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#126 12/06/2016 15h11

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Oui, c’est intéressant, et ce sera probablement favorable à l’investissement dans les REITs.
Cela étant, cela reste un petit secteur, avec 3% de la capitalisation (mondiale ou US).
A noter aussi que les mortgage REITs restent dans le secteur financier.

Après, c’est peut être jouer sur les mots, mais être un secteur ne veut pas dire pour moi être un actif financier. C’est (justement) un secteur de la classe d’actif actions.
Il y a toujours eu débat sur comment il faut classer les foncières, et nombreux sont ceux qui les classent au sein des investissement alternatifs. Mais les investissements alternatifs sont un fourre tout où on met le pétrole, le private equity, les forêts, les hedge funds et même parfois les actions des pays émergents.

Ce qui les fait passer dans la catégorie actions à alternative investments est la vue que l’on a sur la correlation avec le reste des actions.
Je mets le graphique pour que l’on puisse se faire une idée (échelle log)

Parfois la décorrelation est assez phénoménale, mais parfois pas.

Les mortage reits diversifient plus


Cela étant, plus un actif est facilement achetable plus il y est correlé au reste des actions. Donc, je m’attendrais que le niveau de correlation des REIts avec les actions augmente avec cette mise sous projecteur.
Mais les REITs ne sont pas intéressantes uniquement pour leur diversification.

Dernière modification par Fructif (12/06/2016 15h18)

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#127 12/06/2016 16h31

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Bonjour,

@Fructif, merci pour les graphiques. Pouvez-vous préciser s’il s’agit d’indices bruts ou total return ?
Ce point semble important car les reits ont souvent des dividendes significatifs dans leur performance.

Quels sont selon vous les meilleurs ETFs reits (PEA et hors PEA), de préférence capitalisant?
EDIT : vu après mon message la file : Trackers REIT/SIIC : quels sont les ETFs investis en sociétés immobilières ?

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (13/06/2016 09h32)


=== 👍+1 === Ressources anti-arnaques === Ne pas nourrir les trolls ===

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#128 12/06/2016 18h27

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Oui c’est bien sûr dividendes réinvestis, et en l’occurence sans tenir compte de l’impôt à la source.

Pour les ETFs, je ne voudrais pas mixer cela avec cette file est sur un choix actif des bonnes foncières. Mais il suffit de regarder le prix et l’encours. Il y en a éligibles au PEA, mais pas hors Europe.
Si c’est pour investir sur le CTO, j’irais comparer directement avec les ETF côtés aux USA si vos frais de trading le permettent.

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#129 22/07/2016 11h00

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Un rappel, car c’est dans un mois et demi :

InvestisseurHeureux a écrit :

Pour mémoire, je l’avais déjà mentionné dans cette file, mais la date se rapproche :

Morningstar a écrit :

Another interesting overall theme was the increasing interest from generalist investors in REITs due to the much anticipated creation of a new Real Estate Sector under the Global Industry Classification Standard structure after market close on Aug. 31, 2016. While management teams believe the new sector will be a positive for REITs as a whole, a view we share, they also communicated challenges of getting non-traditional REIT investors up the learning curve for a new industry and competing, at least initially, for the additional capital support the new shareholder base represents.

En septembre, dans la classification GICS, utilisée dans toute l’industrie financière, en plus des dix secteurs habituels (énergie, consommation de base, consommation discrétionnaire, etc.), il y aura un nouveau secteur "immobilier".

Cela devrait encore profiter à la liquidité des foncières cotées (pour l’heure, les foncières sont encore à la marge dans la composition des portefeuille des fonds) et à leur consécration en tant qu’actifs financiers.

Pour le coup, voilà un vrai cas pratique de la théorie sur l’importance des indices, etc.

Normalement, la création de ce nouveau secteur devrait amener de nouveaux fonds à s’intéresser aux REITs et faire "monter" les cours.

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#130 21/10/2016 21h55

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Je viens de terminer The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth with Real Estate Investment Trusts, écrit par Brad Thomas et surtout Stephanie Krewson-Kelly (responsable des relations investisseurs de la foncière Corporate Office Properties Trust) et paru récemment.

On y retrouve de nombreux chapitres en commun avec le mien : les types de propriétés, les baux, la valorisation d’un REIT, le FFO, l’AFFO, les REITs de prêts hypothécaires, la gestion internalisée/externalisée, l’importance du management, les avantages des REITs, des listings de société, etc.

Les chapitres sur les différents types de baux et l’impact du cycle économique sur les types de propriétés sont plus fouillés, mais d’autre le sont moins (maturité de la dette, qualité des locataires, taux d’occupation…).

Globalement, malgré les redondances, les deux livres se complètent et peuvent être lus.

D’autres seront meilleurs juges que moi, mais il m’a semblé que je n’avais pas à rougir de mon ouvrage (vs un livre écrit par une professionnelle du secteur), au contraire, il tient plutôt bien la comparaison !

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#131 21/10/2016 23h04

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Et surtout, IL EST EN FRANÇAIS.
;o)

Dernière modification par M07 (21/10/2016 23h05)


M07

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#132 07/01/2017 14h45

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Bonjour à tous,

J’ai commandé ce livre sur IH et l’ai reçu très rapidement dans sa version électronique comme prévu.
J’ai avalé ses quelques 265 pages en quelques heures.
Bien que parfois technique, sa lecture est facile et nous "tire" vers le haut; nous oblige à comprendre…pour moi qui ne suis pas un financier.
Bravo à son auteur pour ses talents de pédagogues et son désir de partage de ses connaissances. Vraiment: bravo!

2 remarques sur la forme si on souhaite la parfaire:

page 245: "Pour y pallier, certains cabinets d’analystes comme Green Street Advisors (www.greenstreetadvisors.com) calculent…"
Je crois que le verbe pallier est transitif. On pallie un problème et non à un problème.
Après vérification dans Le Petit Robert (ed 1989! c’est vieux): le verbe est bien noté "v.tr." donc verbe transitif. Cependant pour son deuxième sens (moderne) Robert écrit "PALLIER ou PALLIER A" en ajoutant la mention "critiqué" entre parenthèses pour cette deuxième forme et cite, après la définition, Camus: "On pallie généralement au manque de matériel par des hommes".
Le projet Voltaire (« pallier quelque chose » « pallier à quelque chose » ? | Tests et exercices d?orthographe avec le Projet Voltaire) plus récent est aussi plus catégorique! On pallie quelque chose et non à quelque chose.

page 232: "Résumé
La valeur d’un immeuble s’estime essentiellement en multipliant les loyers nets d’exploitation par un taux de capitalisation."

Ne faut il pas plutôt diviser?

Encore bravo et merci

Gregoire

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#133 07/01/2017 14h56

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#134 04/05/2017 11h03

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Bonjour,

Je viens de terminer le livre.
Bravo et merci pour cet ouvrage qui explique vraiment très bien ce que sont les foncières cotées. Avant de lire j’avais des notions très vagues et je n’arrivais pas trop à saisir concrètement ce que cela représentait. J’ai vraiment appris beaucoup grâce à cette lecture et cela va m’aider dans mes investissements ! Merci beaucoup !

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#135 29/05/2017 18h37

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Bonjour,

Dois je comprendre que les URL cité dans le livre page 145-148 sont obsolètes? et que il faut s’abonner à la Nletter?

Si c’est le cas je pars à la recherche de la facture…

Merci pour vos ouvrages, j’avais celui ci sous la main depuis 2 ans, mais pas pris le temps de le lire!


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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[+1]    #136 10/06/2017 14h51

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Bonjour

Dans le cadre de ma chaine, j’ai fait un résumé vidéo de la première partie du livre : présentation de l’auteur, avantages des foncières cotées, définition, patrimoine inédit et bémol.


Vidéo YouTube

Au plaisir d’échanger avec vous

Sébastien

Dernière modification par MonAmiBanquier (10/06/2017 14h52)

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#137 22/10/2017 21h17

Membre (2017)
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Bonjour,

J’aimerai acheté le livre en version Kindle mais sur Amazon, il n’y a que la version papier :-((

Comment faire ?

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#138 23/10/2017 12h57

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Bonjour,

Vous pouvez prendre la version PDF :
Investir dans l’immobilier depuis chez soi : le livre

Elle devrait être lisible sur Kindle.

Pour la petite histoire, j’ai retiré le livre de la bibliothèque Kindle, car j’en avais marre des 70% des commissions pris par Amazon.

5,5% de TVA
70% de commission Amazon
23% de prélèvement Auto-Entrepreneur

Et encore l’IR par là-dessus, je vous laisse compter ce qu’il me reste sur une vente à 30 €. Et je me faisais encore insulter par certains lecteurs comme quoi le livre était vendu hors-de-prix pour un format Kindle.

Donc bon, j’ai de la patience, mais à un moment donné cela relève du masochisme…

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#139 25/10/2017 16h58

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IH , vos livres vous ne pouvez pas les mettre en format Epub et les vendre sur votre site ?.

Lors de mon achat de livre electronique , j’ai pris bien soin de prendre un produit independant d’amazon , qui lit donc les epub.

Pour convertir il y a calibre sauf que , si amazon veut me tenir prisonnier par son format je prefere aller voir ailleurs sur un format que je qualifie de plus ouvert


La fidélité est souhaitable en amour , mais elle est une tare sur les marchés.

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#140 29/10/2017 21h28

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Pour être un gros utilisateur de kindle, et assez convaincu, je pense que le type d’ouvrage tels que ceux d’IH gagne à être lu en papier ou pdf sur tablette, led graphiques et les couleurs y étant nettement mieux gérés.


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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#141 04/09/2018 00h41

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Bonjour IH,

Je viens de finir votre livre (que j’ai vraiment dévoré en deux jours à peine), et tiens à vous féliciter pour la clarté de votre exposé.

J’aurai juste une question pratique.

Comme j’ai compris, le but est d’acheter les foncières bas, lorsqu’elles décotent beaucoup par rapport à leur ANR, et de les vendre haut, lorsqu’elles surcotent énormément, quitte à les racheter une fois résorbée l’anomalie du marché. Cela semble néanmoins demander un certain sens du timing.

Est-il possible, ou même simplement utile, d’implémenter cette stratégie via l’émission d’options, c’est-à-dire en vendant des options en tant que contrepartie ?

Par exemple, pour acheter une foncière X avec une décote de 15%, il faut émettre une option PUT sur cette foncière avec un prix d’exercice de 0,85 * ANR. A la date d’expiration de l’option, soit celle-ci a été exercée, et les titres de la foncière X sont en portefeuille, soit celle-ci a expiré sans valeur, et une nouvelle option peut être émise. J’admets que cette technique peut avoir deux défauts majeurs : d’un côté, l’exercice de l’option n’est pas garanti, il est donc possible de revenir bredouille de la chasse à la foncière ; de l’autre, les gains constitués par les primes ne sont pas forcément très élevés.

Par symétrie, pour vendre une foncière X avec 20% de surcote, il suffit d’émettre une option CALL avec un prix d’exercice de 1,20 * ANR. Là encore, soit la vente se fait, soit l’option expire sans valeur, mais dans les deux cas la prime est encaissée.

C’est une manière de tendre des filets, et d’attendre passivement la bonne occasion, avec des échéances peu éloignées, d’un à deux mois. L’entretien du portefeuille n’a alors pas à être très chronophage, car il suffit de rouler les options, et les primes gagnées peuvent ensuite être réinvesties directement sur le CTO.

Il est évident que cette méthode sacrifie quelque peu les gains potentiels : les achats ne sont pas effectués à un prix aussi bas que possible, et les ventes à un prix aussi haut que possible. Néanmoins, il me semble que le côté "automatique" de cette méthode permet justement de dégager du temps libre pour d’autres activités, ce qui constitue aussi un bénéfice (non imposable, celui-ci smile).

Par ailleurs, les options occasionnent en général moins de frais de courtage (5 à 6€ pour 100 titres chez Lynx, pour environ 2,5 € par contrat d’option), tout en permettant de manier de plus grandes masses d’argent, via leur effet de levier (en négociant les titres par bloc de 100).

Je précise également que, dans la méthode que je propose, toutes les options doivent être couvertes, soit par du cash dans le cas des PUT, soit par des titres effectivement en portefeuille pour les CALL. Ne pas le faire reviendrait à s’exposer aux plus grands dangers !

Que pensez-vous de cette technique ? Est-ce la peine de se fatiguer pour un gain qui peut être plus que modeste (20-30 euros par option), et qui contraint par ailleurs à tenir une comptabilité d’engagement sur son CTO, ou bien est-ce une bonne manière de profiter des possibilités du CTO, plus étendues que celles du PEA en ce qui concerne les instruments financiers autorisés ?

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#142 04/09/2018 02h17

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Placer un ordre d’achat (avec une date d’échéance lointaine) à 0.85 * ANR, et/ou un ordre de vente à 1.2 * ANR permet de faire à peu près la même chose, en se fatiguant moins, et avec quelques différences :
    - on bénéficie de la liquidité du marché de l’action, généralement bien meilleure que celle des options;
    - le spread (différence entre prix acheteur et prix vendeur) sur l’action est faible, alors qu’il est souvent énorme sur les options (ce qui fait plus que compenser le gain minime sur les frais de transaction);
    - pas besoin de se préoccuper de l’évolution de la valeur temps (importante pour certains options, et pouvant varier beaucoup);
     - le risque est mieux maîtrisé : imaginez que l’action dont vous êtes content d’avoir vendu un call à 1.2 * ANR (l’ANR étant celui que vous avez estimée) fasse l’objet d’une OPA à 2 * ANR  (parce que vous n’avez pas bien estimé l’ANR, ou que d’autres pensent pouvoir créer de la valeur pour telle ou telle raison), ou que l’action dont vous êtes content d’avoir vendu un put à 0.85 * ANR annonce avoir été victime d’une fraude comptable et voit son cours déjà décoté baisser de 30% (voir ceci)…

Il faudra, dans les deux type de stratégie, disposer d’assez de cash pour, soit acquérir les actions (ou garantir les ventes à découvert), soit supporter les marges requises pour prendre des positions à découvert sur les options.

A noter que rien ne garanti que l’ANR soit la valeur autour de laquelle le cours d’une action va osciller (le potentiel de croissance influe, même pour les foncières : voir ARGAN par exemple, et d’autres critère impactent la valorisation d’une foncière, et il me semble que c’est expliqué dans le livre).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#143 26/01/2019 19h26

Membre (2014)
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Bonjour,

J’ai terminé la lecture du livre, merci pour ce condensé d’informations. Me voilà donc parti pour diversifier mes actifs à la fois d’un point de vue type (REIT) et géographique (US, Canada).

En partie 4, l’ouvrage fait référence à plusieurs graphiques issus du site FAST Graph particulièrement intéréssants pour détecter les points d’entrée dans les foncières via le suivi du cours de la foncière versus le cours normalisé (avec le multiple FFO - pages 240/241).

Est-il possible d’avoir accès à un site qui propose ce genre de graph autre que FAST Graph (dont l’abonnement est trop cher) ?

Binck ne propose pas ces métriques malheureusement.

Le sujet a été évoqué sur ce forum mais sans apporter de réponse claire, notamment sur une alternative à FAST Graph.

[EDIT] : Ajout d’un lien vers une conversation évoquant le sujet sans toutefois  apporter de réponse.

Dernière modification par Dooffy (27/01/2019 15h50)


Bien à vous, Dooffy

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#144 20/08/2019 00h37

Membre (2019)
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Bonjour,

Tout d’abord merci pour le livre "Investir dans l’immobilier depuis chez soi" que j’ai trouvé très très intéressant et qui m’a donc permis de découvrir l’univers des foncières cotées. La discussion sur ce livre étant fermée je me suis dit que ce fil était le plus approprié pour poster ce message

À mon grand regret en ayant acheté le livre il y a quelques temps je pensais avoir accès à la newsletter hebdomadaire qui en faisait sa grande force… mais j’ai remarqué peu de temps après en lisant le livre et en essayant de rentrer les différents liens qui sont affichés tout au long du chapitre 6 trouver les foncières cotées ou encore dans la conclusion de votre livre que ces liens nous redirigeaient vers une newsletter qui est maintenant payante même pour les lecteurs de ce livre.

J’ai bien entendu remarqué en fouillant un petit peu que le modèle des newsletter avait changé, étant devenu quotidien.

Cependant il aurait peut être été judicieux de prévenir de cette modification directement sur le fil de discussion de cet ouvrage, qui est maintenant mystérieusement clôturé.

Je trouve ça dommage que cette partie extrêmement importante du livre soit en quelque sorte supprimée..

Est-ce qu’une alternative est prévue pour les lecteurs du livre n’ayant plus accès cette mine d’informations ?

Je tiens néanmoins à dire que ce livre m’a appris beaucoup de chose mais il me laisse un léger sentiment de frustration..

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#145 20/08/2019 08h06

Membre (2016)
Réputation :   28  

Bonjour lecraie,

Je viens de regarder dans la rubrique Investir, Immobilier.
On peut trouver un bon nombre d’informations sans être abonné : des listes de sociétés. Je n’ai pas regardé si les chiffres sont a jour et corrects.
Vous avez la newsletter IH par email aussi dans laquelle vous avez certaines REITs citées également.

Une fois que vous avez la liste en tête, ensuite il faut les suivre d’une manière ou d’une autre (rapports financiers, sites boursier etc…). Avec le temps, vous aurez probablement vos préférences, et vos propres automatismes au niveau du suivi.

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[+1]    #146 20/08/2019 10h10

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lecraie a écrit :

Bonjour Lecraie,

Effectivement, durant deux ans, j’ai vendu le livre + une newsletter sur les foncières cotées mensuelle unique en France pour seulement 29,90 € ou 34,90 €, ce qui est juste "délirant" quand j’y pense, vu la qualité et la quantité des informations fournies.

Dans toute la communication associée au livre (page de vente sur DevenirRentier ou sur Amazon), il n’est plus question de cette newsletter, donc je ne pense pas tromper les gens à ce sujet. La newsletter a laquelle il est fait référence en fin d’ouvrage est toujours gratuite : www.investisseurs-heureux.fr/newsletter

Pour assurer la transition, les lecteurs qui ont acheté le livre avant le 15 juin 2019 ont bénéficié de six mois d’accès à partir de leur date d’achat. Si vous auriez du être dans ce cas, écrivez-moi.

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#147 18/09/2019 17h30

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Bonjour à tous, bonjour IH,

Je viens de terminer votre livre.
Merci pour cet ouvrage, très complet, qui fournit de nombreuses informations sur les foncières cotées.
Je suis novice. Je ne comprenais pas concrètement comment cela fonctionnait. Maintenant, j’ai une meilleure compréhension.

J’ai aussi des questions pour la mise en pratique.

Comment fait-on pour trouver les informations (FFO, AFFO, endettement taux fixe, taux variable, taux d’occupation, ANR si la foncière le donne ou bilan comptable pour le calcul) ?

J’ai regardé sur le forum.
La newsletter m’oriente vers les foncières (notation A A- etc), aussi je peux trouver les foncières les plus présentes dans les fonds.

Cependant utilisez vous un outils pour analyser les foncières (comme pour les actions) ?
Existe-t-il un lien internet ou fichier recap de toutes ces informations pour comparer rapidement ?
ou est-il nécessaire de lire chaque rapport édité par la foncière en question sur son site internet ?

De plus, auriez-vous un lien vers les taux de capitalisation moyen de chacun des secteurs des REIT ?
Sur cette discussion, Calculer l’ANR d’une foncière cotée quand il n’est pas communiqué ? en utilisant le site Real Capital Analytics, je ne trouve plus les taux moyens.

Si d’autres membres du forum peuvent partager leur méthode d’analyse et recherche, ce serait génial.

Je vous remercie pour votre aide.
Cordialement,
Bastien

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[+1]    #148 20/09/2019 09h28

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Bonjour Bastien,

Bastien43 a écrit :

Comment fait-on pour trouver les informations (FFO, AFFO, endettement taux fixe, taux variable, taux d’occupation, ANR si la foncière le donne ou bilan comptable pour le calcul) ?

Dans les présentations ou les rapports des foncières, présents dans la section "Relations investisseurs" de leur site Web.

Bastien43 a écrit :

Cependant utilisez vous un outils pour analyser les foncières (comme pour les actions) ?
Existe-t-il un lien internet ou fichier recap de toutes ces informations pour comparer rapidement ?
ou est-il nécessaire de lire chaque rapport édité par la foncière en question sur son site internet ?

On trouve ça et là sur internet des rapports de banques qui comparent les foncières entre elles (exemple de requêtes Google : "unibail klepierre 2019 filetype:pdf"), mais le plus souvent, il faut le faire manuellement.

La newsletter REIT va aussi loin que possible pour faire des comparaisons à partir des données financières habituelles.

Bastien43 a écrit :

De plus, auriez-vous un lien vers les taux de capitalisation moyen de chacun des secteurs des REIT ?

Il faut farfouiller sur internet : "taux capitalisation paris 2019 filetype:pdf" ou "cap rate new york 2019 filetype:pdf"

Avec un peu d’habitude, on trouve pas mal d’information pour dégrossir.

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#149 20/09/2019 15h57

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Bonjour IH,

Je sais maintenant où chercher et comment mettre en pratique.

Cordialement,
Bastien

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#150 17/12/2019 00h06

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Bonjour
Je suis sur le point d’acheter le livre, car les reit me tentent bien, mais je me demande s’il est toujours a jour avec les évolutions fiscales et autres changements qu’il y a eu depuis 2014.
D’avance merci pour votre retour

Dernière modification par sebo26 (17/12/2019 00h06)

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