SCPI : premier achat de SCPI avec un TMI à 14%…

alexcm · #1

Bonjour,
Je fais appel aux spécialistes des SCPI sur ce forum pour avoir vos avis et conseils sur mon projet.

Contexte :
Je suis marié avec enfants, TMI 14 %, fonctionnaire et propriétaire de ma résidence principale (cf ma présentation). Prêt sur la résidence principale remboursé d’ici 5 ans. Capacité d"épargne de 800 € /mois.

Objectifs :
Afin de constituer un capital distribuant des revenus lors de ma lointaine retraite, je souhaiterais avec ma femme, faire une acquistion de parts de SCPI. Ce qui nous attire dans les SCPI sont : le rendement (de l’ordre de 5,2 % / an), la facilité de gestion locative et la mutualisation du risque.

Projet :
Type de scpi : vu les objectifs, je m’oriente vers des SCPI de rendement
Montant envisagé : 60 000 €
nb de scpi envisagées : 2 pour diversifier comme précisé sur ce forum
Comme les taux sont bas, je pense qu’on peut obtenir un effet levier en ce moment.
Durée du prêt : 20 ans pour limiter l’effort de trésorerie mensuelle mais avec un remboursement anticipé possible et sans frais.
financement à 100% afin de garder du cash pour un autre investissement locatif (physique) d’ici 4-5 ans.
Avec ce type de projet, je pense avoir un effort de trésorerie de 100 € /mois, ce qui n’ampute pas trop ma capacité d’épargne

Démarche :
Je lis quelques rapports annuels et trimestriels de certaines grosses SCPI (plus de 400 M€ )
J’ai contacté des courtiers en prêt et conseils en SCPI. J’attends les simulations à ce jour. On m’a déjà fais une proposition pour ces SCPI : Epargne Foncière, PFO2 (largement abordé sur ce forum), et Fructipierre

Questions :
- sur le projet, trouvez-vous qu’il est cohérent?
- sur le prêt immobilier,Quels sont les points importants à examiner/négocier?
J’ai pensé aux caractéristique suivantes :
taux fixe de l’ordre de 3,30 % hors assurance, IRA à 0 €, modulation des échéances possible, décalage de 5 mois pour la première échéance. Voyez-vosu autre chose?
- sur les SCPI, pensez-vous qu’il faille s’orienter plus sur des SCPI de bureaux ou de commerce? J’ai une préférence pour les bureaux parisiens, qui rapportent un peu plus, et j’ai une crainte sur les boutiques physiques qui risquent de souffrir de plus en plus du commerce en ligne.

Par avance merci

Dernière modification par alexcm (27/05/2013 21h34)

Mots-clés : scpi

bajb · #2

Bonjour

Je ne suis pas un grand spécialiste :
- La cohérence du projet se trouvera ou pas dans votre stratégie globale (si vous êtes loin de la retraite les actions sont aussi à envisager)
- Pour le prêt ne perdez pas de vue les frais divers et variés ; quant à décaler les remboursement de quelques mois pourquoi pas mais bon, pour un prêt aussi long cela vaut-il vraiment la peine ?
- Sur les SCPI franchement c’est la qualité de la société de gestion qui fera la différence. Sur 20 ans et plus qui peut dire comment les choses évolueront ?
- Diversifier oui bien sûr et pourquoi se limiter a priori aux grosses ? Plus facilement accessibles certes mais cela vaut la peine de bien regarder les petites à capital fixe que l’on peut arriver aussi à financer à crédit (plus difficile certes)

Bonne recherche

alexcm · #3

Merci pour ces commentaires instructifs.
Sur la cohérence globale et l’allocation d’actifs, j’en suis conscient. Même si je n’en suis qu’au début de la phase "accumulation de capital", j’ai commencé un peu à diversifer avec un petit PEA ouvert en 2012 et une assurance vie avec fonds en euros "vitaminés". L’ensemble (actions, immo, AV) feront un bon complément.

J’ai bien noté que les frais de prêt (frais de dossiers, assurances, pénalités et autres) penvent impacter grandement sur l’opération. Si je conclue ce projet, je ne manquerais pas d’en faire part sur le forum;
Effecivement, je me focalise (un peu trop peut-être) sur les grosses et vieilles SCPI en pensant qu’elles sont gages de durabilité et de stabilité. Cela enlève sûrement la possibilité d’avoir des bonnes surprises dans les futures années.

Dernière modification par alexcm (28/05/2013 22h21)

stephane · #4

Si vous recherchez des scpi qui ont fait leurs preuves depuis de longues années, vous pouvez regarder également du coté de Sofidy : immorente et Efimmo.

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