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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 11/03/2022 12h59

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je suis sur un investissement patrimonial (à Paris) et proche de chez moi. L’idée est de faire une opération à 2 avec ma conjointe, qui soit quasiment transparente financièrement (ça nous dérange pas de faire un effort de 100€ ou 200€ par mois chacun), et qui nous permette d’avoir un petit patrimoine à terme. La signature du compromis approchant, j’aurais aimé savoir quelle était la meilleure structure pour acheter. Jusque là on est propriétaires de notre résidence principale et je dispose également à titre personnel d’un investissement en LMNP relativement rentable en région parisienne.

VOTRE PROFIL
- 2 célibataires, environ 30 ans, pas mariés ni pacsés
- TMI à 41% pour chacun d’entre nous depuis très récemment

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : limitées
- Fiscales : limitées
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : limitées
- Sociales
- Temps disponible : limité, mais on est 2 donc ça aide

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- 2 pièces dans un haussmanien avec pas mal d’atouts
- Inhabité
- En bon état, habitable tel quel mais peut être rafraichi aussi
- Copro bien tenue, un peu plus de 100€ de charges mensuelles

LOCALISATION DU BIEN
- Paris intra-muros, quartier relativement périphérique
- Le bien va je pense prendre de la valeur dans les 20 ou 30 prochaines années

RENTABILITÉ DU BIEN
- 430000€ avec frais de notaire
- 1500 de loyer hors charges si loué en meublé
- Pas ou peu de vacance locative prévue
- Gestion locative en direct avec le locataire certainement
- Taxe foncière 400 euros

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable, in fine 0.96%
- Durée du crédit : 25 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.)
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : NON

Comme vous l’avez compris le but n’est pas de faire une grosse renta mais de faire une opération patrimoniale mais qui soit le plus transparente possible financièrement sur le court-terme. Il y a une possibilité qu’on veuille revendre dans 5,15 ou 25 ans, mais il est aussi possible qu’on ne revende pas.

D’après mes recherches et les conseils que j’ai pu recevoir, trois options s’offrent à nous :
- Acheter en indivision et louer en LMNP (le plus facile à mon sens, mais on devrait commencer à payer des impôts dessus dans 4 ans, avec assez peu d’options pour y remédier).
- Acheter en SCI, avec option à l’IR, qu’on transformera en SARL de famille une fois pacsés, j’ai assez peu de visibilité sur l’impact fiscal de ce montage, mais on me l’a vivement conseillé. Le principal problème que je vois c’est qu’on ne peut pas louer en meublé dans le court terme avec la SCI à l’IR (avec la SARL de famille ce sera possible ?).
- SCI à l’IS (avec possibilité d’une holding par dessus si on multiplie nos opérations), ce qui nous permettrait de louer en meublé, mais on me l’a déconseillé en raison de l’impact sur la plus-value taxable (ce qui peut être un problème pour nous si on revend dans 7, 10 ou 15 ans, si on a besoin de cash par exemple.

Merci.

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, paris

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#2 12/03/2022 15h00

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   131  

Thepthep, le 11/03/2022 a écrit :

Bonjour,

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable, in fine 0.96%
- Durée du crédit : 25 ans

Merci.

Bonjour,

Il y a encore des banques qui prêtent sans apport avec ce taux  ?
Cdt

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#3 13/03/2022 14h52

Membre (2021)
Réputation :   0  

@bascarol : bonne question, je ne suis pas allé au bout des démarches donc impossible pour moi de répondre, en tout cas je le tenterai. Si je suis contraint de mettre un petit apport alors je le mettrai.

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Favoris 1   [+2]    #4 13/03/2022 20h39

Membre (2020)
Réputation :   50  

Bonjour,

Globalement vous semblez avoir déjà les idées assez claires.

Les deux options sont l’achat en société à l’IS (SCI IS ou SCI IR détenue par holding IS voir SARL) ou le LMNP. La SCI IR est pour moi à oublier car incompatible avec meublé donc trop imposable.

L’IS vous permet d’amortir et de bénéficier d’un taux réduit d’imposition à 15% tant que vous laissez l’argent dans la structure.

Le LMNP vous permet d’amortir mais après votre TMI vous guette.

On dit souvent qu’il faut voir l’IS comme un crédit d’impôt qu’on repaye hélas à la vente puisque là où l’IR vous amène à terme vers une exonération d’impôt sur les plus values, l’IS au contraire avec les amortissements vous conduit à être taxé plein pot à la revente.

Vous pouvez chercher à calculer un "point d’équilibre" entre les deux systèmes mais globalement il dépend énormément des hypothèses que vous prendrez.

Globalement sans surprise les paramètres principaux sont
- votre TMI : plus il est élevé, plus l’S est intéressant.
- votre besoin de sortir l’argent de la structure : plus vous être économe ("fourmi"), plus l’IS est intéressant. Il faut voir la SCI comme un outil de capitalisation.
- la revalorisation du bien : plus un bien est "de rendement" plus l’IS est intéressant ; à l’inverse plus un bien est "patrimonial" plus le LMNP est intéressant.

La durée de détention peut jouer pour ou contre vous en fonction surtout de ce dernier paramètre. L’IS va vous faire économiser beaucoup d’impôts, que vous pourrez réinvestir dans la sci pour profiter de l’effet boule de neige en cas de free cash flow positif ou de limiter les apports mensuels si free cash flow négatif.
Tous ces gains peuvent se perdre largement à la revente si le prix du bien a trop monté.

L’IS peut aussi vous permettre de sortir l’argent "au bon moment" lors d’une année ou vos revenus baissent par exemple (année sabbatique, retraite anticipée…) et il peut faciliter la transmission ou éviter des soucis liés à  l’indivision.

Vous trouverez des pros ou des antis des deux systèmes, l’important est de profiter des avantages de chacun.

Ici vous êtes sur un bien patrimonial, dont vous pensez qu’il va prendre de la valeur, cela militerait plutôt pour le LMNP malgré votre TMI. La SCI ou SARL viendra nécessairement plus tard quand vous toucherez les limites du LMNP. En même temps avec un TMI à 41%, la SCI a un fort atout en phase de capitalisation. Les économies pourront atteindre à moyen long terme la centaine de k€ mais les impôts sur les plus values peuvent vite être du même ordre.

Il y a beaucoup de gens sur le forum qui ont fait l’exercice de comparer les deux modes de détention. Lire des files sur LMNP vs SCI IS peut vous aider à bien comprendre tous les enjeux pour faire le meilleur choix pour vous et en fonction de vos projections actuelles. Hélas il n’y a qu’en fin de parcours que vous saurez si vous avez eu raison ou non de faire tel ou tel choix.

Dernière modification par Priority (13/03/2022 20h56)


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#5 14/03/2022 13h50

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour & merci de vous être penché sur mon cas pour apporter une réponse !

En lisant votre réponse, quelques questions me viennent à l’esprit.

Vous écrivez : "La SCI IR est pour moi à oublier car incompatible avec meublé donc trop imposable." Cette option est-elle vraiment à exclure d’emblée ? Certes il faudrait partir sur un premier bail non meublé de 3 ans, mais ensuite on transformerait la SCI en SARL de famille ce qui permettrait de faire du meublé et de bénéficier des avantages de la fiscalité à l’IR. C’est un montage que l’on m’a suggéré, mais peut-être ai-je mal compris ?

Vous écrivez également : "La SCI ou SARL viendra nécessairement plus tard quand vous toucherez les limites du LMNP". Si je comprends bien, il est possible de basculer une activité LMNP en SCI. Quels sont les frais d’une telle opération ? Quel en est l’intérêt si c’est pour perdre les avantages fiscaux à la revente ?

Concernant le comparatif SCI IS et LMNP :

Je pense comprendre un peu mieux le tradeoff, merci pour tous vos éclairages. Sans avoir fait le calcul à la virgule près, il semblerait néanmoins que le LMNP soit avantageux à Paris car l’amortissement du bien viendrait drastiquement réduire le bénéfice imposable chaque année, et ce sans gêner la revente. mon calcul est-il (approximativement) juste si je considère que 85% des 400k€ du bien seront amortis sur 30 ou 35 ans (soit plus de 10k€/an d’amortissement qui viendra réduire l’assiette imposable) ? Auquel cas pour moi le LMNP sortirait gagnant.

Concernant la SCI à l’IS : ma compréhension est qu’on peut éviter l’impôt à la revente si la SCI achète un autre bien la même année. Cette stratégie me paraît facilement réalisable, pourquoi n’est-ce pas la solution communément admise sur la question de la plus-value en SCI IS ?

Désolé, ça fait 4 questions au total, mais tout cela est bien intéressant smile

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[+1]    #6 14/03/2022 14h05

Membre (2011)
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   220  

De mémoire, ceux qui achètent pour revendre en faisant de gros travaux préfèrent dissoudre la SCI à la vente pour purger au maximum le risque lié aux travaux car les associés sont responsables indéfiniment. 1 bien = 1 SCI.
Mais c’est pas une généralité. Je connais des gens qui ont 8-10 biens dans la même SCI mais je ne connais pas le niveau de travaux réalisé dedans.

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[+1]    #7 14/03/2022 20h05

Membre (2018)
Réputation :   14  

Thepthep; votre calcul d’amortissement est grosso modo juste, il faut en effet retirer 10 ou 15% de valeur du terrain puis amortissement par composants sur la partie immeuble. Ca donne en général 3% donc votre calcul me parait cohérent.

Je lis souvent qu’au bout de 4 ans en LMNP, on commence à payer des impots car en effet on a consommé la plus grosse partie des déductions (souvent frais de notaires, la dépense de l’ameublement..)
On pourrait aussi imaginer que vous avez apprécié l’expérience et qu’au bout de 4 ans vous refassiez une nouvelle acquisition et les déductions de la nouvelle acquisition pour vous permettre de poursuivre l’optimisation.

Ne pas oublier aussi que cette opération ne doit pas uniquement être guidée par un aspect fiscal et que la fiscalité peut changer (que ce soit pour la SCI à l’IS et le régime LMNP)

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[+1]    #8 14/03/2022 21h21

Membre (2015)
Réputation :   61  

Bonjour,

Pour Paris, il n’est pas raisonnable de retenir une valeur de 10%-15% du prix du bien pour déterminer la quote-part représentative du terrain non amortissable (c’est une proportion que l’on retient dans des endroits où le foncier est abondant et bon marché ; retenir un tel taux vous faudra forcément une discussion avec le fisc si vous êtes contrôlé).

Dans les arrondissements centraux, la part du terrain peut valoir plus de 50% du prix du bien.

Dans les arrondissements périphériques, je pense que ça peut descendre à 30%-40% mais guère plus bas.

Je vous suggère de faire une estimation de l’impact de votre fiscalité  sur la base de ces hypothèses avant de décider quel régime est le plus adapté à votre situation.

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[+1]    #9 14/03/2022 21h33

Membre (2020)
Réputation :   50  

Thepthep a écrit :

vous écrivez "La SCI IR est pour moi à oublier car incompatible avec meublé donc trop imposable." Cette option est-elle vraiment à exclure d’emblée ? Certes il faudrait partir sur un premier bail non meublé de 3 ans, mais ensuite on transformerait la SCI en SARL de famille ce qui permettrait de faire du meublé et de bénéficier des avantages de la fiscalité à l’IR. C’est un montage que l’on m’a suggéré, mais peut-être ai-je mal compris ?

Ce que j’exclu immediatement c’est la SCI IR seule.

Après le montage d’une SCI IR détenue par une structure de tête (holding) à l’IS est effectivement réputé comme le plus intéressant (que la holding de tête soit une sci ou une sarl). L’idée qui se cache derrière est de gagner sur les deux tableaux : la structure ir est transparente fiscalement, donc l’imposition se fait dans la holding à l’IS  et avant de vendre on se débrouillle pour retrouver les avantages de l’IR (exonération d’imposition sur la plus value). C’est réputé le plus intéressant mais il y a des risques de requalification fiscale et des surcoûts de structure. Il ne faut pas faire confiance à n’importe qui pour cela. Les notaires sont souvent incompétents sur ces sujets. Il y a des avocats fiscalistes spécialisés dont certains sont actifs sur ce forum / d’autres font des vidéos sur le net. (maitre vincent billette sur pragmaticentrepreneurs ou ici, henri royal…).
Cela pourrait effectivement être le plus intéressant mais il faut avoir confiance dans la personne qui vous accompagne… C’est LE truc à la mode (microholding familiale, holding patrimonial…). La seule chose dont je sois sur c’est que c’est compliqué, que ça rend dépendant à des experts couteux et que les nombreuses vidéos qui circulent sont souvent incohérentes entre elles.
Plutôt pour les gros patrimoines supérieurs à quelques M€  donc, mais ce n’est que mon avis.

Thepthep a écrit :

Vous écrivez également : "La SCI ou SARL viendra nécessairement plus tard quand vous toucherez les limites du LMNP". Si je comprends bien, il est possible de basculer une activité LMNP en SCI. Quels sont les frais d’une telle opération ? Quel en est l’intérêt si c’est pour perdre les avantages fiscaux à la revente ?

Ce que je voulais dire était plutôt que vous serez sans doutes amené à avoir d’autres investissements (là j’avoue extrapoler sur le fait que vous mainteniez ou augmentiez vos revenus, et que vous ne soyez pas panier percé) et qu’ils seraient alors les bienvenus en sci si ils vous amenaient à dépasser les plafonds du lmnp.

Il est sinon possible de basculer en SCI IS un bien détenu en nom propre, vous pouvez soit l’apporter en capital à la SCI soit le vendre à la SCI (cela s’appelle un OBO, owner buy out). Cela peut se faire pour purger la plus value une fois qu’elle n’est plus imposable et dégager du cash, cela coute les frais de notaire si c’est une vente, cela rapporte les avantages de l’IS mais fait perdre pour la suite ceux de l’IR dont l’exonération de plus value à la vente d’après.

Thepthep a écrit :

Concernant le comparatif SCI IS et LMNP :
Je pense comprendre un peu mieux le tradeoff, merci pour tous vos éclairages. Sans avoir fait le calcul à la virgule près, il semblerait néanmoins que le LMNP soit avantageux à Paris car l’amortissement du bien viendrait drastiquement réduire le bénéfice imposable chaque année, et ce sans gêner la revente. mon calcul est-il (approximativement) juste si je considère que 85% des 400k€ du bien seront amortis sur 30 ou 35 ans (soit plus de 10k€/an d’amortissement qui viendra réduire l’assiette imposable) ? Auquel cas pour moi le LMNP sortirait gagnant.

Oui mais le montent amortissable peut etre plus faible sur Paris ou la part terrain non amortissable représente pljs de 15%. Donc ça ne dure que quelques années cf message de Letuche57 car tout ne s’amorti pas sur les mêmes durées. Après les revenus positifs imposés à votre TMI vs 15% jusqu’à 38 et quelques milliers d’euros à l’IS, donc l’IS gagne. Sauf quand on revend où là d’un coup le LMNP peut écraser la concurrence si on attend jusqu’à exonération de PV, alors même qu’à l’IS l’impot sur les plus value se calcule sur une assiette très défavorable puisque on compare le montant de vente au montant d’achats amortissement déduit, donc potentiellement plus que 15% du montant d’achat une fois bénéficié des amortissements.

Thepthep a écrit :

Concernant la SCI à l’IS : ma compréhension est qu’on peut éviter l’impôt à la revente si la SCI achète un autre bien la même année. Cette stratégie me paraît facilement réalisable, pourquoi n’est-ce pas la solution communément admise sur la question de la plus-value en SCI IS ?

Le montant de la plus-value sera ajouté aux résultats de la SCI. De ce fait, les bénéfices dégagés seront soumis à l’IS de 15 % jusqu’à environ 38 k€ puis 25% au delà (sauf changement d’ici là…). Si vous avez la même année de fortes dépenses, effectivement cela atténue, mais les grosses dépenses ne vont en général pas passer en charge directe mais en amortissement, donc cela ne fait qu’atténuer.
Et effectivement il y a des puristes qui font un bien par SCI et purgent la sci à la vente pour limiter les risques. Mais avec du coup une double imposition IS puis IR qui fait potentiellement très mal.

Dernière modification par Priority (14/03/2022 21h35)


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#10 14/03/2022 22h34

Membre (2015)
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1500 de loyer hors charges si loué en meublé

… En respectant l’encadrement des loyers ?

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#11 14/03/2022 22h48

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Il y a plusieurs choses qui sont étranges dans votre projet :
1) vous n’indiquez pas la surface du logement.
2) vous ne faites aucun calcul de rentabilité ni de cashflow. Il y a bien les données du problème, mais pas le résultat. Est-ce que vous attendez que quelqu’un le fasse à votre place ?
3) Vous écrivez "ça nous dérange pas de faire un effort de 100€ ou 200€ par mois chacun". Ca, c’est un cashflow négatif maximum. Mais comment faites-vous pour arriver à un chiffre de cashflow sans faire de calcul de rentabilité ?


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#12 15/03/2022 18h09

Membre (2021)
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Bonjour à tous,

- Encadrement des loyers : je serais à peine au-dessus, le complément de loyer se justifie par quelques attributs - non communs - du bien.

- Calcul de rentabilité : j’ai effectué un calcul sommaire qui m’a permis d’obtenir le free cash flow de -300€/mois (hors impôts) sur l’ensemble de l’opération.

- Merci aux messages très informatifs plus haut (remerciements également donnés via le système de réputation). En effet, après recherches, pour mon quartier, l’administration retiendra probablement 30% ou 35% de foncier pour l’amortissement par composants. Ainsi en quartier périphérique à Paris intra-muros, l’amortissement annuel du bien correspondrait à 2% du prix du bien (au lieu des 3% communément admis) ? Ainsi, lorsque toutes les grosses charges d’acquisition auront été « mangées », je serai imposé sur la moitié des revenus ie taux virtuel de 30% en LMNP et de 8% en SCI IS. On a donc en effet 22 points de différence, soit environ un cinquième des loyers à payer en impôts en plus sur du LMNP.

- A noter qu’avec une SCI IS, il vaut mieux avoir une holding par dessus pour faire circuler le cash. Il faut par ailleurs étudier séparément le cas de la revente qui s’annonce problématique en SCI IS.

Si je résume :

- LMNP : intéressant si revente dans 10 ou 25 ans. D’autant plus intéressant si je recrée du déficit au sein de ce régime tous les 4 ans environ. Si je comprends bien c’est une bonne stratégie d’avoir quelques biens en LMNP tant qu’on reste plus bas que la limite des 70k (quid du passage à la retraite plus tard qui risque de faire passer en LMP ?).

- SCI IS : intéressant si détention jusqu’à la succession. Ou bien il faut réussir à acheter un bien locatif plus gros avec la même SCI au moment de la revente pour atténuer l’impôt sur la plus value (mais attention à la responsabilité engagée si travaux). Également prise de tête et overkill si je ne prévois pas de faire de l’immobilier à grande envergure.

- SARL de famille : grande inconnue ici. On m’a conseillé de créer une SCI IR pour l’obtention du prêt puis de la transformer en SARL de famille (sans nécessairement de holding) mais il semble difficile d’avoir du feedback sur ce montage. Voilà si jamais quelqu’un a plus d’informations là-dessus, cela m’aiderait à clore cette question et passer à autre chose !

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#13 15/03/2022 20h27

Membre (2020)
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Sur le transformation d’une sci ir en sarl ir pour faire du LMNP vous avez des infos ici
leblogpatrimoine sci sarl


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[+1]    #14 16/03/2022 07h12

Membre (2018)
Réputation :   14  

Thepthep, je pense que votre comparatif LMNP / SCI à l’IS est trop simpliste.
On ne peut pas que comparer l’impôt issue des recettes locatives après déductions En SCI à l’IS comme expliqué plus haut il y a des conséquences importantes lors de la revente sur le calcul de l’impôt sur la plus value.

Je n’ai pas non plus compris pourquoi vous parlez d’un taux de 30% sur la moitié des revenus en LMNP, vous seriez en micro BIC (abattement 50% et là oubliez les déductions et amortissements) ou au réel ?

Comme proposé par Bernard2K, il serait intéressant de faire un calcul complet et non simplifié de la rentabilité net net en déduisant la CFE, frais d’expert comptable pour le LMNP et même calcul sur la SCI à l’IS qui comporte aussi des couts de fonctionnement (statuts, frais annuels…)
Si vous présentez le calcul ici, vous pourriez avoir des conseils plus pointus.

Pour la retraite c’est une bonne question mais vous voyez assez large puisque vous avez la trentaine d’après votre présentation. D’ici là vous pourriez vous allégez d’une partie des biens pour rester en dessous des 50% de revenus.

Pour la structure type holding, mon avis personnel est que c’est utile pour les patrimoines au minimum > 2 millions d"eur, il y a des risques de redressements du fisc, des couts importants de structure par un professionnel spécialisé (d’autant que la structure proposée peut être bancale sans même considéré que la fiscalité a tendance a évolué dans le temps).
A votre place, avant de prévoir des structures disproportionnés, je commencerai par me lancer avec un seul bien avec un statut simple type LMNP. Ca vous permettra de vérifier si vous avez assez de temps à consacrer à cette activité, si cela est rentable pour vous. Seulement ensuite il est recommandé de penser à des SCI à l’IS, montage compliqué en holding ect…

Dernière modification par Letuche57 (16/03/2022 07h19)

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