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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 11/05/2019 18h11

Membre
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Bonjour,

Afin de profiter des taux bas et de l’effet de levier je souhaite faire un crédit immo (sur 15 ans) et investir dans du LMNP.

Il m’a été proposé un investissement en LMNP en résidence étudiante gérée via un bail commercial de 9 ans (c’est aussi de la VEFA).

Ce serait mon premier investissement immobilier. Je prendrais un Expert Comptable, mais en attendant je peine à trouver des réponses.

Pour l’exemple, on va dire que le bien coûte   104 000 € TTC

80 000 € HT (immobilier + mobilier)
20 000 € TVA
  4 000 €  Frais de Notaire

J’ai la possibilité de faire un crédit de 106 000 € (sans apport) en y incluant les frais de dossier et garanti du crédit.

Bien que la TVA me soit restituée 3 mois après la livraison du bien, il est intéressant pour moi de l’inclure dans le crédit vu les taux pratiqués.

Seulement, je me demande si  comptablement cela passe, et que les intérêts de l’emprunt sur la partie TVA puissent être déductibles.

Dois-je faire une ligne de crédit de plus sur l’emprunt avec juste la TVA (et/ou TVA + FN + Frais de dossier Emprunt + Frais de garantie) ?

Et ensuite même question en prenant pour base que je ferai une acquisition du même montant (dans de l’ancien cette fois), avec mise en location LMNP, mais hors résidence et sans passer par un organisme de gestion pour ce qui est de la location.

Edit : pourriez-vous déplacer mon message dans la bonne section (immobilier locatif), svp ? (toutes mes excuses)

Dernière modification par Emimilie (11/05/2019 21h34)

Mots-clés : compta, comptabilité, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 13/05/2019 13h58

Membre
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Je relance mon message (c’est plus une discussions générales qu’une étude de cas)

En espérant que quelqu’un puisse m’apporter une réponse, ou me rediriger pour que je puisse y voir plus clair, svp.

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[+1]    #3 13/05/2019 15h12

Membre
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Bonjour

la TVA est un detail ( qui aura sont importance pour les impots) mais il est dommage de ne pas parler du projet completement ( etes vous bien a l’aise avec les risques, le pouvoir du preneur etc )

Pour ma part j’avais emprunté 100 % et la TVA m’avait ete rembourse par la suite sans probleme.

Pour le LMNP ancien , je ne comprends pas la problematique, vous ne serez surement pas avec une exonération de TVA ( service para hotelier etc ) .

Je vous conseille d’exposer le reste de votre proposition.

cdt

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[+1]    #4 13/05/2019 17h03

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Je me permets de vous suggérer de faire une recherche sur le forum au sujet des investissements en résidences services (exemple parmi d’autres : Pierre & Vacances).

Vous constaterez que certains ont rapidement déchanté du fait des conditions du bail commercial qui leur sont imposées.

A titre d’exemple :
- Au terme du bail initial, l’opérateur peut vous imposer une révision à la baisse des loyers.
- Vous n’avez aucune maîtrise du calendrier d’exécution et du coût des travaux qui peuvent être pilotés unilatéralement par l’opérateur.
- Si vous souhaitez évincer l’opérateur au terme du bail, vous risquez d’avoir à lui verser des indemnités dont le montant est traditionnellement dissuasif.
- Ce type d’investissement est très peu liquide et vous risquez de supporter une moins value importante si vous devez vendre.


Attention : je ne dis pas que votre affaire est mauvaise mais je vous mets juste en garde…

Pourquoi ne pas chercher plutôt studio que vous loueriez en LMNP ?

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#5 20/05/2019 23h14

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Effectivement j’ai résilié (après signature) du bail et demande de réservation (je ne connais pas les noms exacts) pour ce LMNP en résidence gérée par bail commercial

D’ailleurs, j’ai notifié mon retrait de ce projet par mail à l’agent immobilier qui était présent lors de la signature (dans les locaux du promoteur) et qui m’a proposé ce projet, l’agent immobilier a transféré mon mail au promoteur immobilier qui m’a répondu par mail ceci :

mail reçu du promoteur a écrit :

Bonjour Monsieur ####

Nous avons bien pris en compte votre désistement sur le lot #################

Votre dossier n’avait pas encore était signer par notre direction, donc je vous confirme que vous  vous reprenez votre pleine et entière liberté.

Je reste à votre disposition,

Je me demande quand même si c’est valable légalement, et si je ne dois pas quand même envoyer une LR avec AR pour que le promoteur ne se retourne pas contre moi. (PS : je n’ai pas non plus envoyé le chèque de "caution")

-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_

Et donc je suis parti en quête de studios (quête que j’avais en fait déjà commencé bien avant, mais je suis passé aux visites et poses d’offres)

Cela m’amène donc à une situation que je n’ai pas étudié à fond et son lot de questions qui se trouvent dans le sujet suivant :
Achat puis location : SCI ou personne physique (en LMNP)

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#6 21/05/2019 07h14

Membre
Réputation :   33  

Je vous conseilles de commencer petit "pour vous faire la main" car l’erreur est vite commise en matière d’immobilier.

Etudiez bien votre marché, ne faites pas rentrer les sentiments et les émotions dans votre décision.

Cherchez un bien rentable dés la première année, dit autrement, la somme de vos encaissements doivent être > à la somme de vos décaissements (mensualités crédit et impôts inclus)

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