€ "empruntés"), je gagne 4 k€ par an de plus, nets d’IR et de PS, grâce à l’utilisation d’un compte sur Marge). 
Mais, bon, c’est du travail, et c’est grâce à tous vos messages.
Donc, M.erci à : IH, Sissi, ZeBonder, Mevo, Klaus, Miguel et tous ceux auxquels je ne pense pas en ce moment.

Dernière modification par M07 (25/05/2018 14h51)


M07

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#64 25/05/2018 16h55 → Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture... (immobilier, levier, margin, options, reit)

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Désolé de vous apprendre que la banque privée en France est un juste rebranding premium de la banque de détail, la "vraie" banque privée n’est accessible que si on a plusieurs Me et encore sad

C’est clair que 2,55% c’est trop cher, certains sur ce forum ont eu des Lomard à 1% en banque privée ( mais pas en France ).

Le seul avantage du Lombard par rapport à IB, est que vous ne risquez pas d’appel de marge.

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