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#1 11/10/2020 10h57

Membre
Réputation :   3  

Bonjour,
je créé un fil pour gérer les problématiques liées à l’achat de notre immeuble. 
1 local commercial sous bail - régime d’exploitation régime réel (location nue) déclaration 2044 IR (déjà 3 locations nues déclarées à date)
3 F3 meublés (rénovation faite - finitions à prévoir) - déclaration P0i prévue à date d’acquisition pour régime réel LMNP. Le but du LMNP étant de tendre vers une imposition pour ses loyers à 0 (par amortissement).

Je recherche l’éclairage des passionnés du forum!
Attention questions tout azimut qui mélange l’optimisation fiscale comme des détails d’ameublement.

Question 1 - le plafond LMNP (j’ai beau creuser le sujet, je comprends que les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 23000€). Le prix de loyer sera donc fixé à 650 pour le 1er et 2e étage, 600 pour le 3e et dernier. Soit 22 800/an.
Puis conserver le statut LMNP avec des recettes > 23 000€?
Existe-t’il un autre système d’imposition qui me permettrait d’augmenter mes loyers?
Dans la ville de l’immeuble, emplacement similaire, les beaux T1 meublés se louent 450-500€. Ici T3 meublé (sans ext) estimé entre 650 et 750€.

Question 2 - Recherche d’optimisation pour les frais d’agence - les frais de dossier crédit et les frais de notaire : à passer en amortissement ou en charges déductibles (pour report et donc ne pas avoir d’imposition sur les 3 ans à venir) ?
Aucun loyer 2020 car temps de travaux nécessaire après vente qui aura lieu en minimum en décembre…
Si l’acquisition à lieu fin 2020, comment seront reporter les frais déductibles?
Par exemple 15 000€ FA alors 10 000€ déductibles en charges en 2021 puis 5 000€ en 2022 ?

Question 3 - Notre banquière semble ouverte pour les devis des travaux (cuisine équipée)…
Est-ce que les devis soumis pour obtention du crédit travaux nous lient à l’artisan? Doit-on fournir la facture à la banque, ou sommes nous libres de réaliser les travaux par nous même? la somme servirait alors à fournir les matériaux.

Question 4 - Machine à laver et canapé. ces deux éléments ne sont pas dans la liste du decret.
mais usuellement fourni. Peut-on faire l’impasse? est-ce une attente de vos locataires pour ceux qui ont l’expérience ?

N’hésitez pas à me signaler toute question à replacée dans un autre fil.
D’avance merci pour votre temps.

Mots-clés : 23000, année achat, canapé, charges deductibles, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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[+1]    #2 11/10/2020 11h30

Modérateur
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Réputation :   2272  

Q1 : si vous avez (au niveau du foyer fiscal) des revenus d’activité supérieurs à 23000€, alors tant que les recettes de location meublée restent inférieurs à ces revenus, vous restez LMNP.
Par ailleurs, si avec vos biens vous pourriez obtenir 30 000€ (par exemple) qui vous feraient passer LMP, il n’est pas sûr qu’il soit mieux de sous-évaluer les loyers sous pretexte de rester LMNP.
Autre piste : louer un de ces T3 en nu.

Q3 : à voir avec la banque, mais bien souvent le deblocage du prêt se fait sur presentation de la facture.

Q4 : j’imagine mal quelqu’un vivre dans un T3 (un T1 ce serait autre chose) sans lave-linge et sans canapé…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 11/10/2020 11h48

Membre
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Réputation :   636  

GoodbyLenine a écrit :

Q3 : à voir avec la banque, mais bien souvent le deblocage du prêt se fait sur presentation de la facture.

D’après mon expérience, la banque se moque de qui fait les travaux. Elle vérifie seulement (et pas toujours) si les travaux ont bien été facturés.

Q4 : proposer un logement meublé sans canapé, quelle drôle d’idée ! (comme GoodbyLenine, les deux bien sûr).
Il y a bien d’autres éléments qui ne sont pas obligatoires dans la liste mais le sont dans la vie et sur le marché des meublés.

Dernière modification par DDtee (11/10/2020 11h50)


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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[+1]    #4 11/10/2020 13h02

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Réputation :   2059  

Bonjour,

Après les excellentes réponses précédentes, je me permets de compléter sur votre question 2, en vous signalant que des recherches sur le forum, dans le champ de recherche en haut à droite, avec les bons mots clés vous auraient apporté les réponses en deux coups de cuillère à pot :
www.google.fr/search?q=site:www.devenir … cquisition
www.google.fr/search?q=site:www.devenir … differente

Dernière modification par Bernard2K (11/10/2020 13h04)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#5 11/10/2020 21h43

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Merci pour vos réponses.

GoodbyLenine a écrit :

Q1 : si vous avez (au niveau du foyer fiscal) des revenus d’activité supérieurs à 23000€, alors tant que les recettes de location meublée restent inférieurs à ces revenus, vous restez LMNP.
Par ailleurs, si avec vos biens vous pourriez obtenir 30 000€ (par exemple) qui vous feraient passer LMP, il n’est pas sûr qu’il soit mieux de sous-évaluer les loyers sous pretexte de rester LMNP.
Autre piste : louer un de ces T3 en nu.

Merci pour la confirmation!

GoodbyLenine a écrit :

Q3 : à voir avec la banque, mais bien souvent le deblocage du prêt se fait sur presentation de la facture.

Si facture il y a eu reglement, comment payer si le prêt travaux n’est pas déboquer?

GoodbyLenine a écrit :

Q4 : j’imagine mal quelqu’un vivre dans un T3 (un T1 ce serait autre chose) sans lave-linge et sans canapé…

exact, la question du lave-vaisselle se pose également…

DDtee a écrit :

D’après mon expérience, la banque se moque de qui fait les travaux. Elle vérifie seulement (et pas toujours) si les travaux ont bien été facturés.

Donc il faut que la somme de mes factures (matériaux ou artisans) égale le montant du crédit (basé sur factures).

DDtee a écrit :

Q4 : proposer un logement meublé sans canapé, quelle drôle d’idée ! (comme GoodbyLenine, les deux bien sûr).
Il y a bien d’autres éléments qui ne sont pas obligatoires dans la liste mais le sont dans la vie et sur le marché des meublés.

oui bien sûr, je n’ai pas pris assez de recul sur ce point. oups

Bernard2K a écrit :

Bonjour,
Après les excellentes réponses précédentes, je me permets de compléter sur votre question 2, en vous signalant que des recherches sur le forum, dans le champ de recherche en haut à droite, avec les bons mots clés vous auraient apporté les réponses en deux coups de cuillère à pot :
www.google.fr/search?q=site:www.devenir … cquisition
www.google.fr/search?q=site:www.devenir … differente

exact.
Mon interrogation portait surtout sur la date d’acquisition.
Si j’achète en janvier - décla 2021 avec des recettes et des dépenses dont amortissement et charges

mais si j’achète fin décembre - décla 2020 recette 0 et amortissement 0 car bien non mise en service
je m’interroge sur la déclaration optimisées de charges déductibles (Frais d’agence par exemple) pour profiter du report pour décla 2021 et n+9 ..

La question sous-jacente serait alors plutôt : dois-je pousser la vente pour signer en janvier impérativement?

Dernière modification par emerentine (11/10/2020 23h01)

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[+1]    #6 12/10/2020 01h59

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   140  

En repoussant la vente en janvier, vous évitez le paiement de la CFE, cotisation fiscale des entreprises (environ 300 à 500 euros), dont vous êtes dispensée la première année d’activité LMNP. De plus, vous ne demanderez qu’un seul bilan et compte de résultat à votre expert comptable, au lieu de deux si vous démarrez votre activité en décembre. Des frais en moins…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#7 12/10/2020 11h11

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Top 20 Réputation
Réputation :   2272  

On reçoit la facture (plusieurs jours, voire semaines) avant de la payer…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#8 20/10/2020 16h35

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Nous signons le compromis la semaine prochaine !

Rastignac, le 12/10/2020 a écrit :

En repoussant la vente en janvier, vous évitez le paiement de la CFE, cotisation fiscale des entreprises (environ 300 à 500 euros), dont vous êtes dispensée la première année d’activité LMNP. De plus, vous ne demanderez qu’un seul bilan et compte de résultat à votre expert comptable, au lieu de deux si vous démarrez votre activité en décembre. Des frais en moins…
Rastignac

merci pour cet éclairage qui confirme le report en janvier

GoodbyLenine, le 12/10/2020 a écrit :

On reçoit la facture (plusieurs jours, voire semaines) avant de la payer…

Exact. La facture peut ne pas être acquittée.

Dernière modification par emerentine (20/10/2020 16h36)

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#9 21/10/2020 19h21

Membre
Réputation :   3  

Ma to-do
-finaliser comparatif devis assurance PNO et PNE (propriétaire non exploitant pour notre local commercial). maaf / MAIF/ Groupama/ Axa
- préparer nouveau bail commercial (contrat en cours trop précaire + renégo loyer)
- vérif si achevement des travaux si demande préalabe en cours avec la mairie

Liste devis travaux
- Pose de portes "palières" avec serrure 3 point intégrées (CF1h).
- société incendie (plan et éventuel extincteur)
- mise en électricité parties communes / escalier
- pose des boites aux lettres (possibilité extérieure)

Liste devis matériaux (on fait nous-même)
parties communes
- digicode

appart
- finitions électriques : prises et interrupteurs
- finitions plomberie cuisine
- pose cuisine équipée (modèle ENHET repéré)
- salle de bain (ajout d’une armoire haute + radiateur sèche serviette)
- radiateurs électriques (à inertie?)
- rideaux dans les chambres

Liste du mobilier
- détecteur fumées couloir
- Sdb - miroir et seau avec serpiliere
- luminaires
- table + 4 chaises + une nappe plastique transparente (selon reco glanée)
- canapé non convertible 2 ou 3 places
- table basse + coussins pour le canapé
- buffet bas ?
- vestiaire avec banc + étagères de rangement dans les espaces "placard" du couloir
- cadre lit sommier à lattes de 140 cm avec matelas et alèse / couette / 2 oreillers
- question existentielle - 2 chambres = 2 lits 140 ou 1 lit 140 et 1 lit 90 ?
- CUISINE - kit vaisselle pour 6 personnes, casseroles, ustensiles, 2 torchons, poubelle

Liste électroménager
- frigo combiné congélo
- lave linge
- plaque de cuisson/hôte/four
- lave vaisselle
- aspiro

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