Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#26 18/05/2019 10h51

Membre
Réputation :   1  

Bonjour Romain D2.

Plein de bonnes choses ont été écrites ci-dessus.

Mais j’en reviens à votre postulat de départ (capacité d’emprunt de 400 €, et TMI 30 %), car on ne peut pas envisager des achats… avec des sommes qu’on n’a pas… encore.

Dans VOTRE cas, puisqu’il vous faut emprunter (et c’est effectivement le SEUL moyen d’avoir aujourd’hui du rendement sur des capitaux qu’on n’a pas encore), seul un emprunt immo le permet pour des sommes importantes, et - donc - uniquement pour des SCPI (si vous ne voulez pas avoir de l’immo en direct, autrement plus "sportif").

Donc, exit les SIIC (foncières), Ass-vie, etc…

Et effectivement, monter une SCI à l’IS ne sera pas rentable pour 400 € d’emprunt (trop de frais fixes + empilement d’impositions vs une imposition de particulier sur le revenu).

Pour le choix des SCPI, vous avez deux options :

- acheter des SCPI étrangères (par exemple, celle qui va succéder à Novapierre D, fermée depuis peu, ou Eurovalys, ou d’autres dont je suis moins fan), et dans ce cas, vous avez un rendement net de - grosso-modo - 4,8 % - 10 % de complément d’impôt en France, soit environ 4,3 % NET.
C’est la solution "tranquille", de mon point de vue : vous pouvez la garder indéfiniment. L’autre avantage est qu’il n’y a pas de taxation via la CSG. Le bémol est que, en phase de remboursement de prêt, les intérêts d’emprunts ne sont pas déductibles. Mais en cette période de taux très faibles, il y a moins d’intérêt(s) à déduire…

- acheter des SCPI françaises avec l’obligation économique de les vendre en fin de phase d’emprunt. L’intérêt est que vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt + les frais de dossier, ce qui réduit d’autant l’impôt et la CSG, mais ça pique fort lorsque l’emprunt est fini : un rendement de 4,8 % - si on en trouve - auquel on enlève 30 et 17,2 %, ça ne fait plus beaucoup.
A ce moment-là, il faut vendre vos SCPI françaises, et acheter ce tout ce qui rapporte plus avec l’argent comptant que vous aurez alors : des SIIC françaises (dans un Compte-titres taxé à 30 %), des actions de rendement (dans un PEA taxé à 17,2%, je crois, uniquement si on les sort du PEA), ou autre…

J’insiste sur le fait que tout calcul qui se voudrait plus précis serait forcément inutile : spéculer sur le rendement ou sur la plus-value annuelle hypothétiques dans 10 ans est dénué de sens : il n’y a qu’à voir l’excellent travail de Surin (désolé, je ne sais pas insérer des liens) sur "Classement 2019 des SCPI en fonction de leur côte sur ANR (ou valeur de réalisation)", qui indique des hausses ou des baisses de 10 %… sur une seule année.

Pour vous donner du concret, je revends actuellement des parts de SCPI françaises, achetées il y a 10 ans, à quelques centimes près au cours où je les ai achetées (presque pas de plus-value en 10 ans, compte-tenu des frais d’acquisition), ce qui m’a fait un TRI de + de 7% avec mon emprunt et les revenus perçus en phase d’emprunt, TRI qui serait descendu à 2 et des peanuts % si je les gardais.
Et avec les fonds - que je n’avais pas il y a 10 ans - j’achète… des foncières françaises (en ce moment par exemple, elles sont à 7% de dividende brut - 30 % : il reste encore 5% net) … Je double mon rendement, au moins.
Il y a 10 ans, on ne trouvait pas de SCPI étrangères. S’il y en avait eu, aurait-il été plus malin d’en acheter ?


Il y a beaucoup de chemins pour arriver en haut de la montagne (Proverbe chinois).

Hors ligne Hors ligne

 

#27 18/05/2019 13h15

Membre
Réputation :   72  

Deux précisions concernant les scpi investies essentiellement à l’étranger :

- Les intérêts d’emprunts sont bien déductibles des revenus étrangers ouvrant droit à un crédit d’impôt ainsi que des revenus étrangers pris en compte dans la règle du taux effectif. Ce point est systématiquement évoqué dans les documents d’aide à la déclaration envoyés par les sociétés de gestion, lesquels fournissent les pourcentages à retenir pour la ventilation de ces emprunts selon les pays.

- Ces revenus étrangers ne sont pas imposables en France mais ils augmentent tout de même le taux moyen d’imposition car ils sont pris en compte dans le revenu total (mondial) utilisé pour le calcul de l’impôt par tranches.

Pour ma part, pour les revenus des scpi, je ne prends pas en compte mon taux marginal d’imposition mais mon taux moyen d’imposition. En effet, je considère que ces revenus ne sont pas complémentaires à mes revenus d’activité mais forment un tout avec l’ensemble de mes autres revenus, y compris ceux d’activité.

Et je ne peux qu’aller dans votre sens en disant qu’il faut privilégier des SCPI qui investissent hors de France car l’exonération des prélèvements sociaux (qui s’élèvent à un taux prohibitif de 17,2 %) a un impact non négligeable sur l’investissement.

Dernière modification par Franck059 (18/05/2019 13h17)

Hors ligne Hors ligne

 

#28 20/05/2019 12h01

Membre
Réputation :   68  

Je rebondis sur la pertinence du montage SCI IS avec une capacité d’emprunt de seulement 400€.
En fait, tout dépend ce qu’on arrive à vendre à son banquier.
Si on parvient à avoir un montage SCI IS avec un mix d’investissement SCPI PP et US, qui amène à un cashflow quasi 0 comme certains sur ce forum (cf fil SCPI IS), ca peut peut être se défendre.
Mais effectivement, pour parvenir à ce financement, il faut investir sur des montants supérieurs, et avoir un très bon profil et du patrimoine à coté en garantie.


Parrainage Yomoni  -  Linxea - MesPlacements - Fortuneo - Bourse Direct - Boursorama - Contact MP

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur