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Forums des investisseurs heureux

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#126 12/06/2016 15h11 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Oui, c’est intéressant, et ce sera probablement favorable à l’investissement dans les REITs.
Cela étant, cela reste un petit secteur, avec 3% de la capitalisation (mondiale ou US).
A noter aussi que les mortgage REITs restent dans le secteur financier.

Après, c’est peut être jouer sur les mots, mais être un secteur ne veut pas dire pour moi être un actif financier. C’est (justement) un secteur de la classe d’actif actions.
Il y a toujours eu débat sur comment il faut classer les foncières, et nombreux sont ceux qui les classent au sein des investissement alternatifs. Mais les investissements alternatifs sont un fourre tout où on met le pétrole, le private equity, les forêts, les hedge funds et même parfois les actions des pays émergents.

Ce qui les fait passer dans la catégorie actions à alternative investments est la vue que l’on a sur la correlation avec le reste des actions.
Je mets le graphique pour que l’on puisse se faire une idée (échelle log)
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/598_sp500vsequityreit.jpg
Parfois la décorrelation est assez phénoménale, mais parfois pas.

Les mortage reits diversifient plus
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/598_mortageraites.jpg

Cela étant, plus un actif est facilement achetable plus il y est correlé au reste des actions. Donc, je m’attendrais que le niveau de correlation des REIts avec les actions augmente avec cette mise sous projecteur.
Mais les REITs ne sont pas intéressantes uniquement pour leur diversification.

Dernière modification par Fructif (12/06/2016 15h18)

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#127 12/06/2016 16h31 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Bonjour,

@Fructif, merci pour les graphiques. Pouvez-vous préciser s’il s’agit d’indices bruts ou total return ?
Ce point semble important car les reits ont souvent des dividendes significatifs dans leur performance.

Quels sont selon vous les meilleurs ETFs reits (PEA et hors PEA), de préférence capitalisant?
EDIT : vu après mon message la file : Trackers REIT/SIIC : quels sont les ETFs investis en sociétés immobilières ?

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (13/06/2016 09h32)


=== Ressources anti-arnaques. === Gardons nous bien de nourrir inutilement les trolls… ===

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#128 12/06/2016 18h27 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Oui c’est bien sûr dividendes réinvestis, et en l’occurence sans tenir compte de l’impôt à la source.

Pour les ETFs, je ne voudrais pas mixer cela avec cette file est sur un choix actif des bonnes foncières. Mais il suffit de regarder le prix et l’encours. Il y en a éligibles au PEA, mais pas hors Europe.
Si c’est pour investir sur le CTO, j’irais comparer directement avec les ETF côtés aux USA si vos frais de trading le permettent.

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#129 22/07/2016 11h00 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Un rappel, car c’est dans un mois et demi :

InvestisseurHeureux a écrit :

Pour mémoire, je l’avais déjà mentionné dans cette file, mais la date se rapproche :

Morningstar a écrit :

Another interesting overall theme was the increasing interest from generalist investors in REITs due to the much anticipated creation of a new Real Estate Sector under the Global Industry Classification Standard structure after market close on Aug. 31, 2016. While management teams believe the new sector will be a positive for REITs as a whole, a view we share, they also communicated challenges of getting non-traditional REIT investors up the learning curve for a new industry and competing, at least initially, for the additional capital support the new shareholder base represents.

En septembre, dans la classification GICS, utilisée dans toute l’industrie financière, en plus des dix secteurs habituels (énergie, consommation de base, consommation discrétionnaire, etc.), il y aura un nouveau secteur "immobilier".

Cela devrait encore profiter à la liquidité des foncières cotées (pour l’heure, les foncières sont encore à la marge dans la composition des portefeuille des fonds) et à leur consécration en tant qu’actifs financiers.

Pour le coup, voilà un vrai cas pratique de la théorie sur l’importance des indices, etc.

Normalement, la création de ce nouveau secteur devrait amener de nouveaux fonds à s’intéresser aux REITs et faire "monter" les cours.

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#130 21/10/2016 21h55 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Je viens de terminer The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts, écrit par Brad Thomas et surtout Stephanie Krewson-Kelly (responsable des relations investisseurs de la foncière Corporate Office Properties Trust) et paru récemment.

On y retrouve de nombreux chapitres en commun avec le mien : les types de propriétés, les baux, la valorisation d’un REIT, le FFO, l’AFFO, les REITs de prêts hypothécaires, la gestion internalisée/externalisée, l’importance du management, les avantages des REITs, des listings de société, etc.

Les chapitres sur les différents types de baux et l’impact du cycle économique sur les types de propriétés sont plus fouillés, mais d’autre le sont moins (maturité de la dette, qualité des locataires, taux d’occupation…).

Globalement, malgré les redondances, les deux livres se complètent et peuvent être lus.

D’autres seront meilleurs juges que moi, mais il m’a semblé que je n’avais pas à rougir de mon ouvrage (vs un livre écrit par une professionnelle du secteur), au contraire, il tient plutôt bien la comparaison !

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#131 21/10/2016 23h04 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Et surtout, IL EST EN FRANÇAIS.
;o)

Dernière modification par M07 (21/10/2016 23h05)


M07

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#132 07/01/2017 14h45 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Bonjour à tous,

J’ai commandé ce livre sur IH et l’ai reçu très rapidement dans sa version électronique comme prévu.
J’ai avalé ses quelques 265 pages en quelques heures.
Bien que parfois technique, sa lecture est facile et nous "tire" vers le haut; nous oblige à comprendre…pour moi qui ne suis pas un financier.
Bravo à son auteur pour ses talents de pédagogues et son désir de partage de ses connaissances. Vraiment: bravo!

2 remarques sur la forme si on souhaite la parfaire:

page 245: "Pour y pallier, certains cabinets d’analystes comme Green Street Advisors (greenstreetadvisors.com) calculent…"
Je crois que le verbe pallier est transitif. On pallie un problème et non à un problème.
Après vérification dans Le Petit Robert (ed 1989! c’est vieux): le verbe est bien noté "v.tr." donc verbe transitif. Cependant pour son deuxième sens (moderne) Robert écrit "PALLIER ou PALLIER A" en ajoutant la mention "critiqué" entre parenthèses pour cette deuxième forme et cite, après la définition, Camus: "On pallie généralement au manque de matériel par des hommes".
Le projet Voltaire (« pallier quelque chose » « pallier à quelque chose » ? | Tests et exercices d?orthographe avec le Projet Voltaire) plus récent est aussi plus catégorique! On pallie quelque chose et non à quelque chose.

page 232: "Résumé
La valeur d’un immeuble s’estime essentiellement en multipliant les loyers nets d’exploitation par un taux de capitalisation."

Ne faut il pas plutôt diviser?

Encore bravo et merci

Gregoire

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#133 07/01/2017 14h56 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Absolument, m-erci pour vos deux remarques !

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#134 04/05/2017 11h03 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Bonjour,

Je viens de terminer le livre.
Bravo et merci pour cet ouvrage qui explique vraiment très bien ce que sont les foncières cotées. Avant de lire j’avais des notions très vagues et je n’arrivais pas trop à saisir concrètement ce que cela représentait. J’ai vraiment appris beaucoup grâce à cette lecture et cela va m’aider dans mes investissements ! Merci beaucoup !

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#135 29/05/2017 18h37 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Bonjour,

Dois je comprendre que les URL cité dans le livre page 145-148 sont obsolètes? et que il faut s’abonner à la Nletter?

Si c’est le cas je pars à la recherche de la facture…

Merci pour vos ouvrages, j’avais celui ci sous la main depuis 2 ans, mais pas pris le temps de le lire!

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#136 29/05/2017 18h58 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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alex44 a écrit :

Dois je comprendre que les URL cité dans le livre page 145-148 sont obsolètes? et que il faut s’abonner à la Nletter?

Les URLs citées dans le livre sont accessibles publiquement (exemple : Dividendes grandes foncières cotées - Bourse actions Europe), sauf celle des foncières à dividendes mensuelles, mais je vais arranger la chose prochainement.

La newsletter mensuelle est gratuite pour les lecteurs du livre [sauf Kindle à 9,90 € - Offre qui n’a duré que quelques jours].

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[+1]    #137 10/06/2017 14h51 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Bonjour

Dans le cadre de ma chaine, j’ai fait un résumé vidéo de la première partie du livre : présentation de l’auteur, avantages des foncières cotées, définition, patrimoine inédit et bémol.



Au plaisir d’échanger avec vous

Sébastien

Dernière modification par MonAmiBanquier (10/06/2017 14h52)

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#138 22/10/2017 21h17 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Bonjour,

J’aimerai acheté le livre en version Kindle mais sur Amazon, il n’y a que la version papier :-((

Comment faire ?

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#139 23/10/2017 12h57 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Bonjour,

Vous pouvez prendre la version PDF :
Investir dans l’immobilier depuis chez soi : le livre

Elle devrait être lisible sur Kindle.

Pour la petite histoire, j’ai retiré le livre de la bibliothèque Kindle, car j’en avais marre des 70% des commissions pris par Amazon.

5,5% de TVA
70% de commission Amazon
23% de prélèvement Auto-Entrepreneur

Et encore l’IR par là-dessus, je vous laisse compter ce qu’il me reste sur une vente à 30 €. Et je me faisais encore insulter par certains lecteurs comme quoi le livre était vendu hors-de-prix pour un format Kindle.

Donc bon, j’ai de la patience, mais à un moment donné cela relève du masochisme…

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#140 25/10/2017 16h58 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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IH , vos livres vous ne pouvez pas les mettre en format Epub et les vendre sur votre site ?.

Lors de mon achat de livre electronique , j’ai pris bien soin de prendre un produit independant d’amazon , qui lit donc les epub.

Pour convertir il y a calibre sauf que , si amazon veut me tenir prisonnier par son format je prefere aller voir ailleurs sur un format que je qualifie de plus ouvert

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#141 29/10/2017 21h28 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Pour être un gros utilisateur de kindle, et assez convaincu, je pense que le type d’ouvrage tels que ceux d’IH gagne à être lu en papier ou pdf sur tablette, led graphiques et les couleurs y étant nettement mieux gérés.


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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#142 04/09/2018 00h41 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Bonjour IH,

Je viens de finir votre livre (que j’ai vraiment dévoré en deux jours à peine), et tiens à vous féliciter pour la clarté de votre exposé.

J’aurai juste une question pratique.

Comme j’ai compris, le but est d’acheter les foncières bas, lorsqu’elles décotent beaucoup par rapport à leur ANR, et de les vendre haut, lorsqu’elles surcotent énormément, quitte à les racheter une fois résorbée l’anomalie du marché. Cela semble néanmoins demander un certain sens du timing.

Est-il possible, ou même simplement utile, d’implémenter cette stratégie via l’émission d’options, c’est-à-dire en vendant des options en tant que contrepartie ?

Par exemple, pour acheter une foncière X avec une décote de 15%, il faut émettre une option PUT sur cette foncière avec un prix d’exercice de 0,85 * ANR. A la date d’expiration de l’option, soit celle-ci a été exercée, et les titres de la foncière X sont en portefeuille, soit celle-ci a expiré sans valeur, et une nouvelle option peut être émise. J’admets que cette technique peut avoir deux défauts majeurs : d’un côté, l’exercice de l’option n’est pas garanti, il est donc possible de revenir bredouille de la chasse à la foncière ; de l’autre, les gains constitués par les primes ne sont pas forcément très élevés.

Par symétrie, pour vendre une foncière X avec 20% de surcote, il suffit d’émettre une option CALL avec un prix d’exercice de 1,20 * ANR. Là encore, soit la vente se fait, soit l’option expire sans valeur, mais dans les deux cas la prime est encaissée.

C’est une manière de tendre des filets, et d’attendre passivement la bonne occasion, avec des échéances peu éloignées, d’un à deux mois. L’entretien du portefeuille n’a alors pas à être très chronophage, car il suffit de rouler les options, et les primes gagnées peuvent ensuite être réinvesties directement sur le CTO.

Il est évident que cette méthode sacrifie quelque peu les gains potentiels : les achats ne sont pas effectués à un prix aussi bas que possible, et les ventes à un prix aussi haut que possible. Néanmoins, il me semble que le côté "automatique" de cette méthode permet justement de dégager du temps libre pour d’autres activités, ce qui constitue aussi un bénéfice (non imposable, celui-ci smile).

Par ailleurs, les options occasionnent en général moins de frais de courtage (5 à 6€ pour 100 titres chez Lynx, pour environ 2,5 € par contrat d’option), tout en permettant de manier de plus grandes masses d’argent, via leur effet de levier (en négociant les titres par bloc de 100).

Je précise également que, dans la méthode que je propose, toutes les options doivent être couvertes, soit par du cash dans le cas des PUT, soit par des titres effectivement en portefeuille pour les CALL. Ne pas le faire reviendrait à s’exposer aux plus grands dangers !

Que pensez-vous de cette technique ? Est-ce la peine de se fatiguer pour un gain qui peut être plus que modeste (20-30 euros par option), et qui contraint par ailleurs à tenir une comptabilité d’engagement sur son CTO, ou bien est-ce une bonne manière de profiter des possibilités du CTO, plus étendues que celles du PEA en ce qui concerne les instruments financiers autorisés ?

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#143 04/09/2018 02h17 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Placer un ordre d’achat (avec une date d’échéance lointaine) à 0.85 * ANR, et/ou un ordre de vente à 1.2 * ANR permet de faire à peu près la même chose, en se fatiguant moins, et avec quelques différences :
    - on bénéficie de la liquidité du marché de l’action, généralement bien meilleure que celle des options;
    - le spread (différence entre prix acheteur et prix vendeur) sur l’action est faible, alors qu’il est souvent énorme sur les options (ce qui fait plus que compenser le gain minime sur les frais de transaction);
    - pas besoin de se préoccuper de l’évolution de la valeur temps (importante pour certains options, et pouvant varier beaucoup);
     - le risque est mieux maîtrisé : imaginez que l’action dont vous êtes content d’avoir vendu un call à 1.2 * ANR (l’ANR étant celui que vous avez estimée) fasse l’objet d’une OPA à 2 * ANR  (parce que vous n’avez pas bien estimé l’ANR, ou que d’autres pensent pouvoir créer de la valeur pour telle ou telle raison), ou que l’action dont vous êtes content d’avoir vendu un put à 0.85 * ANR annonce avoir été victime d’une fraude comptable et voit son cours déjà décoté baisser de 30% (voir ceci)…

Il faudra, dans les deux type de stratégie, disposer d’assez de cash pour, soit acquérir les actions (ou garantir les ventes à découvert), soit supporter les marges requises pour prendre des positions à découvert sur les options.

A noter que rien ne garanti que l’ANR soit la valeur autour de laquelle le cours d’une action va osciller (le potentiel de croissance influe, même pour les foncières : voir ARGAN par exemple, et d’autres critère impactent la valorisation d’une foncière, et il me semble que c’est expliqué dans le livre).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#144 26/01/2019 19h26 → LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées (livre investir dans l'immobilier d'entreprise)

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Bonjour,

J’ai terminé la lecture du livre, merci pour ce condensé d’informations. Me voilà donc parti pour diversifier mes actifs à la fois d’un point de vue type (REIT) et géographique (US, Canada).

En partie 4, l’ouvrage fait référence à plusieurs graphiques issus du site FAST Graph particulièrement intéréssants pour détecter les points d’entrée dans les foncières via le suivi du cours de la foncière versus le cours normalisé (avec le multiple FFO - pages 240/241).

Est-il possible d’avoir accès à un site qui propose ce genre de graph autre que FAST Graph (dont l’abonnement est trop cher) ?

Binck ne propose pas ces métriques malheureusement.

Le sujet a été évoqué sur ce forum mais sans apporter de réponse claire, notamment sur une alternative à FAST Graph.

[EDIT] : Ajout d’un lien vers une conversation évoquant le sujet sans toutefois  apporter de réponse.

Dernière modification par Dooffy (27/01/2019 15h50)


Bien à vous, Dooffy

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