Viagénérations : vos avis sur cette SCI (Turgot AM)

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Viagénérations
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Même chose pour Silver Avenir :
Silver Avenir - FR0013526100 - Federal Finance Gestion - Federal Finance Gestion

Cette UC fait régulièrement partie des UC a plus forte collecte au sein des contrats qui la propose.

Le viager attire de plus en plus de sociétés d’investissement et d’investisseurs alors que dans le même temps le marché du viager est un tout petit marché de niche et n’est pas très extensible, donc le risque d’une surenchère sur les prix des biens n’est pas à exclure comme pour les supports immobiliers de niche qui veulent se substituer aux fonds euros pour maintenir un rendement à faible volatilité du contrat.

Comme cela a déjà été évoqué même si je ne retrouve pas la discussion, sur une optique long terme, les frais de gestion des SCPI annuels sont moins onéreux que les SCI et à partir de 7-8 ans les frais d’entrée des SCPI sont rattrapés puis cela tourne à l’avantage de la SCPI.

Cela reste une UC et comme pour toutes les UC, la diversification reste la solution pour éviter les mauvaises surprises.

Carpediem

Asn540, le 26/03/2021 a écrit :

A date la performance des SCI viagères est totalement spéculative puisqu’elle se base sur la différence entre le prix payé pour l’acquisition des biens (discounté par le viager) et le prix de vente. Mais le prix de vente n’est pas connu car la vente n’aura lieu que dans 10 ou 15 ans. Donc on prend la valeur actuelle de cet immobilier pour dire "regardez on a fait une belle affaire". La belle affaire, on achète avec un discount certain et on revend avec une plus value incertaine puisque celle-ci ne sera connue que lors de la vente. Peut-être qu’il s’agira d’une moins value mais personne ne le saura avant 10 ans. D’ici là, tant que le marché immobilier est haussier on peut présenter une valeur de part en hausse et encaisser les frais de gestion.

Et que proposez-vous, pour déterminer de manière plus appropriée la valeurs des parts, que la prise en compte de la valeur actuelle des biens (à dire d’expert, actualisée périodiquement) et de l’évolution de la durée d’espérance de vie des personnes ayant vendu en viager, a savoir les paramètres qui ont aussi été utilisés pour déterminer le prix d’achat en viager des biens ?
Et si, demain, les prix du marché de l’immobilier devaient beaucoup évoluer, la valeur des parts bougerait d’autant, fort logiquement. Ou si, demain, une avancée majeure de la médecine, ou une pandémie, devait significativement impacter les durées d’espérance de vie, il en serait de même

La performance ne me semble pas "totalement spéculative", à savoir "basée sur des anticipations de l’évolution à court, moyen ou long terme de la valeur de certains biens ou services", mais bien basée sur le calcul actuariel de la valeur actuelle du patrimoine de la SCI.

C’est encore moins "une sorte de pyramide de Ponzi partielle" comme l’indique Nexus, car ce modèle de valorisation reste tout à fait cohérent, même en l’absence de toute nouvelle souscription. Rien à voir avec les modèles de vente pyramidale, ou même certaines crypto-monnaies, situations dans lesquelles la valeur est quasi proportionnelle aux montants apportés par les nouveaux "investisseurs"…

Le DIC Viagénération tel que disponible sur le site de la SCI donne des informations précises sur le patrimoine de la SCI hélas au 01/02/2018 :

Vous avez une liste récente des biens immobiliers détenus en bas de page ici :

Détails bien détenus

Canyonneur75 a écrit :

Le DIC dans la version citée par , indique comme avantages :

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … _vg_av.png

Quel est l’avis des autres membres du forum ?

Je vais par ailleurs interroger Linxea sur le sujet afin de trancher définitivement.

Non, ces avantages ne figurent pas dans le DIC (un document réglementaire) mais dans un doc commercial qui n’est d’ailleurs pas censé être distribué aux particuliers, peut-être pour de bonnes raisons . "Document non contractuel à destination exclusive de nos CGP partenaires"

Nous avons déjà eu ce débat plusieurs fois, je serai donc concis. La théorie c’est que l’assureur garantit la liquidité sauf restrictions. En pratique si l’assureur n’est plus en mesure de vendre le sous-jacent, le régulateur lui permettra très certainement de suspendre les mouvements sur cette UC. Cf affaire H2O. Les statuts de la SCI permettent de bloquer assez facilement le retrait des assureurs (je rappelle qu’en AV, les particuliers ne sont pas des associés)

Statuts SCI a écrit :

Plus généralement, les remboursements au titre des demandes de retrait peuvent être suspendus provisoirement par le gérant dès lors que des circonstances exceptionnelles l’exigent ou si l’intérêt des associés le commande.

Bref à mon avis la liquidité apportée par l’assurance-vie est toute relative, par contre la part de 30% de liquidités que doit contractuellement garder la SCI devrait permettre d’encaisser un gros trou d’air (contrairement au scpi), au prix bien sûr d’une performance diluée.

nb : l’avis de linxea ne tranchera rien du tout

Dernière modification par NicolasV (29/03/2021 16h11)

Il n’y a pas de rente dans les charges tout simplement parce que la SCI n’achète pas en viager…

Comme je l’ai indiqué dans le message #49, la SCI achète les biens en nu-propriété et consent un usufruit ou un droit d’usage….

Cela est clairement indiqué sur le site de la SCI…

"La SCI ViaGénérations est un FIA réservé aux investisseurs professionnels et distribué sous forme d’unité de compte (UC) dans des contrats d’Assurance Vie et Plans d’Epargne Retraite. Son objet est le maintien à domicile de nos aînés. Le fonds achète la "nue propriété" de biens immobiliers résidentiels en payant à l’acquisition un capital sans rente à ses vendeurs à qui il concède un droit viager : droit d’usage et d’habitation ou usufruit viager. Les seniors trouvent ainsi au travers de cette solution un moyen de rester chez eux ad vitam (souhait de 96% d’entre eux), et de bénéficier de liquidités supplémentaires importantes leur permettant de faire face à leurs besoins : financement de leurs retraites, de leur  dépendance, des donations à leurs enfants et petits enfants…."

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (30/03/2021 16h26)

Le premier rapport de gestion trimestriel de la SCI vient d’être mis en ligne ici.

Énorme hausse des actifs sous gestion au 1er trimestre puisqu’on passe de 141,7 M€ au 31 décembre 2020 à 218,3 M€. Ainsi, la collecte sur ce premier trimestre a été équivalente à la collecte de toute l’année 2020.
La SCI est devenue disponible dans les contrats Swisslife, ce qui explique en partie cette collecte impressionante.

Cela fait donc énormément de liquidités à investir pour la SCI. D’ailleurs, au sein du dernier reporting, on voit qu’au 31/03 les liquidités représentent 47,2 % de l’actif. Pour ma part, pas d’inquiétude, je vois cela comme une réserve de performance (puisque chaque acquisition à venir va générer de la performance technique). Le rapport de gestion trimestriel donne des détails sur utilisation de cette collecte et les acquisitions à venir (avec forcément un certain décalage dans le temps).

J’en profite pour signaler que le premier rapport de gestion trimestriel de la nouvelle SCI concurrente (Silver avenir) devrait être disponible la semaine prochaine (information obtenue directement auprès de la SCI).

Je me permets de réagir car je vois que le moteur de performance de l’UC n’est pas bien compris.
Premier point, oui l’UC offre une liquidité, c’était la condition à laquelle les assureurs ont accepté de l’intégrer dans leurs contrats. Le ratio de 30% de cash (statutaire) a donc été imposé au gérant. Donc pas trop d’inquiétude à ce niveau là.
En ce qui concerne l’évaluation du fonds, et bien oui au fil du temps la valeur de la pleine propriété augmente mécaniquement (je ne vais pas rappeler les règles d’évaluation d’un usufruit économique viager, mais en gros sa valeur tend vers zéro), sachant que le discount moyen à fin 2020 était de 38%.
Ce n’est donc pas une progression virtuelle du prix mais des règles de mathématiques financières.

A cela s’ajoute plusieurs autres facteurs dont l’évolution du marché résidentiel (à hauteur de 1%, sachant que l’essentiel du patrimoine est détenu à Paris/PACA) avec un ticket moyen d’investissement de 1M€ (en pleine PP).


Si on ne veut pas d’exposition au marché résidentiel, il faut passer son chemin, le viager ne venant qu’en soutien de valorisation dan un marché immobilier stable.

C’est donc pas un schéma de valorisation artificiel où le nouvel associé "paye" l’ancien.

NicolasV, le 23/04/2021 a écrit :

Oui je m’en doutais. Quel est le titre de ce graphique, sur quoi est-il basé ?

J’imagine qu’il s’agit d’un graphique estimatif sur la façon dont Viagenerations devrait créer sa performance en vitesse de croisière. Le graphique que j’ai cité provient également de Turgot AM et est basée sur la performance réelle de 2019.

Je constate que :
- le gain technique a généré 53,5% de la performance de 2019, versus 6 à 12% dans le graphique que vous citez. Pas vraiment les mêmes ordres de grandeurs.
- la revalorisation de la NP a généré 29% de la performance de 2019, versus 60% dans le graphique que vous citez.

Il me semble donc incorrect d’utiliser ce graphique pour expliquer la performance actuelle.

Il s’agit d’une attribution de performance attendue (produite début 2021).
Ce qui veut dire que si vous avez 6.5% de performance, vous êtes clairement sur une revalorisation exceptionnelle, non linéaire.

Je pense que vous n’êtes pas le seul à l’avoir compris mais ce graphique explique bien ce qu’on est en mesure d’attendre en termes de rendement.

J’espère que personne ne s’attend à voir cette performance se maintenir dans le temps, c’est mathématiquement impossible, à moins d’une très forte revalorisation du marché immobilier résidentiel (je ne reviens pas sur le principe du "gain d’acquisition"). Pour moi cela doit rester la motivation numéro 1 pour souscrire à cette SCI avec un rendement qui devrait tourner autour de 3-4% dans un marché immobilier flat.

Viagénérations dans Capital sur M6 hier soir.
Et ensuite d’autres acteurs dont on parle sur le forum.

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Capital - Immobilier : enquete sur les meilleurs bons plans pour placer ou acheter - YouTube

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Bonjour,

La problématique de la SCI Viagénération est la collecte trop abondante depuis la fin d’année 2021 (vs rythme des acquisitions plus long)
Le gestionnaire avait déjà alerté, en début d’année 2022 il avait décidé de limiter le montant de la collecte avec une enveloppe prédéfinie pour chaque assureur (Générali, Swiss Life, Ageas notamment).
La communication faite en ce sens auprès des gestionnaires de patrimoine (attention collecte limitée il n’y en aura pas pour tout le monde cette année) a provoqué l’effet inverse avec une abondance de collecte et notamment un mois record en février. La collecte est auj fermé chez l’ensemble des assureurs (sauf SwissLife clôture le 30 avril)
A date, la poche liquidité est de 63,84% environ donc il est impossible d’obtenir une performance sur seulement 36,16% d’immobilier.
Il faut savoir que le rythme d’acquisition est de 40-50 Millions par mois environ.
Ils ont actuellement 300 Millions d’acquisitions immobilières en cours (sous offre acceptée ou compromis).
Par ailleurs, la poche liquidité, principalement, investit sur des obligations "court terme" n’a pas avantagé la performance globale du fonds notamment au mois de février (performance -0,10% en février).

Pour le moment, il conserve leur objectif de performance de 5% si les acquisitions en cours se font d’ici le mois de juin. Sinon il faudra s’attendre à une performance autour de 2,5%-3% pour cette année.

NB: CGP distribuant la SCI Viagénérations

Le sujet brulant n’est pas tant la performance que la liquidité.
Grosse décollecte l’an dernier, à voir comment ça se comporte cette année mais ça peut tuer le fonds.