SCPI Mistral Sélection : avis sur cette SCPI (Swiss Life AM)

AaronBen · #1

Bonjour à tous les IH !

Nouvelle SCPI sans frais de versement proposée par Swiss Life.

Avis aux amateurs !

Mots-clés : iroko, remake, scpi, swiss life

Adrien55 · #2

Bonjour,

Mon CGP me propose cette SCPI à laquelle je vais souscrire:
- 0% frais de souscription (6% si cession des parts avant 6 ans)
- Frais de gestion: 13.75% HT
- Frais acquisition de 3.6%
- SCPI diversifiée en zone euros
- Objectif de distribution de 6%

Sisco2117 · #3

Je n’arrive pas à trouver l’information si cette SCPI sera disponible sur les contrats d’assurance vie géré par SWISS LIFE comme PLACEMENT DIRECT VIE par exemple (à ce jour ce n’est pas le cas).

Greyna · #4

L’intérêt d’investir dans une SCPI qui génère des revenus hors de France, et donc exonérés de PS, en assurance-vie et donc de la soumettre de facto aux PS me laisse clairement perplexe.

Sisco2117 · #5

En assurance vie de plus de 8 ans je ne paie que 17.2% et pas de délai de jouissance… donc l’assurance vie n’est forcément une option à écarter pour une scpi (même européenne)

Greyna · #6

Pas de délai de jouissance c’est epsilonesque sur un horizon de placement de long terme.

Vous oubliez de dire que vous payez les frais de gestion de l’assurance-vie chaque année. Ca mange la rentabilité (disons que si les frais de gestion sont de 0,6 %, ce qui est bas, ça bouffe 10 % de l’objectif de distribution).

Et les 17,2 % seulement après 8 ans ça ne marche pas pour tout le monde (encours AV supérieurs à 150 k€, abattement des 4600 ou 9200 € de plus-value dépassés etc etc).

Je reconnais bien volontiers que ça peut coller à certains profils (notamment ceux qui s’intéressent à la fiscalité en cas de mort de l’assurance-vie), mais pour une majorité d’investisseurs c’est au final un choix perdant.

Asn540 · #7

Mouais. On va pas relancer le débat sur les SCPI en AV mais Greyna oublie de préciser qu’une SCPI en AV est liquide. En plein coeur du mois d’août dernier j’ai bazardé 50K de SCPI Primonial en un clic. Le lendemain c’était fait. J’ai gagné presque 20% par rapport au prix auquel je les aurais vendues si je les avais eues en PP. Ca vaut les frais de gestion…
Plus accessoire : Greyna oublie aussi de préciser que les loyers perçus ne sont pas taxés dans l’AV tant qu’ils ne sont pas sortis. On peut donc les réinvestir dans des parts supplémentaires de SCPI sans taxe. Pour des loyers en provenance de France ça fait >50% d’économies d’impôts sur le réinvestissement… Pour qui veut faire de la boule de neige sur disons 15 ans c’est bien plus rentable en AV qu’en direct malgré les frais de gestion car le nombre de parts de SCPI sera bien plus élevé au bout de 15 ans en réinvestissement AV qu’en réinvestissement direct (le plan d’épargne programmé de Corum par exemple)

Greyna · #8

Je vous rejoins presque totalement ;-)

Pour la liquidité oui, c’est un atout indéniable. Sauf si les assureurs s’amusent à ne plus vouloir l’assumer (coucou Oradea !). Mais à ce jour c’est le seul vilain petit canard donc oui, ça reste un avantage certain (que l’on paye en frais de gestion, mais après tout ça a une valeur donc c’est normal).

Sur la fiscalité je suis moins d’accord. Pour des SCPI à revenus français (et pour un investisseur taxé à TMI au moins 30 %) l’AV est évidemment un must. Imbattable. En revanche pour des SCPI à revenus hors France (et donc bien moins lourdement taxés, notamment pas de PS), là je pense que c’est une erreur de souscrire en AV.

Surin · #9

Asn540 a écrit :
j’ai bazardé 50K de SCPI Primonial en un clic.

Lesquelles ? Car selon la/les SCPI, ca apporte au débat ou non.

Hadrumetum · #10

Greyna aurait pu rajouter à "En revanche…":

Et pour des SCPI acquises à crédit pour lesquelles l’intérêt de l’emprunt peut être déduit des revenus fonciers.

Sisco2117 · #11

Vous vous éloignez totalement du sujet de cette file de discussion.
je n’ai pas répondu à Greyna (que je n’arriverait pas et ne veut pas convaincre), Asn540 l’ayant fait parfaitement à ma place (merci).

Je rappel mon post initial (si quelqu’un à de l’info):
Je n’arrive pas à trouver l’information si cette SCPI sera disponible sur les contrats d’assurance vie géré par SWISS LIFE comme PLACEMENT DIRECT VIE par exemple (à ce jour ce n’est pas le cas).

Greyna · #12

Le mieux serait sans doute de poser la question à SwissLife, SwissLife REIM et Placement Direct.

Je pense cependant que ça ne devrait pas être le cas avant un moment:
-la SCPI étant toute récente, faire entrer l’assureur au capital poserait des soucis de ratio d’emprise
-les assureurs sont bien moins chauds qu’il y a 18 mois pour référencer des SCPI dont ils ont réalisé qu’assumer la liquidité pouvait avoir un cout important

Adrien55 · #13

Bonjour,

Je suis en cours de souscription à cette SCPI avec 0.5% de cash back

Asn540 · #14

Pour répondre à Sisco: si vous regardez les fondateurs de la SCPI Mistral, vous verrez que la quasi totalité des parts a été souscrite par la SC ESG Tendances Pierre qui est, elle, dispo dans les contrats Placement Direct.

Cette SCI a aussi du Iroko et du Epargne Pierre.

Ce n’est pas la meilleure réponse mais actuellement si vous voulez vous exposer à la SCPI Mistral via Placement Direct une solution est de passer par cette UC

Dernière modification par Asn540 (24/04/2024 09h28)

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