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#1 23/11/2021 12h33

Membre (2011)
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Bonjour à tous,

Je me lance dans l’immobilier locatif meublé de tourisme. Après pas mal de recherches, je ne trouve pas des réponses très tranchées à mes interrogations. Peut-être que certains d’entre vous pourrait m’aider…

La situation :

Projet : acquisition d’un appartement de 40m², avec une place de parking, dans une station de ski (La Plagne) pour le louer pendant la saison et l’occuper une à deux semaines par an.

Prix d’acquisition : 200K€ (appartement : 173K, parking : 15K, mobilier : 12K)
Frais d’agence : 7K€, à la charge de l’acheteur
Frais de notaires : 15K€

Financement bancaire : 190K€ (sur 20 ans)
Apport : 32K€

Revenus bruts envisagés : 16’500€
Charges annuelles : 8’300€
Amortissements calculés grossièrement : 6K€/an les 20 premières années puis 3K€/an les 5 années suivantes puis 2K€/an les 5 années suivantes.

Contrat de mariage : Participation aux acquêts

Je suis actuellement toujours dans la phase de choix du régime à adopter. Pour le moment j’ai tenté de faire les calculs entre réel simplifié, micro-BIC simple ou micro-BIC classé, sur une durée de 30 ans pour voir au global la meilleure solution.

L’avantage du réel simplifié est qu’avec les frais de notaires / frais d’agence / amortissement, cela réduit drastiquement le résultat imposable et le porte même à env. -25K€ la première année (passage en charge des frais de notaire et frais d’agence).

De ce calcul ressort que l’impôt serait de :
30K€ sur 30 ans pour le régime réel simplifié
62K€ sur 30 ans pour le régime micro-BIC classé
107K€ sur 30 ans pour le régime micro-BIC normal

MAIS, je trouve là un premier problème : j’ai effectué le report du déficit de la première année jusqu’à extinction, c’est à dire jusqu’à la 20ème année… or, j’ai compris que le déficit n’est reportable que sur 10 ans max, donc je vais perdre une bonne partie de ce dernier (env. 18K). Une solution intermédiaire serait de passer frais de notaire + frais d’agence en amortissement plutôt qu’en charge la première année. Est-ce que vous confirmez ? Sachant que dans ce scénario je perds quand même encore un peu du déficit reportable au bout de 10 ans. Puis-je davantage optimiser ?

Autre question (un peu longue, désolé…) : du fait d’un contrat de mariage de participation aux acquêts (biens séparés pendant le mariage), je suppose que nous allons devoir achetr en indivision et j’ai cru comprendre que l’indivision n’est pas compatible avec le micro-BIC. Néanmoins il semble que l’on peut quand même y avoir en ne déclarant ce régime que sur l’un des deux conjoints, sous prétexte qu’il s’occupe de l’exploitation de l’immeuble pour le compte du ménage.
Il semble également possible de passer du régime réel au régime micro-BIC en cours de route.
Donc, le scénario idéal serait de faire les 10-20 premières années en régime réel, puis de basculer en micro-BIC par la suite.
Sauf que, dans le cas du régime réel, il faut que les deux époux soient impliqués (si nous voulons amortir 100% du bien car, théoriquement, chacun détient 50% de ce bien..). Donc, ce changement de régime impliquerait :
Phase 1 (régime réel) => nous sommes 2 parties prenantes (les époux)
Phase 2 (micro-Bic) => il n’y a plus qu’un seul époux qui déclare
Cela me semble un peu trop tiré par les cheveux pour que ce soit accepté par l’administration fiscale… qu’en pensez-vous ? Avez-vous déjà eu une expérience similaire ?

Merci beaucoup d’avance pour votre aide / vos idées et n’hésitez pas à me dire s’il vous manque des informations.

Ps: pour le moment je reste sur des calculs et une réflexion "conceptuelle" afin de bien comprendre tous les tenants et aboutissants pour pouvoir affiner dans une second temps (inflation des loyers, intégration de travaux à réaliser dans les 30 prochaines années, etc.)

Mots-clés : immobilier, indivision, lmnp

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#2 23/11/2021 19h43

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Pour la partie réelle, il n’y a pas vraiment de question à se poser.
Ensuite, pourquoi passer au microbic ?
Vous avez déjà 50% de charges, donc autant rester au réel!

Par contre, ce qui me choque est le rendement de l’opération!
Environ 3,6% net, et encore, sans épisode type covid!

Sinon une autre option : amortir le bien, et une fois amorti, revendre le bien amorti et recommencer l’opération sur un nouveau bien à amortir!

Dernière modification par gunday (23/11/2021 19h45)

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#3 23/11/2021 21h32

Membre (2011)
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Merci pour votre retour très intéressant.

Pour vous répondre :

1- Concernant la partie réelle, que voulez-vous dire par "il n’y a pas de question à se poser" ? Car de mon point de vue de novice il y a au contraire (pour le moment…) beaucoup de questions à se poser…

2- Passage au micro-BIC classé car c’est 71% d’abattement….

3- En effet, la rentabilité n’est pas bonne, mais je suppose que vous n’intégrez pas la partie "plaisir" et les 2 semaines d’occupation (valeur env. 2,5K€ net net), sans parler des quelques week-end…
Après je reconnais que mon scénario est volontairement pessimiste sur les loyers.

4- L’option de la revente à terme est en effet une option que j’avais envisagée, que je n’exclue pas mais que je préfère garder en dernier recours car cela réduit le champs des possibilités (avec cette appartement j’entends).

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#4 23/11/2021 22h49

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Pour le micro-bic classé, je ne l’inclus pas, car ne connaissant pas bien le dispositif, je n’ai pas compris si vous étiez dedans ou non.

Pour l’amortissement, j’ai aussi noté un problème, vous avez 12k€ de mobilier, celui ci s’amortit en environ 7 ans.
Donc vous ne pouvez pas avoir une somme constante sur 20 ans.
A mon avis, il vous faut déjà affiner votre estimation en séparant bien le prix du terrain et en amortissant par pallier, selon les tableaux classique d’amortissement (un exemple ici)

Côté rendement, effectivement, je n’intègre pas la partie loisir.
Car si aujourd’hui, ça vous parait génial, aucune garantie que dans 3 ou  4 ans, la station vous plaise toujours autant.
Sans compter que même 3k€ en plus, n’en font pas un rendement transcendant.

Sinon, vous parlez du régime fiscal à prendre dans 10 ou 20 ans.
En terme fiscal, c’est une éternité!
Donc difficile de se projeter aussi loin!

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#5 24/11/2021 11h19

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Bonjour,

En effet, vous avez raison concernant l’amortissement du mobilier! Bien vu! J’avais le bon tableau d’amortissements mais une erreur de formule lors du report dans mon tableau pour calculer le résultat fiscal.

Je suis en phase aussi avec vos autres remarques, mais là on entre dans la subjectivité de chacun et si pour le coup la station ne nous plait plus, ou si la fiscalité change, nous avons toujours l’option de revendre pour reconstituer une nouvelle opération davantage en phase avec la nouvelle situation. Mais je voudrais que cela reste une "option" et non une décision "contrainte" comme une sortie a terme presque obligatoire.

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#6 24/11/2021 11h43

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Quelques remarques :
- le classement en meublé de tourisme serait une solution avantageuse : 71 % d’abattement sans avoir à tenir une comptabilité complexe. Je crois qu’il est peu coûteux : dans les 200 € tous les 5 ans. Si vous ne souhaitez pas avoir d’autres meublés loués, c’est une bonne solution.
- notez que dès que vous aurez plus de 23000 € de recettes annuelles, vous devrez payer des cotisations sociales, du fait que c’est de la location saisonnière. Donc, avec un seul appartement qui rapporte 16000 €, il ne pourra pas en avoir de deuxième. Par exemple celui à la mer pour l’été. wink
- vu le changement climatique en cours, la neige va continuer à remonter. Pour investir à la montagne il faut acheter en altitude et pas trop au sud, quitte à payer cher. Des stations trop basses en altitude ou trop méridionales ont déjà fermé, et ça va continuer.
- gérer un appartement à la montagne, c’est compliqué. Déléguer à une agence coûte une grosse proportion des recettes, pour un service qui peut laisser à désirer et un taux de remplissage que vous maîtrisez pas.
- comme noté par gunday, le rendement est bas. Ne serait-il pas sage de passer vos vacances dans des locations (et donc de pouvoir changer chaque année si vous le souhaitez), et de réfléchir à faire un investissement immobilier locatif avec un bon rendement, et cela de façon totalement indépendante de la façon dont vous passez vos vacances ?

Dernière modification par Bernard2K (24/11/2021 13h30)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#7 24/11/2021 14h59

Membre (2011)
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Merci pour ces nouveaux éléments.

Pour répondre :

1- En effet, le meublé classé est une solution plutôt avantageuse. Néanmoins, avec une rapide simulation, je constate que dans mon cas :

=> le régime micro-BIC classé me "coûte" env. 41K€ d’impôt sur 20 ans auquel on peut ajouter env. 1’000€ de frais rattachés à ce régime sur la période, soit au total 42K€
=> le régime réel simplifié me "coûte" 0€ d’impôt sur 20 ans auquel on peut ajouter 400€/an de frais de comptabilité (je ne sais plus s’ils sont encore déductibles mais il y a aussi de bonnes chances pour que je fasse moi-même cette partie ou que je m’appuie sur une solution légère type jedeclaemonmeublé.com), donc dans le cas "pessimiste", nous avons un coût total de 400€ x 20 ans = 8K€

Je suis bien conscient que la solution micro-BIC apporte une simplicité / tranquillité qu’il faut aussi prendre en compte mais dans mon cas, surtout les premières années, les env. 2’000€ d’impôt par an de différence constitue, pour le moment, une motivation suffisante.

Je parle beaucoup d’impôt ci-dessus mais je précise que je ne suis pas "anti-impôt", seulement la différence financière entre les régimes est principalement sur ce point…

2- Concernant le dépassement des 23K€, je vous avoue ne pas avoir poussé la réflexion aussi loin qu’un potentiel futur achat et, compte-tenu de mon statut d’entrepreneur, je regarde les projets au fur et à mesure avec les solutions du moment, car il n’est pas possible pour moi d’avoir des paramètres figés pour les 5 prochaines années…
Je pondère donc ce point assez faiblement car cela constitue pour moi un "peut-être" contre un "certain" concernant le projet actuel.
En tout cas, votre argument rentre en effet pleinement dans l’intérêt du micro-BIC et doit être considéré dans l’équation.

3- On est parfaitement en phase sur l’enneigement ! Nous sommes à 2’100m donc on devrait avoir quelques années de plus pour en profiter… En revanche, ne pas oublier que la montagne attire également de plus en plus l’été. Peut-être que dans 10 ans ce sera une référence pour les vacances d’été…qui sait! (là aussi on est sur un (très) gros "peut-être"!…)

4- Nous sommes également d’accord sur la gestion. Nous habitons Annecy (donc l’A/R se fait à faible coût et relativement faible temps de trajet si nécessaire) mais nous allons en effet passer une petite charge en commission de location (principalement via les sites internet que vous connaissez) et conciergerie, mais nous avons déjà quelques pistes pour limiter ce point (que nous ne pourrons jamais supprimer évidemment, n’habitant pas sur place…).
Nb: dans mes hypothèse de coûts, j’intègre pour le moment l’intégralité des commissions sans optimisation

5- Vous (et gunday) avez également parfaitement raison sur la rationalité de l’opération, néanmoins vous avez dû comprendre que nous sommes "passionnés" de ski/montagne et donc, d’une part ce projet nous permet d’avoir "simplement" un pied à terre pour les vacances / week-end en montagne, et d’autre part c’est aussi confortable d’avoir son appartement avec ses affaires (ne pas se trimballer ses skis, les luges, et tout le reste…) une fois sur place.
En résumé, ma philosophie (ce n’est que mon avis, me concernant) n’est pas d’économiser / rentabiliser chaque euro afin d’avoir un cadre de vie confortable pour la retraite, mais plutôt de "profiter" un maximum maintenant tout en essayant de le faire le plus intelligemment possible afin de le faire le plus longtemps possible et surtout de façon croissante.
En d’autres termes, je préfère faire un investissement qui m’apporte quelque chose maintenant plutôt que plus tard, même si la rentabilité est moins intéressante, sous réserve que mon patrimoine soit plus important demain qu’aujourd’hui.
Je pense que je serais qualifié par beaucoup de dépensier si je partageais mon mode de vie, mais c’est un choix qui m’est propre et je crois que l’essentiel dans la vie est d’être en phase avec ses choix et ses attentes…

Pour terminer, je vous ai répondu tel que je le pense mais peut-être que je m’obstine sur certains points sur lesquels j’ai tort, dans ce cas là il ne faut pas hésiter à me le dire (de façon objective), je suis ouvert à la discussion et à accepter mes erreurs / torts.

Je profiter de mon message pour rajouter quatre questions :

1- Savez-vous où l’on peut trouver le taux CFE d’une commune ?

2- Savez-vous s’il existe un tableau officiel de référence (Bofip?) pour les durées d’amortissant et le % du prix d’achat par composant, à ajuster ensuite au cas particulier ?

3- Concernant les amortissements, j’ai compris qu’ils sont reportables indéfiniment donc si mon résultat est négatif avant déduction des amortissements, je peux les reporter jusqu’à la première année avec un résultat fiscal positif. Est-ce que vous confirmez ? (car je n’avais pas cette information lors de mon premier message, ce pourquoi j’évoque l’extinction du report du déficit après 10 ans, alors que ce n’est peut-être pas le cas…).

4- Savez-vous comment se passe l’amortissement d’un place de parking rattaché à l’appartement ? (quelle durée et quoi prendre en compte (je suppose qu’il y a toujours la composante terrain…)

Merci!

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#8 24/11/2021 21h38

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Vous pouvez nous préciser les revenus bruts par semaine dans l’année ?


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

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#9 25/11/2021 00h33

Membre (2011)
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C’est à dire ? Détailler le prix de chaque semaine (car bien évidemment le loyer évolue en fonction des semaines…) ?

J’ai bien un tableau mais je ne comprends pas bien ce que cela apporte à la discussion ?

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#10 26/11/2021 10h16

Membre (2019)
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Oui, c’est cela.
Je trouve vos 16000 euros de revenus assez optimistes, à moins que l’appartement ne soit exceptionnellement bien situé.

Ce genre de biens se loue en moyenne 6 semaines par an environ, 2 très grosses semaines au milieu des vacances d’hiver, deux bonnes semaines lors des vacances d’hiver et éventuellement une semaine à Noel et une hors vacances ou à Pâques. En été, à moins de casser les prix, ça ne se loue pas, l’offre est surabondante.

Vous pouvez sans doute louer entre 7 et 8000 pour les vacances d’hiver, mais je ne vois pas bien comment atteindre 16000 sur l’année.

Dernière modification par Tlaloc (26/11/2021 10h18)


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

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#11 26/11/2021 11h18

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@Tlaloc dans votre calcul, vous oubliez les 1 à 2 semaines réservés par le propriétaire.

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#12 26/11/2021 13h37

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Merit a écrit :

=> le régime réel simplifié me "coûte" 0€ d’impôt sur 20 ans auquel on peut ajouter 400€/an de frais de comptabilité (je ne sais plus s’ils sont encore déductibles mais il y a aussi de bonnes chances pour que je fasse moi-même cette partie ou que je m’appuie sur une solution légère type jedeclaemonmeublé.com), donc dans le cas "pessimiste", nous avons un coût total de 400€ x 20 ans = 8K€

J’avoue ne pas trop voir comment vous obtenez 0€ d’impôt par an pendant 20 ans avec 16k de recette annuelle et 6k d’amortissement ? Le report les premières années des frais d’agence et de notaires ne va pas couvrir le surplus de recette pendant 20 ans, même pas pendant 10 ans je pense.
Sachant qu’avec l’amortissement par composant, vous n’aurez pas 6k par an pendant 20 ans à priori.
Après il y a des chances que le calcul en simplifié soit plus avantageux mais je pense qu’il y a un soucis avec le calcul qui mène à 0€ d’impôt ou alors j’ai loupé une information ?

Y a-t-il des charges importantes sur cet appartement que vous n’avez pas évoquez ?

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#13 26/11/2021 15h00

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Concernant les revenus,je trouve également l’estimation assez optimiste car cela fait 1330 euros par mois sur l’année.Sachant que certains mois,la location sera presque nulle (octobre,novembre) et d’autres pas toujours au top.
Les semaines rentables seront la période Noël (en général plein ,même s’il n’y pas de neige),puis la période d’un mois de vacances de février.Le reste sera sans doute assez rempli mais avec un montant moindre et un taux d’occupation réduit.
Il sera probablement nécessaire que vous ne prévoyiez pas de prendre vos vacances aux périodes les plus rentables pour ne pas trop impacter votre rendement.

Pour les conciergerie,outre que toutes ne sont pas performantes ,le montant demandé est assez élevé sauf si vous avez des connaissances sur place.Ne pas oublier que la qualité de l’accueil et du ménage sont très importants pour les locataires et donc pour avoir les avis positifs  sur les plateformes qui vont vous permettre d’avoir la meilleure occupation.

Comme proposé par un autre intervenant,pourquoi ne pas opter pour un appartement plus proche de votre lieu de résidence (même si Annecy est cher en terme de prix d’achat) et prévoir de louer pour votre activité sportive une semaine ou deux dans une station.
Cela permet de découvrir des endroits différents en terme de pistes,d’itinéraires de randonnées,et de choisir en fonction de ses propres disponibilités ,sans être  contraint de prendre la semaine prévue car c’est celle qu’on a gardée sur le planning de location ,même s’il fait mauvais et qu’on a fait le tour des possibilités sportives du lieu.

Bonne réflexion

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#14 29/11/2021 12h45

Membre (2011)
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Bonjour,

Désolé pour mon délai de réponse, ces derniers jours ont été bien chargés…

@Tlaloc: La moyenne de location est de 10-12 semaines sans trop forcer, voire 14 si on met pas mal d’énergie. Je vous trouve très pessimiste en partant sur 6 semaines, sachant que dans mon entourage je n’ai aucun ami qui descend en dessous des 10 semaines de location par hiver. En revanche je suis bien en phase avec vous concernant l’été, ce ne sera que du "bonus" si jamais il se loue…
Concernant les tarifs d’hiver, on est à 1’750€/semaine (brut) en haute saison pour descendre à env. 500€/semaine en basse saison. Rien que sur les 5 semaines de vacances scolaire (nous gardons une semaine pour nous et je ne tiens pas compte des vacances de Pâques), nous sommes déjà à 8’000€ de loyer brut.
En conclusion, je suis ok sur le fait que 16K/an soit "un peu" optimiste mais je ne pense pas qu’il y aura un delta énorme… A voir à l’usage !

@grugru : pour reprendre les grandes lignes du calcul (j’amorti frais de notaire & frais d’agence d’où un amort. qui passe de 6K dans mon premier message à 9K), sans tenir compte du report de déficit :

Année 1 à 10 : 16K€ de revenus bruts - 3 K€ de commissions diverses sur locations - 5k€ de charges - 9K€ d’amortissement = -1K€ de résultat net

Année 11 à 20 : 16K€ de revenus bruts - 3 K€ de commissions diverses sur locations - 5k€ de charges - 6,5K€ d’amortissement = 1,5K€ de résultat net

Donc oui, il y a potentiellement un petit résultat positif à partir de la 11ème année, mais cela dépend de la réponse à une des questions que j’ai posée sur le fil mais restée sans réponse : est-il possible de prioriser les amortissements dans le report du déficit (durée illimitée) en lieu et place du report de charges (limité à 10 ans). De mes dernières recherches je crois que la réponse est non (ce qui me semble plutôt logique, mais bon…).

@creusois: Je suis d’accord avec votre analyse. Concernant la conciergie nous avons un (je pense) bon tarif de l’ordre de 60€/semaine louée et elle offre semble t’il d’excellentes prestations (matériel bébé, draps, petites réparations, ménage, etc.).
Pour l’option de prendre plus proche de chez nous, en effet le budget ne sera pas le même à moins d’acheter un petit studio pour du pur rendement locatif. Vous avez tout à fait raison sur la rentabilité très médiocre de l’opération mais comme vous l’avez compris notre choix dépasse le rationnel pur. Aujourd’hui nous avons envie d’avoir un "pied à terre" à la montagne et ce "confort" à un prix…
Enfin, votre argument d’être bloqué sur une station / une semaine en fonction de notre planning est intéressant mais de mon point de vue :
1) nous sommes très souvent dans différentes stations les week-ends en "last minute", donc revenir une ou deux semaines par an sur une même station n’est pas vraiment handicapant…
2) nous avons des enfants, donc nous devons prendre des vacances pendant les vacances scolaires et si vous avez déjà loué à la montagne (ou presque n’importe où d’ailleurs…), vous savez que vous devez vous y prendre (très) à l’avance et que ce n’est pas parce que la météo est mauvaise 48h avant que vous allez pouvoir annuler sans frais… Cela me rappelle d’ailleurs un ami qui avait par erreur réservé les cours ESF des enfants et sa location d’appartement sur deux semaines différentes…. ce sont des vacances qui lui ont coûté un petit peu chères et bien évidemment pas moyen d’annuler…

En résumé, de nos précédents échanges, nous sommes d’accord que si ma question initiale du fil était Comment avoir le rendement le plus important possible en LMNP ?, la réponse que vous avez apportée "il faut partir sur une autre opération, plus simple et plus rentable" est parfaite et j’aurai clairement fait la même.

Mais…ma question était plutôt : Voilà notre projet, savez-vous comment pouvons-nous l’optimiser au mieux ? (sans l’abandonner bien évidemment, sauf péril…)

Merci encore pour ces échanges toujours instructifs.

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[+1]    #15 29/11/2021 21h33

Membre (2020)
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D’accord, en effet comme cela, ça semble mieux.

Je n’ai pas les réponses à toutes les questions que vous vous posez. Mais je peux répondre à certaines.

1. J’avoue n’avoir jamais réussi à trouver précisément combien j’allais payé de CFE avant de recevoir l’avis des impots…
2. Pour l’amortissement par composant, vous pouvez trouvez une référence bofip ici : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1843 … 5-20141013
3. Est ce que la question, c’est, est que votre -1k€ du à des charges plus important chaque année que vos recettes est reportable au delà de la dixième année, pour moi, oui. Il n’y a aps de limite de temps à ce report
4. Une place de parking, à mon avis, il n’y a pratiquement rien à amortir vu que c’est principalement du terrain qui, lui, ne s’amortie pas. Vous pouvez à la rigueur amortir l’aménagement de cette place, mais ça doit être difficilement justifiable si c’est un parking en gravier quoi. s’il s’agit d’une place de parking avec toiture…etc Là, pourquoi pas ?

Dernière modification par grugru (29/11/2021 21h41)

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#16 30/11/2021 10h43

Membre (2011)
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Bonjour,

Merci d’avoir pris le temps de répondre à mes questions ! smile

2. Merci !

3. Ok. Mais j’ai quand même un vrai doute. Pour rappel, le report de déficit est officiellement limité à 10 années en BIC. Si on prend l’exemple théorique suivant :

Résultat année 1 : revenus N1 - charges N1 = -5K [= déficit N1]

En année 2, ne devrait t’on pas dire :

Résultat année 2 = revenus N2 - charges N2 = -5K [= déficit N2]

Ensuite on part du participe que le déficit N1 est reportable encore 9 ans, et le déficit N2 encore 10 ans.
En troisième année, le déficit N1 sera reportable plus que 8 ans s’il n’a pas été consommé.

Dire qu’il n’y a pas de limite de temps viendrait à faire le calcul suivant en lieu et place de ce qu’il y a au dessus :

Résultat année 2 = revenus N2 - Déficit N1 - charges N2 = -10K [=déficit N2’, valable 10 ans…]
Et ainsi de suite pour repartir à 0 chaque année pour la durée de report du déficit.

4. En effet, j’ai un peu le même avis que vous mais j’aimerai bien arriver à pouvoir évaluer précisément les composants. Dans mon cas il s’agit d’une place de parking privée dans un parking public couvert.

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[+1]    #17 30/11/2021 11h49

Membre (2018)
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Le point 4 m’inspire le commentaire suivant :
Quel sera votre statut par rapport à cette place de parking - copropriétaire ou alors titulaire d’un bail de très longue durée (bail emphytéotique)?

Le second cas est très fréquent en ce qui concerne les parkings couverts. Dans ce cas vous n’êtes pas propriétaire d’une quote-part du terrain…

En revanche, je ne sais rien des modalités d’amortissement dans ce cas.

Canyonneur

PS : l’administration fiscale admet t’elle une déduction complète des charges et amortissements si on se réserve l’utilisation du bien pendant quelques semaines ?

Dernière modification par Canyonneur75 (30/11/2021 11h52)

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[+1]    #18 30/11/2021 13h43

Membre (2020)
Réputation :   7  

Merit a écrit :

Ok. Mais j’ai quand même un vrai doute. Pour rappel, le report de déficit est officiellement limité à 10 années en BIC. Si on prend l’exemple théorique suivant :

Résultat année 1 : revenus N1 - charges N1 = -5K [= déficit N1]

En année 2, ne devrait t’on pas dire :

Résultat année 2 = revenus N2 - charges N2 = -5K [= déficit N2]

Ensuite on part du participe que le déficit N1 est reportable encore 9 ans, et le déficit N2 encore 10 ans.
En troisième année, le déficit N1 sera reportable plus que 8 ans s’il n’a pas été consommé.

Dire qu’il n’y a pas de limite de temps viendrait à faire le calcul suivant en lieu et place de ce qu’il y a au dessus :

Résultat année 2 = revenus N2 - Déficit N1 - charges N2 = -10K [=déficit N2’, valable 10 ans…]
Et ainsi de suite pour repartir à 0 chaque année pour la durée de report du déficit.

Alors, pour moi, c’est le déficit qui peut être reportable que sur 10 ans maximum. L’amortissement lui, ne peut en réalité pas excéder la différence entre vos charges et vos recettes et donc, ne créé jamais de déficit du point de vue de la comptabilité. Il rempli juste un stock d’amortissement qui peut être exploité à l’année suivante si l’amortissement de l’année suivante n’est pas suffisant pour atteindre 0 de résultat.
On peut retrouver ici : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4545 … 0-20130826 et également ici : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4547 … 8-20130826
des explications et des exemples pour le report d’amortissement. On voit dans le second lien, que l’amortissement non déduit sur une année, remplie un stock d’amortissement non déduit et ne va pas ajouter du déficit au résultat.
Je pense que les exemples sont la plupart du temps calculés comme si cela créait du déficit par faciliter de compréhension.

En cas d’occupation perso, il faut faire un prorata je pense ?

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#19 30/11/2021 15h50

Membre (2011)
Réputation :   1  

@Canyonneur75 : Nous serons copropriétaires. L’acquisition de cette place numérotée est inscrit dans l’acte de vente.
Concernant votre PS…. très bonne question !

@grugru : Génial ! Si les amortissements sont bien reportables de cette façon, cela permettrait de conserver un résultat imposable nul pendant pas mal d’années…
Je trouve cela assez contre-intuitif de ne pas amortir un bien alors que ce dernier est utilisé mais je n’avais pas conscience qu’en BIC on avait la possibilité d’avoir un résultat fiscal significativement différent du résultat comptable…
Je vais refaire mes calculs (mais dans ce sens c’est toujours plus motivant… !).

En cas d’occupation perso, il me semble que le plus logique serait soit de rajouter un loyer fictif (prestation en nature…) soit d’enlever un prorata des charges. En revanche concernant l’amortissement, pour moi il ne faudrait pas le retraiter car le bien s’amortit qu’il soit loué ou pas (et peu importe à qui…). Néanmoins, peut-être existe t’il en effet une subtilité propre à intégrer au résultat fiscal…

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[+1]    #20 01/12/2021 18h21

Membre (2019)
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On ne va pas ergoter sur le nombre de semaines louables, mais je vous invite tout de même à faire une petite prévisions des cash-flows, et pas uniquement avec des scénarios optimistes, en intégrant les charges, les frais, l’entretien.

Je ne connais pas La Plagne mais très bien une station comparable d’une vallée voisine. Les multiples proprios que je connais ont encore de la famille en station pour aider, ils rénovent eux-mêmes, et pourtant ils ne louent pas plus de 4 ou 5 semaines par an.

Vous dites vouloir profiter maintenant et ne pas investir pour la retraite, faites quand même attention à ne pas dilapider votre apport de 30 K puis 500e/mois juste pour profiter de deux semaines de ski par an.

PS : vous avez aussi calculé votre taux d’endettement ? vérifié que ça ne vous bloque pas sur un autre achat, y compris RP ?


Entre 18 et 35 ans ? => Donnez votre moelle osseuse

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#21 01/12/2021 22h04

Membre (2011)
Réputation :   1  

Nous sommes d’accord. Je serai néanmoins intéressé pour connaitre la station que vous évoquez. De mon côté mes "stats" reposent sur des logements d’amis aux 2 Alpes, Méribel, Chamonix et Alpes d’Huez (moins de semaines sur cette dernière station).
Maintenant j’ai bien évidemment fait un "worst case" car il peut se passer beaucoup de chose (notamment un petit coup de covid…) pour m’empêcher d’atteindre mon objectif de location.
Je défends mon point de vue mais je suis bien phase avec votre analyse et votre mise en garde !

Votre remarque est pleine de bon sens mais concernant la retraite, je n’ai pas écrit que je ne voulais pas y investir (bien au contraire…) : je veux simplement équilibrer entre profiter maintenant et épargner pour plus tard*. Viser uniquement l’un ou l’autre n’est pas pertinent de mon point de vue.

*avec cette notion je ne parles pas uniquement de la retraite mais aussi de toutes les "échéances" à venir (frais croissants liés aux enfants, coups dur, etc.).

Enfin, concernant votre PS, encore très pertinent, c’est vrai que je n’ai pas été très "bavard" sur ma situation mais j’ai la chance [avec ma femme] d’être déjà propriétaire de ma RP ainsi que d’un appartement en location nue à Lyon (tout ça avec pas mal de dettes bien évidement…) ce qui me fait atteindre plus ou moins le taux des 33% avec cette acquisition à la Plagne.

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#22 03/12/2021 12h19

Membre (2018)
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Le cas m’inspire les commentaires suivants (en complément du message #17) :

1 - La concurrence des résidences de tourisme et des loueurs "institutionnels" :
Les grands loueurs offrent, à mon sens, de très nombreux avantages par rapport aux loueurs particuliers :
- réductions quasi automatiques de l’ordre de 10% sur les tarifs pour les ayants-droits des CSE et dans le cadre d’offres partenaires de nombreuses cartes de fidélité
- réductions complémentaires de début de saison ou de dernière minute, semaines complémentaires avec réduction l’été
- réduction sur les forfaits semaine et fourniture des forfaits à l’arrivée sans passage aux caisses
- tarifs privilégiés sur les locations de matériel
- acceptation des chèques vacances voire bonification
- participation des CSE qui pour certains ne subventionnent pas les locations "privées" pour éviter les factures de complaisance
- interlocuteurs présents dans la résidence dans de nombreux cas en cas de désordre
- sites web permettant d’accéder à l’ensemble de l’offre
- décoration des logements standardisée (j’ai des souvenirs de locations privées vintage, avec les ex-meubles de la RP du propriétaire, les coupes de ski du petit dernier et des verres dépareillés…)
Avez vous fait un tour sur les sites de ces loueurs ?

2 - Sur la Plagne (avis tout personnel…)
- architecture des années 1980 - l’appartement est t’il dans le standard de confort actuel - nombre de couchages dans l’appartement ?
- niveau technique moyen par rapport à d’autres domaines
- liaison avec les arcs pas très rapide côté Plagne
- prix du forfait 6 jours domaine dans le haut de la fourchette : 325 euros vs Tignes-Val d’Isère 324 , 3 vallées 330, 2 Alpes 270,5, Alpe d’Huez grand domaine 283,5.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (03/12/2021 15h05)

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#23 07/12/2021 19h12

Membre (2011)
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En réponse:

1- Nous offrons également des réductions ESF, location de matériel, etc. via notre conciergerie.
Pour les offres "marketing" (fin de saison, début de saison, etc) nous pourrions également les faire mais cela est moins intéressant pour nous car nous avons des charges fixes globalement plus faibles (pas de personnel…) mais en revanche des frais variables plus importants (commissions).
En fait, notre conciergerie fait déjà un benchmark de toutes les offres d’hébergement que vous mentionnez dans la station. Nous devons simplement adapter nos tarifs en fonction des services que nous pouvons, ou pas, offrir.

2- Vos remarques sur la Plagne sont pertinentes, mais vous oubliez pas mal de points positifs… (qualité des installations qui sont régulièrement renouvelée, accès facile en train, domaine très étendu, etc.) et je ne parle pas du domaine hors-piste qui est pour le coup bien plus technique que ce que vous semblez penser.

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