LIVRE - Investir dans l'immobilier depuis chez soi avec les foncières cotées

GoodbyLenine a écrit :

Voici quelques remarques que je me suis faites en lisant l’ebook, fort instructif au demeurant

Merci GBL pour le compliment et ce feedback détaillé.

GoodbyLenine a écrit :

page 22 il y a "Si vous investissez dans l’immobilier via des SCPI, les frais de souscription sont généralement de 8 à 10% du montant engagé et jusqu’à 8% du prix de vente au moment de la cession." Or, s’il est exact que l’acheteur (de parts de SCPI) paie en général 8 à 10% (voire parfois même un peu plus ttc) de "frais", le vendeur ne supporte à ma connaissance jamais aucun frais.  (De plus, en acquérant des parts de SCPI via des contrats d’AV, les ’frais’ d’un acheteur sont bien plus faibles, mais il y a d’autres conséquences (=d’autres frais)).

Je pensais à la commission de cession dans les ventes de gré à gré, mais effectivement, la phrase est ambiguë, je l’ai corrigée.

GoodbyLenine a écrit :

page 32 je lis "Comme tous les actifs «réels», d’une manière générale, l’immobilier protège implicitement de l’inflation, c’est-à-dire que tendanciellement, les prix de l’immobilier progressent au moins au rythme de l’inflation." . Pour ma part, je n’aurais pas indiqué "au moins", mais plutôt "plus ou moins" car il n’y a guère de raison pour que tous les actifs réels voient leur valeur progresser plus que l’inflation qui est la moyenne de l’augmentation des valeurs nominales.

La tendance à long terme me laisse à penser que le terme "au moins" est approprié :


Mais dans la mesure où effectivement, je n’ettaye pas mon propos et n’ai pas vérifié pour tous les types de biens immobiliers et dans tous les pays, je vais ajuster la phrase comme vous l’indiquez.

GoodbyLenine a écrit :

page 32 je lis "l’indexation des loyers sur l’inflation dans la majorité des contrats de bail." qui me surprend un peu, d’autant que pas mal de législation (en France par ex) interdisent toute indexation directe des loyers sur l’inflation. J’aurais plutôt écrit "l’indexation des loyers sur un indice (supposé protéger plus ou moins de l’inflation) dans la majorité des contrats de bail".

Vous avez raison, la phrase était ambiguë, je l’ai corrigée.

GoodbyLenine a écrit :

La remarque en haut de page 33 "L’inflation est même avantageuse pour les foncières cotées, puisqu’elles utilisent quasi systématiquement le levier de l’endettement, en privilégiant l’endettement à taux fixe." n’est valable qu’avec certaines conditions de taux, en période de faibles taux d’intérêts (ou en cas de taux fixes significativement et durablement inférieurs aux rendement du parc immobilier, et pas significativement supérieur à l’inflation) ou de hausse des loyers. Il faudrait aussi envisager le cas de stagnation des prix, de déflation (avec baisse des loyers), ou de taux d’intérêts bien plus élevés que l’inflation (situation ’’normale’’), ou de hausse des taux avec besoin de se refinancer… Si le livre doit encore être valide quel que soit le contexte de taux, il faudrait modifier la formulation de cette remarque.

J’ai reformulé en "l’inflation peut même être avantageuse."

Par contre, je ne comprends pas en quoi l’évolution des taux d’intérêt change quelque chose au raisonnement (taux fixe + inflation = charge d’intérêt réelle en baisse) ?

GoodbyLenine a écrit :

Les principaux risques sont sans doute : baisse de valeur en cas de hausse des taux (les loyers ne suivant pas), pression à la baisse sur les loyers en cas de faiblesse de la croissance économique ou de récession, risque de bulle sur les actifs immobiliers, risque de ciseau sur le levier de crédit pour les foncières endettées, risque de difficulté de refinancement pour les foncières endettées (certaines ont vécu des heures sombres suite à 2008-2009), risque de cash-run quand bcp d’actionnaires veulent vendre pour récupérer du cash (ce risque dépend de la typologie des actionnaires : s’il n’y a que des petits rentiers, il est faible, s’il y a des gros acteurs exposés ailleurs il est fort), risque de mauvaise gestion du management, risque de malveillance délibérée du management… (des exemples concrets pour tous ces risques existent, hélas).

Ce que vous indiquez me semble largement traité dans le livre ?

Exemple :

page 47 a écrit :

Perte en capital 1.    Le patrimoine immobilier de la foncière cotée a perdu de la valeur depuis votre achat, et le cours de bourse a baissé en conséquence.

page 44 a écrit :

Faillite Le risque de faillite se matérialise lorsque la foncière fait face à un « mur de dettes », qu’elle n’arrive pas à refinancer, soit parce que le marché de l’immobilier est figé et elle ne peut solder ses actifs immobiliers, soit parce que le crédit se fait rare, comme lors du crédit crunch de 2009.

page 231 a écrit :

Les prix de l’immobilier étant fluctuants, les taux de capitalisation fluctuent également, comme le montre ce graphique + tableau explicatif du taux de capitalisation

+ le thème de la gouvernance est traité à de multiples reprises et c’est même le premier chapitre de la partie "Qualités d’une foncière cotée".

GoodbyLenine a écrit :

Ainsi page 47 indique "Le risque de faillite est par conséquent quasi nul"…. qui me semble très optimiste, car même en 208-2009 on n’a pas connu (de loin) le pire environnement possible.

Je maintiens mon propos. Les foncières ont parfaitement fait face à ce crédit crunch, justement parce que l’accès au capital leur est facilité du fait qu’elles sont cotées.

Pas le pire environnement ? Un risque systémique comme nous n’avons pas connu depuis 1929 ?

GoodbyLenine a écrit :

Je pense que vous devriez plus creuser les différents "accidents" qu’on pu connaitre des foncières ces dernières années. Sur le marché français, étudier ce qui est arrivé à Acanthe par exemple (largement victime d’une gouvernance faisant peu de cas de l’intérêt des minoritaires), serait instructif. L’analyse du comportement des foncières en France vers 1990-1995 (le dernier vrai marché baissier de l’immo en France) serait instructive aussi, pour crédibiliser un message "les risques sont faibles".

Vous me citez une nano cap alors que je répète de multiples fois dans le livre qu’il faut privilégier les foncières avec une taille importante, j’y consacre même un chapitre entier !

GoodbyLenine a écrit :

Vous indiquez plusieurs fois qu’il n’est pas possible de s’endetter pour acquérir des foncières. Ceci n’est pas tout à fait exact, cf les crédits lombard, les comptes de marge, ou même le SRD en France (même si tout ceci est à manipuler avec précaution)…

Vous savez bien qu’il s’agit là juste de palliatifs. Je parle d’un crédit à 20 ans à un taux proche de l’OAT comme pour le financement d’un bien immobilier en direct.

GoodbyLenine a écrit :

page 60 vous indiquez qu’un dividende mensuel est un avantage. Je pense que la aussi il faut largement nuancer. Un dividende mensuel apparait comme une facilité pour le rentier qui aurait une trésorerie tendue. Mais ça présente aussi quelques inconvénients : des coûts de gestion (pour le rentier pour suivre/vérifier, pour la société pour verser mensuellement), ça va "endormir" le rentier qui ne se posera plus forcément assez souvent les bonnes questions, ça rend compliqué les stratégies de conversion (pour des raisons fiscales) des dividendes en plus-values, ça incite à concentrer ses actifs sur un nombre très limité de foncières au lieu de plus diversifier, etc. Bref, il n’y pas que des avantages…

J’avoue ne pas comprendre en quoi un dividende mensuel complique la gestion. C’est bien plus simple de savoir que vous avez une somme qui tombe tous les mois à une date fixe.

En fait, je ne comprends même pas que ce sujet fasse débat. Est-ce qu’un salarié préfère être payé une fois dans l’année, une fois / mois, ou 2 fois / mois comme au Canada ?

GoodbyLenine a écrit :

page 184 vous évoquez la médiocre performance de la SCPI AP1, en l’imputant à la mauvaise gestion de Fiducial. Ceci est largement à nuancer, car :
    - Fiducial ne gère cette SCPI que depuis peu (elle a racheté la SdG qui gérait AP1 avant)
    - la cause de la piètre perf d’AP1 est une mauvaise gestion, ET une mauvaise gouvernance (un Conseil de Surveillance laissant faire tout et n’importe quoi), ET une énorme augmentation de capital (nuisible, et souscrite pas des investisseurs peu avisés, car il suffisait d’aller lire les bilans pour s’abstenir de souscrire -je me suis moi-même abstenu-), bref : la totale.

C’était bien comme cela que je l’entendais, mais n’ai pas souhaité rentrer dans le détail.

Néanmoins j’ai modifié la phrase : "conséquence d’une mauvaise gestion et gouvernance".

GoodbyLenine a écrit :

Une comparaison des rendements entre les foncières et les SCPI, constatés sur une assez longue période, serait aussi utile (en insistant sur certaines différences : levier de crédit interne aux foncières, etc.).

Je ne souhaite pas trop parler des SCPI dans mon livre, car c’est un placement strictement français et donc pour moi très réducteur.

GoodbyLenine a écrit :

De manière générale, dans une SCPI comme dans une foncière, on dépend de la gouvernance, donc du management (ce point est évoqué dans le livre) mais aussi des autres associés/actionnaires (ce point n’est pas évoqué dans le livre). Il faut donc tenir compte de qui sont ces autres actionnaires/associés avant d’investir. Il est préférable d’avoir d’autres associés/actionnaires "bons" et avec des intérêts alignés avec les votre.

Absolument. Mais comme indiqué dans un chapitre entier du livre et comme vous le savez, la bonne gouvernance est bcp plus facile à obtenir dans une foncière avec un management internalisé.

GoodbyLenine a écrit :

Il y a quelques aspects de comportements d’acteurs du marché que je n’ai retrouvé nulle part dans le livre, et qui correspondent pourtant à la réalité du marché actuel de l’immo commercial en France (J’ignore ce qui se passe sur le marché US, mais je ne vois pas pourquoi ce serait différent). Dans un marché où les locataires sont plutôt en position de force :
     - pour relouer un bien, le bailleur est bien souvent disposé à faire pas mal de gestes commerciaux : soit financer les aménagements spécifiques du bâtiment pour les besoins du locataire, soit consentir des franchises de loyers importantes (j’ai un exemple de bail avec 4 mois/an de franchise les 2 premières années, 3 mois/ans les 2 suivantes, 2 mois par an les 2 suivantes, et le locataire s’engageant à rembourser une partie de ces franchises s’il quitte l’immeuble avant 9 ans), soit les deux. Ceci revient un peu à avoir un niveau de loyer nominal, et un niveau de loyers réels bien plus bas…. A noter que la taille des gestes commerciaux est souvent (logiquement) en proportion avec la durée ferme sur laquelle le locataire accepte de s’engager.

Ces "cadeaux" se retrouvent implicitement au niveau du FFO.

GoodbyLenine a écrit :

- la valeur d’un immeuble, estimé par les experts (et aussi celle auquel un immeuble est susceptible de se vendre) varie beaucoup selon le taux d’occupation de l’immeuble : une notification de résiliation, c’est non seulement l’annonce d’une perte de loyers (alors que le bailleur continuera à payer pas mal de charges), d’un besoin d’activité de commercialisation des m² pour retrouver un locataire, de la nécessité de s’aligner sur le réel prix de marché pour le nouveau loyer (le loyer d’un locataire ancien peut s’avérer être sur ou sous-évalué, d’ailleurs plus rarement sous-évalué quand le locataire choisi de donner congé), de la nécessité de faire des travaux de rénovation des locaux (parfois revenant à plusieurs années de loyer), mais aussi une baisse instantanée de la valeur d’expertise de l’immeuble.

Je ne suis pas rentré dans le détail, mais ces points me semblent implicites au chapitre "Valoriser un immeuble", puisque la formule indiquée dépend des loyers.

GoodbyLenine a écrit :

- dès la conception d’un immeuble, le propriétaire prend en compte les possibilité de faire évoluer à terme l’immeuble vers d’autres types d’usage (par exemple un immeuble neuf loué à un seul locataire sera conçu pour dès sa conception pour pouvoir un jour diviser facilement l’immeuble entre plusieurs locataires, avec restau d’entreprise partagé, etc.).
…  et j’en oublie sans doute pas mal (en fait, comprendre tout ce qui peut arriver à un bailleur ’’en direct’’ permet de mieux comprendre les réactions du management d’une foncière ou d’une SCPI, et d’anticiper un peu pour l’actionnaire/l’associé).

Le livre est consacré aux foncières cotées. Je ne souhaite pas rentrer dans le détail de l’immobilier commercial en tant que tel. Tous ces éléments sont pris en compte dans le cadre de la gestion de la foncière et ne m’apparaissent par pertinents en tant qu’investisseur dans une foncière (a contrario de l’endettement de la foncière, sa valorisation, etc.).

GoodbyLenine a écrit :

Par ailleurs, de manière plus générale, je me demande aussi pourquoi vous n’utilisez pas (au niveau de votre portefeuille) le levier que procurerait par exemple un compte Reg-T Margin chez Interactive Brokers. Ceci permettrait, avec 100 k€ de cash, d’acquérir pour 200 k€ d’actions de foncières US, si vous considérez que ces actions présentent un risque faible à moyen/long terme, et rapportent régulièrement bien plus que le 1% ou 2% d’intérêt que le broker facturera sur les fonds avancés pour acquérir plus de titres.

Des réticences à ajouter du levier sur des sociétés utilisant l’effet de levier. :-)

MERCI

Le marché US est accessible via Boursorama. Vous pouvez faire une recherche en utilisant les codes suivants (trouvé via google sur d’autres sites financiers)

US9290436024    (je ne suis pas sur)
US2538681030 (quasi sur)

Après il me semble qu’IH ’recommande’ surtout Boursorama en tant que banque plus qu’en tant que courtier (?)

Je viens d’achever la lecture de votre livre sur l’investissement en foncières cotées et vous remercie pour ce travail de synthèse, qui fait avancer la connaissance dans ce domaine.

L’éclairage donné par cet ouvrage est particulièrement pertinent pour des lecteurs qui ont les mêmes objectifs patrimoniaux, la même situation patrimoniale et fiscale et la même tolérance aux risques que vous (très grande, il me semble) :
- constitution d’une rente immédiate d’un bon niveau, en tirant partie d’un capital existant,
- une faible imposition à l’impôt sur le revenu, la rente étant amputée du %TMI correspondant,
- une non imposition à l’impôt de solidarité sur la fortune.
- au prix d’une concentration du risque sur une seule classe d’actif,
- au prix d’un important risque de change, sur une très large partie du portefeuille

Votre approche est donc un peu trop réductrice.

Je trouve regrettable que vous passiez totalement sous silence le risque de change lié à un investissement en CAD ou USD, alors que la majorités de vos lecteurs raisonnent en euros. Un investissement sur Cominar, par exemple, dans un contexte de baisse du CAD, comme nous avons connu il y a quelques trimestres, peut s’avérer particulièrement douloureux pour des néophytes qui raisonnent en euros.

De même, je trouve dommage que vous n’insistiez pas plus sur le risque de perte en capital, du moins à court terme. En 2008/2009, cette classe d’actifs a connu des baisses prodigieuses. La décote sur ANR a parfois plongé à -50% et plus. Il n’est pas impossible de connaître de nouveau de telles plongeons surtout dans un contexte de remontée des taux d’intérêt.

Cela n’est pas suffisamment évoqué à mon sens, car les grosses foncières sont, globalement, devenues très chères. il n’y a plus aucune marge de sécurité, lors d’un achat, sur ces dossiers. Le timming sur ce type d’investissement ne me paraît pas très bon en ce moment.

D’autre part, je ne partage pas votre partie pris pour les grosses foncières cotées (plus c’est gros mieux c’est !). Il y a souvent des opérations très lucratives à faire avec des petits dossiers, justement parce qu’il ne sont pas encore très connus de tous.

Prenons le cas, par exemple, sur la période 2009/2014,  d’Argan, de Selectirente, de foncière des murs, de Scbsm, de la Société de la Tour eiffel, etc… Cela a été beaucoup discuté sur le forum.

S’agissant du placement en parts de SCPI, je ne vais pas vous faire le reproche de ne pas en parler, dans la mesure où le titre du livre n’y fait absolument pas référence. et dans la mesure où vous n’aimez pas cette formule d’investissement.

Je me demande si je ne devrais pas écrire l’équivalent de votre livre, dans le domaine des scpi, et le faire éditer dans la collection de "l’investisseur heureux" !

Bonjour

Dans le cadre de ma chaine, j’ai fait un résumé vidéo de la première partie du livre : présentation de l’auteur, avantages des foncières cotées, définition, patrimoine inédit et bémol.




Au plaisir d’échanger avec vous

Sébastien

Dernière modification par MonAmiBanquier (10/06/2017 14h52)

Bonjour Bastien,

Bastien43 a écrit :

Comment fait-on pour trouver les informations (FFO, AFFO, endettement taux fixe, taux variable, taux d’occupation, ANR si la foncière le donne ou bilan comptable pour le calcul) ?

Dans les présentations ou les rapports des foncières, présents dans la section "Relations investisseurs" de leur site Web.

Bastien43 a écrit :

Cependant utilisez vous un outils pour analyser les foncières (comme pour les actions) ?
Existe-t-il un lien internet ou fichier recap de toutes ces informations pour comparer rapidement ?
ou est-il nécessaire de lire chaque rapport édité par la foncière en question sur son site internet ?

On trouve ça et là sur internet des rapports de banques qui comparent les foncières entre elles (exemple de requêtes Google : "unibail klepierre 2019 filetype:pdf"), mais le plus souvent, il faut le faire manuellement.

La newsletter REIT va aussi loin que possible pour faire des comparaisons à partir des données financières habituelles.

Bastien43 a écrit :

De plus, auriez-vous un lien vers les taux de capitalisation moyen de chacun des secteurs des REIT ?

Il faut farfouiller sur internet : "taux capitalisation paris 2019 filetype:pdf" ou "cap rate new york 2019 filetype:pdf"

Avec un peu d’habitude, on trouve pas mal d’information pour dégrossir.