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Forums des investisseurs heureux

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#1 30/10/2018 23h23 → SCI Viagénérations de Turgot Asset Management : vos avis ? (assurance vie, nue-propriété, sci, usufruit)

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Réputation :   56 

Bonjour.
Nouveau sujet pour partager vos avis sur la SCI "Viagénérations".
Il s’agit d’une SCI proposée en assurance vie par Linxea (contrat Zen).

Voici sa description.

Nature : SCI à capital variable
Date de création : Septembre 2017
Gestionnaire : Turgot AM
Capitalisation : 24,1 millions d’euros
Principe : La SCI achète les biens immobiliers avec une décote comprise entre 40 à 60% à des seniors qui ont la garantie de rester à domicile à vie. La SCI paye aux seniors la valeur de la nue-propriété immédiatement. Ces seniors  conservent le Droit d’Usage d’Habitation ou l’Usufruit viager de leur bien. L’objectif de la société sera de faire croître sa capitalisation par part, en sélectionnant des investissements susceptibles de générer à terme (extinction du DUH ou de l’Usufruit) des revenus, de prendre régulièrement de la valeur et de représenter une opportunité de plus -value à la cession. La SCI disposera d’une poche d’actifs liquides ne pouvant excéder 30% des capitaux souscrits.
Frais d’entrée : 2%

Lien vers la brochure

J’ai du mal à comprendre si les autres frais annoncés dans la brochure sont transparents ou pas pour le client assurance vie.

Que pensez vous de ce type de placement? Quelle rentabilité peut on en attendre à votre avis?

Mots-clés : assurance vie, nue-propriété, sci, usufruit

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#2 30/10/2018 23h49 → SCI Viagénérations de Turgot Asset Management : vos avis ? (assurance vie, nue-propriété, sci, usufruit)

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Réputation :   84 

Côté positif :
- viager + mutualisation = gestion de l’alea maîtrisable a priori, si gérée par de bons professionnels de l’assurance.

Côté négatif :
- pas de rendement locatif immédiat (les personnes âgées continuant d’habiter chez elles)
- Ils visent la plus value à terme. Mais, qui peut dire comment évoluera le marché immobilier dans les années à venir ?

La question en suspens et qui importe pour savoir s’ils surpayent les biens ou pas au moment de l’achat (hors variations de cycles immobiliers à venir) :
- quelles décotes visent-ils versus les tables de mortalité actuarielles?

Comme d’habitude avec les produits exotiques ou nouveaux, être vigilant et, si on a un doute et/ou une compréhension limitée, s’en tenir éloigné…

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#3 01/11/2018 19h06 → SCI Viagénérations de Turgot Asset Management : vos avis ? (assurance vie, nue-propriété, sci, usufruit)

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Bonjour,

Lecteur habituel de ce forum, je viens de m’y inscrire.
J’en avais l’intention depuis longtemps. Et je viens de le faire, notamment pour poster ce message, qui sera mon premier.
Selon ce qui est indiqué dans ma présentation, j’ai un patrimoine très sécuritaire, essentiellement en fonds euros AV, que j’ai récemment diversifié en NP de Corum & Corum XL.
Etant convaincu par l’intérêt de la Pierre Papier en NP et possédant une AV Linxea ZEN, j’ai été interpellé par l’email adressé par Linxea proposant cette relativement nouvelle SCI VIAGENERATIONS en UC.

Au-delà des questions / éléments de réponses apportés par les premiers contributeurs de ce sujet, que je partage, j’ai noté le point suivant dans la présentation de cette SCI de Turgot-AM : il est indiqué à ce lien (Turgot-AM   –  VIAGENERATIONS) que la SCI n’est "pas agréée par l’Autorité des Marchés Financiers." J’avoue que cela ne me semble pas très rassurant.

Je suis intéressé par cette SCI, mais cela (ainsi que les points relevés par les intervenants précédents) me refroidit plutôt.

Si vous avez un point de vue sur ce sujet agrément AMF ou d’autres éléments d’appréciation sur cette SCI, je suis preneur également.

En vous remerciant par avance.

Dernière modification par Optimum (01/11/2018 19h08)

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#4 02/11/2018 01h23 → SCI Viagénérations de Turgot Asset Management : vos avis ? (assurance vie, nue-propriété, sci, usufruit)

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Je vous suggère de lire SCI Cardimmo de Cardif : vos avis sur la SCI Cardimmo ? (au moins pou votre questionnement sur le fait que la SCI n’est "pas agréée par l’Autorité des Marchés Financiers.")


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 02/11/2018 11h52 → SCI Viagénérations de Turgot Asset Management : vos avis ? (assurance vie, nue-propriété, sci, usufruit)

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Bonjour GBL, bonjour à tous,

Merci beaucoup pour votre lien qui en effet répond parfaitement à ma question sur l’agrément AMF.
J’en retiens en synthèse une moindre obligation de transparence pour les SCI vs. les SCPI.

Au chapitre des zones de ’flou’ initié par Franckielestore dans le 1er post de ce sujet, j’ajoute, après avoir creusé un peu la documentation disponible en ligne, une comparaison de la brochure indiquée par Franckielestore et cette video (Charlotte Evanguelidis - ViaGénérations : Une solution rentable de maintien à domicile).

Dans la brochure :
- Risque de niveau 3
- Décote moyenne de 41%
- Rendement cible de 5%

Dans la vidéo :
- Risque de niveau 2 [à 01:57]
- Décote moyenne cible de 50% [à 00:30]
- Rendement cible de 4 à 5% [à 02:00]

Certes les écarts ne montrent pas un incohérence marquée, mais a minima une certaine approximation qui va dans le sens des éléments pointés dans le lien de GBL.

Je rejoins donc le sentiment exprimé précédemment de clarté limitée sur certains éléments chiffrés structurants quant à une décision d’investissement.

Merci à tous.

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#6 02/11/2018 17h03 → SCI Viagénérations de Turgot Asset Management : vos avis ? (assurance vie, nue-propriété, sci, usufruit)

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Sur le principe, il est difficile de juger à priori, car cette société de gestion n’a jamais exploité le secteur immobilier.
Ceci dit une remarque d’ordre général : il y a bon nombre de société de gestion qui exploitent depuis plusieurs années le segment du private equity et montent des fonds actions en proposant une défiscalisation ISF. C’est le cas de Turgot asset management, et de bien bien d’autres.
Avec la suppression de l’ISF, c’est une bonne partie de la collecte qui disparaît… donc ces sociétés de gestion, Turgot n’est pas la première que je vois dans ce cas, se disent : notre niche est morte il faut trouver autre chose. Et souvent ils se mettent à l’immobilier. Si la gestion immobilière s’est beaucoup financiarisée depuis 15 ans, cela reste quand même une classe d’actif à part, et qui répond à des drivers bien particulier : pour être bon sur ce segment il faut de l’expertise.

Pour en revenir au sujet du fond viager, je dirais :
- coté négatif :
- pas d’expérience immobilière éprouvée. Je préfère une société de gestion qui fait de l’immobilier car ils en ont une véritable expertise, qu’une société de gestion qui le fait pour ne pas "mourir"…
- les frais et la transparence de ceux-ci, comme cela a pu être souligné.
- Côté positif :
- la stratégie est originale et différenciante par rapport à ce qu’il existe sur le marché, c’est une bonne chose de prendre un angle différent des fonds qui existent déjà à mon avis.
- la société a recruté quelqu’un semble-t-il d’expérience sur cette niche du viager (cf interview dans le message ci-dessus)

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#7 09/03/2019 08h56 → SCI Viagénérations de Turgot Asset Management : vos avis ? (assurance vie, nue-propriété, sci, usufruit)

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Turgot AM a écrit :

Nous ne jouons donc pas sur l’aléa de la mort, nous versons tout le bouquet et pas de rente.

Toutefois, l’usufruitier perdra son droit +/- tôt (lors de son décès, si j’ai bien compris). Donc pour la SCI acheté un bien en NP avec une décote de 50% et le récupérer dans 2 ans ou 22 ans pour pouvoir le revendre, le TRI ne sera pas le même.
Donc, selon moi, ils jouent sur l’aléa de la mort. Me trompé-je ?

Lorsqu’un Senior,  pour raison de santé doit quitter sa maison et partir dans une maison médicalisée (EPHAD,…), il est fréquent de voir la maison rester en l’état. Non habitée, non entretenue, elle se dégrade. Ici, la SCI devra certainement attendre le décès de l’usufruitier pour pouvoir entreprendre des travaux et/ou la mise en vente.
J’ai des craintes que les biens ne soient pas tous en bon état lorsque la SCI aura la pleine propriété. Ma réaction, vous semble-t-elle naïve ?
-
Pour info : j’ai l’intention d’ouvrir un contrat Linxea Zen pour mes enfants (11 et 14 ans). Ainsi, dans ce cadre, prendre une louche de SCI Viagénérations pourrait offrir une diversification (par rapport aux fonds euros et ETF world). Vos réactions sur cette idée m’intéressent également.
-
Édit : « Droit d’Usage et d’Habitation » ou « usufruit viager » ? Il est facile de trouver des informations grâce à un moteur de recherche. Mais on s’aperçoit rapidement que ce sont des questions délicates.
Usufruit et droit d’usage : différences et avantages
Usufruit ou Droit d’Usage et d’Habitation (DUH)?
C’est un métier, il faut espérer que Turgot AM sache s’entourer de spécialistes compétents sans que cela engendre des frais importants (cf. transparence SCPI vs. SCI).
(Il y a ce lien :  ) je lis et je fais un retour (j’ai posté ma question trop vite)
-
Édit 2 : une autre SCI semble fonctionner sur le même modèle depuis 2012, SCI Coremimmo
Coremimmo : le viager mutualisé pour les retraités propriétaires de leur logement (avril 2012)
Coremimmo : bilan positif pour le viager mutualisé (avril 2013)
Le viager immobilier, enfin une bonne affaire pour les vendeurs ? (octobre 2014)
Cependant, nul part, je n’ai trouvé d’information sur les résultats de cette SCI. Même si les performances passés d’un autre support +/- équivalent ne donne pas d’indication fiable sur les performances futures, j’aurai aimé trouvé plus d’informations.

Dernière modification par PierreP (09/03/2019 10h45)

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#8 09/03/2019 11h07 → SCI Viagénérations de Turgot Asset Management : vos avis ? (assurance vie, nue-propriété, sci, usufruit)

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Il y a aussi 123Viager sur le même créneau.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#9 09/03/2019 11h53 → SCI Viagénérations de Turgot Asset Management : vos avis ? (assurance vie, nue-propriété, sci, usufruit)

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Il est possible de trouver d’autres exemples en parcourant le forum :
Fonds de Viager (FPCI Silver Estate 1 de Perial, 123 Viager, …)
Viager : investir dans un viager ? #66

Mais, trouver plus d’informations sur les rentabilités de ces différents fonds n’est pas à ma portée.
De plus, ils n’ont pas la même forme juridique : SICAV, FPCI,… et là, je suis perdu.
La plupart sont accessibles avec un billet d’entrée assez élevé 100k€ et/ou réservés à des investisseurs institutionnels ou pro.

SCI Viagénérations, lui s’adresse aux particuliers car il est disponible exclusivement via AVie.
Si j’avais trouvé des informations viables sur d’autres fonds (de nature différente et réservés à des investisseurs pro), pourrai-je espérer la même rentabilité ? J’en doute !

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#10 09/03/2019 12h05 → SCI Viagénérations de Turgot Asset Management : vos avis ? (assurance vie, nue-propriété, sci, usufruit)

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Je n’ai pas trop le temps de décortiquer l’offre de Turgot, mais tout ça me fait penser à la SCIC Les 3 colonnes

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#11 09/03/2019 13h29 → SCI Viagénérations de Turgot Asset Management : vos avis ? (assurance vie, nue-propriété, sci, usufruit)

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Oui sauf que l’un donne droit à une réduction d’impôts scic les 3 colonnes donc aussi un produit de défiscalisation.

L’autre sci Via générations accessible via les assurances vie.( Apicil jusqu’en avril avant de s’étendre aux autres assureurs).

L’objectif de rendement est de 5% annuel (non garanti) avec une bonne liquidité de revente  car valorisation bi-mensuelle en assurance vie. 2% de frais d’entrée. (conditions 30% max encours sur assurance vie Apicil dont Linxea Zen. Souscription papier et non en ligne.)

Le principal risque que je vois est une forte baisse des prix de l’immobilier.
Meme à prix constant la valeur de la nue propriété des biens achetés va augmenter au bénéfice de la sci ce qui devrait offrir une perf positive

On peut imaginer que la sci peut bien négocier les prix d’achats de ces biens immo avec une bonne décote ( marché où l’offre/demande est à la faveur des acheteurs).

Quand à l’alea du décès il devrait être mutualisé par le nombre de biens qui devraient grandir au sein de la sci compte tenu de la collecte.

Dernière modification par Bike69 (09/03/2019 14h00)

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