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En 2021, recommanderiez-vous la SCI Viagénérations à un proche ?


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6% - 1
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6% - 1
Non, certainement pas (avis négatif)

0% - 0
Nombre d’avis : 15   Avis moyen : 4,7/5 Avis positif ou avis plutôt positif

#27 26/02/2021 14h04

Membre
Réputation :   10  

Nicha, le 12/02/2021 a écrit :

Je vais en acquérir sur mon AV darjeeling,

Elle ne semble pas disponible sur Darjeeling, ni dans le listing des UC, ni dans l’interface de sélection.
Y-a-t-il une méthode que je n’ai pas vue ?

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#28 05/03/2021 09h12

Membre
Réputation :   2  

Je confirme qu’elle apparait bien dans le fichier excel (ou PDF) qui liste les UC de l’AV DARJEELING.

Dans la catégorie "SCI en Société Collective de Placement Immobilier (3)"

Dernière modification par Nicha (05/03/2021 09h12)

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[+1]    #29 06/03/2021 11h08

Membre
Réputation :   31  

Je suis comme jmoo, très intéressé par l’acquisition d’uc viagénération dans mon contrat darjeeling, mais je ne la vois pas apparaitre quand je tente un arbitrage en ligne. Sur le site quantalys, elle n’apparait pas non plus dans la  liste des UC… Pourriez-vous nous indiquer la démarche qui vous a permis d’y accéder ?

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#30 06/03/2021 12h45

Membre
Réputation :   10  

Ni dans la liste sur notre interface, ni dans le fichier excel de référence chez swisslife:
www.swisslife.fr/content/download/25884 … 8.2019.pdf

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#31 07/03/2021 09h26

Membre
Réputation :   2  

J’ai acquis  des parts de viagénérations en ligne directement sur l’interface de placement-direct, il y a 3 semaines au moment de ma souscription à l’assurance-vie Dardjeeling.

Sur le site de placement-direct Assurance vie - Contrat Darjeeling - Placement-Direct.fr on peut télécharger la liste des UC de Dardjeeling où apparait bien la SCI Viagénérations.

Au vu de vos témoignages, il serait donc possible d’acheter des parts de Viagénérations uniquement depuis l’interface de placement-direct mais pas depuis celle de Swiss-life.

Peut être devriez-vous envoyer un mail à placement-direct pour éclaircir ce point ?

Dernière modification par Nicha (07/03/2021 10h28)

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#32 07/03/2021 16h00

Membre
Réputation :   31  

En fait, je viens de comprendre, j’ai réussi à prendre des parts avec un nouveau versement, mais l’UC ne semble pas être disponible pour les arbitrages

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#33 07/03/2021 19h32

Membre
Réputation :   10  

C’est bien cela. Je confirme que je trouve l’UC Viagénérations pour un versement, mais pas pour un arbitrage, et cela depuis l’interface Swisslife.
C’est dommage, si j’avais su avant…

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#34 11/03/2021 11h50

Membre
Réputation :   10  

Pour info, en échangeant avec placement direct, ils m’ont envoyé un formulaire à imprimer, compléter, scanner, renvoyer pour arbitrer sur Viagénérations.
+ un avenant annexe financière spécifique à la souscription de parts SCPI SCP SCI.

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#35 24/03/2021 22h13

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Bonjour,

message reçu ce jour :

Votre contrat Darjeeling évolue !

​​​​​​Vous pouvez dorénavant effectuer des versements directement en ligne depuis votre espace client sur tous les supports immobiliers. ​​​​​​Comme une bonne nouvelle n’arrive jamais seule, un nouveau support immobilier est désormais accessible : la SCI ViaGénérations.
Premier fonds viager éligible à l’assurance vie, ce support vise à maintenir à domicile nos aînés tout en investissant avec une décote de 30 à 50% dans des biens immobiliers de grande qualité.

Vous voulez en savoir plus ?​​​​​

Ce support présente un risque de perte en capital.

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#36 24/03/2021 22h58

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Dans le mail reçu, il y a :

Les frais annuels de gestion sont de 1,6% et il n’y a pas de frais de sortie.

SCI ViaGénérations : un support immobilier innovant pour votre contrat | Placement-direct.fr

Savez vous ci ces 1,6% sont les FG de l’AV qui seraient majorées ?
Ou si ce sont les FG de la SCI, donc déjà déduits de la perf annoncée ?

Dernière modification par FCP (24/03/2021 23h38)

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#37 24/03/2021 23h46

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Ce sont les frais de gestion de la SCI. Les frais sur UC viennent en plus.

Enfin, c’est ce que je comprends.

PS: depuis peu, c’est 40% la limite pour cette SCI dans le contrat Linxea Zen (apicil).

Dernière modification par Caratheodory (24/03/2021 23h47)

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#38 25/03/2021 19h27

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Donc c’est déjà déduit de la perf. Top.

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#39 25/03/2021 21h36

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Oui, en effet. Ensuite, il y a des frais a l’entrée.

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#40 25/03/2021 22h35

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1 ou 2% les frais d’entrée. C’est rien par rapport aux SCPI.

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#41 26/03/2021 06h16

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Je suis d’accord avec vous. La SCI dont cette file parle me semble figurer parmi les plus intéressantes UC qu’on puisse mettre dans un contrat AV, Capitalisation ou PER.

J’ai fait récemment sur mon contrat Linxea Zen un arbitrage du fonds euro vers, entre autres,  cette SCI pour la passer à 40% de l’ encours. Cet arbitrage a pu se faire online sans envoyer de courrier, alors que le site Linxea indique que ce n’est pas possible.

Je ne sais pas comment ca se passe pour les autres contrats qui proposent cette SCI comme UC.

Les frais d’entree des SCPI sont vraiment très élevés. Il y a eu récemment sur ce forum un post qui révélait implicitement le montant des retrocessions de commission des sociétés de gestion vers les CGP. C’était instructif.

post de romm1 sur la file des scpi à credit

Le message de GBL qui suit celui de romm1 sur la file en question est également intéressant.

Dernière modification par Caratheodory (26/03/2021 06h31)

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[+2]    #42 26/03/2021 08h11

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Cette UC fait régulièrement partie des UC a plus forte collecte au sein des contrats qui la propose.

Le viager attire de plus en plus de sociétés d’investissement et d’investisseurs alors que dans le même temps le marché du viager est un tout petit marché de niche et n’est pas très extensible, donc le risque d’une surenchère sur les prix des biens n’est pas à exclure comme pour les supports immobiliers de niche qui veulent se substituer aux fonds euros pour maintenir un rendement à faible volatilité du contrat.

Comme cela a déjà été évoqué même si je ne retrouve pas la discussion, sur une optique long terme, les frais de gestion des SCPI annuels sont moins onéreux que les SCI et à partir de 7-8 ans les frais d’entrée des SCPI sont rattrapés puis cela tourne à l’avantage de la SCPI.

Cela reste une UC et comme pour toutes les UC, la diversification reste la solution pour éviter les mauvaises surprises.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#43 26/03/2021 14h03

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Ce délai de 7-8 ans est même inférieur si l’on compare à des scpi en AV et qu’on prend une hypothèse de performance des SCI de 5% (ambitieux car supérieur à la moyenne des sci). Je partage l’avis de carpediem, et à mon sens il y a actuellement une surestimation de la performance future et une sous-estimation des risques. L’autre point c’est que la performance à long terme des sci viagères dépendra également de la bonne gestion de la phase de location / vente des biens, chose que l’on ne verra pas avant plusieurs années.

Dernière modification par NicolasV (26/03/2021 14h11)

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[+1]    #44 26/03/2021 19h49

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Réputation :   28  

A date la performance des SCI viagères est totalement spéculative puisqu’elle se base sur la différence entre le prix payé pour l’acquisition des biens (discounté par le viager) et le prix de vente. Mais le prix de vente n’est pas connu car la vente n’aura lieu que dans 10 ou 15 ans. Donc on prend la valeur actuelle de cet immobilier pour dire "regardez on a fait une belle affaire". La belle affaire, on achète avec un discount certain et on revend avec une plus value incertaine puisque celle-ci ne sera connue que lors de la vente. Peut-être qu’il s’agira d’une moins value mais personne ne le saura avant 10 ans. D’ici là, tant que le marché immobilier est haussier on peut présenter une valeur de part en hausse et encaisser les frais de gestion.

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#45 27/03/2021 07h42

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J’ai du mal à comprendre qu’une uc en assurance vie puisse délivrer une performance virtuelle. Imaginons que j’achète un peu de SCI Viageneration ou Silver Avenir. J’attends suffisamment pour rembourser les frais d’entrée puis gagner quelques pourcents de valeur, après quoi j’effectue un rachat. La plus-value elle, n’a rien de virtuelle dans le sens où je la touche. Si cette plus-value ne repose stricto sensu que sur une hypothèse de valorisation, on peut penser à une sorte de pyramide de Ponzi partielle… Car c’est alors les nouveaux entrants qui acceptent de payer un peu plus cher et qui me rembourse avec plus-value. En d’autres termes, il doit tout de même y avoir un pool de départ conséquent d’appartements pour faire tourner la roue, sinon le dispositif ne peut tourner qu’avec de nouvelles souscriptions en permanence.

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[+1]    #46 27/03/2021 15h02

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Asn540, le 26/03/2021 a écrit :

A date la performance des SCI viagères est totalement spéculative puisqu’elle se base sur la différence entre le prix payé pour l’acquisition des biens (discounté par le viager) et le prix de vente. Mais le prix de vente n’est pas connu car la vente n’aura lieu que dans 10 ou 15 ans. Donc on prend la valeur actuelle de cet immobilier pour dire "regardez on a fait une belle affaire". La belle affaire, on achète avec un discount certain et on revend avec une plus value incertaine puisque celle-ci ne sera connue que lors de la vente. Peut-être qu’il s’agira d’une moins value mais personne ne le saura avant 10 ans. D’ici là, tant que le marché immobilier est haussier on peut présenter une valeur de part en hausse et encaisser les frais de gestion.

Et que proposez-vous, pour déterminer de manière plus appropriée la valeurs des parts, que la prise en compte de la valeur actuelle des biens (à dire d’expert, actualisée périodiquement) et de l’évolution de la durée d’espérance de vie des personnes ayant vendu en viager, a savoir les paramètres qui ont aussi été utilisés pour déterminer le prix d’achat en viager des biens ?
Et si, demain, les prix du marché de l’immobilier devaient beaucoup évoluer, la valeur des parts bougerait d’autant, fort logiquement. Ou si, demain, une avancée majeure de la médecine, ou une pandémie, devait significativement impacter les durées d’espérance de vie, il en serait de même

La performance ne me semble pas "totalement spéculative", à savoir "basée sur des anticipations de l’évolution à court, moyen ou long terme de la valeur de certains biens ou services", mais bien basée sur le calcul actuariel de la valeur actuelle du patrimoine de la SCI.

C’est encore moins "une sorte de pyramide de Ponzi partielle" comme l’indique Nexus, car ce modèle de valorisation reste tout à fait cohérent, même en l’absence de toute nouvelle souscription. Rien à voir avec les modèles de vente pyramidale, ou même certaines crypto-monnaies, situations dans lesquelles la valeur est quasi proportionnelle aux montants apportés par les nouveaux "investisseurs"…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#47 27/03/2021 15h24

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Je n’indique pas que c’en est une GBL, je pense que la valorisation par expertise couplée à un pari sur l’avenir ne me paraît pas être le seul moteur de ce type de SCI. Car sinon de où vient l’argent lorsque je rachète mes parts ? Soit d’une souscription par un acheteur, soit de liquidités. Dans le deuxième cas, ne faut-il pas un pool immobilier de départ versant des loyers ?

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#48 27/03/2021 15h48

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Cette SCI n’encaisse pas de loyers (ou alors très marginalement).
Elle ne garanti pas de résultat à un investisseur souhaitant vendre ses parts (juste l’application des mécanismes prévus dans ses statuts).

Mais son reporting mensuel précise que 40% de ses actifs sont actuellement détenus sous forme de liquidités (ce qui permettrait de rembourser leurs parts à pas mal d’investisseurs) (jignore si c’est une précaution, ou du cash en attente d’investissement), et l’article 13 de ses statuts détaille ce qui se passe quand un investisseur souhaite céder des parts (y compris quand il n’y a pas d’acheteur de part, et que la SCI ne dispose pas de liquidités : le vendeur doit alors patienter… fort logiquement).

(Statuts et reporting figurent sur Viagénérations et sont à lire avant d’investir).

Note : je ne suis pas associé de cette SCI.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#49 27/03/2021 16h18

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Ce sujet m’inspire les commentaires suivants :

1 -

Asn a écrit :

A date la performance des SCI viagères est totalement spéculative puisqu’elle se base sur la
différence entre le prix payé pour l’acquisition des biens (discounté par le viager) et le prix de vente. Mais le prix de vente n’est pas connu car la vente n’aura lieu que dans 10 ou 15 ans.

A mon sens, on est dans la même situation pour un achat de la pleine propriété ou de la nu-propriété.
On espère que le prix du bien restera constant pour que les hypothèses de rendement soient vérifiées infine.
Dans le cas du viager, une décote a été consentie par rapport au prix de vente du bien au temps T (PT).
Au moment de la vente, si le prix est égal à PT, on vérifie l’hypothèse de rendement, s’il est supérieur le produit a sur performé, s’il est inférieur le rendement est moindre qu’espéré voir négatif…

Le caractère spéculatif me semble identique à celui d’un achat classique ou en démembrement de propriété.

2 -

Franckielestore a écrit :

Ces seniors  conservent le Droit d’Usage d’Habitation ou l’Usufruit viager de leur bien.

Le droit d’usge fait l’objet des articles 625 à 636 du code civil qui sont issus de la la loi du 30 janvier 1804 (ou plutôt du 8 pluviose an XII…).

Ce droit est plus restreint que l’usufruit. Il est personnel et ne peut être exercé que par le titulaire ou un membre de sa famille proche. La location du bien est interdite. Il est incessible (sauf au propriétaire du bien grevé moyennant une rente viagère)

Il convient de bien distinguer les 2 cas :
- en cas de droit d’usage, seul le crédit rentier peut occuper le logement… et ne peut donc pas le louer.
Il conviendrait d’interroger Viagénérations pour connaître les modalités de gestion dans un tel cas : location au bénéfice de Viagénértions, versement complémentaire au créditrentier, cession au débitrentier (ce qui permet d’éviter une inoccupation du bien)…
- en cas d’usufruit, le crédit rentier peut occuper le logement, le louer et toucher les fruits, loger une personne de son choix à titre gratuit

Via générations ne devrait donc pas toucher de loyer, les biens libérés dans le cadre du droit d’usage étant vendables comme tout bien détenu en viager par le débitrentier, moyennant des garanties pour le créditrentier (le débitrentier continue d’assurer le service de la rente, s’en libère en souscrivant une AV au profit du créditrentier)

3 - Sur la liquidité : on se situe dans le même cadre qu’une SCPI : rachat des parts que si des acheteurs sont présents.
En revanche, possibilité de rachat semble t’il s’il y a des liquidités sans acheteur à la différence des SCPI…
Si les parts de SCI sont logées dans un contrat AV ou un PER, c’est l’assureur qui assume le risque de liquidité…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (27/03/2021 16h48)

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#50 27/03/2021 18h25

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40% de liquidités, c’est énorme.
Comment arrivent ils à faire une performance de 6% par an avec ce boulet aux pieds ?

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