Démembrement d'un bien immobilier et donation (frais, fiscalité et répartition) ?

MarieNapoleon · #1

Bonjour à tous!

D’après mes recherches, démembrer un bien immobilier et faire donation de la nue-propriété engendre le paiement de droits de mutation à titre gratuit ainsi que les frais de notaire.

1/ Si la valeur de la nue-propriété donnée ne dépasse pas l’abattement, y a-t-il exonération totale de ces droits de mutation?

2/De plus, j’imagine que la valeur de la nue-propriété est définie le jour du démembrement.
Dans ce cas, qu’en est-il de la plus-value immobilière? Pour être plus précise: dois-je payer les impôts sur la plus value immobilière de la pleine propriété après abattement pour durée de détention ET le donataire paie les frais de notaires portant sur la valeur en pleine propriété?

3/Si le bien nous appartenait à mon époux et moi, est-il possible, suite à son démembrement, de ne donner que la nue-propriété qui revient à mon époux ou n’y a-t-il pas de distinction?

J’ai épluché le forum et internet pour obtenir les réponses à ces questions mais je n’ai rien trouvé de concret. Je m’excuse par avance si ces questions ont déjà été posées.

Merci!

Mots-clés : donation, démembrement, fiscalité, imposition

Phaeton · #2

1/ Si la valeur de la nue-propriété donnée ne dépasse pas l’abattement, y a-t-il exonération totale de ces droits de mutation?

C’est bien le sens du mot abattement.

2/De plus, j’imagine que la valeur de la nue-propriété est définie le jour du démembrement.

Non. Vous définissez la valeur de la pleine-propriété et la part que vous donnez, vous communiquez tout ça au notaire, qui établit les papiers et calcule les droits afférents en fonction des donations déjà consenties. Ensuite vous signez l’acte de donation. Dès lors, la propriété du bien est démembrée.

Dans ce cas, qu’en est-il de la plus-value immobilière?

Par définition, une mutation à titre gratuit ne génère pas de plus-value.

le donataire paie les frais de notaires portant sur la valeur en pleine propriété?

Les DMTG sont à payer sur la valeur de la NP (c’est précisement pour ca qu’on donne la NP), les Droits d’enregistrement et émoluments sur la valeur de la PP.
Et non, ce n’est pas nécessairement le donataire qui les paie. Il est permis au donateur de les acquitter, sans que cela soit considéré comme un supplément de donation.

est-il possible, suite à son démembrement, de ne donner que la nue-propriété qui revient à mon époux

Edit : je ne sais pas !

Dernière modification par Phaeton (08/08/2022 23h19)

MarieNapoleon · #3

Merci mais une question me vient à l’esprit suite à la lecture de vos propos:
Lors du remembrement, au décès du dernier donateur, et si le donateur décide de vendre le bien, comment sont déterminées la valeur d’acquisition et la date d’acquisition afin de déterminer son éventuelle plus value?

J’ai lu, notamment sur dans article

https://www.lafinancepourtous.com/prati … obilieres/

, que la plue value est calculée en fonction de la date et et le prix de l’acquisition d’origine. Je comprends par là qu’il s’agit de la date et le prix auxquels nous l’aurions acheté mon époux et moi cependant ça me parait surprenant que le donataire cumule les années de détention du donateur et les siennes…

Phaeton · #4

Accrochez-vous au pinceau, je retire l’échelle :

RFPI- Plus-value immobilière – Détermination de la plus-value brute – Définition du prix d’acquisition

RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value imposable

Un indice si vous jouez devant votre télé : et à la fin, c’est le fisc qui gagne…

Je veux une réponse en joules. Vous avez 4 heures

Deux bonnes nouvelles quand même : d’abord, comme vous l’écrivez, la valeur des biens peut baisser… Et ensuite, vous ne serez plus là pour voir ! (Ce n’est pas de l’humour noir, mais l’ordre naturel des choses)

Dernière modification par Phaeton (08/08/2022 18h59)

MarieNapoleon · #5

Après une lecture religieuse, je comprends que pour calculer les plus values, le prix d’acquisition est déterminé par la valeur du bien indiquée sur les droits de mutation à titre gratuit et la date d’acquisition correspond à la date d’acquisition de la pleine propriété.
J’en déduis donc que le donateur accumule bien sa durée de détention et celle du donataire et pourrait donc atteindre les 30 ans de détention et ainsi profiter de l’exonération totale sur les plus value si je n’ai pas tort…?

Phaeton · #6

Je ne fais pas la même lecture que vous sur le second point.

BoFiP a écrit :
- Cession après réunion de la propriété : la durée de détention doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions qu’elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d’extinction naturelle.

Première acquisition : la NP, à titre gratuit
Seconde acquisition : la PP par voie d’extinction naturelle

J’en déduis pour ma part que la durée de détention à prendre en compte pour le calcul de la PV lorsque votre fille vendra serait (date de cession - date de donation de la NP). Dès lors, les "PV" ’pas de vente, pas de PV) éventuelles entre l’acquisition des biens et la donation n’est pas taxée autrement que par les DMTG.

MarieNapoleon · #7

Après relecture, je comprends mieux et en viens aux mêmes conclusions que vous:

La date d’acquisition représente la date d’acquisition de la nue-propriété.

La donation effacera les plus values et déterminera le nouveau prix d’acquisition de la pleine propriété tel qu’indiqué par les DMTG et commencera un nouveau compteur pour la durée de détention.

Dernière modification par MarieNapoleon (08/08/2022 20h31)

Trahcoh · #8

Bonjour. Pourriez-vous tous les 2 nous en dire un peu plus sur cette incroyable "exonération totale des droits de mutation" svp?

Dernière modification par Trahcoh (08/08/2022 22h58)

Phaeton · #9

Euh… Je pense que la dame demande, peut-être avec une erreur de sémantique (exonération vs calcul de l’assiette) confirmation du fait que si elle donne à son enfant un droit dont la valeur est de 100k€ ou moins, en l’absence de donations antérieures, elle ne paiera pas de droits de mutation à titre gratuit, dès lors qu’il existe un abattement de 100k€ pour les donations entre parents et enfants.

Elle paiera en revanche bien sûr les droits d’enregistrement et émoluments, ce qu’elle avait peut-être oublié, mais dont elle a depuis été informée.

Est-ce que ça répond à votre question ? Voyez-vous une autre erreur que celle sur le choix des mots ?

Dernière modification par Phaeton (08/08/2022 23h27)

GoodbyLenine · #10

Et aussi qu’en cas de vente du bien plus de 30 ans après la donation de la NP, il n’y aura aucun impôt (ou PS) à payer sur une éventuelle plus-value.

….comme pour toute cession immobilière par une personne physique, d’un bien detenu depuis plus de 30 ans.

xazh · #11

Je n’avais pas vu ce fil … donc je vais redire probablement ce qui a été dit …

1) chaque parent fait sa propre donation de ses propres droits, y compris des droits sur la communauté.

2) Vous n’avez aucune obligation de donner 100% de vos droits, peu importe les droits dont il est question. Vous pouvez donner 50% de la nue propriété sur votre part de tel bien, sans donner autre chose … A ce niveau, il n’est pas plus compliqué de limiter la donation sur la RP au montant des abattements en direct que via une SCI (la SCI permet de contourner un risque légal sur la donation partage qui est spécifique à la donation directe sans partage effectif en présence de plusieurs enfants réservataires, vous n’êtes pas concernés)

3) la valeurde référence du bien se détermine au jour de la donation. Il est nettement préférable de disposer d’estimations sérieuses pour éviter une réévaluation par le fisc, surtout si vous voulez imputer une décote d’occupation. Si le fisc réévalue le bien et qu’il existe une différence trop importante, il peut considérer que c’est une sous estimation volontaire, donc un manquement délibéré (pénalités lourdes).

A noter que la valeur fiscale n’est pas nécessairement la valeur vénale du droit cédé, et que ce droit peut parfaitement être revendu avec une plus value ou une moins value. Typiquement, lorsqu’on vend un US, c’est la valeur de rendement qui sera retenue en valeur vénale, cette valeur de rendement pouvant être différente de la valeur fiscale officielle … même si aujourd’hui, la vente d’us n’est plus une technique autant pratiquée.

4) en cas de revente après extinction de l’usufruit, on retient pour l’acquisition par l’ancien NP la date d’acquisition de ce droit, que l’acquisition soit une donation, un achat ou une succession. Pour votre fille, c’est la date de donation, donc. Si elle venait par malheur à décéder en premier, ses propres héritiers deviendrait propriétaire de ce droit à la date de son décès, et la PV se calculerait à partir de cette date.

La PV est déterminée :
- en cas de réunion avant la vente, en considérant la valeur en PP à la date d’acquisition (donation donc) et la valeur de vente
- en cas de non réunion, en retenant la valeur fiscale de la NP à la date d’acquisition, et la valeur NP à la date de vente, sachant qu’entre les deux dates la répartition US / NP peut avoir changé. Ex : une donation effectuée avec une NP valant 50% de la PP, puis revente 20 ans plus tard, la NP vaut alors 70% de la PP.

La PV brute pour le NP est donc de (ValeurPleinePropriétéVente x 0.7 - ValeurPleinePropriétéDonation x
0.5). Si la valeur de vente vaut 2x la valeur de référence pour la donation, on a une PV brute valant (2 x Vref x 0.7 - Vref x 0.5) = VRef x (1.4 - 0.5) = VRef x 0.9.

A noter que si lors de l’acquisition les droits de mutation sont assumés par le donateur (donation) ou par le survivant (cas de la succession avec choix de l’usufruit à 100% pour le survivant), les droits de mutations à titre gratuit ne sont pas imputable par le NP qui n’a pas assumé personnellement ces droits.

Si lors de la vente, le régime est mixte (1 décès entrainant la PP sur une partie, et le maintien du démembrement sur l’autre partie), les calculs sont les mêmes, appliqués à chaque partie…

A noter une subtilité peu connue de la donation en démembrement, la notion d’usufruit successif lorsque 2 générations existent. C’est un peu technique, mais après tout, vu l’autre file et vu que la question est assez générale, autant étendre les notions.

Vous donnez la nue propriété à votre fille. Celle-ci se marie et a un enfant héritier réservataire au sens légal. Elle décède en premier, son conjoint choisit l’US sur la totalité de la succesion, et son enfant hérite en conséquence de la nue propriété. C’est là que c’est très très subtil : à l’extinction de votre US, ce n’est pas votre petit enfant qui devient pleinement propriétaire, il reste nu propriétaire seulement. L’us qui serait revenue à votre fille si elle n’était pas décédée, donc à son conjoint du fait de l’option US, revient à ce conjoint.

malcolm · #12

Je me pose une question concernant l’usufruit :
lors du décès de l’un des membres d’un couple marié le survivant décide d’opter pour la totalité de l’usufruit de la succession. Ce couple a uniquement 2 enfants issus de ce lit, qui héritent donc de la nue-propriété de la succession.

Quelques années plus tard le conjoint survivant a un nouvel enfant issu d’une nouvelle union. Peut-il décider de faire donation de l’usufruit obtenue dans la cadre de la succession de son précédent conjoint à ce nouvel enfant ?

Les héritiers du 1er défunt seraient alors lésés car ils pourraient ne jamais avoir bénéfice de la pleine propriété.

Dernière modification par malcolm (09/06/2023 14h23)

Geronimo · #13

Après la donation, l’usufruit s’éteindra quand même au décès du conjoint survivant (donateur) et non au décès du fils (donataire).

En effet le conjoint survivant donne son droit viager qui porte sur sa propre durée de vie, il ne peut donner plus de droits que ce dont il dispose (la durée de vie de l’enfant).

Dernière modification par Geronimo (09/06/2023 18h29)

Serrure · #14

Bonjour,

Au sujet de la taxe d’habitation ( élevée ) que le propriétaire paye chaque année pour une habitation secondaire.

J’ai un doute. Si quelqu’un effectue une donation en démembrement d’un appartement a un de ses enfants, est-ce qu’il y a toujours à payer une taxe d’habitation par le donateur ou le donataire ?

Quelle est ainsi la meilleure solution pour etre sur de ne pas payer la taxe d’habitation ?
Effectuer la donation de l’appartement en démembrement ou bien effectuer une donation de l’appartement en donation totale et classique ?

Vous pouvez bien sur développer si il y a d’autres informations et paramètres a savoir.

durand18 · #15

La TH n’est pas liée à la propriété mais à l’occupation.

Tant que le bien est à usage de résidence secondaire elle est due, s’il devient la résidence principale de quelqu’un (au 1er janvier) elle ne s’applique plus.

Sinon a priori c’est l’usufruitier qui a la disposition juridique de l’occupation du bien. Apres si l’enfant laisse le bien en jouissance à ses parents pour usage de résidence secondaire à vérifier qui doit payer mais je ne crois pas que ce soit le point qui vous intéresse …

Dernière modification par durand18 (22/06/2023 19h27)

quinou · #16

Bonjour,
Nous envisageons un démembrement "précoce" de notre résidence principale + immobilier professionnel pour limiter les frais de succession et simplifier la transmission pour nos enfants.

Nous avons un peu moins de 60 ans, sommes pacsé (+ testament) et nous avons 3 enfants.

Nous disposons d’un capital financier d’environ 500 k (livrets, PEA, AV).

Nous possédons chacun pour moitié une résidence principale d’environ 500 K.

Je possède en nu propriété (mon papa en éhpad en est l’usufruitier) une exploitation agricole que j’exploite (avec un de mes fils) d’une valeur de 230 k (contenant un logement utilisé pour loger le personnel saisonnier).

Enfin j’ai déja réalisé une donation d’une partie immobilière de la ferme pour le logement de mon fils agriculteur pour un montant de 70 k (il a versé un tiers de la somme à son frère et à sa sœur)

Je m’interroge sur la faisabilité de cette opération et sur les différentes conséquences d’un tel choix (financières, fiscales et juridiques). Je sais que les notaires ne sont pas toujours "très chauds" pour ce type de transmission.

Merci d’avance pour vos suggestions.

quinou · #17

Pour compléter mon message ci-dessus, j’ai bien compris que le bien démembré, si il est vendu en fin de vie des usufruitiers, leur rapportera pas grand chose et qu’il faut avoir des ressources financières par ailleurs pour assurer les vieux jours des dits usufruitiers. Je pense que c’est ce qui pousse les notaires à ne pas trop encourager ce dispositif. Par contre d’un point de vue fiscal cela permet de bénéficier d’un deuxième abattement de 100 K 15 ans plus tard en transmettant de l’immobilier physique.
Y a t-il une faille dans mon raisonnement ?

langoisse · #18

quinou a écrit :
Y a t-il une faille dans mon raisonnement ?

Je n’en vois pas, mais je ne suis pas notaire.
Et effectivement, on m’a toujours conseillé (notaires,comptables) de donner la RP en dernier, aprés les autres biens.
Je pense que si votre fils exploite, lui donner la nu-prop des terres serait un début.

Dernière modification par langoisse (30/03/2024 09h43)

JeanB · #19

quinou a écrit :
Pour compléter mon message ci-dessus, j’ai bien compris que le bien démembré, si il est vendu en fin de vie des usufruitiers, leur rapportera pas grand chose et qu’il faut avoir des ressources financières par ailleurs pour assurer les vieux jours des dits usufruitiers.

Non pas forcément, il peut y avoir partage des fruits de la vente entre usufruitier et nu-propriétaire mais ce n’est pas la seule option, vous pouvez aussi décider dans l’acte de donation que les sommes d’argents seront attribuées à l’usufruitier avec un quasi-usufruit sur les sommes d’argent reçues de la vente, ou bien encore le remploi dans un nouveau bien immobilier avec report du démembrement dans ce nouveau bien.

Après plus généralement, avec 3 enfants vous pouvez léguer 3*100*2 (parents)= 600K à votre décès avant que vos enfant payent le moindre droit de succession. Et ensuite sur les 500K de liquidité, vous pouvez aussi transmettre 152.5*3*2(parents)=915K hors succession et donc en franchise de droits. ( en ayant bien rédigé les clauses d’assurance vie car si c’est le conjoint bénéficiaire effectivement ça n’optimisera pas les droits de succession)

Autre point qui me vient à l’esprit, que pensez vous du niveau de protection du conjoint survivant en cas de décès, je ne sais pas ce qui est mentionné dans votre testament mais le PACS ne permet que de transmettre la quotité disponible ordinaire et cela représente 1/4 de votre succession si vous décédez. Après peut être que vous prévoyez un leg plus important dans votre testament qui froisse la réserve héréditaire des enfant mais cela ne vous protège pas d’une action en réduction des enfants.

Dernière modification par JeanB (30/03/2024 12h15)

quinou · #20

Bonjour et merci pour votre réponse. Concernant le premier point de votre réponse ainsi que le dernier, je pensais effectivement aborder le sujet avec mon notaire.
Pour ce qui est du montant à transmettre, la RP valant déjà 500 k - et je ne pense pas que la tendance d’évolution des prix de l’immobilier (ainsi que l’évolution du seuil de 100 k par enfant) aillent dans le sens d’une réduction des frais de succession - et se cumulant à mon patrimoine professionnel, les droits risquent d’être assez salés. C’est d’ailleurs l’objet de ma réflexion.

Fennec60 · #21

Le patrimoine professionnel peut échapper pour 75 % à l’impôt sur la succession avec un pacte Dutreil.

La transmission du patrimoine professionnel | bienprévoir.fr

quinou · #22

A JeanB,

Merci pour vos réponses ; suite au rendez-vous avec le notaire, nous sommes confortés dans notre projet :
- effectivement aux vues de la situation financière de l’État et de l’inflation immobilière on se retrouve très vite soumis à des droits de succession élevés sans un très gros patrimoine
- il faut bien sûr avoir un capital à disposition à côté si l’on cède sa résidence principale (assurance vie)
- la valeur de l’usufruit diminue avec l’âge du conjoint survivant
- mais il existe des clauses de transfert d’usufruit pour protéger le conjoint (pour se loger plus petit ou mieux adapté)
- on reste "maître chez soi" ; ce n’est pas comme une indivision classique
- fiscalement c’est intéressant ; avant l’âge de 61 ans la valeur de l’usufruit est de 50 % donc on minore les frais et on prend date pour dans 15 ans pour l’abattement de 100 k par enfant
- on facilite la vie de nos enfants à notre disparition (pas obligé de vendre le bien pour faire face aux frais de succession)
- attention aux plus values fiscales (22ans) et sociales (30ans) ; faire une estimation du bien correcte
- coût de l’opération : 2 % de la valeur vénale du bien (à la louche…du notaire !)
- l’opération ne concernera que la RP ; la partie agricole se gérera à notre disparition (dans plus de 15 ans, j’espère !)

A Fennec60,
Le Dutreil concerne les grosses structures sociétaires, pas une petite exploitation familiale ; mise en œuvre complexe

maxicool · #23

Voilà le détail pour le coût de l’opération chez le notaire

DEMEMBREMENT - DONATION DE NP (immobilier)
Remarque : émoluments calculés sur la PP

Exemple :
- Valeur PP 120000
- Valeur NP 60000

- 0 à 6500 : 4,837% soit 314
- 6500 à 17000 : 1,995% soit 209
- 17000 à 60000 : 1,330% soit 572
- 60000 à 120000 : 0,998% soit 599
TOTAL HT : 1695

Taxe publicité foncière (sur valeur NP) : 0,60% soit 360
Frais d’assiette (2,37% de la TPF) : 9
Contribution Sécurité Immobilière (sur valeur NP) : 0,10% soit 60
TVA (sauf CSI) 20% : 413

TOTAL TTC : 2536
Pour l’exemple ci-dessus (PP 12 k€ / NP 60 k€)

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Démembrement d'un bien immobilier et donation (frais, fiscalité et répartition) ?

#1 08/08/2022 11h28

[+1] #2 08/08/2022 12h43

#3 08/08/2022 18h10

[+1] #4 08/08/2022 18h47

#5 08/08/2022 19h56

#6 08/08/2022 20h08

BoFiP a écrit :

#7 08/08/2022 20h29

#8 08/08/2022 22h58

[+1] #9 08/08/2022 23h15

#10 08/08/2022 23h52

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#17 30/03/2024 09h04

#18 30/03/2024 09h39

quinou a écrit :

#19 30/03/2024 12h15

quinou a écrit :

#20 30/03/2024 17h21

#21 30/03/2024 22h26

#22 13/04/2024 18h30

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