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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 17/03/2018 18h42

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Bonjour à tous,

Je souhaite avoir votre avis (désintéressé) sur ce montage. J’ai trouvé d’autres files de discussion proches mais non identiques d’où la création de ce sujet.

Le contexte :
- TMI 45%
- Patrimoine = 50% RP et 50% AV (fonds euro 50%) / PEA / CTO avec souhait de diversifier vers un peu d’immobilier.
- Peu de temps (ou en tout cas je souhaite en consacrer peu pour les projets immobiliers) : j’accepte un rendement moins bon en contrepartie (ne m’opposez pas le bon plan immo à prix cassé pour cause de divorce retapé avec le cousin et loué en LMNP dans un centre historique de ville dynamique ^^)

Ce qu’on me propose :
- Achat de NP pour diversifier le patrimoine et apporter un peu plus d’immobilier. Compte tenu du TMI élevé cela se fera via démembrement sur 15 ans avec achat de la NP. Promoteur PERL.
- Achat via crédit (effet de levier du crédit)
- Achat de SCPI pour pouvoir déduire les intérêts du crédit : les revenus fonciers de la SCPI seront calés pour annuler +/- les intérêts du crédit. SCPI achetées également à crédit (je ne me souviens plus de la raison).
- Crédit in fine pour ne rembourser que des intérêts de façon à équilibrer revenus & déficit foncier.
- Nantissement d’une AV qui sera adossée au prêt in fine.

Est ce un montage valable? Beaucoup de couches pour rien?

Ce qui me tracasse : je n’ai pas le choix de l’AV ni de la SCPI. La lecture de ce forum ne m’enchante pas sur leurs qualités … auriez vous des conseils à me donner?

Edit : rendement annoncé : environ 5%/an. Prêt autour de 2,5%. Contrat d’AV non finalisé, je ne peux pas en dire plus mais ce sera dans le réseau.

Dernière modification par Piou Piou (17/03/2018 19h14)

Mots-clés : crédit, in fine, nue propriété, scpi

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#2 17/03/2018 18h47

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Bonjour,
Sans nous préciser quelle(s) SCPI et contrat d’assurance-vie ainsi que la répartition des montants, ça sera difficile de juger de la pertinence du montage.

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#3 17/03/2018 19h04

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Je ne suis pas certain d’avoir bien compris votre propos. Mais, il me semble que vous souhaitez faire l’achat de NP via un crédit. Or, dans ce cas de figure, les intérêts ne sont pas déductibles des revenus. J’ai sans doute du mal comprendre car je vois mal un professionnel vous proposer ce montage avec une erreur aussi grossière.

Cordialement,


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#4 17/03/2018 19h08

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AesculusHippocastanum a écrit :

J’ai sans doute du mal comprendre car je vois mal un professionnel vous proposer ce montage avec une erreur aussi grossière.Cordialement,

Voici ce que j’ai compris : une part de NP, mais aussi des SCPI dont les loyers couvrent les intérêts d’emprunt de la globalité.


Zenatitude

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#5 17/03/2018 19h10

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Piou Piou a écrit :

- TMI 45%

Alors éviter les revenus fonciers !
Il y a tant de placements maintenant au PFU de 30 % (dont prélèvements sociaux, en fait IR 12,8 %),
voire moins (PEA, AV).

Piou Piou a écrit :

- Patrimoine = 50% RP et 50% AV (fonds euro 50%) / PEA / CTO avec souhait de diversifier vers un peu d’immobilier.

Votre patrimoine étant donc à 50 % immobilier (RP0) et à 25 % obligataire (fonds euro AV), la diversification serait par les actions.
A votre âge vous pouvez prendre des risques.


Dif tor heh smusma

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#6 17/03/2018 19h23

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Réponses rapides!

Je vais essayer d’y répondre au mieux.

@Surin : vous avez raison. Je n’ai pas précisé pour rester dans le raisonnement du montage et ne pas trop aller dans les détails (et puis j’ai l’impression de faire de la délation ^^). Il s’agit d’Allianz Pierre.

Le contrat d’AV n’est pas encore déterminé.

@AesculusHippocastanum : j’imagine que l’usufruitier est bailleur social? Mais c’est à préciser effectivement.

@Tibo : yes!

@ArnvaldIngofson : d’où l’intérêt de l’achat en NP. Pas de revenus fonciers donc pas d’imposition sur ceux-ci (du moins durant 15 ans … j’imagine qu’il faut revendre sur le marché secondaire lors du passage en PP).

Il est vrai que je considère ma RP à part. J’ai l’impression d’avoir 100% de mes économies "à faire fructifier" en mobilier. Mais c’est un biais sans doute.

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[+1]    #7 17/03/2018 21h01

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Bonjour Piou Piou,
Vous avez de bonnes pistes.

- Achat via crédit (effet de levier du crédit)
- Achat de SCPI pour pouvoir déduire les intérêts du crédit : les revenus fonciers de la SCPI seront calés pour annuler +/- les intérêts du crédit. SCPI achetées également à crédit (je ne me souviens plus de la raison).
- Crédit in fine pour ne rembourser que des intérêts de façon à équilibrer revenus & déficit foncier.
- Nantissement d’une AV qui sera adossée au prêt in fine.

J’ai fait le même montage, mais j’ai nanti une assurance-vie déjà existante (ce qui évite les frais sur versement des AV bancaires). Pourquoi ne pas faire pareil avec la votre, si les sommes sont suffisantes et si le banquier l’accepte bien sur.

Pour éviter le paiement d’impôts fonciers (le rendement des SCPI est supérieur au taux du prêt), j’ai pris une partie en Pierre 48 qui ne verse pas de revenus. Ceci est indispensable surtout avec votre TMI à 45%. Si le banquier l’accepte bien sur…

S’il veut vous imposer à la fois la SCPI et le contrat d’assurance-vie… cela serait niet pour moi. Avec vos revenus, vous avez un certain pouvoir de négociation!

J’ai aussi utilisé la deuxième solution: nu-propriété au comptant, mais avec des SCPI, plutôt qu’avec un bien immobilier comme le propose PERL, mais c’est un choix personnel (possibilité de rentrer en plusieurs fois sur plusieurs années)

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[+1]    #8 18/03/2018 09h57

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Bonjour Piou Piou,

le montage que vous proposez a plus ou moins été déjà décrit dans la file :
SCPI de capitalisation ds l’achat à crédit de SCPI : des avantages !
Le montage est effectivement particulièrement pertinent quand il peut se faire avec un crédit in fine comme vous le proposez ici.

Néanmoins, je trouve que le choix de produits de capitalisation est (trop) restreint. Pour ma part je ne vois que :
1/ Pierre 48;
2/ Patrimmo Croissance;
3/ nue-propriété avec usufruit locatif social en contrepartie (type Perl).
Patrimmo Croissance est plus ou moins un moyen de mutualiser/diversifier les risques du point 3/ avec un intermédiaire en plus (le gestionnaire de la SCPI, Primonial).
Il me semble que le point 3/ n’est pas sans risque : vous payez du neuf (donc au prix fort même avec la décote de la nue-propriété) et vous risquez de faire une performance financière très médiocre (voir franchement mauvaise) par rapport à un bien ancien de même type et de même localisation.

Pour ma part avec les contraintes qui sont les vôtres en terme de TMI, je préfère un montage de type :
SCPI au travers d’une SCI à l’IS
qui offre (de mon point de vue) plus de flexibilité avec il est vrai une couche de complexité supplémentaire.
C’est l’option que j’ai retenu pour moi-même mais à chacun de peser les avantages et inconvénients.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (18/03/2018 10h28)

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#9 18/03/2018 16h38

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cat, personnellement je trouve que Pierre 48 est une bonne SCPI, avec une confortable réserve de plus-values sur des appartements parisiens, qui est distribuée chaque année net d’imposition. La valeur de reconstitution augmente régulièrement. Les actifs vendus le sont généralement à des valeurs supérieures à celles des expertises. Paref est plutôt un gestionnaire sérieux. Il y a des parts à la vente.

Bon, je m’éloigne (un peu) du sujet de départ.

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#10 18/03/2018 16h45

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Je ne connais pas bien Pierre 48 mais j’ai néanmoins un a priori positif à son sujet.

Pour autant, si les montants en jeu sont élevés, je préférerai (mais ce n’est que mon avis) avoir un choix qui ne soit pas limité à Pierre 48,  Patrimmo Croissance ou une nue-propriété type PERL.

J’ajouterai en outre que rien n’empêche d’acquérir également Pierre 48 ou Patrimmo Croissance dans une SCI à l’IS. La taxation sur les plus-values professionnelles (au taux réduit d’IS de 15%) est même est plus avantage à court-moyen terme que la taxation pour les particuliers (au-delà de 19-20 ans ce n’est plus le cas avec les abattements pour durée de détention).

EDIT : je dois modérer sérieusement ma dernière phrase. La taxation n’est intéressante que quand le produit de la vente est gardé et réinvesti dans la SCI (ex : achat avec cet argent d’usufruit de parts de SCPI). Si ce n’est pas le cas, il faut ajouter le PFU de 30% pour récupérer le produit de la vente et avoir l’argent directement dans la poche de l’associé. En ajoutant ce PFU, l’opération n’est alors plus du tout pertinente.

Dernière modification par cat (19/03/2018 09h22)

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#11 19/03/2018 10h14

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Ce qui me choque, ce sont les 5% environ de rentabilité.
Comment les calculs vous ont été détaillés?


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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[+1]    #12 19/03/2018 12h44

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cat a écrit :

Il me semble que le point 3/ n’est pas sans risque : vous payez du neuf (donc au prix fort même avec la décote de la nue-propriété) et vous risquez de faire une performance financière très médiocre (voir franchement mauvaise) par rapport à un bien ancien de même type et de même localisation.
cat

Bonjour Cat,

IL y a aussi la possibilité d’acquérir le nue propriété d’un bien immobilier sur le marché secondaire (animé entre autres par PERL en direct ou via des cabinets spécialisés). L’avantage est de ne pas surpayer le bien au prix fort (comme vous le dites très judicieusement) et en plus la durée de démembrement est réduite (inférieure à 15 ans). Cela permet aussi de voir concrètement in situ (et non sur un plan en VEFA), le bien immobilier et d’apprécier son état et son entretien.

J’ai réfléchi à ce type de montage (acquisition à crédit de la nue propriété d’un bien immobilier sur le marché secondaire de type "PERL") couplé à un investissement à crédit en parts de SCPI (les intérêts du prêt immobilier ayant financé la nue propriété pouvant être déduits des revenus fonciers des SCPI).

Cependant, la difficulté principale réside dans les conditions d’octroi du crédit pour la nue propriété du bien immobilier. Je me suis renseigné il y a plusieurs mois auprès de la banque postale. Pour accorder un tel crédit, la banque exige que l’on soit propriétaire d’un bien immobilier non grevé de dette d’un montant supérieur au montant du crédit demandé. Ce bien sera pris en garantie.
Pour faire simple, si je veux emprunter 200K€ pour acquérir la nue propriété physique d’un bien immobilier, je dois disposer de la PP d’un bien immobilier physique non grevé d’un crédit d’une valeur supérieure à 200K€ (ou alors  pouvoir nantir une somme en cash d’un montant similaire).
Pas forcément évident pour des montants importants.
Pour arriver à remplir ces "conditions", j’envisage de vendre un ou plusieurs de mes biens en LMNP pour récupérer du cash et rembourser par anticipation le crédit sur ma RP ou sur l’un de mes studios en LMNP et disposer ainsi d’un collatéral à présenter à la banque. Je réfléchis à cette piste.

Un petit ajout :
Concernant la nue propriété en immobilier physique j’ai trouvé une plaquette de PERL pour un bien (déjà vendu) concernant un investissement sur le marché secondaire.

irgimmobilier.fr/wp-content/uploads/201 … ot-A14.pdf

C’est intéressant car cela permet de comprendre comment est calculé le montant de l’usufruit et donc le prix en PP (et donc la clé de répartition).
Il semble bien que l’un des avantages réside dans la possibilité de défiscaliser des revenus fonciers existants et de gommer tout ou partie de l’ISF (quand on y est assujetti).
Par contre je suis assez réservé sur leurs hypothèses de valorisation du bien (hormis la valorisation mécanique temporelle de la NP bien entendu).
Comme d’habitude, c’est un pari sur le prix de revente du bien une fois que le démembrement aura pris fin.

Dernière modification par Lmnp75 (19/03/2018 12h59)

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[+1]    #13 19/03/2018 18h34

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Bonjour Lmnp75,

retour fort intéressant de votre part. Je note que dans cet investissement sur le marché secondaire, il faut quand même se méfier du prix retenu pour la référence en pleine propriété : est-il juste par rapport au marché en question?
Je reconnais qu’effectivement, pour l’investissement sur la marché secondaire, il y a le gros avantage de pouvoir aller voir sur place et de se faire son opinion.

J’ai un programme neuf qui se construit au bout de ma rue avec quelques appartements destinés à de l’usufruit locatif social (c’est juste un retour personnel et pas du tout une vue exhaustive du marché). Les appartements concernés sont visiblement les moins qualitatifs de l’ensemble :
* que des étages peu élevés (RDC ou R+1, nettement moins lumineux);
* pas de parking associé (le nombre de parkings étant limité, on privilégie les autres appartements);
* pas les meilleures expositions.
Et le programme dans l’ensemble est, de mon point de vue, fort cher (pour du neuf, je ne suis pas forcément surpris).

Pour revenir au lien que vous donnez par exemple, cela semble être un premier. A presque 8000 euros le m² pour ce secteur en particulier, cela correspond-il à la réalité du marché?

Bien à vous,
cat

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[+1]    #14 20/03/2018 23h40

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Bonsoir Cat.

Comme vous le dites, il convient de comparer le prix retenu pour la PP et de le comparer aux prix pratiqués pour des biens similaires au même endroit.
Pour avoir regardé certaines annonces dans le neuf, j’ai souvent eu le sentiment que les prix étaient surestimés, le promoteur profitant de la décote due au démembrement pour masquer le prix surévalué du bien en PP. Par contre, à l’inverse, de manière générale sur le marché secondaire, s’agissant d’un marché étroit, les vendeurs de NP affichaient des prix plus raisonnables et plus en phase avec la réalité du marché.

Pour répondre à votre question, un prix de 8000 euros à Levallois Perret, pour un immeuble situé dans une ville bourgeoise du 92, à proximité immédiate de Paris et bien desservie par les transports me semble cohérent.

Concernant la qualité des constructions et des emplacements des appartements, je crois que cela dépend des promoteurs. A côté de chez moi, une belle réalisation en NP a été réalisée avec terrasses, vue sur jardin et balcons en verre. Je n’ai pas visité les appartements mais l’aspect général fait haut standing. Sur ce point je pense qu’il faut privilegier les programmes mixtes qui associent une partie d’appartements vendus en pleine propriété à des particuliers et vente en NP.

Subsiste une interrogation :quid des éventuels problémes pour récupérer le bien à la fin du démembrement : locataires qui refusent de partir et qu’il convient malheureusement d’expulser ?
Sur ce point on a peu de recul car  les premiers programmes vendus en NP ont vu leur démembrement prendre fin en 2017.

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[+1]    #15 21/03/2018 13h47

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Bonjour Lmnp75,

j’avais également un petit avis sur la question (avant de vous la soumettre) : 8000 euros du m2 pour un premier avec une orientation pas vraiment folichonne (la terrasse est au Nord-Est), c’est encore (je pense) trop cher pour le secteur en question (même si très proche Paris + métro).
Néanmoins vous avez raison, le prix est sans doute plus raisonnable qu’un achat directement neuf.

De ce que j’ai pu voir dans quelques programmes mixtes (tous les programmes devrait l’être un peu normalement, au moins dans les grandes villes), les appartements dédiés à l’accession à la propriété ou à l’usufruit locatif social ne sont visiblement pas au même niveau de finition que les appartements plus classiques (outre les aspects que je rappelais dans message concernant les étages, l’orientation, les dépendances).
Cela peut effectivement dépendre du promoteur même si je pense que l’on retrouvera cet aspect (qualité moindre) dans la plupart des programmes.

Comme vous le soulignez, l’idéal serait de ne se lancer que dans quelques années pour avoir du recul sur la vie de ces appartements après la fin du démembrement.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (21/03/2018 13h57)

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#16 21/03/2018 15h09

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Cat,

Votre retour d’expérience est très interessant car je n’ai jamais eu l’occasion de visiter un appartement vendu en NP (seulement vu des annonces avec quelques photos).Je note donc  que les niveaux de finition sont moindres.
Par contre j’ai pu constater que des programmes non mixtes ont été récemment livrés à Paris notamment dans le 15 éme (c’est indiqué sur le panneau présentant le permis de construire). Certainement une volonté de la mairie de Paris …

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#17 21/03/2018 15h54

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Attention, j’éclaircis quelques points pour ne pas que mes propos soit surinterprétés :

1/ mon message incluait également des appartements dans le cadre de l’accession sociale à la propriété. Pour l’usufruit locatif social, je n’ai pu le constater que dans le dernier programme (en construction) car j’ai découvert ce dispositif il n’y pas si longtemps (peut-être y en avait-il dans d’autres programmes mais je ne l’ai pas réalisé).
Pour moi, ces deux aspects (accession sociale à la propriété et ULS) renvoient à un objectif similaire (satisfaire des obligations légales concernant le logement social) pour les promoteurs et sont traités de manière assez semblable, mais je me trompe peut-être.

2/ je n’ai jamais visité l’intérieur des appartements en question. J’ai juste déjà cherché dans le neuf pour moi-même ou pour des parents (et parfois trouvé d’ailleurs), rencontré les vendeurs du promoteur pour discuter du programme et des appartements et là clairement il y avait plusieurs catégories de logements. Pour un programme en particulier (où j’ai un parent devenu propriétaire d’un appartement "classique"), on peut ainsi constater que les finitions extérieures sont différentes entre les appartements.

3/ bien entendu le prix au m2 initial pour les appartements en question, dans le cadre d’un programme mixte, tient compte d’une qualité "moindre" et est donc certainement dans la fourchette basse des prix au m2 du programme.

PS : pour revenir à la situation de Piou Piou, je pense que le rapport rendement/risque est meilleur avec la détention de parts de SCPI dans une une SCI à l’IS qu’avec un mix nue-propriété type PERL/SCPI de rendement.
Néanmoins Piou Piou n’a probablement pas les mêmes contraintes que vous Lmnp75.

Dernière modification par cat (21/03/2018 16h18)

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#18 21/03/2018 18h01

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Ok Cat, mer ci pour cette clarification.

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