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#1 08/08/2022 11h28

Membre (2022)
Réputation :   4  

Bonjour à tous!

D’après mes recherches, démembrer un bien immobilier et faire donation de la nue-propriété engendre le paiement de droits de mutation à titre gratuit ainsi que les frais de notaire.

1/ Si la valeur de la nue-propriété donnée ne dépasse pas l’abattement, y a-t-il exonération totale de ces droits de mutation?

2/De plus, j’imagine que la valeur de la nue-propriété est définie le jour du démembrement.
Dans ce cas, qu’en est-il de la plus-value immobilière? Pour être plus précise: dois-je payer les impôts sur la plus value immobilière de la pleine propriété après abattement pour durée de détention ET le donataire paie les frais de notaires portant sur la valeur en pleine propriété?

3/Si le bien nous appartenait à mon époux et moi, est-il possible, suite à son démembrement, de ne donner que la nue-propriété qui revient à mon époux ou n’y a-t-il pas de distinction?

J’ai épluché le forum et internet pour obtenir les réponses à ces questions mais je n’ai rien trouvé de concret. Je m’excuse par avance si ces questions ont déjà été posées.

Merci!

Mots-clés : donation, démembrement, fiscalité, imposition

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[+1]    #2 08/08/2022 12h43

Membre (2022)
Réputation :   55  

INTP

1/ Si la valeur de la nue-propriété donnée ne dépasse pas l’abattement, y a-t-il exonération totale de ces droits de mutation?

C’est bien le sens du mot abattement.

2/De plus, j’imagine que la valeur de la nue-propriété est définie le jour du démembrement.

Non. Vous définissez la valeur de la pleine-propriété et la part que vous donnez, vous communiquez tout ça au notaire, qui établit les papiers et calcule les droits afférents en fonction des donations déjà consenties. Ensuite vous signez l’acte de donation. Dès lors, la propriété du bien est démembrée.

Dans ce cas, qu’en est-il de la plus-value immobilière?

Par définition, une mutation à titre gratuit ne génère pas de plus-value.

le donataire paie les frais de notaires portant sur la valeur en pleine propriété?

Les DMTG sont à payer sur la valeur de la NP (c’est précisement pour ca qu’on donne la NP), les Droits d’enregistrement et émoluments sur la valeur de la PP.
Et non, ce n’est pas nécessairement le donataire qui les paie. Il est permis au donateur de les acquitter, sans que cela soit considéré comme un supplément de donation.

est-il possible, suite à son démembrement, de ne donner que la nue-propriété qui revient à mon époux

Edit : je ne sais pas !

Dernière modification par Phaeton (08/08/2022 23h19)


Il vaut mieux mobiliser son intelligence sur des conneries que mobiliser sa connerie sur des choses intelligentes. (Les Shadocks)

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#3 08/08/2022 18h10

Membre (2022)
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Merci mais une question me vient à l’esprit suite à la lecture de vos propos:
Lors du remembrement, au décès du dernier donateur, et si le donateur décide de vendre le bien, comment sont déterminées la valeur d’acquisition et la date d’acquisition afin de déterminer son éventuelle plus value?

J’ai lu, notamment sur dans article

, que la plue value est calculée en fonction de la date et et le prix de l’acquisition d’origine. Je comprends par là qu’il s’agit de la date et le prix auxquels nous l’aurions acheté mon époux et moi cependant ça me parait surprenant que le donataire cumule les années de détention du donateur et les siennes…

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[+1]    #4 08/08/2022 18h47

Membre (2022)
Réputation :   55  

INTP

Accrochez-vous au pinceau, je retire l’échelle :

RFPI- Plus-value immobilière – Détermination de la plus-value brute – Définition du prix d’acquisition

RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value imposable

Un indice si vous jouez devant votre télé : et à la fin, c’est le fisc qui gagne…

Je veux une réponse en joules. Vous avez 4 heures smile

Deux bonnes nouvelles quand même : d’abord, comme vous l’écrivez, la valeur des biens peut baisser… Et ensuite, vous ne serez plus là pour voir ! (Ce n’est pas de l’humour noir, mais l’ordre naturel des choses)

Dernière modification par Phaeton (08/08/2022 18h59)


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#5 08/08/2022 19h56

Membre (2022)
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Après une lecture religieuse, je comprends que pour calculer les plus values, le prix d’acquisition est déterminé par la valeur du bien indiquée sur les droits de mutation à titre gratuit et la date d’acquisition correspond à la date d’acquisition de la pleine propriété.
J’en déduis donc que le donateur accumule bien sa durée de détention et celle du donataire et pourrait donc atteindre les 30 ans de détention et ainsi profiter de l’exonération totale sur les plus value si je n’ai pas tort…?

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#6 08/08/2022 20h08

Membre (2022)
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INTP

Je ne fais pas la même lecture que vous sur le second point.

BoFiP a écrit :

- Cession après réunion de la propriété : la durée de détention doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions qu’elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d’extinction naturelle.

Première acquisition : la NP, à titre gratuit
Seconde acquisition : la PP par voie d’extinction naturelle

J’en déduis pour ma part que la durée de détention à prendre en compte pour le calcul de la PV lorsque votre fille vendra serait (date de cession - date de donation de la NP). Dès lors, les "PV" ’pas de vente, pas de PV) éventuelles entre l’acquisition des biens et la donation n’est pas taxée autrement que par les DMTG.


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#7 08/08/2022 20h29

Membre (2022)
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Après relecture, je comprends mieux et en viens aux mêmes conclusions que vous:

La date d’acquisition représente la date d’acquisition de la nue-propriété.

La donation effacera les plus values et déterminera le nouveau prix d’acquisition de la pleine propriété tel qu’indiqué par les DMTG et commencera un nouveau compteur pour la durée de détention.

Dernière modification par MarieNapoleon (08/08/2022 20h31)

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#8 08/08/2022 22h58

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Bonjour. Pourriez-vous tous les 2 nous en dire un peu plus sur cette incroyable "exonération totale des droits de mutation" svp?

Dernière modification par Trahcoh (08/08/2022 22h58)

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[+1]    #9 08/08/2022 23h15

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INTP

Euh… Je pense que la dame demande, peut-être avec une erreur de sémantique (exonération vs calcul de  l’assiette) confirmation du fait que si elle donne à son enfant un droit dont la valeur est de 100k€ ou moins, en l’absence de donations antérieures, elle ne paiera pas de droits de mutation à titre gratuit, dès lors qu’il existe un abattement de 100k€ pour les donations entre parents et enfants.

Elle paiera en revanche bien sûr les droits d’enregistrement et émoluments, ce qu’elle avait peut-être oublié, mais dont elle a depuis été informée.

Est-ce que ça répond à votre question ? Voyez-vous une autre erreur que celle sur le choix des mots ?

Dernière modification par Phaeton (08/08/2022 23h27)


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#10 08/08/2022 23h52

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Et aussi qu’en cas de vente du bien plus de 30 ans après la donation de la NP, il n’y aura aucun impôt (ou PS) à payer sur une éventuelle plus-value.

….comme pour toute cession immobilière par une personne physique, d’un bien detenu depuis plus de 30 ans.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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Favoris 1    #11 09/08/2022 00h35

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Je n’avais pas vu ce fil … donc je vais redire probablement ce qui a été dit …

1) chaque parent fait sa propre donation de ses propres droits, y compris des droits sur la communauté.

2) Vous n’avez aucune obligation de donner 100% de vos droits, peu importe les droits dont il est question. Vous pouvez donner 50% de la nue propriété sur votre part de tel bien, sans donner autre chose … A ce niveau, il n’est pas plus compliqué de limiter la donation sur la RP au montant des abattements en direct que via une SCI (la SCI permet de contourner un risque légal sur la donation partage qui est spécifique à la donation directe sans partage effectif en présence de plusieurs enfants réservataires, vous n’êtes pas concernés)

3) la valeurde référence du bien se détermine au jour de la donation. Il est nettement préférable de disposer d’estimations sérieuses pour éviter une réévaluation par le fisc, surtout si vous voulez imputer une décote d’occupation. Si le fisc réévalue le bien et qu’il existe une différence trop importante, il peut considérer que c’est une sous estimation volontaire, donc un manquement délibéré (pénalités lourdes).

A noter que la valeur fiscale n’est pas nécessairement la valeur vénale du droit cédé, et que ce droit peut parfaitement être revendu avec une plus value ou une moins value. Typiquement, lorsqu’on vend un US, c’est la valeur de rendement qui sera retenue en valeur vénale, cette valeur de rendement pouvant être différente de la valeur fiscale officielle … même si aujourd’hui, la vente d’us n’est plus une technique autant pratiquée.

4) en cas de revente après extinction de l’usufruit, on retient pour l’acquisition par l’ancien NP la date d’acquisition de ce droit, que l’acquisition soit une donation, un achat ou une succession. Pour votre fille, c’est la date de donation, donc. Si elle venait par malheur à décéder en premier, ses propres héritiers deviendrait propriétaire de ce droit à la date de son décès, et la PV se calculerait à partir de cette date.

La PV est déterminée :
- en cas de réunion avant la vente, en considérant la valeur en PP à la date d’acquisition (donation donc) et la valeur de vente
- en cas de non réunion, en retenant la valeur fiscale de la NP à la date d’acquisition, et la valeur NP à la date de vente, sachant qu’entre les deux dates la répartition US / NP peut avoir changé. Ex : une donation effectuée avec une NP valant 50% de la PP, puis revente 20 ans plus tard, la NP vaut alors 70% de la PP.

La PV brute pour le NP est donc de (ValeurPleinePropriétéVente x 0.7 - ValeurPleinePropriétéDonation x
0.5). Si la valeur de vente vaut 2x la valeur de référence pour la donation, on a une PV brute valant (2 x Vref x 0.7 - Vref x 0.5) = VRef x (1.4 - 0.5) = VRef x 0.9.

A noter que si lors de l’acquisition les droits de mutation sont assumés par le donateur (donation) ou par le survivant (cas de la succession avec choix de l’usufruit à 100% pour le survivant), les droits de mutations à titre gratuit ne sont pas imputable par le NP qui n’a pas assumé personnellement ces droits.

Si lors de la vente, le régime est mixte (1 décès entrainant la PP sur une partie, et le maintien du démembrement sur l’autre partie), les calculs sont les mêmes, appliqués à chaque partie…

A noter une subtilité peu connue de la donation en démembrement, la notion d’usufruit successif lorsque 2 générations existent. C’est un peu technique, mais après tout, vu l’autre file et vu que la question est assez générale, autant étendre les notions.

Vous donnez la nue propriété à votre fille. Celle-ci se marie et a un enfant héritier réservataire au sens légal. Elle décède en premier, son conjoint choisit l’US sur la totalité de la succesion, et son enfant hérite en conséquence de la nue propriété. C’est là que c’est très très subtil : à l’extinction de votre US, ce n’est pas votre petit enfant qui devient pleinement propriétaire, il reste nu propriétaire seulement. L’us qui serait revenue à votre fille si elle n’était pas décédée, donc à son conjoint du fait de l’option US, revient à ce conjoint.

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