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Forums des investisseurs heureux

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#151 02/12/2017 18h03 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Newsletter mensuelle REITs - Décembre 2017


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#152 02/01/2018 17h37 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Newsletter mensuelle REITs - Janvier 2018


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#153 02/01/2018 18h28 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Bonjour !

J’ai bien reçu la lettre.
J’ai une question : ne serait-il pas approprié d’ajouter Altarea-Cogedim ?  Certes, en plus de l’aspect foncière, c’est aussi une société de développement. Mais cela reste dans un domaine proche.


M07

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#154 02/01/2018 19h42 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Si vous trouvez la notation de sa dette à long terme non sécurisée (à supposer qu’elle en est une), pourquoi pas…

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#155 01/02/2018 12h06 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Newsletter mensuelle REITs - Février 2018


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#156 01/03/2018 15h26 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Newsletter mensuelle REITs - Mars 2018


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#157 01/03/2018 21h08 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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J’adore ce rapport, ça m’a fait racheter du HCP et du Ventas.
Voilà, ne me félicitez pas pour cette intervention, c’est gratos.
Belle journée à tous.

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#158 02/04/2018 18h16 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Newsletter mensuelle REITs - Avril 2018


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#159 01/05/2018 16h14 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Newsletter mensuelle REITs - Mai 2018


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#160 01/06/2018 18h05 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Newsletter mensuelle REITs - Juin 2018


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#161 01/07/2018 15h36 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Newsletter mensuelle REITs - Juillet 2018


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#162 31/07/2018 13h40 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Newsletter mensuelle REIT - Août 2018


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#163 01/09/2018 18h54 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Newsletter mensuelle REIT - Septembre 2018


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#164 04/09/2018 00h41 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Bonjour IH,

Je viens de finir votre livre (que j’ai vraiment dévoré en deux jours à peine), et tiens à vous féliciter pour la clarté de votre exposé.

J’aurai juste une question pratique.

Comme j’ai compris, le but est d’acheter les foncières bas, lorsqu’elles décotent beaucoup par rapport à leur ANR, et de les vendre haut, lorsqu’elles surcotent énormément, quitte à les racheter une fois résorbée l’anomalie du marché. Cela semble néanmoins demander un certain sens du timing.

Est-il possible, ou même simplement utile, d’implémenter cette stratégie via l’émission d’options, c’est-à-dire en vendant des options en tant que contrepartie ?

Par exemple, pour acheter une foncière X avec une décote de 15%, il faut émettre une option PUT sur cette foncière avec un prix d’exercice de 0,85 * ANR. A la date d’expiration de l’option, soit celle-ci a été exercée, et les titres de la foncière X sont en portefeuille, soit celle-ci a expiré sans valeur, et une nouvelle option peut être émise. J’admets que cette technique peut avoir deux défauts majeurs : d’un côté, l’exercice de l’option n’est pas garanti, il est donc possible de revenir bredouille de la chasse à la foncière ; de l’autre, les gains constitués par les primes ne sont pas forcément très élevés.

Par symétrie, pour vendre une foncière X avec 20% de surcote, il suffit d’émettre une option CALL avec un prix d’exercice de 1,20 * ANR. Là encore, soit la vente se fait, soit l’option expire sans valeur, mais dans les deux cas la prime est encaissée.

C’est une manière de tendre des filets, et d’attendre passivement la bonne occasion, avec des échéances peu éloignées, d’un à deux mois. L’entretien du portefeuille n’a alors pas à être très chronophage, car il suffit de rouler les options, et les primes gagnées peuvent ensuite être réinvesties directement sur le CTO.

Il est évident que cette méthode sacrifie quelque peu les gains potentiels : les achats ne sont pas effectués à un prix aussi bas que possible, et les ventes à un prix aussi haut que possible. Néanmoins, il me semble que le côté "automatique" de cette méthode permet justement de dégager du temps libre pour d’autres activités, ce qui constitue aussi un bénéfice (non imposable, celui-ci smile).

Par ailleurs, les options occasionnent en général moins de frais de courtage (5 à 6€ pour 100 titres chez Lynx, pour environ 2,5 € par contrat d’option), tout en permettant de manier de plus grandes masses d’argent, via leur effet de levier (en négociant les titres par bloc de 100).

Je précise également que, dans la méthode que je propose, toutes les options doivent être couvertes, soit par du cash dans le cas des PUT, soit par des titres effectivement en portefeuille pour les CALL. Ne pas le faire reviendrait à s’exposer aux plus grands dangers !

Que pensez-vous de cette technique ? Est-ce la peine de se fatiguer pour un gain qui peut être plus que modeste (20-30 euros par option), et qui contraint par ailleurs à tenir une comptabilité d’engagement sur son CTO, ou bien est-ce une bonne manière de profiter des possibilités du CTO, plus étendues que celles du PEA en ce qui concerne les instruments financiers autorisés ?

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#165 04/09/2018 02h17 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Placer un ordre d’achat (avec une date d’échéance lointaine) à 0.85 * ANR, et/ou un ordre de vente à 1.2 * ANR permet de faire à peu près la même chose, en se fatiguant moins, et avec quelques différences :
    - on bénéficie de la liquidité du marché de l’action, généralement bien meilleure que celle des options;
    - le spread (différence entre prix acheteur et prix vendeur) sur l’action est faible, alors qu’il est souvent énorme sur les options (ce qui fait plus que compenser le gain minime sur les frais de transaction);
    - pas besoin de se préoccuper de l’évolution de la valeur temps (importante pour certains options, et pouvant varier beaucoup);
     - le risque est mieux maîtrisé : imaginez que l’action dont vous êtes content d’avoir vendu un call à 1.2 * ANR (l’ANR étant celui que vous avez estimée) fasse l’objet d’une OPA à 2 * ANR  (parce que vous n’avez pas bien estimé l’ANR, ou que d’autres pensent pouvoir créer de la valeur pour telle ou telle raison), ou que l’action dont vous êtes content d’avoir vendu un put à 0.85 * ANR annonce avoir été victime d’une fraude comptable et voit son cours déjà décoté baisser de 30% (voir ceci)…

Il faudra, dans les deux type de stratégie, disposer d’assez de cash pour, soit acquérir les actions (ou garantir les ventes à découvert), soit supporter les marges requises pour prendre des positions à découvert sur les options.

A noter que rien ne garanti que l’ANR soit la valeur autour de laquelle le cours d’une action va osciller (le potentiel de croissance influe, même pour les foncières : voir ARGAN par exemple, et d’autres critère impactent la valorisation d’une foncière, et il me semble que c’est expliqué dans le livre).


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