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[+1]    #1 01/02/2018 22h11

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Je n’ai pas mis ce post dans la rubrique "Immobilier locatif (études de cas)" car il me semble que ça n’y parle que d’immobilier physique. Veuillez m’excuser et déplacer ce post le cas contraire.

Bonjour à tous,

Tout d’abord voici le lien vers ma présentation.
En résumé : revenus très corrects (TMI 30%), mais patrimoine peu important (15K capital RP remboursé, 10-15K monétaire, 11K PEA/AV).

Notre objectif est de développer autant que possible notre patrimoine pour le futur (retraite, études des enfants) avec la contrainte de la quasi absence de patrimoine actuel. Le recours au crédit est donc une bonne option.
L’immobilier locatif en direct est exclu : pas de temps disponible, compétences en bricolage proches du néant, et nous habitons une zone assez peu attractive et sinistrée économiquement.
Donc : les SCPI (les foncières cotées ne semblent pas accessibles au crédit) en pleine propriété.
*Pourquoi pas en nue-propriété ? Il s’agit d’un pari sur la non baisse de la part à long terme, nous n’avons pas de revenus de location physique pour déduire les intérêts et effort d’épargne plus important.

Un emprunt de 100K € ne semble ni trop élevé en raison de nos revenus, ni trop faible puisque notre patrimoine est pour le moment faible et que je suis novice dans le domaine.

J’ai contacté (au pif) Primaliance dont le conseiller m’a orienté vers une association Primopierre / Foncia Pierre Rendement / Pierval Santé avec une proposition Crédit Foncier à 2,90% (arg) fixe sur 20 ans hors assurance.
La banque où j’ai mon prêt de RP (Société Générale) proposerait 1,20% (ma conseillère dans un mail…) fixe sur 20 ans hors assurance pour un portefeuille de SCPI extérieures + 0,41 d’assurance 100% par tête.

Après lecture attentive du forum j’exclurais Primopierre en raison d’un TOF inquiétant pour une SCPI de moins de 10 ans (82,7% au 31/12/2016 en hausse à 90,7% au 30/09/2017) et d’un résultat 2016 à 9,21 € par part pour un dividende artificiellement maintenu à 9,80€ (rendement 2016 à 5%, en baisse à 4,71% en 2017). RAN 2016 à 1,63%.

Ensuite, étant donné notre TMI, j’ai vu que les SCPI ayant des actifs à l’étranger pourraient présenter un intérêt grâce à leur fiscalité avantageuse (absence de cotisations sociales et imposition plus faible si TMI >= 30%).
Novapierre Allemagne fait donc un excellent candidat en temps que SCPI de murs de commerce avec des biens 100% en Allemagne. Plus que de la défiscalisation pure et dure, cette SCPI a (je pense) de bons indicateurs avec un résultat 2016 supérieur au dividende, un TOF excellent (encore heureux vu la jeunesse de la SCPI) et le prix de part va être revalorisé prochainement. J’aime bien aussi le fait qu’ils aient stoppé la collecte pendant 2 mois. En plus elle décote actuellement. Après le problème c’est que les biens ne sont peut-être pas tip tops mais je n’y connais rien (pommés en Allemagne, je ne connais pas la géographie locale) donc peut-être plus risqué (quid de la relocation à la fin des baux).

A noter que les intérêts du prêt ne sont pas déductibles des loyers quand les actifs de la SCPI sont à l’étranger. Pour le caractère déductible de l’assurance du prêt dans ce cas, je n’ai pas trouvé l’information.

Pour la SCPI de secteur spécialisé, je suis d’accord avec Pierval Santé, jeune SCPI de 2014, qui a aussi des actifs en Allemagne (37,32% en Allemagne selon le bulletin T4 2017). Bémol en 2015 et 2016 le résultat n’a pas couvert le rendement versé à 5,15%. En baisse à 5,05% en 2017.

Enfin, pour compléter Novapierre Allemagne (commerce, Allemagne) et Pierval Santé (spécialisé, étranger + province) il faut donc une SCPI de bureaux parisienne afin de respecter la diversification.
Hypothèses pour les SCPI accessibles :
- Rivoli Avenir Patrimoine : solide mais rendement très faible (3,91% en 2017).
- Efimmo (62% en IDF) : le résultat n’a pas couvert le dividende depuis 2008.
- Allianz Pierre (80% en IDF) : forte décote (-8,34%) mais résultat pas terrible ne couvrant pas un rendement faible (4,37% en 2016) depuis plusieurs années.
- Mon favori : Placement Pierre (Foncia) SCPI à capital fixe en AK actuellement. 73% bureaux à 59% en IDF. Résultat équilibré par rapport au dividende en 2016. RAN + PGR élevés. Rendement à 5,16% en 2016 qui diminue à 4,76% en 2017.

Je me dirige vers :
- Placement Pierre (Foncia) : 115 parts (valeur part = 340€) soit 39100€
- Novapierre Allemagne (Paref Gestion) : 140 parts (valeur part = 255€) soit 35700€
- Pierval Santé (Euryale) : 25 parts (valeur part = 1000€) soit 25000€
TOTAL : 99800€
Frais pondérés : 10,69% (capital à la revente = 89135 €)

En calculant la fiscalité au prorata des pourcentages d’actifs en France / Allemagne de ces 3 SCPI j’obtiens un TRI sur 20 ans de 4,63% après fiscalité (hypothèse : pas de revalorisation des parts ni des loyers) ce qui me semble pas mal.

Exemple du calcul année 10 :
Dividende Placement Pierre : +1861 €
Dividende Novapierre Allemagne : +1681 €
Dividende Pierval Santé : +1263 €
Crédit + assurance : -6036 €
Fiscalité Placement Pierre : -651 €
Fiscalité Novapierre Allemagne : -345 €
Fiscalité Pierval Santé (mix fiscalité classique / actifs allemands) : -351 €
Cash flow annuel : -2578 €

Deux interrogations persistent pouvant modifier les calculs :
1) Pour Novapierre Allemagne et 37% de Pierval Santé les intérêts ne sont pas déductibles. L’assurance du prêt en est-elle déductible ?
2) Le rendement servi par Pierval Santé (5,15% en 2016) est-il brut ou net des impôts payés en Allemagne ? (pas trouvé de réponse dans le bulletin)

Je viens également vers vous afin de détecter une éventuelle erreur de raisonnement.

Merci beaucoup,

Guillaume L

Dernière modification par GuiHDF (01/02/2018 22h20)

Mots-clés : novapierre allemagne, pierval santé, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 01/02/2018 23h54

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Bonjour,
Ca fait plaisir de lire votre message, vous vous êtes donné la peine de réfléchir à cet investissement et en avez tiré les bons enseignements.

GuiHDF a écrit :

1) Pour Novapierre Allemagne et 37% de Pierval Santé les intérêts ne sont pas déductibles. L’assurance du prêt en est-elle déductible ?

L’assurance se traite comme les intérêts.

GuiHDF a écrit :

2) Le rendement servi par Pierval Santé (5,15% en 2016) est-il brut ou net des impôts payés en Allemagne ? (pas trouvé de réponse dans le bulletin)

Ils sont nets d’impôts payés à l’étranger à ma connaissance, la distribution effective trimestrielle sur le compte des associés correspondant au dividende communiqué sauf léger écart sur le tout dernier versé ce mois de janvier.
Elle a beaucoup collecté en 2017 (doublement du patrimoine après un triplement en 2016). La répartition France/Allemagne reste à 37% du patrimoine mais 45% de loyers proviennent d’Allemagne (source RA2016).

GuiHDF a écrit :

Je viens également vers vous afin de détecter une éventuelle erreur de raisonnement.

Il ne me semble pas mais notez que vous vous orientez vers 2 des SCPI les plus investies en Allemagne. Votre portefeuille de SCPI contiendrait donc plus de 50% du patrimoine dans ce pays.
Le 1,2% que vous obtiendriez parait attrayant, pas de demande d’ouverture d’AV ou autre contre-partie ? N’hésitez pas à imposer vos choix à Primaliance, vous seul en êtes maître et vu la qualité de votre réflexion vous êtes capable d’estimer ce qui est le mieux pour vous.

Dernière modification par kc44 (02/02/2018 00h01)

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#3 02/02/2018 00h10

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Le rendement servi par Pierval Santé (5,15% en 2016) est net des impôts payés en Allemagne.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#4 02/02/2018 00h13

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Si vous cherchez des SCPI ayant des actifs à l’étranger,
et idéalement dans des pays où les revenus sont exonérés d’impôt français (Pays-Bas par exemple),
pourquoi ne pas avoir considéré CORUM,
championne du rendement (mais pas de la qualité des immeubles) ?


Dif tor heh smusma

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#5 02/02/2018 07h57

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GuiHDF a écrit :

- Efimmo (62% en IDF) : le résultat n’a pas couvert le dividende depuis 2008.

Je n’ai pas parcouru les rapports depuis 2008 mais le dividende ordinaire est parfaitement couvert par les résultats sur 2015, 2016 et 2017. Le RAN a même probablement été doté sur ces 3 années.

Quand à votre proposition de la SoGé, 1.2% sur 20 ans pour des SCPI uniquement externes, c’est excellent mais cela mérite confirmation.

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#6 02/02/2018 09h29

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J’avoue être surpris sur la SG moi ils m’ont dit non mais il y a peut être des dérogations par agence… et par type de client…

En tous cas la proposition est excellente !

Dernière modification par roudoudou (02/02/2018 09h30)

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#7 02/02/2018 09h50

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Merci pour vos réponses. Ok donc l’assurance n’est pas non plus déductible pour la partie des biens en Allemagne, et Pierval Santé sert du rendement net d’impôts allemands. Ce sont les données que j’avais prises par défaut.

Surin a écrit :

Le 1,2% que vous obtiendriez parait attrayant, pas de demande d’ouverture d’AV ou autre contre-partie ?

Pour l’instant la proposition se résume à un mail sur la messagerie de ma banque sans notion effectivement d’ouverture d’AV (qui ne saurait tarder certainement !). J’avais été clair sur le fait que ce soit pour des SCPI externes.

Conseillère bancaire SG a écrit :

Comme convenu, ci-dessous 2 simulations à approfondir concernant votre projet d’achat de parts de SCPI :
- sur 240 mois / taux 1.20% hors assurance / 100000€ = 468.87€ HA et 502.87€ AC 100% Mr et 100% Mme
- sur 240 mois / taux 1.20% hors assurance / 50000€ = 234.44€ HA et 251.44€ AC 100% Mr et 100% Mme.

ArnvaldIngofson a écrit :

pourquoi ne pas avoir considéré CORUM,
championne du rendement (mais pas de la qualité des immeubles) ?

Parce qu’il faut bien faire un choix et qu’avec 100K seulement emprunté je ne peux pas avoir une petite ligne du genre 10% du porte-feuille sur Corum.
En fait entre Novapierre Allemagne (NA) et Corum je me dis que les biens de Corum sont fort éparpillés en Europe (Estonie, Slovénie… comment peut-on connaître tous les marchés ? et pour relouer après ?) alors que NA est plus spécialisée…
De plus Paref Gestion à la lecture du forum semble être une SG de confiance.
Je ne suis pas en mesure par contre d’évaluer la qualité des biens entre Novapierre Allemagne et Corum, peut-être est-ce équivalent ou peut-être NA a t-elle un avantage, aucune idée…

cat a écrit :

Je n’ai pas parcouru les rapports depuis 2008 mais le dividende ordinaire est parfaitement couvert par les résultats sur 2015, 2016 et 2017. Le RAN a même probablement été doté sur ces 3 années.

Je me suis fié à ce graphique sur Immobail où on voit le dividende (en orange) supérieur au résultat courant (en vert) depuis plusieurs années.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13867_graph_efimmo.jpg

Si ce n’est pas une façon correcte d’évaluer le rapport dividende/résultat je veux bien savoir comment smile
Mais sinon Efimmo semble une très bonne SCPI de bureaux, c’était même mon premier choix avant de voir que Placement Pierre était en augmentation de capital.

roudoudou a écrit :

J’avoue être surpris sur la SG moi ils m’ont dit non mais il y a peut être des dérogations par agence… et par type de client…

En tous cas la proposition est excellente !

Oui attendons de voir ça me paraît aussi trop beau pour être vrai.
Après ils m’ont prêté 310K (100% du prix) pour ma RP fin 2016 à 1,30% sur 20 ans.
Il me semble que la SG travaille avec un organisme "BFM" (rien à voir avec la télé) qui prête dans de bonnes conditions aux agents du service public, mais je n’ai pas creusé la question.

Et puis pour des SCPI avec des biens à l’étranger ils changeront peut-être d’avis !

Dernière modification par GuiHDF (02/02/2018 09h57)

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#8 02/02/2018 12h20

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Concernant Efimmo, il y a une partie dividende ordinaire issue des loyers et une partie dividende exceptionnel issue des plus-values réalisées sur cession d’immeubles.

Le dividende ordinaire est directement (?) comparable au résultat courant (fruit des locations et produits financiers) mais le dividende exceptionnel serait, à mon avis, plutôt comparable aux plus-values générées sur l’année écoulée.

De toute manière, visiblement, avec le nouveau plan comptable des SCPI (voir les éléments donnés pas GBL ici) :
* le résultat courant devrait mécaniquement augmenter ("effet technique positif" pour reprendre les termes du bulletion trimestriel 4T 2017 efimmo);
* la distribution de plus-values devrait disparaître;
donc la comparaison résultat courant/divididende versé sera simplifiée!

Par contre, je trouve également que Foncia est une société de gestion respectable et que donc Placement Pierre est probablement un choix tout à fait raisonnable (mais je connais peu donc difficile d’avoir une réponse argumentée).

PS : avec votre TMI de 30%, vous pourriez également vous intéresser à un montage du type :
SCPI de capitalisation ds l’achat à crédit de SCPI : des avantages !

Dernière modification par cat (02/02/2018 12h35)

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#9 29/07/2018 22h43

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Pour donner des nouvelles presque 6 mois plus tard :
- La Société Générale après de longs mois d’attente m’a profondément déçu en m’annonçant que Crédit Logement avait refusé la garantie du prêt pour raison que je ne possédais pas un patrimoine équivalent au montant du prêt voulu. En tant que banque prêteuse ils n’étaient pas censés savoir que Crédit Logement ne cautionnaient pas les faibles patrimoines pour les SCPI ? Au lieu de me faire perdre mon temps. Et pas de nantissement des parts sur 20 ans.

Février 2018 :

Conseillère SG a écrit :

Je n’ai pas obtenu l’accord de crédit logement pour les financements d’achats SCPI.  En effet, vous devez disposer d’un patrimoine immobilier d’une valeur nette supérieure ou égale au montant du prêt demandé.
Cependant, il est possible de mettre en place un nantissement de vos parts même si elle ne sont pas gérées par la Société Générale. Le coût est de 500€/ dossiers.

Puis en mai 2018 (3 mois après !) :

Conseillère SG a écrit :

J’ai eu un retour du service des prêts immobiliers.
Nous ne pourrons pas donner un accord de financement sur une durée de 20 ans sans prise de garantie.
Crédit logement a refusé le cautionnement car le ratio hypothécaire entre la valeur de votre résidence principale et l’encours de prêt n’est pas suffisant.
Connaissez-vous la valeur de votre bien ? l’avez-vous faite estimée récemment ?
Nous pourrons revoir les financements sur une durée plus courte ( 10 ou 12 ans )  avec un nantissement de parts.

J’ai donc rendu mes cartes bleues Société Générale qui étaient de toute façon à un prix exorbitant étant donné le service rendu.

Je retente avec monemprunt.com un courtier en ligne, sans conviction…

À suivre…

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[+1]    #10 30/07/2018 11h53

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Pour y avoir travailler, le 1er problème vient de crédit logement qui met trop de temps à répondre et ne refuse pas le dossier immédiatement malgré le fait qu’ils ont déjà l’information sur la valeur de votre patrimoine hypothécaire.
Mais effectivement, votre conseillère aurait du savoir que le financement SCPI externe est extrêmement difficile et que CL refuse 95% des dossiers.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#11 31/07/2018 11h28

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Si vous ne voulez pas faire toutes les banques, vous pouvez tenter le Crédit Foncier de France qui devrait accepter votre demande, par contre les taux proposaient ne seront sûrement pas de 1,20%, sans toutefois être à 2,90% si vous les contactez directement. De même, la banque peut refuser les SCPI internationales.

Pour information, vous avez fait le calcul entre la déduction du crédit et de l’assurance pour des SCPI en France et des SCPI internationales sans déduction ?

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#12 02/08/2018 18h17

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Je croyais que le Crédit Foncier allait fermer (dissolution dans caisse d’epargne)
et je me demandais si il y avait d’autres acteur de ce genre pour les pret
Capital - Fin Credit Foncier

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[+1]    #13 04/08/2018 15h21

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LordWolfy : oui le Crédit Foncier devrait s’arrêter de financer d’ici la fin de l’année.

Martinus : voici un tableau comparatif entre SCPI française classique (déduction des intérêts + assurance) et Novapierre Allemagne, avec les hypothèses suivantes :
- Revenus salariés : 95K nets, 3 parts (nécessaires pour le calcul de l’impôt résiduel Novapierre Allemagne).
- Crédit : 35700 € sur 20 ans sans apport, assurance 0,30%.
- Rendement : 4,71% (Novapierre Allemagne 2017)
- Pas de revalorisation des dividendes, pas de modification des revenus salariés (si augmentation des revenus salariés : diminue l’impôt résiduel Novapierre).

Une hypothèse optimiste (taux 1,80%) et une hypothèse pessimiste (taux 2,70%) :

https://imageshack.com/i/plELjh0Yj

https://imageshack.com/i/plKVPbrrj

Annexe : calcul de l’impôt résiduel :
(cf. la file suivante : SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ?)

https://imageshack.com/i/poQXWjmmj

Moralité : étant dans le bas de la TMI 30%, Novapierre Allemagne n’apporte pas pour moi un avantage fiscal gigantesque. Un taux élevé (2,70%) pour l’emprunt la rendrait encore moins intéressante puisque les intérêts ne sont pas déduits.
Elle resterait pour moi intéressante quand même si j’arrivais à augmenter mes revenus salariés ce qui diminuerait l’impôt résiduel.

Dernière modification par GuiHDF (04/08/2018 15h29)

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#14 04/08/2018 15h32

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@GuiHDF
Bonjour, il y aussi la CASDEN banque pour la fonction publique qui finance des SCPI en plein propriété.
Parcourez les différents post cela peut être une alternative a crédit foncier.

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#15 05/08/2018 12h22

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Compte tenu de votre niveau de revenus, l’intérêt de percevoir des revenus n’est peut-être pas opportun. Et votre imposition est un frein, même avec une SCPI étrangère.

Il faudrait étudier l’acquisition de nue propriété de SCPI. Si vous avez d’autres revenus fonciers, les intérêts d’emprunt seraient imputables dessus. Sinon un mix NP - PP qui permettrait d’éponger les intérêts d’emprunt.

Sinon le CMB finance l’acquisition de SCPI maison dont Novapierre Allemagne.

Un taux à 2,7% est dissuasif …

Dernière modification par Skarklash (05/08/2018 12h23)

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#16 05/08/2018 12h39

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Skarklash, les intérêts d’emprunt de la NP de parts de SCPI ne seront pas imputables sur d’autres revenus fonciers, hors cas très spécifique (logement social notamment mais je ne ne connais pas de SCPI de rendement qui pratique ce type d’investissement).

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#17 05/08/2018 12h58

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Autant pour moi
Comme celà est possible pour un investissement locatif en NP sur d’autres revenus fonciers, je pensais que c’était le cas aussi pour des SCPI qui distribuent aussi des revenus fonciers.

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#18 05/08/2018 22h55

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Rien à voir avec le fond du sujet, mais une remarque de pure forme: cela est surprenant pour beaucoup, mais l’expression correcte d’après l’Académie française est "Au temps pour moi" qui serait d’origine militaire, et "Autant pour moi" serait une incorrection, cf Questions de langue | Académie française

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#19 06/08/2018 00h18

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Bonsoir !

@SiJetaisRiche, perso j’ai appris, gamin, "Autant pour moi" signifiant "Autant de tort pour moi", et j’ai toujours utilisé cette orthographe. N’en déplaise à l’Académie, je continuerai…

Bien sûr, mon point de vue personnel n’est pas généralisable. Je ne chercherai pas à l’imposer ; juste à conserver et exprimer ma liberté de penser  ;o)

Dernière modification par M07 (06/08/2018 00h21)


M07

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[+2]    #20 06/08/2018 02h50

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C’est un peu plus compliqué que ne veut l’admettre l’académie :

"Autant pour moi" ou "au temps pour moi" ? | La Langue Française

De fait, il y a des traces très anciennes de la phrase "autant pour …", dès le XVII* S
Quand à l’origine militaire, l’injonction est "Au temps !" sans ajout.

Sans aucune preuve, la graphie "autant pour" est très proche du "So much for" et je pense que l’Académie a préféré l’alternative pour des craintes d’Anglicisme.

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#21 06/08/2018 16h51

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sijetaisriche a écrit :

Rien à voir avec le fond du sujet, mais une remarque de pure forme: cela est surprenant pour beaucoup, mais l’expression correcte d’après l’Académie française est "Au temps pour moi" qui serait d’origine militaire, et "Autant pour moi" serait une incorrection, cf Questions de langue | Académie française

Certes, mais Maurice Grevisse en personne a émis des doutes sur la graphie « au temps ». Pour lui, il est possible que « au temps » ne soit qu’une altération de « autant ».

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#22 26/08/2018 15h46

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Bonjour GuiHDF,
Dans votre premier message, vous montrez l’exemple de l’année 10 avec les chiffres suivants pour Placement Pierre :
Dividende Placement Pierre : +1861 €
Fiscalité Placement Pierre : -651 €

Soit un taux d’imposition de 651/1861 = 35%

Comment arrivez vous à cette valeur svp?
Placement Pierre étant une SCPI avec des bureaux en France, à priori le taux d’imposition devrait être votre TMI + prélèvements sociaux soit 30%+17,2% = 47,2%.  Non?

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#23 26/08/2018 21h46

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Franckielestore :
Les intérêts du prêt et l’assurance sont déductibles des revenus fonciers des SCPI.

Avec les éléments de départ suivants :
- Prêt 20 ans amortissable 1,20% pour acheter 39100€ de Placement Pierre à un rendement supposé fixe de 4,76%
- Assurance 0,41%

Année 10 :
Revenus bruts : 39100 * 0,0476 = 1861 €
Intérêts année 10 = 261 €
Assurance = 160 €
Revenus nets = 1861 - 261 - 160 = 1440 €

TMI : 30%
PS : 17,2%
Part de CSG déductible : 6,8%
Taux IR + PS = 30 + 17,2 - (0,068 * 30) = 45,2%

Fiscalité année 10 = 1440 * 0,452 = 651 €

Dernière modification par GuiHDF (26/08/2018 21h47)

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#24 26/08/2018 23h18

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A propos du financement à crédit j’ai commencé à discuter de ça avec la BNP qui plus est en demandant l’achat de leur part opus real bnp . D’une part il semblerait qu’ils ne financent pas en prêt immobilier . D’autre part c’est comme si on achetait à un autre organisme . C’est la BNP banque privée qui s’occupe de ça et il semblerait que ce soit deux entités différentes avec peu voire pas de perméabilité entre elles .

Je copie colle un message de ma conseillère quant au financement en prêt personnel . Je m’interroge sur la légalité de cette astuce :

“mais je crois savoir qu on peut le faire en prêt personnel et que vous pouvez déclarer les interets aux impots avec une attestation que nous vous ferons”

Je verrai bien un refus des impôts et la perte de la déductibilité des intérêts donc je ne m’aventurerai pas là dedans …

Dernière modification par Mettero (26/08/2018 23h19)

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#25 27/08/2018 02h55

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Concernant les revenus des SCPI, vous ne serez pas imposé directement sur le dividende que vous avez perçu mais sur les revenus bruts moins les charges, ce qui parfois peut différer davantage - dans un sens comme dans l’autre - que pour cet exemple.

En l’occurrence pour 115 parts de Placement Pierre cela donnerait:
Revenus bruts: 2683€
Charges et intérêts de la SCPI: 838€
Soit 1845€ de revenus fonciers à déclarer en 4BA au réel.

Dans les "charges et intérêts de la SCPI" vous pouvez ajouter les intérêts de votre emprunt puisque vous êtes au réel.

Quelqu’un qui penserait à tort qu’acheter un box pour pouvoir se mettre au régime micro aurait à déclarer non pas 1861€ ou 1845€ mais bien 2683€ sur lesquels les 30% d’abattement s’appliquent donc au final il serait imposé sur 1878€ nets c’est à dire plus qu’au réel.

A tout cela il faut ajouter les revenus en Allemagne et au Luxembourg soit une trentaine d’euros pour chaque pays.

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