Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Si ce message s'affiche, le changement de serveur qui a eu lieu mercredi 14 avril au matin a réussi !

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 29/04/2019 19h58

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

J’ai commencé à gérer mes finances il y a 4-5 ans avec quelques assurances vies, et mon premier PEA avec investissement mensuel sur un tracker World (500€ par mois). Je reste régulier, cette stratégie est bien en place!

Cependant, j’aimerai que ça aille un peu plus vite, et profiter de ma capacité endettement pour utiliser l’effet de levier d’un crédit immobilier. J’ai encore 400€ de capacité d’épargne mensuelle, qui partent sur PEL ou AV. J’aimerai un investissement pas trop compliqué à mettre en place pour cette année, donc j’ai exclus la recherche de LMNP qui m’a déjà fait perdre pas mal de temps!

J’ai commencé à regarder ce que proposait les courtiers en ligne tels que Linxea, Primaliance, … mais ce qui m’intrigue, c’est l’impact sur mon imposition en raison de ma TMI à 30%. J’ai l’impression qu’acheter des SCPI en nom propre avec une TMI de 30% est plus peut vite devenir risqué en cas de baisse de performance des SCPI. En plus, j’en entend parler partout, je ne sais pas si c’est parce que je commence à m’y intéresser, mais ça a vraiment l’air d’être la mode, n’est-ce pas mauvais signe ? La dernière fois que j’ai eu ce ressenti, j’ai investi en crypto-monnaie en décembre 2017, donc au pire moment ^^ Bon, c’était pas grand chose!

Je partirais sur un effort d’épargne net d’impôt d’environ 200€ par mois.

Donc est-ce que le jeu en vaut la chandelle en étant dans cette tranche d’imposition ? J’ai eu des écho que dans cette TMI, il vaut mieux faire autre chose que de l’achat de SCPI… Ne sachant pas non plus si je vais acheter ou non prochainement une résidence principale, je me pose la question si ça ne peut pas être handicapant aux yeux de la banque d’avoir un crédit de SCPI, et de rechercher un crédit pour la résidence principale!

Merci pour vos avis.

Romain

Mots-clés : 30%, scpi (société civile de placement immobilier), tmi

Hors ligne Hors ligne

 

#2 29/04/2019 20h25

Membre
Réputation :   31  

La fiscalité des revenus fonciers est dissuasive malgré les rendements sympa qu’on peut avoir.

Concrètement vos revenus nets  (revenus bruts touchés moins les charges) vous serez fiscalisé à 47.2%!

En assurance vie c’est  un peu mieux mais pas de crédit possible

Hors ligne Hors ligne

 

#3 29/04/2019 20h30

Membre
Réputation :   13  

En Av, un crédit est possible : le crédit à la consommation. Vous pouvez en trouver sur des durées relativement longue (9ans)

Je vous invite à lire les différents sur l’investissement via une SCI à l’IS

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #4 29/04/2019 20h31

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   660  

Les SCPI sont "à la mode" depuis plusieurs années.
Et effectivement on peut s’interroger sur les niveaux de prix actuellement élevés, donc les rendements bas et le potentiel de valorisation, de certains marchés immobiliers : les bureaux en QCA, les commerces en centre ville.

Pour la fiscalité, les SCPI génèrent effectivement des revenus fonciers, contrairement aux foncières qui bénéficient du PFU (30 % IR + prélèvements sociaux).
2 pistes cependant pour optimiser la fiscalité.

Utiliser des SCPI ayant des immeubles à l’étranger.
La SCPI paye alors les impôts localement, généralement plus faibles qu’en France.
Pour l’associé les revenus sont exonérés (Pays-B., Por., Bel., Irl., Fin.) ou ouvrant droit à un crédit d’impôt au taux moyen (All., Esp, Slo., Ita., Est., Lett.).

Pour un montant important, faire un montage avec une SCI à l’IS.
Par exemple : SCPI À CRÉDIT DANS SCI IS


Dif tor heh smusma

Hors ligne Hors ligne

 

#5 29/04/2019 20h41

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   296  

Bonsoir,

Déçu de l’immo physique en direct, j’avais pensé aux scpi initialement pour leur côté facile…

Toutefois, elles cumulent des frais d’entree, un délai de jouissance, un taux de rendement en baisse, une éligibilité IFI, peu de liquidité sur le marché secondaire. Détenues en direct TMI 30 et CSG fait que vous divisez en gros par 2 un rendement théorique qui tourne en moyenne à 4,5…ce qui revient à peine plus rémunérateur qu’un contrat AV…peu encourageant … le gros plus est la possibilité de les financer à crédit, pour cela une sci is leur redonne un intérêt essentiel dans le rendement (voir malolechat par exemple )

Je reçois aussi quotidiennement des pubs FB sur Les SCPI, pour autant rien de bien neuf, je retiens pour ma part la solution sci comme intéressante mais pas en direct.

A défaut de partir sur une sci, préférez sur cto des foncières cotées (unibail, klepierre, mercyalis…) vous pouvez en acquérir chaque mois quelques unités et toucherez des dividendes (7% à date environ) ponctionnés de la flat tax, ce qui vous laisse 5 points environ net (déjà beaucoup mieux !) beaucoup ici en détiennent, si elles ont beaucoup plongé sur les 2 dernières années, il semble que cela stagne voire remonte un peu. Gros plus, comme tous les titres, la liquidité !

GBL avait rédigé une « bible » sur ce comparatif, recherchez la …

Bonne lecture

Hors ligne Hors ligne

 

#6 30/04/2019 08h11

Membre
Réputation :   0  

Merci à tous pour vos réponses!

ArnvaldIngofson a écrit :

Utiliser des SCPI ayant des immeubles à l’étranger.
La SCPI paye alors les impôts localement, généralement plus faibles qu’en France.
Pour l’associé les revenus sont exonérés (Pays-B., Por., Bel., Irl., Fin.) ou ouvrant droit à un crédit d’impôt au taux moyen (All., Esp, Slo., Ita., Est., Lett.).

Pour un montant important, faire un montage avec une SCI à l’IS.
Par exemple : SCPI À CRÉDIT DANS SCI IS

Avec des SCPI à l’étranger, on supprime complètement l’imposition liée à la TMI 30% ? Est-ce que les rendements sont restent sympa par rapport à une AV, et est-ce que l’immobilier dans les pays étranger est équivalent au marché français ?

Concernant la SCI à l’IS, malheureusement, je doute que cela soit intéressant pour se lancer avec 100k de SCI. Je ne vise peut être pas assez haut!

Hgmm a écrit :

En Av, un crédit est possible : le crédit à la consommation. Vous pouvez en trouver sur des durées relativement longue (9ans)

Je vous invite à lire les différents sur l’investissement via une SCI à l’IS

J’imagine que les taux des crédits à la consommation sur 9 ans réduisent considérablement le rendement de l’investissement au final ?

serenitis a écrit :

Détenues en direct TMI 30 et CSG fait que vous divisez en gros par 2 un rendement théorique qui tourne en moyenne à 4,5…ce qui revient à peine plus rémunérateur qu’un contrat AV…peu encourageant … le gros plus est la possibilité de les financer à crédit, pour cela une sci is leur redonne un intérêt essentiel dans le rendement (voir malolechat par exemple )

Si je comprend bien, en prenant par exemple un crédit pour 100k€ de SCPI, ce qui donne un effort d’investissement disons de 250€/mois, on arrive a peu près à la même chose que de mettre 250€/mois sur un fond euro en AV ? Donc l’effet de levier du crédit devient inintéressant ?

J’avais essayé il y a quelques mois de comparer, pour une TMI à 30%, un contrat en AV, une SCPI, et un LMNP pour un montant de 100k€ chacun, mais je m’étais vite mélanger les pinceaux avec toutes les incertitudes qu’on peut avoir, entre les taux de crédits, les aléas de la location LMNP, l’imposition, j’étais perdu!

serenitis a écrit :

A défaut de partir sur une sci, préférez sur cto des foncières cotées (unibail, klepierre, mercyalis…) vous pouvez en acquérir chaque mois quelques unités et toucherez des dividendes (7% à date environ) ponctionnés de la flat tax…

Mon but serait de profiter du levier de crédit pour l’immobilier, et malheureusement, en CTO, il n’est pas possible d’obtenir de crédit pour de telles opérations!

J’ai l’impression que si je souhaite faire évoluer mon patrimoine, il n’y a que le crédit qui puisse m’aider, j’ai un CDI stable et je doute que mon salaire évolue beaucoup par la suite… Et pour profiter des crédits, il n’y a que l’immobilier qui semble permettre de profiter de cela!

Hors ligne Hors ligne

 

#7 30/04/2019 08h51

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Je regarde également ce type de placement j’ai la même TMI.

Afin de neutraliser la fiscalité punitive, une des options que j’étudie est l’achat de Nue Propriété de SCPI à crédit (IN FINE) couplée à une épargne en assurance vie calibrée pour rembourser le crédit à échéance. Il est également possible de mettre un peu de SCPI en pleine propriété afin de générer le montant des intérêts du crédit.

Ainsi, pas de fiscalité car pas de gain pendant la phase d’épargne.

Le seul problème rencontré actuellement, c’est de trouver un établissement capable de financer ce type de montage…

Si certain ont un avis sur ce montage ? En tout cas je pense qu’il est applicable dans votre situation.

Dernière modification par mandrakor (30/04/2019 08h57)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #8 30/04/2019 09h30

Membre
Réputation :   58  

Bonjour,

Si ça peut aider, j’ai fait un tableau de sensitivité en fonction du rendement de votre portefeuille de SCPI en haut, et la variation de la valeur de la part à gauche.

Ce qui ressort est le TRI d’un investissement de 75 000 euros à crédit sur 20 ans, la simulation prends en compte tous les flux de trésorerie :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12166_tri.png

Le scenario central correspond à un rendement attendu entre 5% et 4,3% et une évolution de la valo de la part entre -1% et +0,5%.
Pour info, -1% correspond à une baisse global de 18% de la valeur des parts, une revalo de 0,5% à 10% sur la durée de l’investissement.

Le worst case scenario correspond à une chute de 40% de la valeur des parts, soit peu ou prou ce qu’il s’est passé pendant la crise immobilière des années 90.
Si ce scenario se produit, l’investissement n’est absolument pas rentable.

J’ai fixé la limite à 1,9% qui correspond à une hypothèse (très) optimiste du rendement de l’assurance vie sur cette période.

J’en conclu pour ma part que dans un but de diversification, l’investissement est valable mais loin d’être exceptionnel.

A noter également que la valo des parts de SCPI tout comme l’immobilier est très fortement correlé avec les taux et le bilan de la BCE.
Si on considère que les taux vont rester bas sur les 20 prochaines années, une crise comme celle des années 90 apparaît comme extrêmement peu probable. Une remontée des taux en revanche, aura un impact significatif sur l’immobilier et par voie de conséquence sur les parts des SCPI.

Dernière modification par flosk22 (30/04/2019 09h33)

Hors ligne Hors ligne

 

#9 30/04/2019 09h58

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   417  

mandrakor a écrit :

Afin de neutraliser la fiscalité punitive, une des options que j’étudie est l’achat de Nue Propriété de SCPI à crédit (IN FINE) couplée à une épargne en assurance vie calibrée pour rembourser le crédit à échéance. Il est également possible de mettre un peu de SCPI en pleine propriété afin de générer le montant des intérêts du crédit.

Vous ne pourrez pas déduire les intérêts du prêt pour votre acquisition en nue-propriété de vos autres revenus fonciers, si vous avez choisi des SCPI de rendements (en tout cas, je ne connais pas de tels SCPI qui le permettent).
Il faut pour déduire les intérêts générés opter plutôt par exemple pour des SCPI de capitalisation (Pierre48 ou Patrimmo Croissance), ou encore partir dans la nue-propriété de biens physiques où vous cofinancerez un usufruit locatif social.

Bien à vous,
cat

Hors ligne Hors ligne

 

#10 30/04/2019 10h29

Membre
Réputation :   0  

cat a écrit :

Vous ne pourrez pas déduire les intérêts du prêt pour votre acquisition en nue-propriété de vos autres revenus fonciers, si vous avez choisi des SCPI de rendements (en tout cas, je ne connais pas de tels SCPI qui le permettent).

Même si une partie du crédit permet de financer des SCPI en pleine propriété ?

Hors ligne Hors ligne

 

#11 30/04/2019 10h46

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   417  

Cela ne fait a priori pas de différence, les intérêts devraient être répartis en proportion du capital utilisé pour les différents achats.
Pour plus détails liés à ce sujet, je vous conseille d’aller jeter un coup d’oeil ici :
SCPI de capitalisation dans l’achat à crédit de SCPI : des avantages!

Bien à vous,
cat

Hors ligne Hors ligne

 

#12 30/04/2019 11h15

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   660  

RomainD2 a écrit :

Avec des SCPI à l’étranger, on supprime complètement l’imposition liée à la TMI 30% ?

Ca dépend des pays comme je l’ai mentionné.
Pour plus de détails lire
SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?

RomainD2 a écrit :

Est-ce que les rendements sont restent sympa par rapport à une AV, et est-ce que l’immobilier dans les pays étranger est équivalent au marché français ?

Les 2 meilleurs rendements du marché (> 6 %) sont les SCPI internationales de CORUM (Origin et XL).


Dif tor heh smusma

Hors ligne Hors ligne

 

#13 30/04/2019 11h22

Membre
Réputation :   0  

Merci pour ces précisions Cat.

Le montage reste cependant valable avec uniquement l’achat de Nue Propriété pour des SCPI associée à un crédit.
La non imposition des revenus des SCPI pendant la phase de démembrement ainsi que l’effet de levier du crédit permet d’obtenir un rendement satisfaisant.
Avec un crédit In Fine, il est également possible de bénéficier du delta entre le taux d’emprunt et le taux de rendement de l’assurance vie.

Hors ligne Hors ligne

 

#14 30/04/2019 11h44

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   417  

Le seul petit inconvénient c’est que les intérêts d’emprunts sont "perdus" (au sens vous ne pourrez les déduire d’aucun revenu pour la déclaration fiscale).

Hors ligne Hors ligne

 

#15 30/04/2019 11h50

Membre
Réputation :   0  

Il sont perdus mais restent nettement plus faible que les 47% d’imposition (TMI + CSG).

Dernière modification par mandrakor (30/04/2019 11h51)

Hors ligne Hors ligne

 

#16 01/05/2019 11h56

Membre
Réputation :   0  

ça commence à devenir un peu technique pour moi, je suis obligé de lire les posts plusieurs fois! tongue

ArnvaldIngofson a écrit :

RomainD2 a écrit :

Avec des SCPI à l’étranger, on supprime complètement l’imposition liée à la TMI 30% ?

Ca dépend des pays comme je l’ai mentionné.
Pour plus de détails lire
SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?

Post très intéressant en effet, bien que complexe, le résumé à la fin des exemples d’investissements sont parlant! Cela rend l’idée d’investissement en SCPI à l’étranger très intéressante, d’autant plus pour diversifier!

Par contre, l’exemple est appliqué à un investissement 100% allemand, j’ai un peu de mal à voir ce qui se passe quand la SCPI est plus diversifiée avec des investissements dans plusieurs pays!

Si je comprends bien, ces SCI internationales peuvent être souscrites sur les courtiers classique, tels que Primaliance et Linxea par exemple ? La clé est d’éviter les SCI à dominante française sur ces contrats, et de ce fait, on ne sera pas imposé selon notre TMI ?

Autre interrogation sur le montage, à partir de quel montant peut-on considérer l’achat de SCPI dans une SCI à l’IS comme étant valable ? J’imagine que cela dépend des rendements, mais on peut se fixer une fourchette ?

Hors ligne Hors ligne

 

#17 01/05/2019 20h21

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   115  

Je vais poser deux questions naïves. J’espère que vous excuserez mon ignorance vu que je n’ai jamais perçu de revenu foncier.

Est ce que l’IR se calcule sur les montants bruts des distributions de scpi ou bien sur leur montant net de prélèvements sociaux? Pour les revenus salariaux, ce sont, à la csg non déductible près, les montants nets qui constituent la base fiscale.

Est ce que les revenus de la location d’une place de parking comptent comme une location nue permettant l’imposition des distributions d’un petit portefeuille de scpi au microfoncier?

S’il y avait possibilite d’abattre 17,2% puis 30% la constitution d’un petit portefeuille de scpi en np 5-7 ans à TMI 30% me paraitrait une décision un peu  moins absurde que l’achat comptant ou même à crédit de scpi si les prélèvements obligatoires subis sont à 47.2%. Avec les 30% du microfoncier,  ça ne fait plus que 38.2%. Si les PS sont déductibles (je reve sans doute) avec le microfoncier on tombe à 34.4%.

Ce serait toujours bien raide mais bon le rendement net de Prelevements obligatoires commencerait à pouvoir être comparé avec le rendement net de PS, d’ir et de frais sur UC des scpi en av.

Dernière modification par Caratheodory (01/05/2019 20h30)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #18 01/05/2019 21h42

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

Le revenu foncier (de parts de SCPI) ne se calcule pas du tout sur les distributions de la SCPI, mais sur la quote-part des revenus fonciers de la SCPI (ceci, même si la SCPI ne distribue rien).
De même, l’assiette pour le micro-foncier (rarement avantageux avec les SCPI) (et pour avoir cette possibilité, il faut avoir des revenus fonciers d’un bien détenu en direct, par ex une place de P) sera les recettes de la SCPI (les charges de la SCPI ne seront pas prises en compte, alors quelles représentent souvent 20 à 30% des recettes).

Avec un gros TMI, mieux vaut (actuellement) privilégier les foncières (SIIC, REIT), ou détenir de la NP (longue durée) de SCPI ou de biens loués nus, ou les détenir via un contrat AV, ou via une SCI IS, ou faire du déficit foncier, ou regarder la location meublée, ou détenir de l’immobilier dans des pays avec une fiscalité plus douce sur les revenus fonciers.
De toute manière, la ponction du fisc reste généralement conséquente, en % comme en €euros…  mais (pour se consoler) il reste quand même bien plus d’€euros (de l’ensemble  des revenus) net de tout qu’il n’en resterait avec un plus petit TMI.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#19 02/05/2019 00h00

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   115  

Je comprends l’idée des scpi en av, j’en ai d’ailleurs. Pour 30% de mon patrimoine hors résidence principale, ce qui me parait un peu beaucoup. L’optique est a priori une conservation sur le long terme et amener cette poche a 15-20% (en l’augmentant ;-)).

Je comprends à peu près l’idée des scpi en sci is, c’est tentant, mais le montant (200k au moins pour ne pas dire 300) qu’il faut miser pour absorber les coûts de comptabilité serait démesuré (>80%) par rapport à mon patrimoine hors résidence principale, il vaut  mieux que je l’équilibre car il n’y a vraiment pas assez d’actions (5%).

Je ne comprends pas l’idée de la np sauf à passer à TMI=14% au moment du remembrement. A prix des parts constant on fait royalement +3% net annualisé avec une immobilisation de fonds pendant le démembrement. Et après, fiscalité à 47,2%. Dois-je compter sur une revente facile de parts fortement revalorisées dans 7-10-15 ans? Prendre un crédit et jouer l’effet de levier?

Les autres idées sont encore à creuser pour moi, je n’ai pas encore le niveau de compréhension nécessaire.

Hors ligne Hors ligne

 

#20 02/05/2019 09h37

Membre
Réputation :   68  

Message pour flosk22, est il possible de fournir le même tableau pour une TMI 14% ?
Et plus généralement, est-il encore intéressant d’investir en SCPI à crédit avec une TMI 14% ?
Je me pose la question de refaire une 2e tranche en direct à crédit vs une SCI IS (ex de Malolechat, avec une surface financière bien inférieure..)


Parrainage Yomoni  -  Linxea - MesPlacements - Fortuneo - Bourse Direct - Boursorama - Contact MP

Hors ligne Hors ligne

 

#21 02/05/2019 09h50

Membre
Réputation :   58  

Globalement avec un TMI à 14%, le TRI sera amélioré de manière assez significative, les impôts ayant un impact important.

Je ne pense pas qu’il soit intéressant de loger l’investissement dans une SCI à l’IS, vu la complexité de l’opération, les inconvénients si on souhaite sortir le patrimoine de la SCI et les frais que cela peut engendrer, surtout si vous partez sur une opération à 100K€.

Enfin, je ne saurais que trop vous recommander de diversifier votre patrimoine, si vous avez déjà une tranche de SCPI, mon avis est que vous devriez partir sur autre chose.
Les SCPI demeurent un investissement risqué, et totalement illiquide en cas de crise, personnellement je ne vise pas plus de 10/15% de mon patrimoine global en SCPI.

Dernière modification par flosk22 (02/05/2019 10h26)

Hors ligne Hors ligne

 

#22 12/05/2019 22h07

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Pourquoi ne pas investir sur une SCPI à l’étranger de type Corum XL ou Novapierre Allemagne.
Sur Novapierre Allemagne, vous serez imposé à la source en Allemagne à 19%.

Alors que si vous investissez dans une SCPI en France vous êtes imposés à 30% + la CSG (soit presque 50%)…

Hors ligne Hors ligne

 

#23 12/05/2019 23h31

Membre
Réputation :   33  

Attention, sur les scpi allemandes vous êtes quand même imposés aussi en France mais à votre TMI moins taux moyen d’imposition (mais pas de CSG)

Hors ligne Hors ligne

 

#24 12/05/2019 23h52

Membre
Réputation :   14  

flosk22 a écrit :

Si on considère que les taux vont rester bas sur les 20 prochaines années, une crise comme celle des années 90 apparaît comme extrêmement peu probable. Une remontée des taux en revanche, aura un impact significatif sur l’immobilier et par voie de conséquence sur les parts des SCPI.

Juste une parenthèse : je n’ai jamais noté qu’il y ait eu la moindre corrélation entre prix Immo et taux des crédits immobiliers par le passé.

Hors ligne Hors ligne

 

#25 13/05/2019 07h00

Membre
Réputation :   69  

Et aucuns prélèvements sociaux sur les revenus de source étrangère…

Exemple avec Corum Origin :

En 2018, la part des revenus français est tombé à 12 %

Sur l’ensemble des revenus bruts, le taux de prélèvements sociaux n’est donc que de 17,2 x 12 % = 2,1 %.

Avec Corum XL, on tombe à 0 %

C’est loin d’être négligeable !

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur