Viagénérations : vos avis sur cette SCI (Turgot AM)

sm94 a écrit :

Avec une performance de 6,13% en 2021, on ne peux qu’être satisfait…

Oui ! C’est d’autant plus impressionnant que la SCI contient 60% de liquidités à ce jour (vs 40% en début d’année), en lien avec la forte collecte de 2021 : 600M€. C’est gigantesque pour une SCI qui faisait 140M€ de capitalisation en début d’année.

J’imagine que le gain technique, une spécificité des SCI viagères, a une fois de plus permis de faire des miracles. Pour rappel en 2019, ce gain technique ainsi que les droits acquis à la SCI étaient responsables de 60% de la performance de la SCI, alors que la société de gestion estime qu’en vitesse de croisière ces gains ne contribueront qu’à 12% de la performance de la SCI.

Les années à venir vont être intéressantes car je pense qu’on est proche du plafond en terme de collecte. Avec une hypothèse de collecte stable, 2022 serait la 1ère année où la collecte serait inférieure à la capitalisation, et en 2024 la collecte ne représenterait plus que 30% de la capitalisation du début d’année. Ce qui atténuerait l’impact du gain technique.

Enfin selon ma compréhension des choses, si les tables de mortalité utilisées à l’achat par Viagenerations s’avèrent justes, la SCI n’aura plus de NP à revaloriser ~1 à 3 ans avant le départ effectif de l’occupant. Donc cette autre source de performance pourrait se réduire dans ~10-15 ans. Même si pour ma part, j’envisage plutôt une mise à jour de la table de mortalité de l’INSEE (avec allongement des espérances de vie), ce qui provoquerait une "reprise" partielle/totale du gain technique initial. Mais je n’ai pas de boule de cristal.

A noter, il ne me semble pas impossible que la SCI investisse en dehors du viager :

Gérant SCI Viagenerations 01/2022 a écrit :

Sachant que le patrimoine immobilier des seniors en France s’élève à 3 600 milliards d’euros, notre potentiel de développement en France est immense et nous en faisons l’expérience au fur et à mesure de notre développement. Pas question pour autant de nous reposer sur nos lauriers : nous réfléchissons à enrichir notre proposition de valeur avec des types de transactions proches du viager tel que nous le pratiquons, au plus proche des besoins des personnes âgées. Et cela sans trahir notre identité.
« Nous apportons bien-être et sécurité aux seniors » - Mieux Vivre Votre Argent

Dernière modification par NicolasV (17/01/2022 15h56)

J’ai précisé mon message. Viagnerations essaye de fixer son prix d’achat d’un bien selon sa table de mortalité "maison". Mais le bien est ensuite valorisé dans la SCI à un prix supérieur, car basé sur une autre table, celle établit par l’INSEE en 2005.

- Si l’occupation sera celle de la table INSEE, vous avez raison.
- Mon message se plaçait dans le cas où l’occupation serait celle de la table de mortalité "maison" (ce qui revient effectivement à un prolongement de l’occupation par rapport à la table INSEE). Je pense en effet que la table de 2005 est désuète.

Dernière modification par NicolasV (17/01/2022 16h22)

Effectivement! j’aurais du relire la totalité de la file…

Thibault Corvaisier, responsable de la gestion de Viagénérations détaille les différents moteurs de performance ici : YouTube

- Gain technique : il reflète la différence entre les tables de mortalité conservatrice utilisées par la société de gestion et celles de l’INSEE sur la base desquelles l’AMF demande d’enregistrer les biens au bilan de la SCI. Ainsi, la SCI achète le bien moins cher que ce qu’elle doit déclarer dans son bilan. D’où un gain « technique » dès le départ.

- Rendement actuariel : il correspond à la reconstitution mécanique de la pleine propriété dans le temps (remembrement).

- Revalorisation immobilière : l’ensemble du parc immobilier de la SCI est réévalué le 31 décembre de chaque année par un expert indépendant.

- Libération anticipée : certains usufruitiers peuvent décider d’abandonner leur droit d’habitation en cours de démembrement. La SCI lui paye alors un complément de prix égal à 25% de la valeur locative restant à courir. 75% de cette valeur locative revient alors à la SCI ce qui contribue à la performance de l’unité de compte.

Ce dernier point répond à l’interrogation concernant l’abandon du droit d’usage, comme lors d’une admission en maison de retraite par exemple (message #49)

sm94 a écrit :

’Je n’avais pas cette notion de tables différentes…

Je pense que vous n’êtes pas le seul, cela illustre bien que les gens ignorent certains risques spécifiques aux sci viagères. Ils ne demanderont ainsi à mon avis pas plus de rendement que sur les autres SCI.

FCP a écrit :

Je comprends cette prudence, mais 30% c’est énorme non ? Dans quel cas pourraient ils avoir besoin d’autant ?!?

Je pense que c’est là aussi une spécificité du viager. C’est encore moins liquide qu’un bien immo classique, en général il est compliqué de s’en séparer en cours de route. Ainsi pour éviter de se retrouver dans cette situation, l’assureur demande cette sécurité.

Mais pas d’inquiétude à avoir de ce côté car le problème actuel est plutôt inverse : l’excès de liquidités (60% à date chez Viagenerations) en raison de la collecte massive.

Dernière modification par NicolasV (18/01/2022 00h57)

Si par "truc" vous entendez l’actif immobilier, je pense effectivement que son rendement a été de 10% net voire davantage, en grande partie grâce au gain technique. Je ne vois pas comment il pourrait en être autrement dans la mesure où les liquidités ne génèrent pas de rendement. A ma connaissance elle n’a jamais réussi à atteindre sa cible de 70% d’immo, sa moyenne au cours des 3 dernières années doit être plus proche des 50%.

Nul doute que si elle avait servi 0,6% en 2019 (retrait du gain technique), elle n’aurait eu aucun mal à atteindre ces 70%

Dernière modification par NicolasV (18/01/2022 11h51)

Les „vieux“ sont morts par anticipation durant le Covid.
En rentrant maintenant, on a :
- mur d‘argent qui veut s‘investir dans les viagers (hausse de prix)
- locataires des viagers en meilleure santé que le suggère les tables de mortalité (on a essoré les fragiles) donc reprise des logements tardive

=> effet ciseaux négatif, on va probablement passer par 5-6 ans de rendements faibles, disons 0-3%.

Merci pour ces infos.

Déjà fin 2020 ils étaient au delà de leur cible de 30% de liquidités. Puis au T1 2021 ils annoncent que la collecte est 4x supérieure à leurs prévisions, mais qu’il ne faut pas s’inquiéter. Dans ce contexte ils choisissent étrangement vers l’été 2021 d’élargir la distribution au mastodonte Generali. Au final, au T1 2022, plus que 29% de l’actif du fonds est directement investi en viager !

Aujourd’hui les mesures adoptées paraissent adéquates mais tardives. Je suis convaincu que sans la technique comptable propre aux SCI viagères (qui permet un rendement de ~10% immédiat sur chaque bien acquis), ils auraient freiné la collecte bien plus tôt car les performances 2021 et surtout 2022 auraient été très mauvaises. Mais cette technique n’est pas de l’argent magique, détenir 64% de quasi cash a un impact négatif sur la performance de la SCI. Ils ont fait un arbitrage entre les intérêts des investisseurs à court et long terme et ceux des gérants et de la SdG à court terme.

Enfin je note l’apparition d’investissements indirects. Malgré ~70M€ investis, je n’ai pas trouvé les noms des produits souscrits. Peut-être comme chez Silver Avenir : des OPCI grand public facile à souscrire mais dont la thématique n’a rien à voir avec le viager. Enfin les rapports mensuels ne distinguent pas cette poche, ainsi il n’est plus possible de connaître la part réellement investie en viagers.

Dernière modification par NicolasV (14/06/2022 14h12)

La collecte semble terminé pour viageneration. En tout cas même placement-direct ( swiss life) ne la propose plus en PER. La conseillère n’avait pas l’air de parler d’une fermeture temporaire.

skywalker31, le 14/06/2022 a écrit :

rapport trimestriel dispo sur le site ARKEA REIM a écrit :

Des parts d’OPCI gérés par BNP Reim, Sofidy et Swisslife pour 62 M€ qui se comportent plutôt bien depuis leurs acquisitions. En effet, ces trois OPCI ont réalisé sur l’année 2021 les performances suivantes : +3,33% pour l’OPCI Diversipirre (BNP Reim), + 2,89% pour l’OPCI Dynapierre (Swisslife Reim), et +5,16% pour l’OPCI Pierre Europe (Sofidy).

Arkea REIM c’est Silver Avenir, mes remarques concernaient Viagenerations (cf titre du fil).

Ca y est, la SCI Viagénérations reprend sa hausse après 5 mois de stagnation. +0,3%

Oui, vraiment décevant.
Ils ont très mal géré l’afflux de souscriptions.