Emerentine : étude de cas immobilier (démarrage LMNP)

GoodbyLenine a écrit :

Q3 : à voir avec la banque, mais bien souvent le deblocage du prêt se fait sur presentation de la facture.

D’après mon expérience, la banque se moque de qui fait les travaux. Elle vérifie seulement (et pas toujours) si les travaux ont bien été facturés.

Q4 : proposer un logement meublé sans canapé, quelle drôle d’idée ! (comme GoodbyLenine, les deux bien sûr).
Il y a bien d’autres éléments qui ne sont pas obligatoires dans la liste mais le sont dans la vie et sur le marché des meublés.

Dernière modification par DDtee (11/10/2020 11h50)

Merci pour vos réponses.

GoodbyLenine a écrit :

Q1 : si vous avez (au niveau du foyer fiscal) des revenus d’activité supérieurs à 23000€, alors tant que les recettes de location meublée restent inférieurs à ces revenus, vous restez LMNP.
Par ailleurs, si avec vos biens vous pourriez obtenir 30 000€ (par exemple) qui vous feraient passer LMP, il n’est pas sûr qu’il soit mieux de sous-évaluer les loyers sous pretexte de rester LMNP.
Autre piste : louer un de ces T3 en nu.

Merci pour la confirmation!

GoodbyLenine a écrit :

Q3 : à voir avec la banque, mais bien souvent le deblocage du prêt se fait sur presentation de la facture.

Si facture il y a eu reglement, comment payer si le prêt travaux n’est pas déboquer?

GoodbyLenine a écrit :

Q4 : j’imagine mal quelqu’un vivre dans un T3 (un T1 ce serait autre chose) sans lave-linge et sans canapé…

exact, la question du lave-vaisselle se pose également…

DDtee a écrit :

D’après mon expérience, la banque se moque de qui fait les travaux. Elle vérifie seulement (et pas toujours) si les travaux ont bien été facturés.

Donc il faut que la somme de mes factures (matériaux ou artisans) égale le montant du crédit (basé sur factures).

DDtee a écrit :

Q4 : proposer un logement meublé sans canapé, quelle drôle d’idée ! (comme GoodbyLenine, les deux bien sûr).
Il y a bien d’autres éléments qui ne sont pas obligatoires dans la liste mais le sont dans la vie et sur le marché des meublés.

oui bien sûr, je n’ai pas pris assez de recul sur ce point. oups

Bernard2K a écrit :

Bonjour,
Après les excellentes réponses précédentes, je me permets de compléter sur votre question 2, en vous signalant que des recherches sur le forum, dans le champ de recherche en haut à droite, avec les bons mots clés vous auraient apporté les réponses en deux coups de cuillère à pot :
https://www.google.fr/search?q=site:www … cquisition
https://www.google.fr/search?q=site:www … differente

exact.
Mon interrogation portait surtout sur la date d’acquisition.
Si j’achète en janvier - décla 2021 avec des recettes et des dépenses dont amortissement et charges

mais si j’achète fin décembre - décla 2020 recette 0 et amortissement 0 car bien non mise en service
je m’interroge sur la déclaration optimisées de charges déductibles (Frais d’agence par exemple) pour profiter du report pour décla 2021 et n+9 ..

La question sous-jacente serait alors plutôt : dois-je pousser la vente pour signer en janvier impérativement?

Dernière modification par emerentine (11/10/2020 23h01)

On reçoit la facture (plusieurs jours, voire semaines) avant de la payer…

Ma to-do
-finaliser comparatif devis assurance PNO et PNE (propriétaire non exploitant pour notre local commercial). maaf / MAIF/ Groupama/ Axa
- préparer nouveau bail commercial (contrat en cours trop précaire + renégo loyer)
- vérif si achevement des travaux si demande préalabe en cours avec la mairie

Liste devis travaux
- Pose de portes "palières" avec serrure 3 point intégrées (CF1h).
- société incendie (plan et éventuel extincteur)
- mise en électricité parties communes / escalier
- pose des boites aux lettres (possibilité extérieure)

Liste devis matériaux (on fait nous-même)
parties communes
- digicode

appart
- finitions électriques : prises et interrupteurs
- finitions plomberie cuisine
- pose cuisine équipée (modèle ENHET repéré)
- salle de bain (ajout d’une armoire haute + radiateur sèche serviette)
- radiateurs électriques (à inertie?)
- rideaux dans les chambres

Liste du mobilier
- détecteur fumées couloir
- Sdb - miroir et seau avec serpiliere
- luminaires
- table + 4 chaises + une nappe plastique transparente (selon reco glanée)
- canapé non convertible 2 ou 3 places
- table basse + coussins pour le canapé
- buffet bas ?
- vestiaire avec banc + étagères de rangement dans les espaces "placard" du couloir
- cadre lit sommier à lattes de 140 cm avec matelas et alèse / couette / 2 oreillers
- question existentielle - 2 chambres = 2 lits 140 ou 1 lit 140 et 1 lit 90 ?
- CUISINE - kit vaisselle pour 6 personnes, casseroles, ustensiles, 2 torchons, poubelle

Liste électroménager
- frigo combiné congélo
- lave linge
- plaque de cuisson/hôte/four
- lave vaisselle
- aspiro

Bonjour, je reprends le fil suite à l’acquisition du bien fin juillet 2021.
En août, nous avons acheter le matériel et réaliser les principaux travaux, monter les meubles et accessoires.
En septembre, nous souhaitons résoudre les problèmes techniques et administratifs pour mettre le premier étage en location début octobre, les 2 autres en novembre.

Mon PROFIL
- couple de jeunes quadra, TMI 41% (45% prévus pour revenus 2021), 3 enfants
propriétaire d’un bien comportant 2 logements en location nue
- recherche autofinancement et transmission optimisée du patrimoine à long terme
- recherche autosuffisance à moyen terme (être rentiers d’ici 5 ans, réduire le temps de travail)

Mes APTITUDES / Ma DISCIPLINE
- Comptables : Débutant ++
- Fiscales : Débutant ++
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Expérimenté +++
3 logements consécutifs rénovés, vendus (habitation principale)
Actuelle maison de 200m2 en cours de réno
Catalogue humain des enseignes de bricolage ^_^
- Sociales : bonne ++
Madame selectionne locataires/artisans et Monsieur intervient en cas de négo/litiges
- Temps disponible : adaptation possible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Immeuble centre-ville préfecture province (unipropriétaire)
- Année de construction : XIXe ?
- un local commercial sur rez-de-chaussée et sous-sol (machineries clim dans le local technique des parties communes) loué
- 3 appartements quasiment identiques des étages 1 à 3 : 73m² salle de bain, wc séparés avec lave-main, 2 chambres, couloir avec espace pour rangement, vaste séjour avec coin cuisine à aménager
- Inhabités depuis + 10 ans, travaux inachevés par l’ancien propriétaire
- Entièrement refaits à neufs (parquet, murs et plafonds propres enduits blancs, elec et plomberie).

LOCALISATION DU BIEN
Peu de F3 sur le marché pour une forte demande.
Choix de finitions qualitatives pour valoriser le bien.

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien (crédit avec achat, frais notaire, frais d’agence et travaux dont ravalement) : 298 000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 2 400€ (3x800)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : Non .
- Taxe foncière hors TEOM: 1100€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 3x98€
- Rentabilité brute : 9,6 %

FINANCEMENT DU BIEN
- sans apport (on avance les travaux qui se débloquent à chaque demande)
- Taux du crédit : 0,99%
- Durée du crédit 20 ans
- Épargne de précaution OUI

RÉGIME D’EXPLOITATION
- LMNP avec comptable

PREMIERS CONSTATS
- Demarches rapides pour : obtenir une poubelle, abonnement en eau
- Attention date limite des consuels : on a dû les refaire, et d’ailleurs anomalies bloquantes à corriger pour les obtenir à nouveau. On pourra alors seulement raccorder en électricité nos parties communes.
- livraison meubles et électroménagers : regrouper les achats pour minimiser les livraisons. Attention aux market place = des transporteurs différents, même si tout est acheté sur le même site internet.
Certaines enseignes livrent GRATUITEMENT dans la pièce de son choix, à l’étage demandé, avec ou sans négo, avec ou sans minimum d’achats. Par exemple : Leclerc Espace Culturel, But…

J’AURAI AIME SAVOIR AVANT
- Certificat de numérotation à demander en mairie car l’entrée des appartements n’est pas celle du magasin, cf permis de construire à refaire par notre architecte suite à l’abandon du PC par le précédent propriétaire.
Le délai génére du retard pour 1) la Fibre : jungle labyrinthique, il faut cocher la case Pro de l’immobilier et non particulier ni entreprise. je serai éligible avec la nouvelle numérotation, il va falloir prévoir le raccordement TV et telephonie fixe en attendant!
2) Entrée dans l’immeuble, à valider avec La Poste pour accès aux boîtes aux lettres collectives à installer (dès que numérotation effective)

Je galère également pour commander les plans et consignes de sécurité incendie. Je dois attendre les plans de mon archi des rez-de-chaussée pour les demander en ligne.

TRAVAUX
A faire avant location :
finitions prises (ajout caches) /pose radiateurs (achetés en partie, à inertie) /pose cuisine (achat caissons, plan travail et évier pour étage 1) /pose barre d’appuis (garde corps) / sécurisation des rampes dans l’escalier de l’étage 1 à 3
pose boites aux lettres / bouton ouverture porte d’entrée immeuble pour sortie sans clef

à venir : changement porte palière (bloc sécurisé CP1h, 3 points)
ravalement façade (avril 2022)
système vigik avec badges pour entrée/sortie de l’immeuble

reflexion
- un local poubelle conforme (clos, ventilé, avec un point d’eau et une évacuation d’eau pour nettoyer les poubelles)

MEUBLES-
ambiance décorative différente
1er scandinave, dominante blanc, bois, bleu canard
2e industrielle, dominante bois/métal noir
3e vintage moderne, dominant bois/velours/rotin, bleu et cuivre

achetés
- Séjour : table avec rallonge papillon + 4 chaises
meuble TV + canapé 3 places + table basse  (1 lampadaire + 1 tapis au 3e pour effet cocooning car plafond moins haut)
un bureau + 1 assise
- Cuisine : meubles caissons bas et haut, four à chaleur tournante CANDY et micro-onde encastrable (valberg d’electro depot), hotte escamotable (qui se replie), lave vaisselle intégrable CANDY, frigo combiné INDESIT, plaque de cuisson induction 3 feux (valberg d’electro depot)
verres, ménagere, torchons
- Arrière-cuisine/buanderie : lave linge bosh, panière linge, étendoir tour séchoir, seau avec serpillière, aspirateur sans sac Rowenta, poubelle
- chambres : couette chaude antibactérienne / oreillers / protege matelas ou alese / draps housse, housse couette et taie oreiller en coton bio
- Sdb : miroir + luminaire classe 2

reste
- détecteur fumées (couloir partie privative)
- Arrière-cuisine/buanderie : pelle/balayette
- cuisine : robinet mitigeur, vaisselle, casseroles, ustensiles
- séjour : une nappe plastique transparente ? (selon reco glanée sur le site)
- 3x cadre lit sommier à lattes de 140 cm avec matelas  + armoire avec penderie
- 2x cadre lit sommier à lattes de 90 cm avec matelas + commode
-SDB : armoire de rangement et radiateur seche-serviette avec soufflerie

encore en interrogation
mise à dispo d’une TV : d’après les témoignages les locataires posent la leur, certains préfèrent ne pas payer la redevance…
en // : finir d’installer une antenne pour lier aux câbles prêts déjà tirés et répartis dans les logements.

Dernière modification par emerentine (23/08/2021 18h33)